BOLIGMARKED I BRYTNINGSTID Boliger for fremtiden, 6. februar 2013 Direktør Jan Digranes, Finans Norge 06.02.2013
Disposisjon Boligboble? Finanstilsynets retningslinjer Obligasjoner med fortrinnsrett Klimautfordringer og infrastrukturinvesteringer 06.02.2013 2
Finansnæringen: Samfunnets blodomløp 200 virksomheter, 40.000 ansatte, 6 % av fastlands-bnp Viktige oppgaver: Sikre trygghet og muligheter for den enkelte Sikre vekstkraft for næringslivet Sikre økonomisk stabilitet i samfunnet Drive samfunnskritisk infrastruktur Drive skadeforebygging og være risikoavlaster 06.02.2013 3
Forholdsmessig liten banknæring Betydelig skatteyter 700 600 500 400 Banker (konsern) - eiendeler* i % av BNP Kilder: Sveriges Riksbank, Finanstilsynet, SSB Sum utliknet skatt fordelt på næringer*. 2003-2010. Faste 2010-priser. Millioner kroner Finansiell tjenesteyting og forsikring Eiendomsdrift, utleievirksomhet og forretningsmessig tjenesteyting Varehandel, hotell- og restaurantvirks. 300 Kraft- og vannforsyning 200 Industri 100 Transport, lagring og kommunikasjon 0 Bygge- og anleggsvirksomhet Kilde: SSB 0 40000 80000 *Både innlandske og utenlandske eiendeler er inkludert *Oljeutvinning er ikke inkludert i oversikten. Pga. endring av næringskodene fom. 2007 vil det kunne forekomme mindre avvik. 06.02.2013 4
1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Prosentpoeng En produktiv finansnæring styrker konkurransekraften i norsk næringsliv Bruttoprodukt per utførte timeverk (2005- priser) Rentemarginer i norske banker 1990-2012 1200 6 1000 5 800 4 600 3 400 2 200 1 0 0 Finansierings- og forsikringsvirksomhet Kilde: SSB Fastlands-Norge (uten finansiell sektor) Utlånsmargin (Alle utlån) v.a. Kilde: SSB Boliglånsmargin v.a. 06.02.2013 5
BOLIGBOBLE? 06.02.2013
Boligprisene kan forklares Boligprisveksten kan forklares av utviklingen i sentrale makroøkonomiske størrelser En boligpris bestemt av boliglånsrenten, disponibel inntekt, boligmassen og arbeidsledigheten, samsvarer med faktisk boligpris Boligprisene kan utvikle seg svakt dersom drivkreftene endres 06.02.2013 7
Kraftig befolkningsvekst og lav boligbygging 1951 1955 1959 1963 1967 1971 1975 1979 1983 1987 1991 1995 1999 2003 2007 2011 Vesentlig større vekst i befolkning og husholdninger enn i boligbyggingen 8 av 10 bor i tettbygde strøk og særlig her synes misforholdet mellom etterspørsel og tilbud å være størst 70 000 60 000 50 000 Befolkningsvekst vs. nye boliger. 1951-2012* *Anslag 2012 50 000 40 000 Nye husholdninger og nye boliger (2005-2010), hele landet 40 000 30 000 30 000 20 000 10 000 0 20 000 10 000 0-10 000 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Fullførte boliger Nye husholdninger Avvik Befolkningsvekst Kilde: SSB, FNO Fullførte boliger -20 000 Kilde: SSB 06.02.2013 8
Sterk inntektsvekst har gitt større tåleevne, men noen har små marginer Høyere inntekt gir høyere betjeningsevne Mange nykommere, særlig 45+, i 3x-klubben Gir 3 x inntekt i gjeld høy sårbarhet? Gjeld/brutto -inntekt Disponibel inntekt etter skatt, renter og forbruksutgifter Lån Basis 3,5 % 1 % økning 2 % økning 3 % økning 4 % økning 5 % økning 0,0 0 253 012 253 012 253 012 253 012 253 012 253 012 1,0 900 000 199 192 196 024 192 580 188 872 184 912 180 712 2,0 1 800 000 144 984 139 036 132 148 124 732 116 800 108 400 2,5 2 375 000 114 148 105 724 98 488 89 596 80 044 69 836 3,0 2 850 000 86 380 77 216 67 588 56 920 45 448 33 232 3,5 3 325 000 57 256 48 148 36 676 22 432 10 852-3 404 4,0 3 800 000 30 832 18 880 5 776-8 444-23 924-40 040 4,5 4 275 000 3 052-10 388-25 124-41 132-58 328-76 664 5,0 4 750 000-27 956-39 644-56 036-73 820-92 924-113 300 Par, inntekt på 2 x 450 000 kroner, to barn (3 og 5 år, basisrente på 3,5 prosent, SIFO-basert forbruk. Kilde: Rune Pedersen, Smartepenger.no. 06.02.2013 9
FINANSTILSYNETS RETNINGSLINJER 06.02.2013
Boliglånsretningslinjene hva sa vi? 1. Liten effekt på kredittvekst og dermed også boligprisveksten 2. Klasseskille 06.02.2013 11
