Verdal kommune Sakspapir

Verdal kommune Sakspapir 1721/19/184 - Hofstad Vist Eiendom AS - Bolighus m/2 leiligheter - Kroken 2 - klagebehandling Saksbehandler: E-post: Tlf.: Brit Alvhild Haugan brit.alvhild.haugan@innherred-samkommune.no 74048279 Arkivref: 2008/3713 - /1721/19/184 Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen i Verdal 18.05.2010 46/10 Rådmannens forslag til vedtak: Vedtak i sak 28/10 opprettholdes. Klage fra Tore Lundsaunet og Lars Håskoll tas ikke til følge. Saken oversendes Fylkesmannen i Nord-Trøndelag for endelig avgjørelse. Vedlegg: 1. Klage på vedtak sak 28/10 møte dato 16.03.10 for gbnr. 19/184 og 826, Kroken 2; fra Tore Lundsaunet, brev av 23.0310 2. Klage på vedtak, Kroken 2 rammetillatelse Bolighus med 2 leiligheter; Lars Håskoll, brev av 05.04.10 3. Kommentarer til naboklage. Hofstad Vist Eiendom as Kroken 2, av NKprosjektering, av 20.04.2010 Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): 1. Plan- og utviklingskomiteen i Verdal, vedtak av 09.09.08, sak 70/08 2. Søknad om tillatelse til tiltak med tegninger, 1/4-08 3. Klage på nabovarsel, av 20.10.07 og 22.10.07 4. Svar på naboklage, av 22.05.08 5. Ny situasjonsplan med nytt nabovarsel, 23.05.08 6. Merknad til nabovarsel nr. 2, av 05.06.08 7. Brev fra Advokathuset, 03.10.08 og 17.10.08. 8. Brev datert 17. oktober fra Advokathuset 9. Plan- og utviklingskomiteen i Verdal, vedtak av 16.12.08, sak 106/08

10. Klage på avslag om byggetillatelse kommunens vedtak oppheves, Fylkesmannen i Nord Trøndelag, brev av 19.03.09. 11. Søknad om tillatelse til tiltak, mottatt 24.04.09. 12. Klage på nabovarsel, fra Marthe Bakken og Tore Lundsaunet; 15.04.09. 13. Klage på nabovarsel, fra Lars Hårskoll; 24.04.09. 14. Plan- og utviklingskomiteen i Verdal, vedtak i sak 43/09 15. Klage på tillatelse til oppføring av bygninger på eiendommen 19/184, kommunens vedtak oppheves, Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, brev av 10.11.2009. 16. Søknad om rammetillatelse, bolighus m/2 leiligheter, 24.11.09. 17. Klage på nabovarsel, Tore Lundsaunet, brev av 04.12.09. 18. Innsigelse til byggesak, Njål Kolsvik, brev av 10.02.10 19. Retur av byggesøknad, brev av 09.02.10. 20. Søknad om rammetillatelse, nytt nabovarsel, 18.02.10 Saksopplysninger: Tiltaket omfatter søknad om rammetillatelse for oppføring av frittliggende bolighus med to leiligheter på boligeiendommen i Kroken 2. Sammen med dette omfatter søknaden 2 carporter med henholdsvis 3 og 5 biloppstillingsplasser, samt en renovasjonsbod. Tiltaket er første gang omsøkt i søknad om tillatelse til tiltak av 01.04.08. Søknaden har to ganger vært til behandling hos Fylkesmannen i Nord-Trøndelag. Kommunens vedtak ble sist opphevet i vedtak fra Fylkesmannen i brev av 10.11.09. Ny søknad om rammetillatelse for to-mannsbolig for Kroken 2, av 24.11.09 med ny søknad den 19.02.10 ligger til grunn for behandling i plan- og utviklingskomiteens behandling av 16.03.10. Planstatus: Eiendommen ligger i henhold til kommunedelplan Verdal byområde, av 26.03.07, sammen med vedtatte bestemmer og retningslinjer av 05.03.2007. I henhold til kommunedelplanen ligger omsøkte eiendom innenfor området som er regulert til sentrumsområdet (forretning, kontor, bolig). 1.gangs behandling: Søknaden er behandlet i plan- og utviklingskomiteen i Verdal kommune den 16.03.2010 med følgende vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 93 (tillatelse til tiltak) og vedtatte delegasjonsbestemmelser godkjennes søknad om rammetillatelse med følgende forutsetninger: Tiltaket skal prosjekteres og oppføres i samsvar med Plan- og bygningsloven med gjeldende forskrifter og vedtekter. Det er ikke søkt om noen form for dispensasjon, det forutsettes derfor at tiltaket prosjekteres og utføres i henhold til gjeldene plan.

