SAKSFRAMLEGG Arkiv: 15/088 Dato: 17.02.2017 Saksnr Utvalg Møtedato Planutvalg Saksbehandler: Petra Roodbol-Mekkes Nils K Braa AS- Søknad om dispensasjon for pulttak på tomannsbolig 15/088 Vedlegg: 1 B 2- Søknad om dispensasjon 2 E 5 -FasadeNordogVest 3 E 6-FasadeSørogøst 4 D1 - Situasjonsplan 21.1.17 5 E 4- Snitt C-C, 6.1.2017 6 E 2 - Snitt - B-B og CC kt 37,2 18.12.2016 7 E 1 - SNITT A-A Fasade Øst kt 37.2 18.12.2016 8 E 3-SNITT A-A Fasade Øst 5.1.17 9 Nabovarsel bnr 15 bnr 65 10 Nabovarsel gnr 15 bnr 84-1 11 bnr 15 bnr 84 - innsigelse 12 C3 - Tilbakemelding - svar og komentar vedrøende nabovarsel 13 Beregning høyder - Laurasvingen 13 14 Idèbygg AS Rammetillatelse for tiltak for oppføring av boliger 15/085 og 15/93 15 Tillatelse til tiltak - oppføring av 2 tomannsboliger 15/094 - Idèbygg AS 16 Tillatelse til tiltak på gnr. 15 bnr. 75 - disp for pulttak Søknaden: Vi mottok søknad om rammetillatelse og igangsettingstillatelse for grunnarbeid og utvendig vann og avløp 26.01.2017. Det er også søkt om dispensasjon for pulttak, se vedlegg nr,1. Tiltakets ytre rammer er dokumentert ved fasadetegningene i vedlegg nr. 2 og 3, situasjonsplanen i vedlegg nr. 4 og terrengsnittene i vedlegg 5-8. Ansvarlig søker har mottatt spørsmål/innsigelse fra to naboer, og har etter dette senket tiltaket 20 cm og flyttet tiltaket 1 meter vestover, se vedlegg nr. 9-12. Tiltaket: Tiltaket er en ny tomannsbolig i tre tellende etasjer, med pulttak. Boligene har i følge søknaden et samlet bruksareal på 340 m2, og utnyttelsesgraden er angitt til 25 % BYA, inkl. 1 plass utendørs parkering pr. enhet, i tillegg til en plass i garasje. Det er i følge snittegning 9,8 høydemeter mellom OK gulv sokkeletasje og høyeste gesims. Bygningen vil i bakkant være under terrenglinje fra etasjeskillet ved øverste etasje, Gesimshøyde (nord) er i følge ansvarlig søker beregnet til 5,60 meter, mens høyeste takpunkt
(sør) er beregnet til 6,89 meter over gjennomsnittlig planert terreng. Pult-taket har en helning på 12,3 % dvs. en tenkt vinkel på ca. 8 grader. Boligene skal ha vann fra offentlig vannverk og avløp til offentlig avløpsanlegg. Juridisk utgangspunkt: Gnr. 15 bnr. 88 er 1259 m2, den er fradelt, oppmålt og ubebygd. Tomta er regulert til byggeområde bolig i reguleringsplanen «Karlestrand vest» vedtatt 18.12.2007. Relevante regler fra reguleringsplanen Tomta har i plankartet innregulert atkomst fra kommunal veg og byggegrenser mot kommunal veg og snuplass. C.1. Bebyggelsen skal bestå av frittliggende boliger og sammenkjedede boliger i inntil 2 etasjer. Der terrenget etter kommunens skjønn ligger til rette for det, kan kommunen tillate innredet underetasje i samsvar med bestemmelsene i byggeforskriftene eller innredes loftsetasje så lenge bygningene holdes innenfor gitte bestemmelser om gesims- og mønehøyde i punkt C.3. C.2. Tomteutnyttelsesgraden for frittliggende boliger skal ikke overstige 25 %- BRA (Prosent bruksareal) Tomteutnyttelsesgraden for sammenkjedede boliger skal ikke overstige 30 % - BRA (Prosent bruksareal). C.3. Maksimal gesimshøyde og mønehøyde: For 2-etasjers bygg: Gesimshøyde: 6,0 m. Mønehøyde 7,5 meter. For 3-etasjers bygg: Gesimshøyde: 8,5 m. Mønehøyde/høyeste nivå på takflate: 9,5 meter. Gesimshøyden og mønehøyde beregnes i henhold til