Gnr 54 bnr 376 - Sagaveien 38 - Ås Gjestehus - Søknad om dispensasjon Saksbehandler: Silje Marie Raad Saksnr.: 16/03373-22 Behandlingsrekkefølge Møtedato Hovedutvalg for teknikk og miljø 08.06.2017 Rådmannens innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 19-2 avslår Hovedutvalg for teknikk og miljø (HTM) søknad om dispensasjon fra regulert boligformål og tillatt boligtype i kommuneplanens arealdel. HTM finner at hensynene bak boligformålet og tillatt boligtype vil bli vesentlig tilsidesatt ved at dispensasjon innvilges i denne saken. I tillegg vurderes ikke fordelene ved å gi dispensasjon for å være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Ås, 26.05.2017 Trine Christensen Rådmann Nils Erik Pedersen Teknisk sjef Avgjørelsesmyndighet: Hovedutvalg for teknikk og miljø Vedlegg: 1. Redegjørelse (detaljer unntatt offentlighet) 3. Søknad om tillatelse til bruksendring 2. Pålegg om opphør av bruk 4. Søknad om dispensasjon 5. Plantegning 1. etasje 6. Plantegning 2. etasje 7. Siste godkjente plantegninger 8. Situasjonskart - nytt revidert 09.05.17 9. Situasjonskart - eksisterende Øvrige relevante dokumenter som ligger i saken: Samtlige dokumenter i saken Saksbehandler sender vedtaket til: Ansvarlig søker Hjemmelshaver 16/03373-22 Side 1 av 7
Saksutredning: Sammendrag: Rådmannen finner at hensynene bak boligformålet og tillatt boligtype i gjeldende kommuneplan vil bli vesentlig tilsidesatt ved at dispensasjon innvilges i denne saken. I tillegg mener rådmannen at det ikke foreligger fordeler ved å gi dispensasjon som klart veier tyngre enn ulempene etter en samlet vurdering. Sakens bakgrunn: Gjennom en avisartikkel i Østlandets Blad den 03.11.2016 ble kommunens bygningsmyndighet gjort kjent med at det var etablert et gjestehus på eiendommen gnr./bnr. 54/376 i Ås kommune. Rommene leies ut enkeltvis til separate individer. Det er gjort noen bygningsmessige endringer innvendig, men disse vurderes som ikke søknadspliktige. Hjemmelshaver bor ikke i bygningen selv, men bor i nabohuset på gnr./bnr. 54/43. Gjestehuset er registrert som et enkeltmannsforetak. Av avisartikkelen fremkom det også at man var i gang med oppføring av en hytte festet mellom fire furutrær («trehytte») som ble markedsført som overnattingsrom til eget bruk, og til besøkende i gjestehuset. Bygningsmyndigheten foretok en uanmeldt besiktigelse og opplyste hjemmelshaver om at «trehytta» kunne oppføres som en ikke-søknadspliktig utebod, under forutsetning av at den ikke blir benyttet til varig opphold eller beboelse. Overnatting eller utleie er altså ikke tillatt i «trehytta». Hjemmelshaver meldte deretter inn hytta som et ikke-søknadspliktig tiltak, og det forutsettes således at den i dag ikke benyttes til utleie eller beboelse. Den 14.11.2016 ble det avholdt et møte med hjemmelshaver. Her ble det informert om at etablering av gjestehus/pensjonat er i strid med tillatt bruk på eiendommen. Hjemmelshaver ble deretter bedt om å redegjøre nærmere for bruken av boligen, slik at bygningsmyndigheten kunne vurdere hvordan saken skulle behandles videre. Redegjørelsen ble mottatt 09.12.2016 (vedlegg 1). Av redegjørelsen fulgte det en del informasjon om private forhold som rådmannen av hensyn til personvern har valgt å unnta fra offentlighet. Informasjonen er av personlig karakter og har ikke relevans for vurderingen av denne saken. Eiendommen faller inn under reguleringsplan for Søråsteigen, hvor bestemmelsene er erstattet av kommuneplanens bestemmelser. Eiendommen er avsatt til boligformål og her tillates det i henhold til kommuneplanens arealdel kun eneboliger, eneboliger med sekundærleilighet eller tomannsboliger. Gjestehus er en type virksomhet som faller inn under hotell- og overnattingsnæringen og dette er både i strid med boligformålet og med tillatt boligtype på eiendommen. Gjestehus kan altså kun tillates dersom eiendommen reguleres til slikt formål eller det evt. søkes om dispensasjon fra areal- og kommuneplan. Bygningsmyndigheten påla derfor hjemmelshaver å opphøre pågående bruk som var i strid med gjeldende reguleringsplan og arealformål. Forutsatt at pålegget er fulgt kan bygningen altså ikke benyttes som gjestehus før dette eventuelt godkjennes av HTM. 16/03373-22 Side 2 av 7
