SAKSFRAMLEGG Saksgang Utvalg Møtedato Utvalgssak Formannskapet 29.09.2016 16/157 Arkivsaksnr: 2014/6804 Klassering: L13 Saksbehandler: Jon Birger Johnsen REGULERINGSPLAN (DETALJREGULERING) FOR NORDSILEIRET, OMRÅDE B17, SØNDRE DEL. 2. GANGS BEHANDLING. Trykte vedlegg: 1. Plankart, Steinkjer kommune 30.03.16. 2. Reguleringsbestemmelser, Steinkjer kommune, 30.03.16. 3. Planbeskrivelse, Steinkjer kommune, 30.03.16. 4. Konsekvensutredning, Norconsult, 01.03.16. 5. Risiko og sårbarhetsanalyse, Norconsult, 28.02.16. 6. Geotekniske vurderinger, Norconsult, 14.11.14. 7. Solstudie 18m og 11m høyde. 8. Solstudie 21m og 13m høyde. Rådmannens forslag til vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-10 legger formannskapet reguleringsplan for Nordsileiret, området B17, Søndre del, ut på ny begrenset offentlig ettersyn i 4 uker. Planforslag datert 30.03.16 oppdateres med følgende endringer (endringer utheves): I reguleringsplanens bestemmelser endres følgende: - I 3.1, 4. avsnitt, første setning. endres fra: "Bebyggelsen skal ha flatt tak. Maksimum gesimshøyde er 11,0 m i området mellom indre og ytre byggegrense mot elva, i resterende del av området 18 m." endres til: "Bebyggelsen skal ha flatt tak. Maksimum gesimshøyde er 13 m i området mellom indre og ytre byggegrense mot elva, i resterende del av området 21 m." I planbeskrivelsen endres følgende: - punkt 4.3, side 12, første setning etter punktopplisting. endres fra: "Bebyggelsen skal ha flatt tak, og det er tillatt gesimshøyde 18 meter på hoveddelen av tomta, mens det på fløyene mot elva tillates en øvre gesimshøyde på 11 meter. " endres til: "Bebyggelsen skal ha flatt tak, og det er tillatt gesimshøyde 21 meter på hoveddelen av tomta, mens det på fløyene mot elva tillates en øvre gesimshøyde på 13 meter."
Planforslaget legges ut til offentlig ettersyn i Rådhuset (1. etg. servicetorget), i Dampsaga kulturhus (biblioteket) og på kommunens hjemmeside på internett. Samtidig med utlegging innhentes uttalelse fra: 1. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag 2. Nord-Trøndelag fylkeskommune, regional utviklingsavdeling 3. Statens vegvesen, region midt 4. NTE nett 5. NVE region midt-norge 6. NTNU Vitenskapsmuseet 7. Fiskeridirektoratet Trøndelag 8. Representant for barn og unges interesser i plansaker 9. Steinkjer eldreråd 10. Steinkjer ungdomsråd 11. Rådet for mennesker med nedsatt funksjonsevne 12. Trafikksikkerhetsutvalget v/ tjenesteenhet veg, trafikk og park 13. Vellenes fellesorganisasjon 14. Seilmakergata 3 as 15. Fylkets hus as 16. Silicon Seaside as Behandling i Formannskapet - 29.09.2016: Ida Bruheim Derås (H) foreslo: Ida Bruheim Derås (H) foreslo: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-10 legger formannskapet reguleringsplan for Nordsileiret, området B17, Søndre del, ut på ny begrenset offentlig ettersyn i 4 uker. Planforslag datert 30.03.16 oppdateres med følgende endringer (endringer utheves): I reguleringsplanens bestemmelser endres følgende: - I 3.1, 4. avsnitt, første setning. endres fra: "Bebyggelsen skal ha flatt tak. Maksimum gesimshøyde er 11,0 m i området mellom indre og ytre byggegrense mot elva, i resterende del av området 18 m." endres til: "Bebyggelsen skal ha flatt tak. Maksimum gesimshøyde er 13 m i området mellom indre og ytre byggegrense mot elva, i området for hovedbygg med retning nord-sør 21 m, i resterende del av området 21 m." I planbeskrivelsen endres følgende: - punkt 4.3, side 12, første setning etter punktopplisting. endres fra: "Bebyggelsen skal ha flatt tak, og det er tillatt gesimshøyde 18 meter på hoveddelen av tomta, mens det på fløyene mot elva tillates en øvre gesimshøyde på 11 meter. " endres til: "Bebyggelsen skal ha flatt tak, og det er tillatt gesimshøyde 21 meter på tomt for hovedbygg med retning nord-sør. På fløyene mot elva tillates en øvre gesimshøyde på 13 meter. På resterende del av tomta tillates en øvre gesimshøyde på 18 meter." Votering: Ved alternativ votering mellom rådmannens forslag og Bruheim Derås sitt forslag fikk rådmannens forslag 9 stemmer (3Sp, 1V, 2Ap, 2SV, 1FrP) og ble vedtatt mot 2 stemmer (1H, 1 MDG ) avgitt for Bruheim Derås sitt forslag. Vedtak i Formannskapet - 29.09.2016: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-10 legger formannskapet reguleringsplan for Nordsileiret, området B17, Søndre del, ut på ny begrenset offentlig ettersyn i 4 uker. Planforslag datert 30.03.16 oppdateres med følgende endringer (endringer utheves): I reguleringsplanens bestemmelser endres følgende: - I 3.1, 4. avsnitt, første setning.
