Planprogram Detaljregulering «Tuven nord forretningsområde» Søndergaard Rickfelt AS 26.06.2017
2 Innhold 1.0 Bakgrunn for planarbeidet... 3 2.0 Krav om konsekvensutredning... 3 3.0 Hensikten med planprogrammet... 4 4.0 Formål med planen... 4 5.0 Lokalisering og planavgrensning... 5 6.0 Forholdet til andre planer/overordna føringer... 6 6.1 Kommuneplan... 6 6.2 Reguleringsplan... 6 6.3 Nasjonale og regionale føringer... 7 7.0 Eksisterende situasjon og forutsetninger for plansaken.... 8 7.1 Eiendomsforhold... 8 7.2 Eksisterende virksomhet... 8 7.3 Kulturminner... 9 8.0 Utredningsbehov... 9 8.1 Ordinære vurderingstema i plansaken... 9 8.2 Planprogram: Konsekvensutredning handelsanalyse... 10 9.0 Planprosess og saksgang... 12 9.1 Planprogram, konsekvensutredning... 12 9.2 Detaljregulering... 12 9.3 Medvirkning... 13
3 1.0 Bakgrunn for planarbeidet Bergskås Holding AS er eier av de aktuelle eiendommene for utvikling innenfor planområdet. Utvikling og arealbehov innenfor bilbransjen gjør at de ser det som nødvendig å vurdere alternativ bruk av eiendommene sine på Tuven. Sitat: «Bergskås Holding AS omsetter for ca 300 millioner pr år, og er en betydelig eiendomsutvikler på Tuven gjennom eiendomsselskapene LI Bil AS og Semsvegen 46 AS. Selskapet selger ca. 1.000 biler pr år og har ca 60ansatte. Krav til omstilling. Den digitale hverdagen er i ferd med å innhente oss i form av at digital handel og virituelle showroom om relativt kort tid vil erstatte dagens utstillingshaller og frigjøre lokaler. Netthandel og store endringer i vareutvalg, teknologi, kundeadferd og måten kundene handler på, gjør at næringsdrivende i bransjen må tilpasse sine forretningsmodeller for å være konkurransedyktige i fremtiden. Mange av dagens jobber vil bli borte som følge av ny teknologi, men nye vil utvikles. Det betyr at bedriften ser seg nødt til å fylle opp dagens lokaler med nye produkter og tjenester som er tilpasset det kundene etterspør, slik at de slipper å redusere bemanningen. Av disse grunner er det svært viktig å få til nødvendig fleksibilitet til bruken av lokalene. De nye reguleringsbestemmelsene må legge til rette for annen handel og bruk av lokalene slik at næringsdrivende får anledning til raskt å omstille sin virksomhet i tråd med utviklingen i samfunnet». Bergskås Holdning AS ønsker altså større fleksibilitet for sine eiendommer, og vil se på mulighet for også å etablere forretningslokaler med mulighet for detaljhandel med store volum og «plasskrevende varer», som uansett ikke egner seg innenfor dagens sentrumsområde i Notodden sentrum. De ønsker fortsatt også å kunne benytte eiendommene som i dag, til bilbransje, verksted og lignende. Området ønskes regulert fra formål industri til kombinert formål for forretninger inkludert detaljhandel, næringsformål samt bilutsalg og annen plasskrevende handel innenfor eiendommen. Verksted og lager vil inngå i formålet. Forslagsstiller har tidligere søkt om dispensasjon for å utvikle Semsvegen 46. Søknaden er nå trukket tilbake og erstattes av et planforslag som tar med seg flere eiendommer. Årsaken til at de nå ønsker å ta med flere eiendommer er at det kan bli aktuelt å gjøre en rokkering av virksomhetene slik at en får utnytte tomt og lokaler best mulig. 2.0 Krav om konsekvensutredning Det ble foretatt en vurdering av om plansaken faller inn under KU forskriftens 2-3 med vedlegg etter oppstartsmøtet om plansaken. Kommunen har i sitt brev datert 03.05.17 konkludert med at plansaken faller inn under punkt q i vedlegg III. Handelsutvidelsen er av en slik størrelse at den kommer i konflikt med regionale planbestemmelser og skal derfor behandles etter forskriften med utarbeidelse av planprogram.