Hva har skjedd? Det lekker og lekker 06.02.2013 12
Spikeren på hodet! 06.02.2013 13
Finansnæringens dag 19. mars 05.02.2013 14
Hva sier Finanstilsynet (*)? God og forsvarlig kredittpraksis i bankene: Bankene følger opp boliglånsretningslinjene i interne retningslinjer og i praksis Andelen høy belåning, definert som lån i forhold til hovedsikkerhet, har falt kraftig fra i 2011 til 2012 (*) Finansielle utviklingstrekk 2012, samt pressekonferanse om denne 06.02.2013 15
Bankenes opplevelse av kommunenes startlånpraksis Behandlingstiden i enkelte kommuner begynner å bli lang åpenbart kapasitetsproblemer Spørsmålstegn ved den samfunnsøkonomiske nytten av å bygge opp parallelle kredittmiljøer Mer byråkrati I: Bankene vil ikke i utgangspunktet bruke mye tid på kunden før han/hun har fått lånetilsagn i kommunen Mer byråkrati II: For bankene blir samfinansiering > 85 prosent løftet opp til et sentralt kredittutvalg (pga særskilt forsvarlighetsvurdering) Må uansett tåle 5 prosentpoeng rentepåslag Ulik praksis fra kommune til kommune 06.02.2013 16
Retningslinjer for startlån = uendret, men.. PROBA: Fordi de statlige føringene er uklare, har 61 prosent av kommunene valgt å ha egne, skriftlige retningslinjer. Disse prioriterer imidlertid ofte ikke mellom hvem som kan og ikke kan få startlån. Praksisen er derfor i stor grad overlatt til dem som behandler søknadene. 60 prosent av kommunene svarer at de ikke har noen prioritering mellom målgruppene. Bare noen få svarer at startlån kun kan gå til lavinntektsgrupper. 60 prosent av kommunene bruker startlån primært som toppfinansiering, 20 prosent bruker det kun til toppfinansiering. Det er også stor variasjon i kommunens betingelser for startlån. 06.02.2013 17
Samfinansiering fremover, de politiske signalene (Stortingets spørretime 28. november) Veksten i startlån er kraftig etter at Finanstilsynet kom med sine anbefalinger til de kommersielle bankene om først 10 pst. og så 15 pst. egenkapitalkrav ved kjøp av bolig. Regjeringen reagerer med å utvide Husbankens lånerammer. Bekymrer det statsråden at denne egenkapitalen egentlig ikke er egenkapital, men offentlig finansiert lånekapital, og at dette minner sterkt om det som var en viktig bakenforliggende faktor som utløste finanskrisen i 2008? Bankene må etter Finanstilsynets retningslinjer ta hensyn også til startlån når de vurderer hvor mye egenkapital lånesøkerne har. En bank kan dermed ikke la startlån erstatte egenkapital ved vurdering av lån til boligformål. Det er likevel behov for at også kommunene, i likhet med bankene, gjør forsvarlige vurderinger av lånesøknader. Kommunene er, i likhet med bankene, underlagt finansavtaleloven når de yter lån. Det innebærer bl.a. at de må vurdere lånesøkernes kredittverdighet og gjøre en forsvarlighetsvurdering. Det betyr at de også må fraråde lånet hvis økonomisk evne eller andre forhold tilsier at lånesøkeren bør overveie å avstå fra å ta opp lånet. Jeg forstår finansministeren dithen at 15 pst.-kravet eller -anbefalingen, det er jo ikke et krav også gjelder for startlån, slik at startlån innarbeides i den totale vurderingen og dermed ikke svekker kravene til egenkapitalen. Er det en riktig forståelse av svaret? Statsråd Sigbjørn Johnsen: Det er tre forhold. For det første er det slik at retningslinjene ikke omfatter statsbanker. De omfatter heller ikke de tilfeller hvor Husbanken alene står for lånegivningen. Derimot er det ofte slik at et startlån også kan bli gitt i kombinasjon med et banklån. I de tilfeller kommer man innunder retningslinjene, men også på den måten som for øvrig gjelder, at det er mulig å gå utover 85 pst. låneandel etter en særskilt forsvarlighetsvurdering, slik reglene er for andre lån. Jeg mener at det skal ligge en sterk og god kredittvurdering bak både vanlige lån som gis, og bak startlån. Gunnar Gundersen, Høyre Finansminister Sigbjørn Johnsen 06.02.2013 18