NK prosjektering Njål Kolsvik, org.nr. 979741588, gir ansvarsrett som ansvarlig søker, ansvarlig for prosjektering samt ansvarlig for kontroll av prosjektering av bygninger og installasjoner, tiltaksklasse 1. Vedtaket kan påklages i henhold til Forvaltningslovens 28. Det er tre ukers klagefrist fra mottatt dato av dette vedtaket. Klager: Innherred samkommune har mottatt to klager på vedtaket. Frist for å klage er 3 uker fra det tidspunkt underretning om vedtaket er kommet fram til vedkommende part, jfr. Forvaltningsloven 29. Underretning om vedtak i sak 28/10 ble sendt til partene i brev den 18.03.2010. Klagene ble mottatt den 06.04 og 08.04.10. Klagen anses å være kommet i rett tid. Klagene er i sin helhet vedlagt saken. Det er kommet merknader fra Tore Lundsaunet av 23.03.10. Klagen omfatter argumenter som gjengis i følgende hovedpunkter: Søknaden behandles med feil antall etasjer. Det søkes om 2 etg. bolighus, men i realiteten er det et 3 etg. bolighus. Viser til de bruksareal som fremkommer i nabovarselet. Det er i kommunens saksbehandling oppgitt ett annet areal av loftsplanet enn det som fremkommer av nabovarselet av 23.11.09. Ansvarlig søker har ikke kompetanse til å bygge et slikt type bolighus. Bolighuset må betraktes som minimum tiltaksklasse 2, med brannklasse 2. Ansvarlig søker har ikke denne godkjenning. Carportanlegg som er plasser 1,5m fra eksisterende bolighus på eiendommen må brannsikres og brannklassifiseres. Arealet av carportanleggene må beregnes i henhold til NS 3940. Plassering av carportanlegg med 3 parkeringsplasser er i strid med pbl`s 70. Situasjonsplan har mangler i henhold til de krav som stilles i en rammesøknad. Det framkommer ikke på situasjonsplan om hvordan parkeringssituasjonen skal løses i forhold til at det nå er 7 leiligheter, viser til TEK 3-12. I klagen fra Lars Håskoll av 05.04.10 omfattes klagen av følgende hovedpunkter: Utbyggingsløsning anses som lite gjennomtenkt og er overhode ikke tilpasset øvrig bebyggelse i området. Størrelsen av avfallsanlegget må økes, eksisterende plassering av søppelanlegg må få en mer diskré plassering. Bolighuset er på 3 etasjer, ikke 2 etasjer som omsøkt.