endres fra: "Bebyggelsen skal ha flatt tak. Maksimum gesimshøyde er 11,0 m i området mellom indre og ytre byggegrense mot elva, i resterende del av området 18 m." endres til: "Bebyggelsen skal ha flatt tak. Maksimum gesimshøyde er 13 m i området mellom indre og ytre byggegrense mot elva, i resterende del av området 21 m." I planbeskrivelsen endres følgende: - punkt 4.3, side 12, første setning etter punktopplisting. endres fra: "Bebyggelsen skal ha flatt tak, og det er tillatt gesimshøyde 18 meter på hoveddelen av tomta, mens det på fløyene mot elva tillates en øvre gesimshøyde på 11 meter. " endres til: "Bebyggelsen skal ha flatt tak, og det er tillatt gesimshøyde 21 meter på hoveddelen av tomta, mens det på fløyene mot elva tillates en øvre gesimshøyde på 13 meter." Planforslaget legges ut til offentlig ettersyn i Rådhuset (1. etg. servicetorget), i Dampsaga kulturhus (biblioteket) og på kommunens hjemmeside på internett. Samtidig med utlegging innhentes uttalelse fra: 1. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag 2. Nord-Trøndelag fylkeskommune, regional utviklingsavdeling 3. Statens vegvesen, region midt 4. NTE nett 5. NVE region midt-norge 6. NTNU Vitenskapsmuseet 7. Fiskeridirektoratet Trøndelag 8. Representant for barn og unges interesser i plansaker 9. Steinkjer eldreråd 10. Steinkjer ungdomsråd 11. Rådet for mennesker med nedsatt funksjonsevne 12. Trafikksikkerhetsutvalget v/ tjenesteenhet veg, trafikk og park 13. Vellenes fellesorganisasjon 14. Seilmakergata 3 as 15. Fylkets hus as 16. Silicon Seaside as
Saksopplysninger: Formannskapet vedtok i møte 12.5.16 å legge reguleringsplan (detaljregulering) for Nordsileiret område B17 søndre del, ut til offentlig ettersyn. Planforslaget ble lagt ut til offentlig ettersyn i perioden 25.5.2016 8.7.2016. Figur 1: Utsnitt av planforslag I planforslaget som ble lagt ut til offentlig ettersyn var den maksimale høyden for bebyggelsen satt til 18 meter for området innenfor indre byggegrense, og 11 meter for området mellom indre og ytre byggegrense mot elva. I høringsperioden fremmet byggherren, Steinkjerbygg, et ønske om å øke høyden på bebyggelsen. Bakgrunnen for dette er at de ulike romtypene i det nye bygget krever høyere romhøyde enn normalt. Dette tilsier større etasjehøyder, eksempelvis opp til 4 meter per etasje. Med 5 etasjer og tilleggshøyder for takkonstruksjoner fremmet de derfor et ønske om å endre maksimum gesimshøyde fra 18 til 21 meter for området innenfor indre byggegrense og fra 11 til 15 meter for området mellom indre og ytre byggegrense. Etter samtale med fylkesmannen ble det avklart at dette er en såpass vesentlig endring, at plandokumentene bør ut på en ny begrenset høringsrunde. Dersom utleggingsforslaget vedtas lagt ut til begrenset offentlig ettersyn, vil planforslaget bli sendt ut til sektormyndigheter og naboer med 4 ukers høringsfrist. I høringsperioden 25.5.16 8.7.16 kom det inn flere høringsuttalelser. Disse vil bli gjennomgått når planforslaget legges frem for sluttbehandling. Saksvurderinger: En økning av gesimshøyden vil gi konsekvenser i form av endrede sol- og skyggeforhold, hovedsakelig mot nord. De områdene i nord som vil bli direkte berørt av dette er hovedsakelig parkering- og trafikkområde, samt Steinkjer sykehjem. I konsekvensutredningen til reguleringsplanen blir etasjehøyder omtalt. Der bemerkes