teknisk forskrift (TEK) kap. IV. C.4. Bygninger skal ha saltak med takvinkel mellom 22 og 38. Kommunen kan, når hensynet til annen bebyggelse, utsiktsforhold og lignende gjør det forsvarlig, tillate andre takformer og takvinkler. Kommuneplanens arealdel 9-9 Frittliggende småhusbebyggelse Maksimum BYA 30 % Konsentrert småhusbebyggelse maksimum BYA 40 %. Denne bestemmelsen gjelder også der lavere grad av utnytting er vedtatt i eldre reguleringsplaner. Dispensasjonsøknad? Det kan jfr. planbestemmelsens ordlyd reises spørsmål ved om dispensasjon er nødvendig, eller om det er tilstrekkelig med utøvelse av forvaltningsskjønn slik det ble gjort i byggesaken i vedlegg nr. 11. Rådmannen er kommet til at det ikke er nødvendig å drøfte dette i denne saken da tiltakshaver har levert søknad om dispensasjon, og dette tema kan slå
ulikt ut i ulike saker. Temaene som drøftes ved utøvelse av forvaltningsskjønn jf. bestemmelsens ordlyd og vurdering av dispensasjonssøknad vil i det vesentlige være like. Søknad om dispensasjon: Søknad om dispensasjon er skriftlig, konkret, dokumentert, begrunnet og nabovarslet. Tiltaket berører kun lokale forhold og har derfor ikke vært på høring. Søknaden oppfyller de krav som stilles til dispensasjonssøknad og skal realitetsbehandles. Søknaden er begrunnet med: Bygget er godt tilpasset tomta og taket er tilpasset bygget på en bratt tomt. Et saltak med 22 grader takvinkel ville ikke ha noe mindre sideflate mot nabo enn ved å bygge pulttak med takvinkel på ca. 8 grader. Høyde på mønet ville bli ca. 0,75m høyere enn høyeste punkt på pulttak. Nabobygget i nordvest har tidligere blitt gitt dispensasjon vedrørende samme takutforming. Nabomerknader: Gnr. 15 bnr. 65 Nabo nord for tiltaket viser til regulering til regulert hustype og antall etasjer og går ut fra at det må søkes om dispensasjon fra dette. Han uttrykte også at de ikke var umiddelbart begeistret for å få en stor takflate midt i utsikten sin. Dialog mellom tiltakshaver og denne naboen viser at tiltakshaver har dokumentert forholdet mellom de to boligene med et terrengsnitt og at han også har senket tiltaket noe (-20 cm) av hensyn til naboens utsikt. Høyeste punkt på tiltakets tak er etter dette ca. 2,1 meter lavere enn OK gulv på boligen på 15/65. Gnr. 15 bnr. 84 Nabo øst for tiltaket har innsigelse mot tiltakets tre etasjer og to boligenheter på en eneboligtomt. Han anfører at tiltaket i stor grad vil begrense hans kveldssol og at bygget vil være et fremmedelement, da bolighus i denne rekken har valmtak. Tiltakshaver har trukket tiltaket 1 meter lenger vest for å imøtekomme merknaden. Vurdering: Nabomerknader Gnr. 15 bnr. 65: E-postene fremstår som en dialog, som ikke ender opp med konkret nabomerknad til byggesaken. Denne naboen legges likevel inn som part i saken slik at han blir orientert om vedtak og klageadgang. Gnr. 15 bnr. 84: Tiltakets plassering vil ta noe av kveldssola på naboeiendommen. Dette er av de generelle ulemper som følger boligbygging i boligfelt, og rådmannen kan ikke se at ulempen er spesielt stor for denne eiendommen. Det er ikke riktig at reguleringsplanen identifiserer denne tomta som en eneboligtomt eller at naboers valg av takform isolert sett kan legge føringer for naboens valgmuligheter og drøftes ikke her. Dette gjelder spesielt i en sak som denne der naboenes valg heller ikke er saltak, slik reguleringsplanen legger føringer for. Boligtype og antall etasjer Rådmannen kan ikke se at det i reguleringsplanen er vedtatt begrensinger i byggeområdet som er til hinder for at denne tomta kan bebygges med en tomannsbolig. Dette var også
