Utgående - Elektronisk post Til: Proaktiv Stavanger, tasv@proaktiv.no, Fra: Nora Elise Wennberg Dato: 04.04.2017 Saksnummer: 17/1024-2 Markedsføring av bolig - utelatelse av vesentlige opplysninger Forbrukerombudet fører tilsyn med at de næringsdrivendes markedsføring, handelspraksis og avtalevilkår i forbrukerforhold er i samsvar med markedsføringsloven (mfl). Les mer om dette på våre internettsider www.forbrukerombudet.no. Forbrukerombudet er kjent med at Proaktiv Stavanger ved ansvarlig megler Tanja Terese Svindland har markedsført en enebolig i Musegata 103 i Stavanger på finn.no (kode 89740008), se vedlegg 1. Boligen markedsføres som en «flott enebolig med utleiedel». Det opplyses at sokkelleiligheten på 43 kvm «gir god og kjærkommen inntekt til huseier» og at den sist ble «utleid for kr. 9000,- pr. mnd», se vedlegg 2. På s. 40 i salgsoppgaven, under «Teknisk beskrivelse innhold» gir megler følgende opplysninger (vedlegg 3): «Sokkelleilighet i underetasje og bruksendring fra opprinnelig plantegning: Boligen er godkjent med en hovedleilighet og en sokkelleilighet, med i forhold til originale byggetegninger fra 1936, så er rominndeling og bruken endret. Alle rom som er endret er for øvrig opprinnelig godkjent til rom for varig opphold. 1 rom i sokkelleiligheten er innlemmet i hovedleilighet, med den konsekvens at plassering av brann- og lydskiller mellom leilighetene er endret. Endringen som er gjort er søknadspliktig. Kjøper påtar seg risikoen for fremtidig bruk, søknad om godkjennelse for endring og eventuelle pålegg samt kostnader forbundet med dette.» Forbrukerombudet kan ikke se at disse risikoopplysningene om boligen fremkommer i markedsføringen på finn.no. Dette reiser spørsmål etter mfl. 8 jf. 6, som oppstiller et forbud mot villedende utelatelser. Det følger av mfl. 8 at en handelspraksis er villedende dersom den «utelater eller skjuler vesentlige opplysninger som forbrukerne ut fra sammenhengen trenger for å kunne ta en informert økonomisk beslutning» eller «presenterer opplysningene på en uklar, uforståelig, tvetydig eller uhensiktsmessig måte». Det er Forbrukerombudets vurdering at nevnte opplysninger er «vesentlige opplysninger». Det er etter det vi kan se gjort søknadspliktige endringer i boligen, som påvirker både utleiedel og hoveddel, uten at dette er søkt om eller godkjent. Selger ønsker å plassere Side 1 av 6
risikoen for denne lovlighetsmangelen hos kjøper, som må påta seg ansvaret for fremtidig bruk, søknad om godkjennelse for endring og potensielle pålegg/kostnader i den forbindelse. Som nevnt er disse opplysningene utelatt fra markedsføringen på finn.no. Eiendomsmegler har inntatt både plantegning og en rekke bilder av underetasjen i annonsen, uten å gi opplysninger om at det er gjort søknadspliktige endringer med rominndelingen. En godkjent utleiedel vil virke kjøpsmotiverende for forbrukere på boligjakt, da dette representerer en inntekt som kan bidra til å dekke lånekostnader. Etter Forbrukerombudets syn er det derfor svært uheldig at eiendomsmegler fokuserer på husleieinntekter i markedsføringen, uten å samtidig opplyse om at det er gjort endringer som kan påvirke hvorvidt sokkelleiligheten lovlig kan leies ut - og at risikoen for dette påhviler boligkjøper. Megler har inntatt to standardformuleringer for ansvarsfraskrivelse i annonseteksten. Under «Areal» får interessenter opplyst at «arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene». Under «Ferdigattest/midlertidig brukstillatelse» får interessenter vite at det faktum at eventuelle ferdigattester eller midlertidige brukstillatelser eksisterer, ikke gir «garanti for at det ikke er utført arbeid på boligen som ikke er bygge meldt eller godkjent.» Forbrukerombudet ønsker å presisere at bruk av denne type standardformuleringer ikke fritar eiendomsmegler fra å gi dekkende informasjon om konkrete forhold megler har kjennskap til. Der megler vet at det er utført arbeider på boligen som ikke er byggemeldt og godkjent, skal dette fremkomme på en klar og forståelig måte i markedsføringen. For å få kjennskap til lovlighetsmangelen og den tilknyttede risikoen, må forbrukerne klikke på «Bestill prospekt fra tilbyder», gi fra seg personopplysninger og få salgsoppgaven tilsendt per e-post fra meglerforetaket. Etter Forbrukerombudets vurdering er dette en «uhensiktsmessig måte» å formidle vesentlige opplysninger av stor økonomisk betydning på. Forbrukerombudet påpeker avslutningsvis at eiendomsmegler ikke har plassbegrensninger i annonsen på finn.no som tilsier at sentral informasjon må utelates. Det fremstår etter vår mening tvert imot som lite skjønnsomt at megler har valgt å bruke store deler av annonsen på poetiske beskrivelser av historiske begivenheter som fant sted i byggeåret 1936, mens opplysninger om kjøpers risiko for søknadsprosess og potensielle kostnader bare fremkommer på s. 40 i et prospekt som må bestilles særskilt. Etter vår vurdering er vesentlige opplysninger utelatt i markedsføringen av Musegata 103. Denne praksisen er etter vårt syn egnet til å påvirke forbrukerne til å treffe en økonomisk beslutning som de ellers ikke ville ha truffet, jf. mfl. 8 annet ledd. Markedsføringstiltaket anses derfor også som en urimelig og dermed forbudt handelspraksis etter mfl. 6 fjerde ledd jf. første ledd. Forbrukerombudet minner om at Finanstilsynet har slått fast at brudd på markedsføringsloven også er brudd på god meglerskikk. 1 *** 1 http://www.finanstilsynet.no/global/venstremeny/foredrag_vedlegg/2016/eiendom_norge_innlegg_210916.pdf Side 2 av 6
Forbrukerombudet ber om en bekreftelse på at Proaktiv vil endre eksisterende og fremtidig markedsføring i samsvar med våre standpunkter i denne saken. Ombudet ønsker Proaktivs kommentarer til overnevnte, og imøteser et svar i saken fra meglerforetaket så snart som mulig og senest innen 3 uker fra dags dato. Med vennlig hilsen for Forbrukerombudet Nora Elise Wennberg juridisk rådgiver Kopi: Finanstilsynet ved seksjonssjef for eiendomsmegling og inkasso, Anne-Kari Tuv Side 3 av 6
Vedlegg 1 Side 4 av 6
Vedlegg 2 Side 5 av 6
Vedlegg 3 Side 6 av 6