4 Rådmannen kommenterer følgende: Regional plan for samordnet areal og transport for Telemark (ATP) Regional plan for samordnet areal- og transport for Telemark 2015-25 (ATP Telemark) avløser rikspolitisk bestemmelse om kjøpesentre. I ATP Telemark er Tuvenområdet definert som avlastningssenter der nye handelsetableringer ikke skal gi negative konsekvenser for region- /kommunesentra. ATP Telemark er en regional plan som har bestemmelser etter plan- og bygningsloven. Planen har blant annet følgende planbestemmelse: Utenfor sentrum av fylkes-, region, kommune og lokalsentra er det kun tillatt med utviding eller etablering av handelsvirksomheter med et samlet bruksareal på inntil 800 kvm. Rådmannen forstår sentrum av region(sentra) og kommune(sentra) i denne sammenhengen som å være området som ligger innenfor sentrumsavgrensingen for handel i gjeldende kommunedelplan for sentrum. Tuvenområdet ligger ikke innenfor denne avgrensningen. Planen vil etter rådmannens vurdering åpne for mer enn 800 kvm forretning og vil slik rådmannen forstår det, komme i konflikt med regionale planbestemmelser gitt i medhold av lov 27.juni 2008 nr.71 (plan-og bygningsloven). Planen skal slik sett behandles etter forskriften og planprogram må utarbeides. 3.0 Hensikten med planprogrammet Planprogrammet er utarbeidet i henhold til bestemmelsene i Plan og Bygningslovens kapittel 4. Planprogrammet skal: Gi en beskrivelse av formålet, bakgrunn og føringer for planarbeidet Redegjøre for informasjons- og medvirkningstiltak Redegjøre for planprosessen og fremdriften av planarbeidet Redegjøre for planens avgrensning Redegjøre for overordna rammer og premisser Redegjøre for aktuelle utredningstema 4.0 Formål med planen Formålet med planen er å tilrettelegge for fleksibel bruk av eiendommene med kombinert formål som omfatter forretnings- og næringsvirksomhet inkludert detaljhandel, samt mulighet til å benytte eiendommene til verksted og bilutsalg og/eller andre plasskrevende varer.
5.0 Lokalisering og planavgrensning Området er begrenset som vist i kartutsnittet, og inneholder eiendommene 37/237, 38/145, 38/179, 38/180, 38/212 i tillegg til offentlig veiareal. 5
6 6.0 Forholdet til andre planer/overordna føringer 6.1 Kommuneplan Gjeldende kommuneplan viser området med formål «industri». Det er i tillegg vist fare for flom i området, og fare for snøskred mot nord. 6.2 Reguleringsplan Semsvegen 46 er regulert med formål «industri» i plan 136, «Del av industriområdet på Semsøyene». Planen er vedtatt 29.12.1976. Øvrige eiendommer er regulert til «industri, veiparkbelte og overvannskanal» i plan 123 «Sem, Strupa og Heddal ungdomsskole» vedtatt 14.01.1977.
7 6.3 Nasjonale og regionale føringer Retningslinjer som er aktuelle for denne planprosessen 1. Rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planleggingen. 2. Rikspolitiske retningslinjer og bestemmelser for kjøpesentre 3. Rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal og transportplanlegging 4. Rikspolitiske retningslinjer for universell utforming 5. Risiko og sårbarhet ved bl.a. St.meld. nr. 26 og rundskriv T-5/97 Både punkt 2 og punkt 3 er videreført i «Regional plan for Samordnet area- og transportplanlegging - ATP» som skal ligge til grunn for arealplanlegging i Telemark og senterstruktur i Telemark. Som nevnt under avsnitt om vurdering av krav til konsekvensutredning vil følgende tema være aktuelt for dette planprogrammet: Utenfor sentrum av fylkes -region -kommune- og lokalsenter er det kun tillatt med utvidelse eller etablering av handelsvirksomhet med et samlet bruksareal på inntil 800m2. Øvrige tema er ansett som tilstrekkelig å utrede i planbeskrivelsen. Planprogrammet vil derfor kun håndtere tema handelsetablering og -utvidelse, og forhold rundt dette.
8 7.0 Eksisterende situasjon og forutsetninger for plansaken. 7.1 Eiendomsforhold Eiendommene som skal utvikles eies av tiltakshaver, mens veiareal er offentlig eiendom. 7.2 Eksisterende virksomhet Innenfor området er det etablert bilforretninger og verksted. Google maps Semsvegen 46. Tomta ønskes utbygd. Inger Floods vei 1 og 11 (i bakgrunnen) Kan bygges ut noe.
