GJERDRUM KOMMUNE Løpenr/arkivkode Dato 7037/2017-L12 20.06.2017 Saksbehandler: Anne Lise Koller SAKSPROTOKOLL MED SAKSFRAMLEGG Detaljregulering for Brådalsgutua 14 - sluttbehandling Utv.saksnr Utvalg Møtedato 33/17 Formannskapet 31.05.2017 75/17 Kommunestyret 07.06.2017 Fv. 427 Fv. 120 Fv. 427 Fv. 120 Flyfoto fra 2012 og planavgrensningen i blått Utsnitt fra gjeldende reguleringsplaner med blå planavgrensning for aktuell detaljregulering. Saken gjelder: Formannskapet vedtok 21.09.2016 å legge forslag til Detaljregulering for Brådalsgutua 14 ut på offentlig ettersyn og høring. Denne detaljreguleringen utfyller del av felt 2/ BF2 i områdeplan for Ask sentrum, vedtatt 25.03.2015. Reguleringsplanen ble fremmet av Fie Byggetjenester AS på vegne av Steffen Granerud AS. På planområdet er det i dag et næringsbygg som er brukt til lager og verksted. Formålet med planen er å legge til rette for kombinert leilighets- og lagerbygg. Eksisterende næringsbygg planlegges påbygget med én etasje. I de to øverste etasjene vil det bli etablert til sammen 14 leiligheter. Underetasjen beholdes som lagerlokale. Formannskapet får reguleringsplanen til andregangsbehandling, mens kommunestyret har myndighet til å vedta reguleringsplanen. Illustrasjon av planlagt bebyggelse
Vedlegg 1 Reguleringsplankart sist revidert 060716 2 Reguleringsbestemmelser - sist revidert 220517 5 Planbeskrivelse datert 310816 6 ROS-analyse 7 Geoteknisk notat 8 Brådalsgutua 14 Uavhengig kontroll av geoteknisk stabilitet 9 Biologisk mangfold notat juni2016 10 Innkomne høringsuttalelser med rådmannens kommentarer 10 Ester Ask Tillatelse til oppfylling 10 Olav Gauterud Tillatelse til oppfylling 11 Oversikt over endringer i reguleringsbestemmelser etter offentlig ettersyn Øvrige dokumenter er registret på arkivsak: 2015/1115. Lenke til førstegangsbehandling i Formannskapet 21.09.2016: https://www.gjerdrum.kommune.no/sru/#se:mote/moteid:467/utvalgid:1 Saksprotokoll i Kommunestyret - 07.06.2017 Votering Formannskapets innstilling ble enstemmig vedtatt. Vedtak Detaljregulering for Brådalsgutua 14, med plankart revidert 06.07.2016 og bestemmelser revidert 22.05.2017 samt tilhørende dokumenter, vedtas med hjemmel i Plan- og bygningslovens 12-12. Saksprotokoll i Formannskapet - 31.05.2017 Votering Enstemmig vedtatt. Innstilling Detaljregulering for Brådalsgutua 14, med plankart revidert 06.07.2016 og bestemmelser revidert 22.05.2017 samt tilhørende dokumenter, vedtas med hjemmel i Plan- og bygningslovens 12-12.
Rådmannens forslag til vedtak / innstilling Detaljregulering for Brådalsgutua 14, med plankart revidert 06.07.2016 og bestemmelser revidert 22.05.2017 samt tilhørende dokumenter, vedtas med hjemmel i Plan- og bygningslovens 12-12. Rådmannen i Gjerdrum Frits Eriksen
Fakta: Hensikt med planen: Regulere til kombinert leilighets- og lagerbygg slik at det kan bygges 14 leiligheter. Forslagsstiller: Steffen Granerud AS Plankonsulent: Fie Byggetjenester AS Eiendommer: Gnr. 42, bnr. 50 og gnr. 42, bnr. 86 (Steffen Granerud AS) Del av gnr. 71, bnr. 1 (fylkesveg 427 - Brådalsgutua). Areal, beliggenhet og topografi Planområdet er på 5,9 daa og ligger med adkomst fra fv. 427 Brådalsgutua, vest for Gjerdrum ungdomsskole. Byggeområdet innenfor planen er forholdsvis flatt, fra 178 moh i nord til 173 moh i sør. I sør ender planområdet i en ravine, med 167 moh bunn ravine. Forhold til gjeldende plandokumenter Kommuneplan: Planområdet er avsatt til byggeområde med underformål «andre typer bebyggelse og anlegg» samt «boligbebyggelse» i kommuneplanen for 2012-2024. Regulering: Planområdet er del av felt 2/ BF2 og del av felt G1 (i syd) i områdeplan for Ask sentrum, vedtatt 25.03.2015. Felt G1 er regulert til grøntstruktur. Areal øst - sørøst for planområdet er regulert til undervisning, der idrettsplass og ungdomsskole ligger. Endringer fra områdeplan for Ask sentrum Arealformål. I områdeplanen er planområdet del av felt 2/BF2 som er regulert til frittliggende småhusbebyggelse. I planforslaget er det foreslått kombinert reguleringsformål: «konsentrert boligbebyggelse kombinert med parkering og lager». Utnyttelsesgrad. I områdeplanen er grad av utnyttelse for felt 2/BF2 angitt til BYA=30 %. I detaljreguleringer er det en bestemmelse om at utnyttelsesgrad skal angis etter BRA. I planforslaget foreslås tillatt bruksareal (BRA) på 1500 m 2 og BYA = 50 %. Høyde. I områdeplanen er det angitt følgende maksimal høyder over gjennomsnittlig planert terrengnivå: 4,0 m for gesims og 7,0 m for møne. I planforslaget er det foreslått høydebestemmelse for møne til 12,0 m, og for garasjer 4,5 m. For vurderinger av foreslåtte endringer fra områdeplan for Ask sentrum, vises det til saksframlegg for førstegangsbehandling. Trafikk og adkomstforhold Planområdet har adkomst fra fv. 427 Brådalsgutua. Adkomsten er felles med flere boligeiendommer. Utbyggingsavtale: Planområdet ligger innenfor områdeplan for Ask sentrum og det er derfor krav om utbyggingsavtale. Forslag til utbyggingsavtale vil bli fremmet i egen sak for politisk behandling. For nærmere beskrivelse av planforslaget, vises det til planbeskrivelsen, plankartet og reguleringsbestemmelsene.
