MØTEINNKALLING DEL 2 Møtetid: 14.04.2015 kl. 18:00 Møtested: Møterommet "Fraunar", rådhuset Møtet er åpent for publikum i alle saker med mindre saken er unntatt offentlighet, eller møtet lukkes. Møtedokumenter legges til gjennomsyn på Frogn rådhus (servicetorget). Dokumentene publiseres på www.frogn.kommune.no. Saksliste Side Saker til behandling 3/15 Prosjekt Belsjø terrasse - Godkjenning av prinsipper for utvikling av bofellesskap for mennesker med nedsatt 2 Frogn, 08.04.2015 Eva Anderssen Leder Eventuelt forfall eller inhabilitet meldes på tlf. 64 90 60 00 eller e-post politisketjenester@frogn.kommune.no Vi sender personlig svar på forfall mottatt i e-post. Hvis du ikke får svar innen rimelig tid, må forfall meldes på telefon til sekretariatet. Varamedlemmer møter etter nærmere avtale. 13/00331
Saker til behandling RFF-3/15 Prosjekt Belsjø terrasse - Godkjenning av prinsipper for utvikling av bofellesskap for mennesker med nedsatt Saksbehandler: Bjørn Nordvik Saksnr.: 15/00751-1 Behandlingsrekkefølge Møtedato 1 3/15 14.04.2015 2 Hovedutvalget for oppvekst, omsorg og kultur 21.04.2015 3 Formannskap 22.04.2015 4 Kommunestyre 04.05.2015 Rådmannens innstilling: Prosjekt Belsjø terrasse videreføres etter følgende mål og prinsipper: a) Prosjektet skal ha som hovedmål å tilrettelegge for et bofellesskap for mennesker med nedsatt. b) Kommunen tar ansvaret for utbyggingen (byggherre) og forskutterer for kostnadene i forbindelse med prosjektering og gjennomføring av prosjektet. c) Det opprettes et eget borettslag hvor beboerne kan kjøpe sin andel i borettslaget som da gir eksklusiv bruksrett til en egen boenhet. d) Kommunen søker Husbanken om investeringstilskudd til bygging av omsorgsboligene og sikrer at borettslaget vedtektsfester at kommunen skal disponere og tildele omsorgsboligene i minst 30 år, og at andelseierne ikke fritt kan omsette boligene på det åpne eiendomsmarkedet når eierforholdet avsluttes. e) Andelene (boenhetene) i borettslaget skal være forbeholdt personer med nedsatt. Borettslagets skal således ha vedtekter om prisregulering og vilkår for eierskifte. Disse vilkårene spesifiseres gjennom etableringen av borettslagets vedtekter og innebærer at andelseierne ikke kan omsette sine andeler til markedspris ved videresalg av egen andel. Dette skal være basert på kommunal tildeling etter søknad og omsorgsbehov. f) Kommunen skal i prinsippet ikke eie mer en andel i borettslaget (personalbasen), men kan for en kortere periode kjøpe ut en andel i forbindelse med et eierskifte. Rådmannen gis fullmakt til å videreføre prosjektet og bes fremme forslag til reguleringsplan, skisseprosjekt og prosjektets kostnadsramme. Vedlegg: Side 2 av 9
Side 3 av 9
SAKSUTREDNING: Sammendrag: I Frogn kommune er det i dag ca. 60 personer med psykisk utviklingshemming og per dags dato står 17 personer i alderen 18-66 år uten tilbud om egen bolig og det er 4 personer i alderen 15-18 år som om kort tid vil kunne ha behov for bolig og heldøgnstjenester. Denne saken søker å avklare prinsippene for utviklingen av Belsjø terrasse og forankre at prosjektet skal ha som hovedmål å tilrettelegge for et bofellesskap for mennesker med nedsatt. Det foreslås at kommunen tar ansvaret for utbyggingen (byggherre), det opprettes et eget borettslag og hvor beboerne kan kjøpe sin andel i borettslaget som da gir eksklusiv bruksrett til en egen boenhet. Kommunen må før igangsetting søke Husbanken om investeringstilskudd til bygging av omsorgsboligene. Dette innebærer at borettslaget må vedtektsfeste at kommunen skal disponere og tildele omsorgsboligene i minst 30 år, og at andelseierne ikke fritt kan omsette boligene på det åpne eiendomsmarkedet når eierforholdet avsluttes. Andelene (boenhetene) i borettslaget skal være forbeholdt personer med nedsatt. Borettslagets må således ha vedtekter om prisregulering og vilkår for eierskifte. Disse vilkårene må spesifiseres gjennom etableringen av borettslagets vedtekter og det vil innebære at andelseierne ikke kan omsette sine andeler til markedspris ved videresalg av egen andel. Det vil være basert på kommunal tildeling etter søknad og omsorgsbehov. Det bør være et mål at kommunen ikke eier