Diskusjon/synspunkter/innspill Hvor problematisk er det at det er ulik praksis fra kommune til kommune? Startlån distriktspolitisk virkemiddel eller lån til vanskeligstilte? Samarbeid med lokalbanken forbedringsmuligheter? Flere avslag etter boligretningslinjene v.2 (5-prosentpoengkravet)? Små (ingen) tap i dag, hva med fremtiden? 06.02.2013 19
OBLIGASJONER MED FORTRINNSRETT 06.02.2013
Et styrket OMF-markedet Rammebetingelsene må styrkes snarere enn strammes til lavrisiko investeringsalternativ referanse for prising i obligasjonsmarkedet viktig for oppfyllelse av kravene etter CRD IV og Solvens II Låneadgang for kredittforetakene i Norges Bank kan redusere koblingen mot eierbankene OMF viktig for bankenes samlede funding...om möjligheten att ta in finansiering via säkerställda obligationer stryps kan detta alltså få konsekvenser inte enbart för utlåning till bostäder utan för all typ av kreditgivning. (Kilde: Finansinspektionen, Promemoria Riskviktsgolv för svenska bolån, 2012-11-26) 06.02.2013 21
Markedet i dag Rask vekst i utestående volum siden starten i 2007 Jevnt høyt emisjonsvolum siden 2009 23 norske kredittforetak som utsteder OMF 122 papirer på Oslo Børs, 84 på ABM 5 største utstedere står for 86 pst. av utestående volum (NOK+valuta) Norske OMF-foretak lykkes godt også internasjonalt 120000 100000 80000 60000 40000 20000 0 4 % 6 % Outstanding (in mln EUR) Issuance (in mln EUR) 2007 2008 2009 2010 2011 pr. 30.06.2012* 10 % 14 % 19 % Utestående pr. 30.06.12 47 % DNB Boligkreditt AS SpareBank1 Boligkreditt AS Nordea Eiendomskreditt AS Terra Boligkreditt AS Sparebanken Vest Boligkreditt AS Andre 06.02.2013 22
OMF-markedet er viktig for bankene: Tilgang til langsiktig finansiering redusert løpetidsgap lavere likviditetsrisiko Diversifisert finansiering Reduserte totale fundingkostnader Tilgang til likviditet under nye strengere krav (Basel III) livselskapene: Økt behov for langsiktige og sikre plasseringer under Solvens II Begrenset tilbudsside i statspapirmarkedet næringslivet: Norsk næringsliv avhengig av bankfinansiering. 9/10 bedrifter i Norge har færre enn 10 ansatte 06.02.2013 23
Risikofaktorer - Finanstilsynet Morbankens balanse Mindre diversifisert Mindre fleksibilitet Økt risiko for innskytere og usikrede kreditorer Mulige begrensninger som følge av Basel III (Leverage ratio) Boligmarkedet Forsterket prispress i boligmarkedet Vridning av utlån i favør boligfinansiering Begrense overføringsgrad...om möjligheten att ta in finansiering via säkerställda obligationer stryps kan detta alltså få konsekvenser inte enbart för utlåning till bostäder utan för all typ av kreditgivning. (Kilde: Finansinspektionen, Promemoria Riskviktsgolv för svenska bolån, 2012-11-26) 06.02.2013 24
Tiltak fra næringen Prisstilling Pågående arbeid for å utrede effektene på likviditeten som følge av prisstilling i OMF Indekser Initiativ fra markedsaktører Nordea Norwegian Bond Index OMF-indeks Bedre transparens i markedet Referanse for prising av risiko Likviditet 06.02.2013 25
Hovedprioriteter 2013 Rammebetingelser Volum investorsiden Andrehåndsmarkedet OMF er en hjørnestein i det norske obligasjonsmarkedet. Fortsatt gode rammevilkår er en forutsetning for videre suksess. Myndigheter og næring kan i fellesskap bidra til et godt og robust obligasjonsmarked i Norge. 06.02.2013 26
KLIMAUTFORDRINGER OG INFRASTRUKTURINVESTERINGER 06.02.2013
Klimautfordringer også for skadeforsikring Stadig flere vannskader underdimensjonerte rør og vedlikeholdsetterslep - ikke naturskade Klimaendring gir villere og våtere vær flere fukt- og naturskader Dårlig klimaberedskap i mange kommuner Økte erstatninger og høyere premier på sikt 06.02.2013 28
Betydelig investeringsbehov Betydelig investeringsbehov Forventet investeringbehov for urban infrastruktur til 2030 (US$ 1000 milliarder) Mange muligheter Water Energy Systemplanlegging Vann Teknologi Roads and railways Ports and airports 0 10 20 30 Infrastruktor Bygninger Finansiering 06.02.2013 29
TAKK FOR OPPMERKSOMHETEN! Spørsmål kommentarer innspill? Jan.digranes@fno.no +47 23284330 / +47 90967654 06.02.2013