Ansvarlig søker har ikke kompetanse til å søke denne type tiltak. Søknaden omfatter sanert eldre bygning som skal tilfredsstille dokumentasjonskrav i hht TEK. Kommunen bør kreve uavhengig kontroll med bakgrunn i tilstand på eksisterende bygning med spørsmål til eksisterende konstruksjoner. Søknad om rammetillatelse er ufullstendig. Krav til størrelsen av toalettrom. Størrelsen av garasjeanleggene. Arealberegninger i forhold til NS 3940 og planog bygningslovens 70. Garasjeanlegg og boder må utformes i forhold til krav om brukbarhet, utformingene strider mot TEK 10-1. Totalt antall parkeringsplasser må tilfredsstilles, og inngå i beregningsgrunnlaget for grad av utnytting. Det er et absolutt krav at evt. ny bebyggelse i dette kvartalet må oppføres i hht dagens regelverk og i en slik stil som harmonerer med eksisterende bebyggelse. Det forventes at som en del av saksbehandlingen foretar en grundig besiktigelse av det sanerte huset som søkes restaurert for en uavhengig teknisk vurdering av restaureringsobjektet. Vurdering: Kommunen vil i sin vurdering vurderer tiltaket slik det framgår av søknad om rammetillatelse av 19.02.10. Forhold i klagen som omhandler tidligere byggetillatelse av 2003 er ikke lenger gyldig og vil ikke bli vurdert i denne saksframstilling. PBOM vurderte flere av de momentene som er framlagt i merknader til saken før vedtak ble fattet i plan- og utviklingskomiteen den 16.03.2010, sak 28/10. En vil her foreta en oppsummering av hovedmomentene i klagene og kommentere disse: Planstatus: Eiendommen omfatte av Kommunedelplan for Verdal byområdet, vedtatt 26. mars 2007. I henhold til bestemmelsen til kommuneplanen åpner denne for ny bebyggelse med mønehøyde på 15 meter, hvor dette harmonerer med omgivelsene. Største tillatte bebygd areal (BYA) er 66 % av tomta. Hver boenhet skal minimum 5 m 2 felles uteareal for lek og opphold. Plan- og bygningssjefen har også tidligere vurdert det omsøkte bolighus i forhold til planbestemmelsen og plan- og bygningslovens 74 nr.2, og konkluderer med at tiltaket tilfredsstiller rimelige skjønnhetshensyn både i seg selv og i forhold til omgivelsene. Tiltaket er vurdert i henhold til bygningens størrelse eller form, samt grad av utnytting og tiltaket er i samsvar med planen.

Parkeringsplasser: I retningslinjene til plan er det i pkt. C9 stilt krav om: 1 parkeringsplass pr. boenhet samt gjesteparkering på 0,2 pr. boenhet. Eiendommen har totalt 7 boenheter. Og det er i henhold til søknad planlagt 8 parkeringsplasser i carportanlegg. I henhold til tidligere situasjonsplan er det vist gjesteparkering foran carportanlegg dette er en akseptert løsning av parkering for tilsvarende boligbygg. Kommunen vurderer parkeringsarealet og vurderer at parkering er ivaretatt i henhold til retningslinjer til planen. Beregnet grad av utnytting for eiendommen er beregnet til mindre enn 66%, parkeringsareal er da beregnet i henhold til 3-12 i Grad av utnytting. Renovasjonsbod og toalettrom: I henhold til søknaden har renovasjonsbod et bebygd areal på 9 m 2. Kommunen har vurdert størrelse, plassering og utforming. Kommunen kan ikke se at tiltaket strider mot plan, estetiske hensyn eller forhold avstand fra vei, nabogrense eller skjønnhetshensyn; jfr. pbl` 70 og 74. Kommunen konkluderer også med at renovasjonsbod oppfyller kravene i TEK. I henhold til tegninger er rom for vask/dusj og wc på ett rom med ett areal på 6,3 m 2. I henhold til TEK 10-32 skal det framgå av tegning at hvordan toalett enkelt kan tilpasses til bruk av orienterings- og bevegelseshemmede. I henhold til vedlagte plantegning med innredning av vask/dusj og wc er toalettet plassert på en slik måte at betjeningsareal for bevegelseshemmede er ivaretatt, kommunen vurderer utformingen slik at krav i henhold til TEK 10-32 er ivaretatt. Etasjetall/ tiltaksklasse I henhold til NS 3940: loftet er måleverdi når fri høyde er minst 1,90 m og bredden er minst 0,60 m. Det har ingen betydning om bygningsvolumet er tilgjengelig eller ikke, om det mangler gulv, vinduer, varmeisolering mv. I henhold til tegninger som er vedlagt søknad om rammetillatelse av 24.11.09. er bruksareal for uinnredet loft angitt til 37,2 m2. I søknad om rammetillatelse av 19.02.2010 er det vedlagt snitt-tegning av bygget i målestokk 1:50, denne viser et snitt ved en eventuell utnytting av loftsarealet med isolering av takkonstruksjonen. Sammen med dette snittet har ansvarlig søker gitt kommentarer til nabomerknadene, i henhold til denne heter det: Etter eventuell tilpassning til boligformål (som oppfatter tilpasning til gjeldende energikrav og lydsmitte i henhold til TEK) vil målbart areal utgjøre 25 m2 BRA.

