PLANBESKRIVELSE Innledning har utarbeidet forslag til revidert reguleringsplan for Kikut Nord, del av gnr/bnr. 66/422, 64/12, 64/94, 66/6 m.fl. Gjeldende reguleringsplan for Kikut Nord ble vedtatt 28.mars 1996. I tillegg er det vedtatt noen mindre vesentlige endringer i bestemmelsene i ettertid (THU 21.05.97). Oppdragsgiver har vært grunneierne Arne Arnegård, Ole-Andreas Tryti Fossgard og Kikut Eiendom AS v/arne Pålgardhaugen. Planområdet ligger nord for Geilo Fjellandsby, og vest for riksveg 40, på Kikut. Områdets avgrensing samsvarer med planavgrensingen i gjeldende plan, men det er gjort mindre justering for koordinering av tilgrensende godkjente planer. Dette gjelder reguleringsplanene for områdene S4 (alpinområde), H9 (Jeglumtoppen) og T19 (Geilo Fjellandsby) i kommunedelplan for Geilo. Bakgrunn Utgangspunktet for revidering av planen var grunneier Arne Arnegårds ønske om en omdisponering av utleigetomtene i Tb1 til salgstomter. Dette ble behandlet som en dispensasjonssøknaden i THU 13.03.02 (sak.nr. 0045/02). Søknaden ble avslått med begrunnelse at endringene ikke kunne ses på som mindre vesentlige iht. plan- og bygningsloven. THU anbefalte at omdisponeringen ble gjennomført gjennom en revidering av gjeldende reguleringsplan. I forhåndskonferanse med kommunen 01.07.2004 ble det gitt føringer om at kommunen ville kreve en revidering av hele plankartet slik at kart og arealbruk ble oppdatert til dagen situasjon. Det ble da naturlig å gå inn i de planfaglige vurderingene som låg til grunn i vedtatt plan, justere for dagens situasjon og vurdere en forsiktig fortetting som en konsekvens av endret arealbruk i tråd med hovedgrepet i planen og i samsvar med kommunedelplan for Geilo. Det er ikke foreslått endringer på reguleringsbestemmelsene (kun formell tilpassing) eller eksisterende hyttetomter som ligger utenfor Tb1, Tb2 eller Tb3. Endringer i forhold til vedtatt plan Følgende endringer er innarbeidet i planforslaget i forhold til gjeldende reguleringsplan for Kikut Nord: Nytt privat digitalt kartverk med 1 meters ekvidistanse er benyttet. Planavgrensingen er justert slik at det har felles grense mot Geilo Fjellandsby (T19), Jeglumtoppen (H9) og Alpinområdet vest for Kikut Nord (S4). Det er utført noen små justeringer av planavgrensingen for optimal tomteavgrensing for Tb2/T7 og Tb3/T2. Det betyr at planforslaget berører to små deler av reguleringsplan for S4, tilsammen ca.1 daa. Justeringene har ingen negative konsekvenser for arealbruk og løypetraséer i S4. 1 av 5
Turtraséer er koordinert og tilpasset omkringliggende planer, og i samsvar med dagens situasjon i området. Område for sikring av vannkilde er tatt ut av planen. Ikke aktuelt lenger. Høgspenttraséen er tatt ut av planen. Linja er fjernet. Alle eksisterende og innmålte tomter er lagt inn med riktige tomtegrenser, og arealformål justert i samsvar målebrevene. Eiendom 66/495 er utvidet sørover med ca. 440 m2 iht. avtale med Kikut Eiendom AS. Det er sikret en grøntkorridor på 10 meters bredde mellom 66/495 og 66/493. Tb1 er omregulert til fritidsbebyggelse. Plangrepet er endret, og 1 tomt er fjernet. T1 er på grunn av størrelse og egnethet foreslått som tuntomt. Foreslått plangrep for Tb1 er vurdert av tverretatlig planforrum i møte 07.09.2004, og i brev datert 17.09.2004. Forumet/administrasjonen hadde ingen merknader til endringene. Det er innarbeidet en ny tomt (T9) nord for eiendom 64/534. Tomten er tidligere vurdert av kommunen som egnet til hyttetomt (THU saknr. 0003/02), og at en innarbeiding bør skje gjennom en revidering av hele planen (THU saknr. 0038/02). Tomten var opprinnelig innarbeidet i tidligere planer for Kikut Nord, men ble tatt ut på grunn av mulige konsekvenser for atkomstvegen forbi området. Vegen ble justert, med tomten ble av ukjent grunn ikke innarbeidet igjen i forkant av den kommunale behandlingen. Bildet viser T9, og er tatt fra atkomstvegen vest for tomta. Tb2 er tidligere omdisponert til fritidsbebyggelse gjennom dispensasjon (saknr. 0129/00), med unntak av Statoiltunet (66/516). 66/516 er foreslått delt med nye tomtegrenser (Tb2/T4-6). Tb2/T4 og Tb2/T5 er foreslått som tuntomter. 2 av 5
Det er innarbeidet tre nye tomter (Tb2/T1-3) ved innkomsten til Tb2. Tb2/T2-3 ligger sør for atkomstvegen i et område som er tidligere oppfylt med overskuddsmasser. Tb2/T1 ligger nord for vegen, og øst for eiendom 66/589. En kolle i tomtegrensa mellom disse tomtene ligger utenfor foreslått byggegrense på Tb2/T1, og vil gi god skjerming mellom tomtene. Tb2/T2 er foreslått som tuntomt. Øst for denne tomta er det regulert inn parkeringsplass i samsvar med gjeldende plan. Bildet viser Tb2/T2 3, og er tatt fra atkomstvegen nord for tomtene. Deler av Geilo Fjellandsby ses i bakgrunnen. Det er innarbeidet en ny tuntomt (Tb2/T7) sør for eiendom 66/521. Tomta et tilpasset grøntkorridor og løypenettet til alpinområdet i vest. Bildet viser Tb2/T7, og er tatt fra sør der skiløypa går. 3 av 5
Det er innarbeidet en ny tomt (Tb3/T1) sør for 66/557, med atkomst fra veg gjennom Tb3. Vest for atkomst er det innregulert parkeringsplass i samsvar med gjeldende plan. Bildet viser Tb3/T1, og er tatt fra atkomstvegen vest for tomta. Tb3 er omregulert til fritidsbebyggelse. Plangrepet er opprettholdt, og tomtegrenser er lagt inn. Tomtegrensa for Tb3/T2 er justert noe mot nord, og tomta er foreslått som tuntomt. ildet viser Tb3/T2, og er tatt fra nordøst og mot tomta Reguleringsbestemmelsene er supplert med en rekkefølgebestemmelse om tilknytning av vann- og avløp (Kikutledningen), kfr. referat fra forhåndskonferansen 01.07.04. 4 av 5
Reguleringsbestemmelsene er supplert iht. endret praksis vedr. Måleverdig bruksareal i kjeller - THU saknr. 0198/04, og Praktisering av teknisk forskrift 3-11 om parkering - THU saknr. 0060/04. Innkomne merknader Buskerud Fylkeskommune (BFK), brev datert 23.09.04. BFK gir en rekke generelle merknader/kommentarer. Kulturavdelingen viser til at området er tidligere registret. Det ble ikke funnet automatisk fredete kulturminner. Bjørg Lexow, brev datert 23.07.2004. Minner om tinglyst servitutt på eiendom 64/60 hvor det ikke skal skilles ut tomter nærmere enn 50 meter fra 64/60. Kommentar: Innkomne merknader vurderes ivaretatt i planforslaget. 5 av 5