Søknad om dispensasjon og bruksendring ble mottatt 09.05.2017 (vedlegg 3-9). Søknaden er nabovarslet i medhold av pbl. 19-1 jf. 21-3. Det er ikke innkommet nabomerknader til søknaden. Begrunnelse for søknad om dispensasjon: Søknaden begrunnes med at huset er i tråd med de krav som stilles for drift av gjestehus. Søker viser til at Ås sentrum er i stor utvikling og vil være det i lang tid fremover. Det vil være behov for overnattingstilbud, og hjemmelshaver ønsker å dekke dette behovet på en god måte. Bruken av boligen og dens størrelse er lik som for bolighus, men med høyere utskiftingsfrekvens. Hjemmelshaver informerer om at besøkende blir værende i alt fra 1 natt til to måneder, rommene leies ut på døgnbasis. De besøkende oppfører seg bra og blir godt ivaretatt av hjemmelshaver. Hjemmelshaver informerer om at boligen består av 5 soverom, 2 bad, vaskerom, kjøkken, 2 stuer og gang. Det er ingen matservering, da beboerne har såkalt «selvhushold». Eiendommen har fire biloppstillingsplasser og én garasjeplass. Parkering vil ikke foregå langs Sagaveien. Bygningen er oppført i henhold til TEK07 og krav til brannsikkerhet er ivaretatt i henhold til TEK10. Det er installert alarmanlegg med tilhørende røyk/brannvarsling som er koblet til hjemmelshavers bolig i nabobygget. Pulverapparat er sentralt plassert i begge etasjer. Det vil bli satt opp orienteringsplan og skilting til rømningsveier. Naboene stiller seg positive til gjestehuset. Tiltaket vil ikke medføre bygningsmessige endringer. Søker mener at boligkarakteren i nabolaget ikke vil bli forstyrret. Søker mener på denne bakgrunn at hensynene bak bestemmelsene det søkes dispensasjon fra ikke vil bli vesentlig tilsidesatt ved at søknaden innvilges. Videre mener søker at fordelene med tiltaket klart må veie tyngre enn ulempene etter en samlet vurdering. Rådmannens vurdering av dispensasjonssøknaden: Søknaden vurderes konkret etter dispensasjonsregelen i pbl. 19-2 andre ledd som sier følgende: «Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra eller hensynene bak lovens formålsbestemmelse, bli vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering». Det legges opp til en samlet interessevurdering der hensynene bak gjeldende reguleringsplan tillegges stor vekt. Det må vurderes om de hensyn arealformålet og 16/03373-22 Side 3 av 7
regulert tillatt boligtype er ment å ivareta blir skadelidende dersom dispensasjon innvilges. Det er ikke tilstrekkelig med alminnelig interesseovervekt. Det må være en klar overvekt av fordeler som taler for dispensasjon før dette kan gis jf. Ot.prp.nr.32(2007-2008). Plan- og bygningsloven har som formål å fremme en bærekraftig utvikling til beste for den enkelte, samfunnet og framtidige generasjoner. Loven legger opp til at den enkelte kommune gjennom planlegging skal fastsette et kompakt utbyggingsmønster som sikrer flest mulig kvalitativt gode bolig- og bomiljøer. Kommunen skal sikre innbyggerne sosialt stabile nabolag med liten grad av gjennomtrekk og lav inn- og utflytting. Helt konkret blir dette ivaretatt gjennom bestemmelser og retningslinjer i kommuneplan og reguleringsplaner. Med andre ord legger kommunenes arealplanlegging viktige rammer for folks hverdagsliv og kan fremme sosial bærekraft i lokalsamfunn. Reguleringsplankartet for Søråsteigen og