mer enn en andel i borettslaget (personalbasen), men at situasjoner kan oppstå der kommunen for en kortere periode må kjøpe ut en andel i forbindelse med et eierskifte. Ved en etablering av bofellesskapet på Belsjø terrasse, vil kommunen kunne effektivisere og samtidig øke kvaliteten på miljøarbeidertjenesten i større grad enn om den enkelte bruker hadde bodd hver for seg, spredd omkring i kommunen. Bakgrunn for saken: I Frogn kommune er det i dag ca. 60 personer med psykisk utviklingshemming. I dag bor 32 personer i tilrettelagte omsorgsboliger med kommunale heldøgns omsorgstjenester. Per dags dato står 17 personer i alderen 18-66 år uten tilbud om egen bolig og det er 4 personer i alderen 15-18 år som om kort tid vil kunne ha behov for bolig og heldøgnstjenester. I 2005 ble det vedtatt i kommunestyret, vedtak 0093/05, å inngå en samarbeidsavtale med Follo boligbyggelag (FBBL). Det ble inngått en samarbeidsavtale der FBBL skulle oppføre inntil 23 boliger hvorav 10 ble ferdigstilt høsten 2008. Etter planen skulle de resterende 13 boligene ferdigstilles i 2010. Imidlertid ble det tatt en beslutning av administrasjon å skinlegge dette prosjektet fordi staten innførte endringer i regelverket for tildeling av prosjektrettede virkemidler fra Husbanken som innebar at det var bare kommunen selv som måtte stå som byggherre for oppføring av denne typer boliger dersom man skulle kunne motta statlig investeringstilskudd. Uten denne finansielle støtten fra Husbanken ville aldri et slikt prosjekt kunne bli økonomisk bærekraftig. Side 4 av 9
I 2012 behandlet kommunestyret kommunestyremeldingen om boligutvikling. Som del av denne behandlingen ble det vedtatt som et prinsipp at omsorgsboliger for personer med psykisk utviklingshemming utvikles og bygges i kommunal regi og at personer i denne målgruppen skal kunne gis mulighet til å kjøpe egen bolig gjennom de prosjekter som gjennomføres i kommunal regi. Gjennom denne kommunestyremeldingen ble det også vedtatt at kommunen skulle igangsette prosesser med å anskaffe Belsjø terrasse 19+21. Arealet ble av kommunestyret vedtatt kjøpt 17.06.13 (sak 96/13). Som del av behandlingen vedtok kommunestyret at rådmannen skulle sette i gang regulering av arealet i den hensikt å utvikle omsorgsboliger og fremme sak om gjennomføring av boligprosjektet når ny reguleringsplan er vedtatt. Det fremgår av handlingsprogrammet for 2015 2018 at reguleringsarbeid og skisseprosjektering pågår for Belsjø terrasse med mål om å få frem et prosjekt for bygging av 17 boenheter for mennesker med nedsatt. Utover dette utvikles ytterligere 6 boenheter for kommersielt salg. Det tas sikte på at reguleringsplanen blir fremmet for første gangs behandling i hovedutvalget for miljø-, plan og byggesaker (MPB) i løpet av 2015. Denne saken søker å avklare prinsippene for utviklingen av Belsjø terrasse og forankre at prosjektet skal ha som hovedformål å tilrettelegge for et bofellesskap for mennesker med nedsatt. Alternativer: Alternativ 1: Som innstillingen. Alternativ 2: Som innstillingen med følgende endringer: a) b) c) Alternativ 3: Prosjektet gjennomføres ikke. Miljømessige konsekvenser: Dokumenteres i reguleringsplanen. Frogn kommune erfarer gjennom omsorgsdriften av de tre eksisterende bofellesskap i kommunen at denne type bofellesskap har en positiv miljøeffekt for beboerne og omgivelsene. Side 5 av 9
Økonomiske konsekvenser: Utredes nærmere i forbindelse med gjennomføringen av byggeprosjektet. Prosjektets kostnadsramme og driftskonsekvenser godkjennes som del av byggeprosjektet etter at reguleringsplan er vedtatt. Prosjektet vil gis prosjektrettede virkemidler fra Husbanken (ca. 1,5 millioner kroner per boenhet). Det er et mål at prosjektet kan gjennomføres med en kostnadsramme som innebærer en kjøpesum for den enkelte beboer på ca. 2 millioner kroner og som utgjør en månedlig bokostnad på ca. kr 10000,-. Ved etablering av denne type bofellesskap må kommunen påregne en heldøgnsbemanning. Erfaringsmessig har ca. 75 % av denne målgruppen behov for tjenester i et omfang på ca. et årsverk hver, men dette er helt individuelt ut fra brukerens funksjonsnivå. Kommunens kostnader for årlig omsorgsdrift