Ansvarlig søker Njål Kolsvik, NK- Prosjektering AS, har i brev av 20.04.09 gitt kommentarer til nabomerknader for klage på PUK-vedtaket: Det søkes om tiltak der bygningen er i 2 etasjer. Som det fremgår av tegninger og ettersendt snittforklaring er bygningen i 2 etasjer. Skal loftsetasje brukes som boligformål vil kravene til energiforbruk samt kravene til lydsmitte komme til anvendelse. Arealene vil da komme under 1/3 av underliggende etasje. Når det gjelder brannklasse, bestemmes dette av risikoklasse og etasjetall. Kommunen fastsetter tiltaksklassen etter forslag fra ansvarlig søker på bakgrunn av foretakets kvalifikasjoner, tiltakets vanskelighetsgrad og eventuelle konsekvenser som følge av feil og mangler. I følge forskrift om godkjenning av foretak for ansvarsrett, GOF 13 omfattes tiltaksklasse 1 av bygninger med liten vanskelighetsgrad, og hvor mangler, eller feil kan føre til mindre konsekvenser for helse, miljø og sikkerhet. Typiske tiltak i tiltaksklasse 1 er eneboliger og tomannsboliger, småhusbebyggelse. Tiltak i tiltaksklasse 2 vil typisk være boligblokker, forretningsbygg og skoler; jfr. GOF 14. Det er ingen automatikk i at et hus med tre etasjer vil falle inn under tiltaksklasse 1. Bolighuset er slik det framgår av søknad om rammetillatelse en 2- mannsbolig med separate boenheter på to plan. Loftet er i utgangspunktet ikke planlagt innredet. Ansvarlig søker har vist til at om loftet skal utnyttes forutsetter dette bygningsmessige tiltak som utgjør at arealet vil være mindre enn 1/3 av underliggende etasje, og dermed vil dette være en bygning på 2 etasjer i henhold til NS 3940. Kommunen vurderer det som urimelig å plassere tiltaket i tiltaksklasse 2 alene på bakgrunn av eksisterende utforming av loftsarealet så langt boligen består av 2 boenheter. Bygningen er plasser med en avstand fra andre boligbygg i samsvar med brannkravene i TEK 7-26. Etter en samlet vurdering konkluderer kommunen med at tiltaket kan plasseres i tiltaksklasse 1. Ansvarlig søker Ansvarlig søker NK Prosjektering Njål Kolsvik er ansvarlig søker for tiltaket, foretaket søker samtidig om ansvarsrett for prosjektering samt ansvarlig for kontroll av prosjektering med egenkontroll av bygninger og installasjoner for tiltaksklasse 1. Sammen med søknaden er det vedlagt kontrollerklæring som bekrefter at det foreligger kontrollplan for viktige og kritiske områder, av 23.10.09. Foretaket har sentral godkjenning for alle de omsøkte godkjenningsområdene i tiltaksklasse 1. Kommunen har konkludert med at tiltaket er i tiltaksklasse1.

