1 LYNGEN KOMMUNE MØTEBOK BEHANDLINGSORGAN MØTE DATO SAKNR. Formannskapet 06.02.07 26/07 DATO: ARKIV NR. SAKSMAPPENR. SAKSBEHANDLER : 12.01.2007 92/10 L33 05/01445 18 Inger Helene Isaksen OVERSKRIFT PÅ SAKEN: SØKNAD OM DISPENSASJON FRA AREALPLAN - KLAGE GNR 92/10 OTTO MIKALSEN, SANDVIKA SÆRLOVSHJEMMEL : Plan- og bygningsloven, Jordloven Sakens dokumenter: I Søknad om dispensasjon fra arealplan - 92/10 - Otto Otto Mikalsen Mikalsen U 92/10 - søknad om deling av grunneiendom - Otto Otto Mikalsen Mikalsen I Bekreftelse på at siste søknad ønskes behandlet Otto Mikalsen I 92/10 - vedr. deling av eiendommen Otto Mikalsen I Gnr. 92/10 - søknad om oppføring av 3 fritidshus Otto Mikalsen U Svar ang. Søknad om dispensasjon fra arealplan - 92/10 Otto Mikalsen - Otto Mikalsen I Søknad om disp fra arealplan eiendom 92/10 - klage på Otto Mikalsen vedtak Ø Kart I Gårdskart Lyngen kommune Ø Arealplanutsnitt Ø Skråfoto U 92/10 - Søknad om deling av grunneiendom - Otto Flere registrerte mottakere Mikalsen- høringsbrev I 92/10 - høring - søknad om deling av grunneiendom Troms fylkeskommune v/kulturetaten I Vedr. tomtesak - fritidshus Otto Mikalsen I 92/10 Otto Mikalsen - tomtesak frititdshus Otto Mikalsen U Foreløpig svar på klage om fradeling av tomt til Otto Mikalsen fritidshus I Vedr. fradeling av 4 tomter Otto Mikalsen S Søknad om dispensasjon fra arealplan - klage Vedlegg: - kart - arealplanutsnitt - skråfoto Saksopplysninger: Otto Mikalsen søkte i brev av 20.10.05 om deling av eiendom 92/10 i Lyngen og dispensasjon fra arealplanen i hht plan og bygningslovens 7. Det søkes om fradeling av 5 da til fritidsformål (4 hytter).
2 Eiendommen ligger i Rottenvika, ca 2,5 km fra Lyngseidet mot Koppangen, og er på 54,6 da. Av dette er 8,9 dekar fulldyrka. På eiendommen er det et våningshus, fjøs og garasje. Eiendommen ligger i et område preget av jordbruk. Eiendommen høstes av nabobruk i drift og omsøkte tiltak berører i liten grad dyrket/dyrkbar mark. Det planlegges oppføring av i alt 4 fritidsboliger, der 3 fritidsboliger (tomt 1-3) skal bygges for videresalg, mens nr 4 skal bygges til eget bruk. På sikt kan denne bli omdisponert til fast bosted. Søker har arbeidet med denne hytteetableringen i mange år. Allerede i 1998 var det behandlet en søknad etter jordloven i ressursutvalget. Søker opplyser at han ikke var klar over arbeidet med arealplanen og av den grunn ikke kom med nødvendige innspill for å få sine planer innarbeidet i arealplanen. (Søker bor i Sandvika utenfor Oslo). Omsøkte parsell (tomt 1-3) ligger delvis i et LNF område (landbruk, natur- og friluftsområde) og delvis i LB 35. LB 35 er avsatt til to boligtomter. Kravet er her at bygningene ikke skal oppføres på dyrka mark som er i aktiv bruk eller på dyrka mark som er egnet for aktiv bruk eller i plantefelt. Det er videre krav om å underordne seg eksisterende byggeskikk. Parsellen på nedsiden (tomt 4) av fylkesveien ligger i et LNF-område uten tillatelse til spredt utbygging. I dette området er det ikke tillatt med bygge- og anleggsvirksomhet utover det som har direkte tilknytning til stedbunden næring. I medhold av gitte fullmakter i kommunens arbeids- og delegasjonsreglement ble søknaden behandlet administrativt 03.02.06 og det er fattet følgende vedtak: Deres søknad om fradeling avslåes etter Plan- og bygningsloven 93 og jordlovens 12. Vedtaket begrunnes ut fra følgende: Tiltaket ligger i LNF- Landbruk natur og friluftsområde. Vedtaket begrunnes ut fra følgende: Arealplanen for Lyngen kommune er revidert og godkjent 01.07.2005 og er derved den plan som gjelder og som tiltaket vurderes etter. Det kan ikke taes hensyn til