BERGEN KOMMUNE Byutvikling, næring og klima/etat for byggesak og private planer Fagnotat Til: Byrådsavdeling for byutvikling, næring og klima Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: 22.12.2009 Saksnr.: 200511348/47 Emnekode: BBY 5120 Saksbeh.: AMBR Åsane, gnr. 183 bnr. 276, Sollsmittet 15. Plannummer 18780000. Forslag til reguleringsplan, 2. gangs behandling. Kort om planforslaget Florvaag Bruk Bolig AS fremmer planforslag for et område i Åsane bydel på Sollsmittet øst for Toppe sentrum. Oversiktskart og skråfoto m/ planavgrensing Planområdet er et tidligere småbruk og våningshuset på gården og steingarden i østlig grense beholdes i planforslaget. I planforslaget foreslås det utbygging av tre firemannsboliger (i felt B1 og B3), samt en enebolig med sekundærleilighet (felt B4). Totalt foreslås det 14 nye boenheter innenfor planområdet, som kommer i tillegg til eksisterende bolig med 2 boenheter innenfor felt B2. Det er satt av noen felles parkeringsarealer i planen. Det resterende behovet for parkering, samt sykkelparkering, dekkes innenfor de ulike byggeområdene. Der er satt av et felles lekeareal i øst på 0,85 dekar. Dette dekker kravet på 50 m 2 uteareal pr boenhet. I sør går det i dag en sti fra øst til vest. Denne opprettholdes i forslaget og reguleres i sammenheng med et friluftsområde langs vestsiden av planen. I nordøst reguleres det også inn et friluftsområde, dette vil utgjøre en buffer som inkluderer en rasvoll som sikrer mot eventuelle steinsprang fra fjellsiden av Toppenipa ovenfor. Arealene avsatt som friluftsområde skal beholdes mest mulig med dagens vegetasjon.
Rasfare Det er utført to rasvurderinger i forbindelse med planarbeidet. Den første rasrapporten som ble gjennomført kartla at det var skredfare ved planområdet, og at det måtte det foretas en nærmere vurdering av mulige sikringstiltak før utbygging kunne vurderes. Den siste rasrapporten beskriver nærmere at utbygging kan skje dersom det gjennomføres konkrete sikringstiltak i tilknytning til utbyggingen. Det kan nevnes at i den siste rapporten beskrives skredaktiviteten som relativt liten på oversiden av Toppevegen. På nedsiden av Toppevegen er det ikke observert noe skredmateriell, men det antas at det kan ha forekommet noen spredte skredblokker, som kan ha blitt fjernet ved dyrking. I rasrapporten foreslås det flere mulig løsninger for å sikre planområdet, blant annet med rasgrop/-voll innenfor planområdet og sikringsnett i fjellsiden ovenfor Toppevegen, se vedlegg E. For utfyllende opplysninger se vedleggene (materiell utarbeidet av forslagsstiller). Materialet er gjennomgått av fagetaten og anses som dekkende. Innkomne merknader og uttalelser ved offentlig ettersyn Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i tidsromme 16.08.2009 til 29.09.2009. Det kom inn 1 private merknad og 9 uttalelser fra høringsinstanser. Merknadene og uttalelsene er oppsummert og kommentert av plankonsulenten i vedlegg C. Dette materialet er gjennomgått av fagetaten og vurderes som dekkende. I uttalelsene og merknadene blir det i hovedtrekk pekt på følgende: Boligtypene må tilpasses bedre til eksisterende miljø med det gamle småbruket og tilgrensende småhusbebyggelse. Det må leveres en tilstrekkelig VA-rammeplan Steingard mot kulturlandskapet i øst bør bevares Det henvises til Fagetatens vurdering for fagetatens synspunkt på aktuelle tema. Endringer etter 1.gangs behandling Endringene som er foretatt etter 1.gangs behandling/ offentlig ettersyn fremgår av vedlegg C. Alt planmateriell er oppdatert iht endringene. Kort oppsummert innebærer endringene De to byggene i B3 er senket, mens bygget i B1 er hevet noe. Det er lagt inn en smal buffer langs snuplassen ved gnr 183, bnr 193 Sykkelparkeringen er