9 Google maps Semsvegen 39 ferdig utbygd, ønsker å utvide bruksområde. 7.3 Kulturminner Det er ingen kjente verneinteresser innenfor planområdet. 8.0 Utredningsbehov 8.1 Ordinære vurderingstema i plansaken Reguleringsendringen krever ordinær utredning av viktige planforhold. Andre aktuelle utredningstema i reguleringssaken- listen er ikke uttømmende: Trafikksikkerhet, adkomst, parkering- sikkerhet omkring fortau, avkjørsel, parkering og fotgjengere må omtales. Universell utforming Barn og unges forhold Øvrig infrastruktur som VA, overvannshåndtering. Energiforsyning- fjernvarme ROS-analyse Støy Grunnforhold Rasfare Flom med mer, som omtalt i referat fra oppstartsmøte med kommunen
10 8.2 Planprogram: Konsekvensutredning handelsanalyse I forbindelse med planarbeid omkring tre nye handelsetableringer på Tuven området utarbeidet Telemark fylkeskommune på forespørsel av Notodden kommune en handelsanalyse etter modellen «ATP-handel «(2016). Denne konkluderte med at sentrumshandelen ville bli påvirket negativt av disse etableringene, og da i størst grad dersom alle tre prosjektene ble realisert. Etter at denne analysen ble utarbeidet er det ene planområdet «Tuven Nord forretningsområde» utvidet fra et handelsareal på ca 3700 m 2 til ca 12 000 m 2. Handelsanalysen er derfor ikke dekkende for området for foreslått detaljregulering. Asplan Viak har i tillegg utført en handelsanalyse i forbindelse med rullering av kommunedelplan for sentrum, datert 28.06.13, der Tuven ikke var en del av bestillingen for analysen- Kommunen skal starte arbeidet med rullering av kommuneplanen. Det vi bli vurdert å endre bruksområdet fra industri til detaljhandel etter gitte kriterier slik at den gir større fleksibilitet. Grunnet at flere interessenter er i gang med reguleringsplanarbeid for ny detaljvarehandel på Tuven, så finner Notodden kommune det riktig å forsere arbeidet med utarbeidelse med handelsanalyse. Følgende bestemmelse i ATP Telemark ang metodikk for handelsanalyse for avlastningssenteret på Tuven må etterfølges i analysen: «..Reisemotstand og avlastningssenterets attraksjonskraft legges til grunn i konsekvensanalysene av virkningen ovenfor andres region-, kommune- og lokalsentra ved bruk av modellen ATP-handel». Kommunen har sendt ut konkurransegrunnlag for utarbeiding av handelsanalyse med tilbudsfrist 18.08.2017. Metoden er dermed ikke endelig avklart når dette planprogrammet legges ut, men kan legges ved når planprogrammet vedtas endelig. I utsendt konkurransegrunnlag er det derimot gjort en beskrivelse av oppdrag/krav til innhold i handelsanalysen. Utsnitt fra konkurransegrunnlaget for handelsanalysen ligger under: «4.4.1 Mål Det skal utarbeides en handelsanalyse i flere alternativer. Alternativene skal se på hvilke eventuelle konsekvenser ny handelsvirksomhet på Tuven vil ha for måloppnåelse for følgende mål: Mål 1: Videreutvikle Notodden som regionalt handels-, service-, og kommunikasjonssenter- her uavhengig av om handel ligger på Tuven eller i sentrum. Hovedpoenget her er å belyse alternativenes konsekvenser for Notodden som helhet. Mål 2: Utvikle Notodden sentrum som kommunens handelstyngdepunkt med særskilt vekt på detaljhandel. Hovedpoenget her er å belyse alternativenes konsekvenser for sentrum, det vil si eventuell negativ eller positiv innvirkning på
11 a) eksisterende sentrumshandel og b) potensiell vekst i sentrumshandel Mål 3: Styrke eksisterende bysentrum og bidra til effektiv arealbruk og miljøvennlig transport. Hovedpoenget her er å belyse alternativenes konsekvenser for klimagassutslipp i forhold til økt/minsket transport totalt sett. 4.4.2 Beskrivelser Handelsanalysen må først beskrive Notodden kommunes realistiske potensial for nye detaljvarehandelsetableringer totalt innenfor en ramme på 10-15 år frem i tid, og hvordan handelsomland og handelslekkasje realistisk sett vil kunne påvirkes. Det bør her også gis en kort beskrivelse av handelsutviklingen de siste 10-15 år i sentrum og på Tuven. 4.3.3 Alternativer Alternativ 0 Dette alternativet forutsetter at det ikke blir ny detaljvarehandel på Tuven, kun ny plasskrevende handel. Analyse må beskrive muligheter for detaljvarehandelsetableringer innenfor eksisterende sentrumsavgrensing (handelsavgrenssning) jfr. sentrumsavgrensing i ny kommunedelplan for sentrum vedtatt 2.2.2017. Denne avgrensningen rommer sentrum, Jernverkstomta og Hydroparken. Det må vurderes om dagens detaljvarehandelskonsepter kan innpasses i gjeldende sentrumsstruktur og bygningsmasse. Konsulent må i den forbindelse selv ta kontakt med Hydroparken og Notodden i Sentrum (NiS) Alternativ 1: Ny detaljvarehandel på Tuven inntil 10 000 m 2. Dette kommer i tillegg til evt ny detaljvarehandel i sentrum. Alternativ 2: Ny detaljvarehandel på Tuven inntil 25 000 m 2. Dette kommer i tillegg til evt. ny detaljvarehandel i sentrum.