Kommunen har ingen tidligere merknader på omsøkte foretak. Kommunen konkluderer med at ansvarlig søker godkjennes for omsøkte tiltak i tiltaksklasse 1. Carportanlegg I henhold til klager kreves det at carporten med BRA 83 m 2 brannsikres med tanke på avstand til eksisterende bolighus. I henhold til søknad er avstand til eksisterende bolighus på omsøkte eiendom 1,5m. I henhold til kommentar fra ansvarlig søker av 18.01.10: Carportanlegg med 5 parkeringsplasser (83 m2) skal i likhet med carport med 3 parkeringer oppføres i ubrennbart materiale. I henhold til TEK skal garasjer med bruttoareal over 50 m2 utføres med konstruksjoner med brannmotstand EI 60. Kommunen vurderer tiltaket som oppfylt i henhold til brannkrav i TEK. Når det gjelder utforming av garasjen hevdes det i klagen at utformingen er i strid med TEK 10-1 Generelle krav til brukbarhet. Boden på 5m2 er tegnet i enden av carporten, hvor dør fra bod slår inn mot carporten. Det vil si at boden er brukbar på alle årstider uavhengig av snøbrøyting. Det vil være bredden av dør og utforming som vil være avgjørende for om boden er anvendelig for alle. Kommunen kan ikke se at utformingen er i strid mot TEK. Pbl`s 70/ carportanlegg: Klager anfører at den minste carporten er plassert for nære nabogrense, da den ikke tilfredsstiller unntaksbestemmelsene til pbl`s 70 nr. 2. Kommunen kan godkjenne plassering at bygning plasseres nærmere enn nabogrense enn nevnt i første ledd eller i nabogrense b) ved oppføring av garasje, uthus og lignende mindre bygninger. I henhold til søknaden er garasjen beregnet med et bruksareal (BRA) og bebygd areal (BYA) på 50 m 2 (49,9m2) hvor takutstikket på 0,99 m ikke er regnet inn i arealet. Areal av carport beregnes ut i fra arealberegningsreglene i NS 3940 og veileder til TEK, Grad av utnytting. I bebygd areal skal følgende ikke medregnes i arealet: Utspring/utkragede bygningsdeler inntil 1,0 m ut fra fasaden, eks. takutstikk. Areal under takutstikk som er mer enn 1,0 m innenfor ytterkanten av takutstikk, skal legges til bruksarealet.

Ved beregning av arealet har kommunen vurdert tiltaket i henhold til ordlyden i veilederen til TEK. Kommunen har ingen praksis eller bestemmelser som går på minimumskrav til størrelsen av bygninger som garasje eller carport. I veileder til forskrift er det angitt at kommunen bør reservere 18 m2 til biloppstillingsplass som legges til BYA/BRA ved beregning av grad av utnyttelse. Dette er ikke ensbetydende med et minimumsareal for carport eller garasje. Kommunen godkjenner beregning av bruksareal og bebygd areal i henhold til hovedregel og veileder til TEK. Pbl`s 70 nr. 2 stiller krav om at bygninger skal ha en avstand fra nabogrense på minimum 4 m. Kommunen kan imidlertid godkjenne plassering nærmere nabogrense ved mindre bygninger, i henhold til teknisk forskrift 4-4 er dette bygninger hvor hverken samlet bruksareal eller bebygd areal er over 50 m 2. Klagene mener BYA er feilaktig beregnet og ikke i samsvar med TEK kap. IV, som omhandler måleregler. I klage fra nabo er det påpekt at plassering av carport er i strid med plan- og bygningslovens 70 da bygningen er plassert 1 m fra eiendomsgrense. Det er ingen automatikk i at bygninger som har BYA og BRA på under 50 kvadratmeter skal godkjennes plassert nærmere nabogrense enn 4 meter. Plan- og bygningsloven er en såkalt ja-lov, noe som betyr at det må finnes hjemmel for å nekte å imøtekomme tiltakshavers ønsker. Tiltakshaver har dermed rett til å bygge når det ikke er i strid med lov eller bestemmelser gitt i medhold av lov, herunder kommuneplan for Verdal byområde. Når planen ikke regulerer plassering av bygget kommer plan- og bygningsloven til anvendelse. I følge pbl`s 70 skal kommunen godkjenne plasseringen av tiltaket. I rundskriv H-18/90 av 1. juli 1990, har Kommunedepartementet gitt retningslinjer for det skjønn kommunen skal utøve ved godkjenning av plassering av bygningen etter nevnte bestemmelse. Bestemmelsen er forutsatt praktisert slik at tiltakshavers ønsker imøtekommes der plasseringen av bygningen ikke kommer i strid med bestemte krav oppstilt i pbl`s 70 eller i medhold av vedtatte plan, og ikke avgjørende grunner for øvrig taler mot dette. Med avgjørende grunner sikter en særlig til plassering og høyde som medfører betydelig ulempe blant annet for naboene. Under dette medfører det et kompleks av hensyn som må vurderes under ett. Blant annet er det relevant å vurdere hensyn til bygningens tilpassing i terrenget og eksisterende bebyggelse, disponering av tomta, samt utsikt og lysforhold. Bestemmelsen kan ikke nyttes som avslagshjemmel, men kan brukes for å bestemme en alternativ plassering der dette er mulig.