flyttet til en mer sentral beliggenhet i B3 En parkeringsplass for bevegelseshemmet er tilrettelagt i P1. Steingarden i øst er innarbeidet i plankart og bestemmelser Krysset ved den kommunale vegen Sollsmittet er snevret inn Fagetatens vurdering Fagetaten har vurdert alle aktuelle tema, men nedenfor følger kun kommentarer til de aktuelle hovedproblemstillingene i saken. For opplysninger om øvrige tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C). Utnyttelsesgrad/ byggehøyder/estetikk Konsentret småhusbebyggelse, firemannsboliger I byggeområdene B1 og B3, er det foreslått konsentrert småhusbebyggelse, firemannsboliger. Område B1 foreslås bebygd med en firemannsbolig, grad av utnytting til %BRA = 45 %. I byggeområde B3 er det planlagt to firemannsboliger, grad av utnytting til %BRA = 50%. Det foreslås mønehøyder som muliggjør to boligetasjer pluss loft i hvert bygg. Side 2 av 6
Valg av firemannsboliger som utbyggingsform er gjort på bakgrunn av at utbygger ønsker å bygge ut denne hustypen. Det foreslås firemannsboliger i to etasjer pluss loft. De to foreslåtte firemannboligene i B3 må trekkes opp i skråningen for å få nok areal til parkeringsplasser. I forbindelse med første gangs behandling av planforslaget uttrykte fagetaten en skepsis til disse relativt store bygningsvolumer, som etter etatens syn vil virke ekstra ruvende i landskapet på grunn av plassering oppe på en murkonstruksjon (felt B3). Det var ønskelig at boligtypene ble bedre tilpasset eksisterende miljø med det gamle småbruket og tilgrensende småhusbebyggelse. I det reviderte planforslaget er begge firemannsboliger i B3 senket med 1 meter i forhold til tidligere planforslag. Planeringsnivå og murene foran bygningene er senket tilsvarende, noe som gjør at bygningene og muren langs parkeringsplassen er noe mindre dominerende. Når det gjelder utforming av bebyggelsen påpeker forslagsstiller at byggemønsteret på Toppe er variert, men at det er valgt å følge tradisjonen til den eldre bebyggelse i området, med bebyggelsen som følger terrenget. Detaljprosjektering av byggene vil gjøres i forbindelse med rammesøknaden. Fagetaten er fortsatt noe skeptisk til de planlagte bygningsvolumer som oppfattes til å kunne bli dominerende i landskapet. Plasseringen i terrenget har forbedret seg gjennom senking av bebyggelsen i felt B3, og fagetaten er enig med forslagsstiller i at en plassering som følger dalen er klart å foretrekke framfor bebyggelse med gavl vendt mot dalen. Bruk av takark vil derimot kunne øke bebyggelsens dominans i landskapet og frarådes. Bestemmelsene er derfor endret slik at takark kun kan benyttes på mindre deler av bebyggelsen. Fagetaten mener det bør legges mer vekt på å utforme ny bebyggelse som viderefører bygningsvolumer og strukturer som ligner mer på det eksisterende småskala bygningsmiljøet. Illustrasjonene viser ikke noen forslag til tilpasninger av volumer og høyder eller andre brudd i fasaden som kunne skape variasjon og gi mer oppdelte volumer, som harmoniserer bedre med dagens boligmiljø. Samtidig er utforming av bebyggelsen noe som vil være mulig å bearbeide fram mot byggesaksbehandlingen og dette har derfor ikke vært gjennomslagsgivende i fagetatens vurdering av planforslaget. Reguleringsbestemmelsene sikrer at ovennevnte intensjoner ivaretas i byggesaksbehandingen. Frittliggende småhusbebyggelse Byggeområde B2 inneholder eksisterende våningshus, det foreslås at ved en framtidig endring kan det oppføres en tomannsbolig med %BRA=30%, og maks mønehøyde kote +92,0. Byggeområdet B4 foreslås for småhusbebyggelse, enebolig / tomannsbolig, % BRA = 35%. Maks mønehøyde settes til kote + 94,0. Fagetaten har ikke vesentlige merknader til disse byggeområdene. Kvalitet på uteområder Det er avsatt felles lekeareal og felles grøntareal fordelt langs tre sider av planområdet. Lekeplassen er lagt innerst i området mot LNF-områder i sør. Langs lekeområdet går det sti videre i retning Toppevegen /Toppenipa, som gjennom regulering til friluftsområde sikrer ferdsel for allmennheten. Lekeområdet tilfredsstiller kommunen sine krav til felles lekeareal, arealet på 850 m² gir 53 m² pr boenhet Dette er større enn minste kravet på pr boenhet som stilles i kommuneplanen, men deler av arealet er brattere enn 1:3 som også er et krav. Side 3 av 6