konklusjonen i tidligere saksbehandling for andre tomter i denne planen se for eksempel vedlegg nr. 11 og 12 om dette tema. Etter rådmannens vurdering er tomta så bratt at den er godt egnet til at det også kan innredes underetasje i tillegg til de to hovedetasjer. Rådmannen legger til grunn at ytre ramme for treetasjers bygning i planbestemmelsens punkt C.3. formelt sett skal legges til grunn, men i denne saken er også rammen for to-etasjers bygg tilstrekkelig da øverste punkt på taket kun er 6,89 meter over gjennomsnittlig terreng. Dette viser etter rådmannens vurdering at tiltaket er lagt lavt i terrenget og et godt tilpasset tomta. Dispensasjonsvurdering Rådmannen kan ikke se at det i planbestemmelsene eller i planbeskrivelsen er kommet til uttrykk hvorfor det er vedtatt planbestemmelse om takform. Hensynene bak bestemmelsen om saltak kan ha vært et konkret ønske om enhetlig utbygging, der boligenes takform er viktig, eller være lite bevisst og tatt med fordi saltak har vært den dominerende takformen i området fra gammelt av. Uavhengig av motivasjonen for bestemmelsen, ser vi av ordlyden at det også på vedtakelsestidspunktet ble uttrykt aksept for andre takformer. Det er tidligere gitt dispensasjon for pult-tak på naboeiendommen mot nordvest gnr. 15 bnr. 75 og det er gitt tillatelse til pulttak uten bruk av dispensasjon for fem boliger på gnr. 15 bnr. 85, se vedlegg nr. 14 og 16. De nærmeste naboene mot øst og vest har heller ikke saltak, disse har valgt valmtak på sine boliger, og har fått godkjent disse uten bruk av dispensasjon. Rådmannen kan ikke se at det er enhetlige takkonstruksjoner eller andre karaktertrekk ved arkitekturen i området som tilsier at tiltakets pulttak er et uheldig estetisk sett. Saltak med takvinkel i henhold til reguleringsplanen ville gitt en høyere og mer massiv takkonstruksjon, rådmannen legger til grunn at pulttak fremstår som er et godt valg tilpasset bygningen. Rådmannen kan ikke se at hensynene bak planbestemmelsene punkt C.4 blir vesentlig tilsidesatt om det gis dispensasjon for pult-tak. Det er ved denne vurderingen lagt avgjørende vekt på at utsikt for naboer ikke blir mer begrenset av pult-tak enn det ville blitt med saltak. Det er også vektlagt at det er varierende takkonstruksjoner i nabolaget, der flere har pulttak eller valmtak. Tiltaket er av begrenset størrelse og konsekvens og det er lett å få oversikt over mulige konsekvenser av tiltaket. Rådmannen kan ikke se at det er noe å tjene på å henvise tiltakshaver til planendring for å få realisert sitt tiltak. Etter en samlet vurdering fremstår det som klart at dispensasjon for takform har klart større fordeler enn ulemper. Folkehelsevurdering: Ikke relevant Rådmannens innstilling: Bjugn kommune ved Planutvalget gir dispensasjon for pulttak som omsøkt. Vedtaket er fattet med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2 og kommunens delegasjonsreglement. Søknaden for øvrig behandles administrativt.