behandling i 1998 da en helt annen arealplan da var gjeldende. De kom ikke med innspill for å få hytteområdet og boligtomt på deres eiendom. En ser bort fra at De ikke viste at arealplanen var under revidering da denne var annonsert og lagt ut til offentlig ettersyn etter plan og bygningslovens bestemmelse. Det fremkommer ikke i Deres søknad særlige grunner som tilsier att det kan gies dispensasjon fra arealplan etter plan- og bygningsloven 7. Jordlovens avslag etter 12 sier : Ved avgjerd skal det mellom anna takast omsyn til om deling kan føre til drifts- eller miljømessige ulemper for landbruket i området. Det skal òg takast omsyn til godkjende planer som ligg føre for arealbruken etter plan- og bygningslova og omsynet til kulturlandskapet. Her er det lagt vekt på at arealplan nylig er revidert og en dispensasjon vil virke uheldig da den vil kunne legge føringer for lignende saker i fremtiden. Vedtaket ble i brev av 23.02.06 påklaget. Klagen begrunnes med flg: 1. Positiv behandling etter jordloven ressursutvalget 1998 2. Viser til brev fra Landbruksavdelingen hos Fylkesmannen i Troms om at jordloven ikke er til hinder for å bygge hytte på uproduktivt areal 3. Avkjørsel godkjent av Staten vegvesen 4. Kjente ikke til at arealplanen var under revidering (bodde sørpå). Forglemmelse av kommunens planlegger å ikke innarbeide hytteplanene i arealplanen 5. Hytteparsellene ligger på uproduktiv areal og vil ikke bli skape problemer for gårdbruker som høster eiendommen 6. Etablering av hytter må være en trivselsfaktor i en utdøende bygd 7. Kun prinsipielle grunner for avslag, ingen konkrete argumenter mot bygging Et vedtak kan påklages av en part innen tre uker fra en er kjent med innholdet i vedtaket. Otto Mikalsen er i hht forvaltningslovens bestemmelser part i saken, han har framsatt
klagen innen fristen og klagen inneholder opplysninger om hva han ønsker. Klagen er begrunnet. 3 Klagen er administrativt vurdert og vedtaket opprettholdes. Klagen skal nå forelegges politisk behandling i formannskapet før evt videresending til Fylkesmannen i Troms for endelig avgjørelse. I forbindelse med forberedelse av klagesaken, har saken vært sendt til sektormyndighetene for uttalelse, jfr brev av 24.04.06. Troms fylkeskommune, kulturetaten skriver i sitt brev av 22.05.06 bla flg: På eiendommen finnes to Sefrak-registrerte bygninger: Et våningshus og en fjøs. Begge bygningene er oppført tidlig på 1930-tallet. Våningshus fremstår si enkel jugendstil og fjøsbygningen har også fine proporsjoner og detaljering. Bygningen må anses verneverdige. Evt. hyttebygging vil ikke direkte berøre tunet og vi forutsetter at bygningene blir holdt vedlike. Dersom tillatelse blir gitt, vil det også være av stor betydning for kulturlandskapet og av hensyn til tunet at eksisterende vegetasjon (skog) blir beholdt mellom ny og eksisterende bebyggelse. Det vil også være av stor betydning at evt. nye bygninger ikke blir for store. Som nevnt innledningsvis, har søkeren arbeidet med en hytteetablering på sin eiendom i lengre tid. I Ressursutvalgssak 29/98 ble det behandlet en søknad om omdisponering av 3 parseller til fritidsboliger på eiendommen 92/10. Det siteres flg fra denne saken: Eiendommen ligger ca 2,5 km nord for Lyngseidet mot Koppangen. Området er klassifisert som LNF område kategori B i kommuneplanen. Det er områder hvor spredt bolig- og ervervsbebyggelse kan tillates etter nærmere vurdering. Det er søkt omdisponering av 3 parseller på henholdsvis 3,3, 1,7 og 1,6 daa. De omsøkte arealene skal nyttes til fritidsbebyggelse men bygges som helårsbolig for eventuell senere fast bosetting for søker og hans to