bestemmelsene i kommuneplanens arealdel er styrende i dette området og formålet med dette regelverket er å skape langsiktighet, stabilitet og forutsigbar saksbehandling i kommunen. Plankart og bestemmelser er juridisk bindende dokumenter, og dispensasjon fra disse vil kunne bidra til å undergrave planenes styringsverdi. Hensynet bak boligformålet er å skape helhetlige boligområder med funksjoner som er godt tilrettelagt for sin konkrete bruk. Til arealformålet bolig regnes i utgangspunktet kun boliger for permanent beboelse. Periodisk eller midlertidig beboelse faller i stedet inn under hotell- og overnattingsformål. Kommuneplanens bestemmelse om tillatt boligtype er en viderepresisering av boligformålet, ved at denne legger konkrete føringer for hvilke typer boliger man kan oppføre i boligområder. Kommuneplanen tillater eneboliger, eneboliger med sekundærleiligheter og tomannsboliger. Dette skal blant annet sikre en konkret bruk av arealene og bygningene i området. Målet er å sikre en enhetlig bebyggelse i området hvor man har adkomst- parkerings- og utearealer som er tilpasset nettopp denne funksjonen. En annen intensjon bak bestemmelsen om boligtype er å regulere utnyttelsen av arealene. Områder som er regulert til blokkbebyggelse, hotell gjestehus eller studentboliger vil motsetningsvis ha en høyere utnyttelse hva gjelder antall beboere per arealenhet enn et område regulert til eneboliger eller tomannsboliger. Gjennom kommuneplan og reguleringsplan skal kommunen som nevnt sørge for at det tilrettelegges for boliger som innbyggerne har behov for, også på lang sikt. Dette innebærer både en vurdering av etterspørselen i området, og en vurdering av områdets strøkskarakter. Selv om behovet for en viss boligtype gjør seg gjeldende i en kommune, må man altså vurdere om det konkrete området er egnet for den etterspurte boligtypen. Omsøkt eiendom faller også inn under den nye områdereguleringen for Ås sentralområde som nå er under utarbeiding, hvor et av målene er å sørge for at det 16/03373-22 Side 4 av 7
er plass til nye næringer og styrke sentrumsområdet slik at sentrum blir en attraktiv arena for handels- og næringsdrivende. Det er utvilsomt mangel på overnattingstilbud i Ås sentrum. Dette gjelder både hotelleller gjestehusvirksomhet, og studenthybler. En konsekvens av dette er at det i løpet av de siste årene har vært en kraftig vekst i etablering av utleieenheter i kommunen. På mange måter er Ås gjestehus et godt tiltak som vil kunne bidra til å lette på presset i boligmarkedet, spesielt for korttidsbesøkende. Driften i boligen vil sannsynligvis også bli noe roligere enn i et etablert hybelhus, da det er tale om korttidsutleie hvor de besøkende ikke vil få tid til å bli kjent med hverandre i like stor grad. Faren for eksempelvis støy fra fester og liknende er derfor også lavere. Områdereguleringsplanen som er under utarbeiding legger imidlertid opp til at næringsvirksomhet skal lokaliseres i sentrumskjernen, følgelig ikke i etablerte boligområder. Selv om omsøkt tiltak vurderes som et godt tilbud til besøkende i kommunen kan denne typen virksomhet ikke sies å bidra til et stabilt bomiljø i boligfeltet langs Sagaveien. Hensikten med arealformålet i dette området var opprinnelig å legge til rette for en etablert eneboligstruktur langs Sagaveien. I senere tid har det også blitt åpnet opp for eneboliger med sekundærleiligheter og tomannsboliger, men formålet er fortsatt å bevare områdets strøkskarakter som et familievennlig boligområde godt egnet for barnefamilier. Sammenlignet med et normalt hybelhus vil et gjestehus medføre enda hyppigere utskifting av beboere. Besøkende i et slikt gjestehus vil ikke ha den samme tilknytningen til bostedet, og bomiljøet vil som en følge av slik gjennomtrekk miste