av dette bofellesskapet må kunne forventes å ligge på ca. 10 millioner kroner. Dette er dog vanskelig å beregne helt eksakt før en vet hvilke brukere som skal bo der og deres behov for omsorgstjenester fra kommunen. Vurdering: Målet med ansvarsreformen (1991) på boligsiden var at flest mulig skulle få eie eller leie egen bolig og at boligen skulle få samme utforming, standard og plassering som boliger for folk flest. Det skulle utformes fleksible boligtilbud, og boligtilbud til utviklingshemmede med omfattende hjelpebehov skulle så langt som mulig utformes slik at de ikke fikk et institusjonspreg. Erfaringene med at personer med psykisk utviklingshemming som bor alene har imidlertid ikke vært gode. Personene risikerer å bli mye alene med lite nettverk, og risikoen for å bli utnyttet sosialt, økonomisk og seksuelt oppfattes som stor. Erfaringene i Frogn viser at brukerne blir mer fornøyd med et større boligkompleks som er samlokalisert. Omsorgskostnadene er også rimeligere for kommunen med et mindre antall samlokaliserte bofellesskap. I Frogn kommune er det i dag ca. 60 personer med psykisk utviklingshemming. I dag bor 32 personer i tilrettelagte omsorgsboliger med kommunale heldøgns omsorgstjenester. Per dags dato står 17 personer i alderen 18-66 år uten tilbud om egen bolig og det er 4 personer i alderen 15-18 år som om kort tid vil kunne ha behov for bolig og heldøgnstjenester. Kommunens praksis har vært at bolig bør tildeles til personer som passer sammen, som der i gjennom gis mulighet til å knytte vennskap og sosiale nettverk. Dette fremmer trivsel og effektiv drift da det reduseres behov for spesialløsninger for å hindre mistilpasninger og konflikter. Behov for spesiell fagkompetanse for å ivareta brukenes behov på best mulig måte vurderes ved tildeling. To bofellesskap med 10 leiligheter (Einebu og Fugleveien) og et bofellesskap med 12 leiligheter (Haukåsen) er bygget til personer med utviklingshemming. Frogn kommune har valgt plasseringen av boligene ut fra nærhet til jobb og aktiviteter, buss, kjøpesenter/ butikk, og de øvrige boligene. Dette oppfattes som viktig for tilgjengelighet for brukere, det reduserer transportkostnader, og gir muligheter for samarbeid på tvers mellom brukernes arenaer. Side 6 av 9
I flere kommuner har foreldre tatt initiativet til å gå sammen for bygging av egne boliger til sine funksjonshemmede barn gjennom flere år. Rygge kommune hadde ett slikt prosjekt på begynnelsen av 1990 hvor de etter hvert bygget 2 slike boliger. Tangerudbakken i Oslo og Hjertebakken på Nesodden er andre eksempler. I Nesodden kommune har de fått til det de selv karakteriserer som Norges fineste boligprosjekt for psykisk utviklingshemmede. Dette gjennom et godt samarbeid mellom foreldregruppen, Nesodden kommune, utbyggerselskapet Funksjonell og Husbanken. På grunn av regelendringer knyttet til statlige låne- og tilskuddsordninger er det bare kommunene selv som kan søke og få tildelt slike midler. Dette kan løses ved at kommunen tar ansvaret for utbyggingen (byggherre), det opprettes et eget borettslag og hvor beboerne kan kjøpe sin andel i borettslaget og som da gir eksklusiv bruksrett til en egen boenhet. Kommunen må før igangsetting søke Husbanken om investeringstilskudd til bygging av omsorgsboligene. Dette innebærer at borettslaget må vedtektsfeste at kommunen skal disponere og tildele omsorgsboligene i minst 30 år, og at andelseierne ikke fritt kan omsette boligene på det åpne eiendomsmarkedet når eierforholdet avsluttes. Andelene (boenhetene) i borettslaget må da være forbeholdt personer med nedsatt. Borettslagets må således ha vedtekter om prisregulering og vilkår for eierskifte. Disse vilkårene må spesifiseres gjennom etableringen av borettslagets vedtekter og det vil innebære at andelseierne ikke kan omsette sine andeler til markedspris ved videresalg av egen andel. Det vil være basert på kommunal tildeling etter søknad og omsorgsbehov. Det bør være et mål at kommunen ikke eier mer enn en andel i borettslaget (personalbasen), men det kan oppstå situasjoner der kommunen for en kortere periode må kjøpe ut en andel i forbindelse med et eierskifte. Ved en slik modell vil kommune