sønner. Arealene det er søkt omdisponering for er ikke dyrkbar mark, men parsell nr 1 og 3 grenser inn til dyrka mark. Parsell 2 grenser inn til dyrkbar mark. Den dyrka jorda blir drevet ved utleie til nabobruk i drift. Det vil være mulig med vegforbindelse til de ulike parsellene uten å komme i nevneverdig konflikt med det dyrka arealet. Samtidig ytrer eier stort ønske om at den dyrka marka fortsatt blir drevet. Siden det omsøkte arealet er på til sammen over 2 daa vil den endelige avgjørelsen bli fattet av fylkesmannen og ressursutvalgets vedtak er kun en innstilling. VURDERING: De parsellene det er omsøkt omdisponering til fritidsbebyggelse på ligger slik til at det ikke er nevneverdig trussel for dyrka eller dyrkbar mark. Der er heller ikke skogbrukshensyn å ta på de ulike parsellene. Det ligger i et området som på kommuneplanen tilsier at kan brukes til spredt bolig.- og ervervsbebyggelse kan tillates etter nærmere vurdering. Eiendommen er såpass liten at det vil være uaktuelt å drive denne som selvstendig enhet. Det ble fattet flg vedtak: Ressursutvalget viser til jordlovens 9 og tilrår at søknaden om omdisponering av tre parseller på F 92/10 på henholdvis 3,3, 1,6 og 1,7 daa godkjennes. Dette på bakgrunn av beliggenheten på eiendommen og i forhold til kommuneplanen samt brukets størrelse. Saken går videre til Fylkemannen for endelig vedtak. Saken ble oversendt Landbruksavdelingen hos Fylkesmannen i Troms. I brev av 10.06.98 skriver de: Jordloven er ikke til hindrer for at De bygger hytter på uproduktivt areal på din egen eiendom. Videre skriver de; Landbruksavdelingen vil imidlertid opplyse at en eventuell senere søknad om fradeling av hyttene må etter dagens regler avgjøres i medhold av jordlovens 12. Statens vegvesen skriver i brev av 26.11.03 at de gis tillatelse til utvidet bruk av eksisterende avkjørsel og etablering av ny avkjørsel til hytteparsell.
4 Administrasjonens vurderinger: Administrasjonssjefen vil innledningvis vise til at omsøkte parseller ligger i henholdvis LNF-område (tomt 4) og LB35/LNF-område (tomt 1-3). Søknaden om fradeling er blitt behandlet i henhold til dette og de føringer arealplanen legger for området. Klager har arbeidet med denne saken over et langt tidsrom. Det ble behandlet en søknad om omdisponering i 199, og det ble fattet et positivt vedtak med anbefaling om å innvilge søknaden. Fylkemannen skriver i sitt brev at det er ingenting i veien for bygge hytter på uproduktivt areal på egen eiendom, men gjør oppmerksom på at en søknad om deling må behandles etter jordlovens 12. Med bakgrunn i dette har søker arbeidet videre med sine planer, bla med å få godkjent nødvendige avkjøringer. Han blir derfor overrasket når hans planer ikke er innarbeidet i arealdelen av kommuneplanen. Planlegger opplyser at han ikke har vært kjent med Mikalsens planer og tidligere positive behandling i ressursutvalget. Hadde han det, ville han trolig forslått hytteområdet på oversiden av fylkesveien, men neppe innarbeidet tomten på nedsiden av fylkesveien. Dette er et viktig LNF-området. Spørsmålet er imidlertid hvordan landbruksmyndighetene ville stillet seg til en slik utbygging. De har i arealplanen godkjent boligbygging på deler av omsøkte område på oversiden av fylkesveien. Det kan nevnes at det er avsatt arealet til hyttefelt litt lenger ut i Rottenvik. Dette etter innspill fra bygdefolket. Planlegger viser også til et annet lignende tilfelle i kommunen, der planutvalget har signalisert positivitet etter plan og bygningslovens 7. Plan og bygningslovens 7 gir anledning å dispensere fra arealplanen dersom særlige grunner taler for det. Hensynet bak