sin nødvendige stabilitet. Det sosiale aspektet vurderes som viktig i slike nærmiljøer og en høy flyttefrekvens med lite eller ingen kontakt mellom naboer vil kunne utfordre den sosiale stabiliteten i området. På dette grunnlag mener rådmannen at boligen bør benyttes til sitt opprinnelige formål, følgelig enebolig tilpasset én familie eller husstand med individer som har tilknytning til hverandre, og hvor hjemmelshaver bor i boligen selv. Rådmannen er av den oppfatning at et gjestehus på denne eiendommen vil medføre en uheldig endring i bo- og nærmiljøet i området. Det er naturligvis økonomiske fordeler ved å drifte et slikt gjestehus, men kommunen har ikke anledning til å vektlegge dette i sin saksbehandling. Tiltaket vurderes i seg selv som et godt tilbud til besøkende i kommunen, men ulempene tiltaket vil medføre i form av hyppig utskiftingsfrekvens og svekket stabilitet i boligmiljøet langs Sagaveien må likevel tillegges avgjørende vekt i denne saken. Konklusjon: På dette grunnlag mener rådmannen at de hensyn arealformålet og tillatt boligtype er ment å ivareta vil bli vesentlig tilsidesatt dersom dispensasjon innvilges i denne saken. I tillegg kan ikke rådmannen se at det foreligger fordeler ved tiltaket som klart må veie tyngre enn ulempene etter en samlet vurdering. 16/03373-22 Side 5 av 7
Økonomiske konsekvenser for kommunen: Ingen Kan vedtaket påklages? Vedtaket kan påklages til fylkesmannen, jf. forvaltningslovens kap. VI og pbl. 1-9. Klagefristen er 3 uker regnet fra den dag brevet kom frem til den påførte adresse. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Klagen skal sendes skriftlig til den som har truffet vedtaket. Den skal være undertegnet, angi vedtaket det klages over, den eller de endringer som ønskes, og de grunner man vil anføre for klagen. Forvaltningsloven 18 gir partene rett til å se sakens dokumenter, dersom ikke annet følger av 19. Ikrafttredelse av vedtaket Umiddelbart Alternativ innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 19-3 innvilger Hovedutvalg for teknikk og miljø (HTM) midlertidig dispensasjon fra regulert boligformål og tillatt boligtype i kommuneplanens arealdel. Dispensasjon gis med en varighet på 5 år. Midlertidig dispensasjon gis på følgende vilkår, jf. pbl. 19-1: -- Det tillates kun korttidsleie av rommene, på maks 1 måned. Langtidsutleie av boligen som eksempelvis hybelhus tillates ikke. -- Når dispensasjonen utløper skal bygget bruksendres tilbake til enebolig, og dette skal omsøkes i god tid før fristens utløp. -- Eventuell søknad om forlengelse av dispensasjonen skal omsøkes i god tid før fristens utløp. HTM s begrunnelse: HTM finner ikke at hensynene bak boligformålet og tillatt boligtype vil bli vesentlig tilsidesatt ved at midlertidig dispensasjon innvilges fordi: ( ) Følgende fordeler ved å gi midlertidig dispensasjon anses for å være klart større enn ulempene: ( ) Rådmannen gis delegert fullmakt til å behandle søknad om bruksendring iht. pbl. 20-3, jf. 20-1. Det forutsettes at alle krav i TEK10 til overnattingssted oppfylles. Dette skal kunne dokumenteres ved tilsyn. 16/03373-22 Side 6 av 7
Økonomiske konsekvenser for kommunen: Ingen Kan vedtaket påklages? Vedtaket kan påklages til fylkesmannen, jf. forvaltningslovens kap. VI og pbl. 1-9. Klagefristen er 3 uker regnet fra den dag brevet kom frem til den påførte adresse. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Klagen skal sendes skriftlig til den som har truffet vedtaket. Den skal være undertegnet, angi vedtaket det klages over, den eller de endringer som ønskes, og de grunner man vil anføre for klagen. Forvaltningsloven 18 gir partene rett til å se sakens dokumenter, dersom ikke annet følger av 19. Ikrafttredelse av vedtaket Umiddelbart 16/03373-22 Side 7 av 7