måtte forskuttere kostnadene ved prosjektering og bygging av omsorgsboligene, inntil borettslaget er opprettet og har overtatt ansvaret for omsorgsboligene mot vederlag til kommunen. Den enkelte kjøper må påregne å innbetale inntil 10% av kjøpesummen for sin andel i borettslaget ved fremtidig inngåelse av bindende kjøpekontrakt, og resterende beløp senest ved overtagelse av boligen. Størrelsen på kjøpesummen vil være avhengig av byggekostnadene for prosjektet og det vil etter godkjent reguleringsplan bli fremmet en sak til kommunestyret om godkjennelse av byggeprosjektets kostnadsramme. Det har pågått en dialog med Husbanken og de vil kunne gi tilskudd til et prosjekt som for bygging av et bofellesskap på inntil 16 boenheter (jf vedlagte skisser) og med den forutsetning at de seks boligene i samme utviklingsprosjektet selges kommersielt på det åpne eiendomsmarkedet. Med finansiell støtte fra Husbanken på ca. 1,5 millioner kroner per boenhet vil det være et mål å få bygget dette bofelleskapet til en kjøpesum for beboerne på ca. 2 millioner kroner. Det kan tenkes at en modell kan være at ca. 75 % av denne summen utgjør andelenes fellesgjeld i borettslaget og at den enkeltes innskudd ved overtakelse blir på ca. 500 000,- kroner (derav 10% av innbetales ved kontraktinngåelse). For finansiering av Side 7 av 9
innskudd kan den enkelte beboer søke kommunen om startlån som er Husbankens personrettede virkemiddel for denne brukergruppen. Når det gjelder omfanget på miljøarbeidertjenesten i et slikt bofellesskap vil det skje etter enkeltvedtak basert den enkeltes funksjonsnivå og hjelpebehov. Lov om kommunale helse- og omsorgstjenester fastsetter at kommunen skal sørge for at personer som oppholder seg i kommunen, tilbys nødvendige helse- og omsorgstjenester og det omfatter alle pasienter og brukergrupper. Det fremgår videre av denne loven at kommunen skal medvirke til å skaffe boliger til personer som ikke selv kan ivareta sine interesser på boligmarkedet, herunder boliger med særlig tilpasning og med hjelpe- og vernetiltak for dem som trenger det på grunn av alder, funksjonshemning eller av andre årsaker. Etter loven plikter kommunen å gi tilbud til denne brukergruppen om personlig assistanse i form av praktisk bistand og opplæring, organisert som brukerstyrt personlig assistanse. Det vil i løpet av inneværende år gjennomføres prosesser med å få klargjort tildelingskriterier for dette bofellesskapet. Disse kriteriene vil bli utviklet med basis i kommunens samlede behov for yte tjenester innen dette omsorgsfeltet. Det legges opp til at disse kriteriene behandles av kommunestyret i forbindelse med fremleggelsen og godkjenningen av byggeprosjektet. Ved en etablering av bofellesskapet på Belsjø terrasse, vil kommunen kunne effektivisere og samtidig øke kvaliteten på miljøarbeidertjenesten i større grad enn om den enkelte bruker hadde bodd hver for seg, spredd omkring i kommunen. Ut fra de kunnskaper vi har om denne brukergruppen vil de fleste ha behov for en person til stede på natt (hvilende nattvakt). For eksempel har mange beboere epilepsi og de bruker epilepsialarm. Dersom en beboer får et anfall må det være kvalifisert personell tilstede for å ivareta beboernes helse og sikkerhet. Ved en etablering av dette bofellesskapet vil flere kunne dele samme nattvakt. Det totale bemanningsbehovet i bofellesskapet vil legges frem som en del av godkjenningen av selve byggeprosjektet. Da vil vi også ha kunnskap om hvilke personer som tildeles og kjøper bolig, og hvilke tjenestebehov den enkelte har. Medbestemmelse: Saken har vært drøftet med Utdanningsforbundet og Fagforbundet, og de har følgende kommentar til saken: Ser behovet for boliger og støtter forslaget om etablering av omsorgsboliger med heldøgns bemanning. Bemanningen må gjenspeile den enkeltes beboers behov for bistand uansett tid på døgnet. Ved tildeling av bolig må det legges til rette for at alle som trenger det får hjelp til finansiering. Konklusjon: Prosjekt Belsjø terrasse bør videreføres etter de prinsipper som fremkommer av saken. Rådmannen i Frogn 30.03.2015 Side 8 av 9
Harald K. Hermansen Øvrige dokumenter på saken: Vedlegg til sak Side 9 av 9