Tilgrensende sti og fellesområde FA2 vil sammen med FA3 i praksis gi et enda større område for lek og aktivitet. Fagetaten har ingen merknader til dette. Illustrasjonsplanen viser at det ikke er særlig plass igjen til hageareal eller grønne buffere omkring firemannsboligene. Forslagsstiller har beregnet at det til tross for dette vil være mulig å opparbeide ca. 60 m 2 privat uteareal for hver leilighet innenfor områdene B1 og B3. Kravet i kommuneplanen er 50 m2 privat uteareal pr. boenhet. Utearealet bør imidlertid også tilfredsstille bestemte kvalitetskrav som universell utforming, akseptable stigningsforhold, lokalisering nær boligens hovedadkomst og gode solforhold. Halvparten av leilighetene i 4- manns boligene har nordvendte utearealer. Utearealene til boligene i felt B3 blir i tillegg liggende inntil en bratt skråning. Dette medfører at selv om prosjektet som helhet muligens vil ha sol på halvparten av utearealet kl. 15.00 jevndøgn, vil 4 av leilighetene kun ha nordvendte utearealer uten tilfredsstillende solforhold. Fagetaten mener at det er uheldig at det legges til rette for etablering av nye boenheter med nordvendte utearealer. Siden kommuneplanens uteromskrav tilfredsstilles for prosjektet som helhet, vil fagetaten anbefale at det vurderes en annen fordeling av de private utearealene slik at alle leiligheter vi få tilgang til private utearealer med tilfredsstillende kvalitet. Antikvariske interesser Eksisterende våningshus er en ombygget lemstue som skal bevares. Byantikvaren har i uttalelse datert 08.12.2005 og 28. 09.2009 påpekt at løen er den mest verdifulle bygningen med sørlig vegg utført som tørrsteinsmur. Dette er i tråd med byggeskikken i Nord- Hordaland. Taket er tekket med skifer. Løen er sterkt ombygget. Byantikvaren stiller ikke krav om å ta vare på denne da den i seg selv ikke er et unikt objekt. Som del av tunet sammen med våningshuset mener Byantikvaren imidlertid at løen likevel har en verdi. Planforslaget tar i henhold til Byantikvaren lite hensyn til denne tunstrukturen som er et historiefortellende element om Toppe sin tidligere jordbrukshistorie. Forslagsstiller skriver som kommentar på Byantikvarens uttalelse at løens tørrsteinsmur tidligere har blitt forblendet utvendig med en lite pen betongmur som ikke er i tråd med tradisjonell nordhordalandsk byggeskikk. Løetaket var opprinnelig tekket med skifer, noe som også var etter tradisjonell nordhordalandsk byggeskikk. Skiferen ble fjernet på 1970-tallet. Side 4 av 6
Nåværende tekking er uglassert hollandsk takstein. Løen er senere utvidet og er kraftig ombygget gjennom årene. Totalinntrykket av løen nå er en bygning som er ombygget og påbygget flere ganger, en bygning som ikke har noen bevaringsmessig verdi Fagetaten mener at planforslaget med fordel kunne ha tatt utgangspunkt i den gamle tunstrukturen. Bevaring av løen i sammenheng med våningshuset kunne ha tilført en viktig verdi til nærmiljøet, selv om løen i selg selv muligens ikke er bevaringsverdig. Tiltakshaver ønsker imidlertid at løen rives og fagetaten mener at det ikke foreligger tungtveiende argumenter for å gå imot dette. Det er imidlertid viktig å bevare øvrige gjenværende spor fra områdets