arealdisponeringen i den aktuelle plan må avveies mot de grunner søker/klager angir for at det bør innvilges dispensasjon. De lokale landbruksmyndighetene er imidlertid lite positive til de foreliggende planene om fritidsbebyggelse. Jordlovens 12 sier at all jord som er eller kan benyttes til jord- eller skogbruk skal vurderes før det evt gis tillatelse til deling. De omsøkte arealene er definert som uproduktivt areal og kan således frigis. Imidlertid ser de mulig konflikt mellom fritidsbebyggelse og næring i området (dyr, lukt, støy etc). Det nevnes at området ved og overfor det påtenkte utbyggingsområdet på oversiden av fylkesveien, er godkjent til beiteareal. De tre hyttetomtene vil også berøre noe jordbruksareal som i arealplanen er definert som LNF-området. Landbruksavdelingen er imidlertid mer positiv til bruk av dette området enn omsøkte området på nedsiden av fylkesveien. Omsøkte parsell er også her lokalisert til et uproduktivt areal, men ligger i et LNF-området (landbruk-, natur- og friluftsområde) uten tillatelse til spredt utbygging. I dette området er det ikke tillatt med bygge- og anleggsvirksomhet utover det som har direkte tilknytning til stedbunden næring. Arealplanen er et resultat av en lang og omfattende planprosess hvor avveiing mellom utbyggingsinteresser og ulike verneinteresser har stått sentralt. I dette området er det viktige jordbruksområder og det siteres fra saken om arealplanen, jfr K-sak 32/05 (generelt om jordbruksområder): Det er også gjort en god kartlegging av viktige områder for landbruksdrift. I disse områdene er det viktig at områdene ikke stykkes unødvendig opp med enkeltfradelinger. I disse områdene tillates lite fritidshus.
5 Søker/klager gjør i sin søknad/klage oppmerksom på at fritidsboligen (tomt nr 4) nedenfor fylkesveien senere kan bli omgjort til fast bosted til han selv. Administrasjonssjefen er klar over at området nedenfor fylkesveien også var innarbeidet i saken fra 1998, men synes det er vanskeligere å tilrå dispensasjon til fritidsbebyggelse av hensyn til næringa i området. Administrasjonssjefen vil avslutningsvis vise til at området er preget av jordbruksdrift og boliger. Etablering av hytter i dette området vil kunne påvirke kultur- og naturlandskapet. Det vises her til uttalelsen fra Troms fylkeskommunen om bygningene på eiendommen anses verneverdige. Det er derfor av stor betydning for kulturlandskapet og av hensyn til tunet at eksisterende vegetasjon (skog) blir behold mellom ny og eksisterende bebyggelse. Det vil gås være viktig at evt nye bygninger ikke blir for store. Administrasjonssjefens innstilling til vedtak: Klagen fra Otto Mikalsen tas delvis til følge. Det gis tillatelse til fradeling av 3 fritidstomter (tomt 1-3) på oversiden av fylkesveien. Det gis samtidig dispensasjon fra arealplanen. Ved utbygging bør det tas hensyn til uttalelsen fra Troms fylkeskommune, kulturetaten. Det gis ikke tillatelse til fradeling av 1 fritidstomt (tomt 4) på nedsiden av fylkesveien. Den aktuelle parsellen ligger i et uproduktivt område på eiendommen. Imidlertid er eiendommen på nedsiden av fylkesveien definert som et LNF-område, der en ikke gir tillatelse til spredt utbygging. Området et avsatt til landbruksformål og fritidsbebyggelse vil stride mot intensjonene i arealplanen for det aktuelle området. Pbl 7 krever særlige grunner for å innvilge dispensasjon. Sakens forhistorie ansees ikke som sterk nok grunn for å innvilge dispensasjon i dette LNF-området. Det er heller ikke fremlagt andre særlige grunner som tilsier dispensasjon fra arealplanen. Saken er behandlet med hjemmel i jordlovens 12 og plan og bygningslovens 7 og 93.