Etter pbl`s 70 nr. 2 første ledd skal en bygning ha en avstand til nabogrense som minst svarer til bygningens halve høyde og ikke under 4 meter når ikke annet er bestemt i plan. Kommunen kan imidlertid etter bestemmelsene andre ledd bokstav b godkjenne at garasje med bruksareal eller bebygd areal under 50 kvm plasseres nærmere nabogrense enn avstandskravet i første ledd. Etter kommunens vurdering har eiendommen plassert carport slik at eiendommen har et skjermet uteareal for lek og opphold, en alternativ plassering på eiendommen vil kunne forringe de grønne areal i kvartalet. Plassering av carporten må videre vurderes ut i fra om den er til betydelig ulempe for naboen. Carporten har en gesimshøyde på 3 m med en avstand på ca. 5 meter fra eksisterende bolighus i nord- vest for naboeiendommen gbnr. 19/181. Når det gjelder sol- og lysforhold på naboeiendommen vil dette kunne medføre tap av utsikt og lysforhold i deler av året, men kommunen kan ikke se at dette er vesentlige ulemper for naboen. Det omsøkte bolighuset er i henhold til søknad plassert i en avstand fra eiendomsgrensen til gbnr. 19/181 og gbnr. 19/135 på 4,7m. Kommunen har vurdert både boligens og carportens plassering i forhold til ulemper for nabo og alternative plasseringer på tomta som kunne være bedre egnet. Plan- og bygningssjefen vil etter dette ikke anse carportens plassering som en vesentlig ulempe for naboen. Kommunen vurderer plassering av bolighus og carport til å være i henhold til plan- og bygningslovens 70, hvor avstander fra eiendomsgrense er i samsvar med minimumskravene i pbl`s 70 nr.2. Søknad om rammetillatelse: Klager har i merknad påpekt at søknad om rammetillatelse er ufullstendig. Kommunen har vurdert søknad om rammetillatelsen i henhold til forskrift om saksbehandling og kontroll i byggesaker; SAK 20. Tiltaket er vurdert ut ifra følgende forhold: Tiltaket skal vurderes i henhold til gjeldende plangrunnlag og kommunale bygningsvedtekter. Krav knyttet til estetiske og arkitektonisk form og dets forhold til omgivelsene, pbl`s 74 nr.2. Plassering, høyde og avstand til nabogrense, pbl`s 70. Teknisk infrastruktur som vann, vei og kloakk, pbl`s 65-67. Grunn- og miljøkrav, pbl`s 68.

Forhold til andre myndigheter og til nabointeresser, påse at naboer og gjenboere er varslet. Vurdering av ansvarlig søker og her søknad om ansvarsrett for prosjektering. I kommentar fra ansvarlig søker, NK-Prosjektering, i brev av 18.01.10 er det gitt følgende svar til innsigelsen: Bygningen skal totalrenoveres og oppgraderes i henhold til gjeldende forskrift i TEK 2007. Saken er første gang omsøkt i søknad av 01.04.08. Tiltaket skal således behandles i henhold til tekniske forskrifter som var gjeldende fra denne dato. Nye krav i TEK vil ikke ha tilbakevirkende kraft, jfr. SAK 40. Søknaden er vurdert med hensyn på søknad om dispensasjon etter pbl`s 7 eller 88. Ut fra en samlet vurdering konkluderer kommunen at søknad om rammetillatelse kan gis for det omsøkte tiltak.