landbrukshistorie, som steingjerdet som ligger i den østre plangrensen. Steingjerdet ligger inntil et grøntområde og vil derfor kunne bevares som et element i det åpne landbrukslandskapet. Bestemmelsene sikrer bevaring av steingjerdet. Universell utforming Prinsippet for universell utforming skal legges til grunn for hele planområdet. I henhold til kommuneplanens arealdel stilles det krav til at minst 30% av nye boenheter i området skal utformes etter prinsippene om universell utforming. For både å øke bevisstheten og å sikre at de nasjonale og lokale intensjonene med hensyn til økt tilgjengelighet for alle, er det medtatt bestemmelser som sikrer at prinsippet om universell utforming blir lagt til grunn i den videre prosessen frem mot ferdig bygg Barn og unges interesser Skolekapasiteten i området er tilfredsstillende. Mjølkeråen skole har i dag 340 elever. Skolen har kapasitet til 400 elever og utbygging med 14 nye boenheter erderfor ikke noe problem. Det er 3 barnehager i nærmiljøet og flere barnehager langs veien i Morvik. Barnehagekapasiteten i skolekretsen Mjølkeråen er imidlertid dårlig (barnehagedekning < 70%). I nabokretsen er det overkapasitet (>120%) som til en viss grad vil kunne kompensere for manglende barnehagekapasitet i direkte nærhet til planområdet. Det er i tillegg tatt med en bestemmelse som sikrer at tilfredsstillende skole- og barnehagekapasitet dokumenteres før igangsettingstillatelse for ny bebyggelse innenfor planområdet kan gis. Planområdet ligger i nærhet til grønt- og turområder som gir rom for lek og utfoldelse. Samtidig nevnes nærhet til Marikollen Idretssplass som ligger vel 600 meter fra planområdet. Planforslaget legger også opp til opparbeiding av nye lekeområder som vil supplere tilbudet til barn i nærområdet. Gangvei gjennom området sikrer allmenn tilgjengelighet. Rasfare På plankartet er det markert hvilke områder som er utsatt for rasfare og der det kreves opparbeidet rasvoll/-rasgrop og fanggjerde. I planbestemmelsene er det beskrevet hvilke sikringstiltak som må gjennomføres i forbindelse med utbygging. Fagetaten har ingen kommentarer til dette. VA-rammeplan VA-rammeplanen som er sendt inn til 1. gangs behandling tilfredsstiller etter fagetatens vurdering ikke de krav VA-etaten setter til slike planer. Slokkevann og overvannshåndtering skal blant være med. Bestemmelsene har tatt med et krav om at rammetillatelse til byggetiltak ikke kan gis før det foreligger en godkjent VA-rammeplan. Side 5 av 6
Konklusjon Fagetaten er positiv til hovedformålet og det planfaglige grepet i planforslaget. Forslaget til reguleringsplan vurderes å være tilfredsstillende og anbefales vedtatt Anbefalt forslag fra fagetaten: 1. I medhold av plan- og bygningslovens av 14 juni 1985 27-2 nr. 1 vedtas følgende forslag til reguleringsplan: Åsane, gnr. 183, bnr. 276, Sollsmittet 15, Reguleringsplan Plannummer 18780000, vist på plankart sist datert 09.12.09 2. Tilhørende reguleringsbestemmelser datert/revidert 21.12.09 ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Else-Kristin Foss Vikenes byggesakssjef Finn Wetteland seksjonsleder Vedlegg: A. Plankart datert 09.12.2009, del av dok nr 46 B. Reguleringsbestemmelser, datert 21.12.2009, dok nr 48 C. Forslagsstillers planbeskrivelse samt kommentarer til høringsuttalelser, datert 09.12.2009, del av dok nr 46 D. Illustrasjonsplan datert 09.12.2009, del av dok nr 46 E. Rasrapport, Sweco datert 29.01.09, del av dok nr 28 F. Profiler 01-05 datert 20.06.06, revidert 08.12.2009, del av dok nr 46 G. 3D-fotomontasje, datert 20.06.06, del av dok nr 28 H. 3D-perspektiv, datert 20.06.06, del av dok nr 28 Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se http://www.bergen.kommune.no/innsynpb/, snr 200511348 Side 6 av 6