det at variasjon i høydene kan være med å gi bygget en fin volumvariasjon da det vil fremstå mer oppbrutt og lekent fra sjøsiden og motsatt side av kanalen. Når det gjelder vurdering av eventuelt 5 etasjer, kommenteres det også at sol- og skyggeforhold mot utearealene må vurderes. Videre står det at et høyere volum i nord vil kun skygge for parkering og trafikkområder, og ikke sette begrensninger for attraktive uteoppholdsarealer. Etter samtale med byggherre har det blitt konkludert med at en byggehøyde på 13 meter i sonen mot øst (mellom ytre og indre byggegrense) er tilstrekkelig for de foreliggende planene. På bakgrunn av dette og konsekvensutredningen har Praksis arkitekter utarbeidet illustrasjoner som viser sol- og skyggekast for bygningen både for planforslagets bygningshøyde og for den nye bygningshøyden. Illustrasjonene baserer seg på forenklede skisser av de planlagte bygningene. Det vil si at bygningene er illustrert som "bokser" med lik høyde for hele den delen av bygget som ligger innenfor indre byggegrense, og tilsvarende for fløy ut mot elva (mellom indre og ytre byggegrense). Dette er gjort for at illustrasjonene skal vise maksimal skyggekast som reguleringsplanen legger opp til.
Den ene illustrasjonen viser situasjonen for det opprinnelige planforslaget som beskrev en byggehøyde på 18 meter for området innenfor indre byggegrense, og 11 meter for området mellom indre og ytre byggegrense mot elva. Den andre illustrasjonen viser situasjonen med en byggehøyde på 21 meter for området innenfor indre byggegrense, og 13 meter for området mellom indre og ytre byggegrense mot elva. I de foreliggende planene er det kun midtfløya som er planlagt med 5 etasjer som da vil gi en bygningshøyde på 21 meter. Resterende bygningskropp er planlagt med inntil 3 etasjer, inklusive eventuell(e) tverrfløy(er) mot elva. Midtfløya er planlagt bygd parallelt med elvebredden og tilnærmet vinkelrett mot sjøkanten. Bygningskroppen strekker seg i en tilnærmet nord-sørlig retning, som fører til begrenset skyggekast mot nord. Konsekvensene i forhold til sol- og skyggekast vil derfor være av mindre omfang enn det illustrasjonene viser. Ut fra illustrasjonene ser vi at den økte byggehøyde gir størst skyggekast på parkering/ trafikkområdet, men den sørligste delen av sykehjemmet blir også berørt av skyggekast på ettermiddagen. Forskjellen i skyggekast mellom opprinnelig planlagt høyde og ny høyde, oppfattes imidlertid ikke å være stor. Figur 2 og 3 viser skyggekast for vår- og høstjevndøgn kl 1500 (vintertid) slik det opprinnelige planforslaget legger opp til (Figur 2) og for den nye høyden (Figur 3). Figur 2: Skyggekast 21. mars/september kl 1500 (vintertid). Hovedfløy H=18 m. Fløy øst H=11 m. Figur 3: Skyggekast 21. mars/september kl 1500 (vintertid). Hovedfløy H=21 m. Fløy øst H=13 m.
Dersom det kommende Helse- og Beredskapshuset skal bli i stand til å inneha de funksjoner og det innhold som er planlagt, er det viktig at rammebetingelsene i reguleringsplanen legger til rette for dette. Tilrådning På grunnlag av ovenstående vurdering anbefaler rådmannen at byggehøyden for TJ1 økes slik at maksimum gesimshøyde for området mellom indre og ytre byggegrense mot elva settes til 13 meter, og til 21 meter for resterende del av området. Rådmannen tilrår at planforslaget legges ut til begrenset offentlig ettersyn på 4 uker.