12 4.4.4.Krav til innhold anbefalinger og forutsetninger Anbefaling Ut fra alternativene over skal handelsanalysen munne ut i en anbefaling i forhold til om det er hensiktsmessig med utvidelse av detaljvarehandel på Tuven. Anbefalingen gjøres ut fra de 3 målsettingene beskrevet over. Forutsetninger i modellen/analysen som er tenkt benyttet, usikkerhet ved modellen og andre relevante forhold må beskrives både i handelsanalysen og i tilbudet. Konsulent må selv ta kontakt med eiere og handelsutviklere i den grad det er nødvendig for å svare på oppgaven. Dersom anbefalingen munner ut i en anbefaling om å etablere en detaljvarehandelssone på Tuven området skal det vises en anbefalt avgrensning av denne sonen.» 9.0 Planprosess og saksgang 9.1 Planprogram, konsekvensutredning Plan- og bygningsloven angir en saksbehandlings- og medvirkningsprosess for planprogrammet: Det utarbeides et forslag til planprogram, som deretter legges ut på høring i 6 uker. Høringen annonseres i avis og på kommunens hjemmeside, samtidig med kunngjøringen med varsel om oppstart av selve reguleringsarbeidet. Berørte grupper som grunneiere, rettighetshavere, interesserorganisasjoner, faginstanser og myndigheter på kommunalt og regionalt nivå vil få tilsendt forslaget til planprogram i brev. Uttalelser som kommer inn under høringen blir vurdert i kommunens påfølgende saksframstilling, når planprogrammet skal vedtas politisk i kommunen. 9.2 Detaljregulering Ved utarbeidelsen av selve reguleringsplanforslaget skal vedtatt planprogram ligge til grunn for innhold og temaer i planbeskrivelsen til reguleringsplanforslaget, samt utformingen av selve planforslagets plankart og bestemmelser. I tillegg benyttes kommunale maler for planarbeidet. Der planprogrammet har fastlagt at det må lages egne fagrapporter på enkelte tema, skal det gis en oppsummering i planbeskrivelsen av vedkommende fagrapport. Selve fagrapportene foreligger som vedlegg i kommunens saksmappe. I dette tilfellet vil dette omhandle handelsanalysen som utføres i kommunal regi. Ved kunngjort varsel om oppstart av arbeidet med reguleringsplanen gis det anledning til å komme med innspill til det igangsatte planarbeidet.
13 Ferdig forslag til reguleringsplan blir siden 1.gangsbehandlet i Teknisk utvalg. Ved 1.gangsbehandlingen vedtas normalt at planforslaget legges ut på offentlig høring, der det gis mulighet for innspill. Etter høringen gjennomgår kommunen innkomne uttalelser og legger planen fram for TU til 2. gangs behandling. Etter TUs 2.gangs behandling går planforslaget normalt videre til kommunestyret for sluttbehandling. Når en plan er sluttbehandlet annonseres dette, med en nærmere angitt klagefrist for evt. klage på den vedtatte planen. 9.3 Medvirkning Det er avholdt oppstartsmøte med kommunens administrasjon, samt et formøte der man ble enige om å samkjøre kommunens arbeid med en handelsanalyse med dette planarbeidet. Videre gjennomføres planprosessen i tråd med de medvirkningskrav som ligger i Plan- og bygningsloven, og som beskrevet i de foregående avsnitt. Notodden 26.06.17 Søndergaard Rickfelt AS