Planprosessen Oppstartmøte: 19.03.2015. Kunngjøring av planoppstart i Romerikes blad 24.06.2015 med frist: 01.08.2015. Brev om planoppstart til offentlige instanser og naboer 14.08.2015; med frist 27.09.2015. Fire innspill til planoppstart. Disse er gjengitt og kommentert ved førstegangsbehandling. Førstegangsbehandling i Formannskapet: 21.09.2016 Offentlig ettersyn og høring: 26.09 07.11.2016 Fem høringsuttalelser. Disse er gjengitt i eget dokument med rådmannens kommentarer. Høringsuttalelsene er fra Fylkesmannen i Oslo og Akershus, Norges vassdrag- og energidirektorat (NVE), Akershus Fylkeskommune, Statens vegvesen og Hafslund Nett AS. Vurderinger Geoteknisk vurdering og stabilisering Det er utarbeidet et geoteknisk notat for planområdet, datert 8.2.2016, av Løvlien Georåd AS. Denne konkluderer med at det er behov for stabilitetsforbedrende tiltak. Det er foretatt uavhengig kontroll av denne. Forbedring av stabiliteten oppnås enten ved å heve terrenget i bunnen av ravinen, felt G1 i områdeplanen, eller senke terrenget i toppen av ravineskråningen. Det er ikke angitt i reguleringsbestemmelsene hvilken av disse to alternativene som skal velges. I utgangspunktet ønskes det ikke tiltak som vil ødelegge raviner som levende naturtyper. Raviner er en rødlistet naturtype. Det er utført kartlegging av naturmangfold i ravinen. Ravinen er i rapporten vurdert for liten og for påvirket til å bli vurdert som verdifull ravinedal. Det er videre sannsynlig at det er behov for stabilisering av ravinen i forbindelse med bygging av ny veg og utbygging av felt 1/ BK1 i områdeplanen. Disse momenter taler for å akseptere at det åpnes for delvis oppfylling/ stabilisering av ravinen. For vurdering etter naturmangfoldloven, vises det til saksframlegg for førstegangsbehandling. Foreslått oppfylling vil gå inn på eiendommene gnr. 42, bnr. 22 og gnr. 42, bnr. 1, jf. kart side 9 i planbeskrivelsen. Disse eiendommene eies av andre enn forslagsstiller og er heller ikke med innenfor plangrensen. Det er derfor stilt krav om skriftlig samtykke fra hjemmelshavere av nevnte eiendommer. Disse er vedlagt saken. Rekkefølgebestemmelser og utbyggingsavtale Planområdet ligger innenfor områdeplan for Ask sentrum og det er derfor krav om utbyggingsavtale. For å sikre det juridiske grunnlaget for utbyggingsavtale også i detaljreguleringen er det innarbeidet følgende rekkefølgebestemmelse, under punkt 1.5: «Før det gis igangsettingstillatelse innenfor planområdet skal KV1-5, S1-S2, TD1-2 og P1 i områdeplan for Ask sentrum være etablert eller ved inngåelse av utbyggingsavtale hvor det fremkommer at kostnadsbidrag for hele eller deler av tiltaket er sikret». Forslag til utbyggingsavtale vil bli fremmet i egen sak for politisk behandling. Øvrige endringer etter offentlig ettersyn Det gjort noe mindre endringer/ justeringer i reguleringsbestemmelsene. Disse framkommer i eget vedlegg. Med unntak av reguleringsbestemmelsene er det ikke gjort endringer i plandokumentene etter offentlig ettersyn.
Økonomiske konsekvenser All utbygging innenfor områdeplan for Ask sentrum, vil gjennom infrastrukturbidrag/ utbyggingsavtale bidra til realisering av infrastruktur innenfor områdeplan for Ask sentrum. Konklusjon: Rådmannen anbefaler at detaljregulering for Brådalsgutua 14, med plankart sist revidert 06.07.2016 og bestemmelser sist revidert 22.05.2017 med tilhørende dokumenter, vedtas hjemmel i Plan- og bygningslovens 12-12. Særutskrift sendes: Ved vedtak i Kommunestyret sendes detaljreguleringen til regionale myndigheter, berørte grunneiere, aktuelle lag og foreninger mm. Detaljreguleringen vil bli gjort tilgjengelig på kommunens nettside, inkludert planregister. I tillegg vil det bli kunngjort i Romerikes Blad.