TINGLYSINGSKJENNELSER

Eiendomsrettsseminaret Sundvolden Hotell 09.09.2015 TINGLYSINGSKJENNELSER Registerførere Åge-André Sandum og Camilla Walløe Tre sentrale kjennelser LB-2014-183285 Tingl. 38 a LB-2014-204702 Oppløsning av sameie 15-068308ASK-BORG/04 Oppløsning av sameie Kartverket Eiendomsrettsseminaret, 9. 10. september 2015 1

LB-2014-183285 Tema Grunnbokshjemmel etter kunngjøring tingl. 38 a Anke over et positivt tinglysingsvedtak Frist for innsigelse ved kunngjøring hvilke betydning har denne? Tinglysingsloven 38a «Når en matrikkelenhet som er registrert i grunnboken, tilhører noen som ikke har grunnbokshjemmel, kan den som utøver eierrådigheten og som skriftlig erklærer å være eier, få grunnbokshjemmel dersom han sannsynliggjør at han, alene eller sammen med sin hjemmelsmann har vært eier i minst 20 år. Finner registerføreren at disse vilkår er til stede, kunngjør han en oppfordring til mulige eiere om å melde seg innen en frist som settes til minst en måned. Melder ingen seg, utsteder registerføreren en hjemmelserklæring som tinglyses som et hjemmelsdokument» Kartverket Eiendomsrettsseminaret, 9. 10. september 2015 2

Faktum Gnr. 102 bnr. 281 Gartneri Hjemmel siden 1956: B Gnr. 102 bnr. 153 Hjemmel siden 1932: A B sine tre barn begjærer hjemmel Faktum forts. 07.03.2013 B begjærte hjemmel til gnr. 102 bnr. 153 29.04.2013 Avklart at kunngjøres direkte på B sine 3 barn 21.06.2013 Mottatt erklæring fra 3 barn, dokumentasjon 10.07.2013 Kunngjort i Trønderavisa 16.08.2013 Utstedt hjemmelserklæring hjemmelsovergang 10.10.2013 Mottok anke fra A 31.01.2014 A dør 28.02.2014 Saken begjært igangsatt av sønn, jf. tvl. 16-16 21.10.2014 Saken oversendt Borgarting Lagmannsrett 17.02.2015 Retten besluttet å igangsette saken 02.03.2015 Anken tatt til følge hjemmelserklæringen slettes Kartverket Eiendomsrettsseminaret, 9. 10. september 2015 3

Ankende parts anførsler Prosessuelle Anke rettidig Saksbehandlingsfeil fra Kartverket sin side Feil lokalavis Manglende varsling Rettslige Vilkårene i tingl. 38a ikke oppfylt Ikke tilstrekkelig «sannsynliggjort» Dersom innsigelsene hadde vært kjent på tinglysingstidspunktet, ville ikke hjemmel ha blitt overført Ankemotpartens anførsler Prosessuelle Anken er for sent fremsatt Det foreligger ingen saksbehandlingsfeil Rettslige Vilkårene i tingl. 38a var oppfylt Eierrådigheten var tilstrekkelig dokumentert Kartverket Eiendomsrettsseminaret, 9. 10. september 2015 4

Kartverket sin redegjørelse Kartverket er ikke part i saken Anken er rettidig Ingen saksbehandlingsfeil Rett avis Visste ikke hvem vi skulle varsle Kartverket sin redegjørelse forts. Ingen feil at hjemmelen ble overført Mottok ingen innsigelser innen fristen i tingl. 38a A sine anførsler og bevis skal ikke tas i betraktning ved anken, da de ikke forelå for Kartverket da tinglysingsvedtaket ble truffet Vurdere om det foreligger en feil samme vurderingstema som ved retting av grunnboken etter tingl. 18 Kartverket Eiendomsrettsseminaret, 9. 10. september 2015 5

Lagmannsrettens vurdering Anken må føre frem Anken er rettidig Tinglysingsavgjørelsen er feil Kartverket gir uttrykk for gal lovanvendelse i sin redegjørelse Ikke alltid behandles som en retting Vilkårene i tingl. 38a var ikke oppfylt innsigelsen var ikke «åpenbart grunnløs» Hjemmelserklæringen skal slettes Lagmannsrettens vurdering forts. Kartverket gir uttrykk for gal lovanvendelse Anke over positiv tinglysingsavgjørelse skal ikke alltid behandles som retting Ingen holdepunkter i lov, forarbeider eller rettspraksis for dette Lovens system legger opp til et tosporet system Ankerett innen visse frister, maksimalt ett år Tidsubegrenset rettingsplikt Legger til grunn at tingl. 18 ikke kommer til anvendelse Kartverket Eiendomsrettsseminaret, 9. 10. september 2015 6

Lagmannsrettens vurdering forts. Vilkårene i tingl. 38a var ikke oppfylt innsigelsen var ikke «åpenbart grunnløs» Hvilke tidspunkt skal legges til grunn? Vurderes i lys av den ankende parts innsigelser og etterfølgende prosesskriv ankefristen overstyrer Ikke nødvendig å ta stilling til om vilkårene var oppfylt ut i fra dokumentasjon som forelå på kunngjøringstidspunktet Lagmannsrettens vurdering forts. Var det sannsynliggjort at B hadde utøvd eierrådighet? Ikke fremlagt dokumentasjon for eiendomshandel som angivelig fant sted Begge hevder å ha eiendomsrett Klart at innsigelsen ikke er «åpenbart grunnløs» Vilkårene for hjemmelsoverføring etter tingl. 38a - ikke oppfylt Kartverket Eiendomsrettsseminaret, 9. 10. september 2015 7

Resultat Hjemmelsovergangen reverseres I praksis skjer dette ved at grunnbokshjemmel blir tilbakeført opprinnelig hjemmelshaver HR 2015-931-U Anket til Høyesterett Høyesteretts ankeutvalg forkastet anken Lagmannsretten hadde lagt riktig beviskrav til grunn «Det skal legges til grunn samme beviskrav ved anke over en positiv tinglysingsavgjørelse etter tingl. 38 a som ved anke over nektelse av retting av en slik avgjørelse» Kartverket Eiendomsrettsseminaret, 9. 10. september 2015 8

Eventuelle konsekvenser Medfører dette at fristen i tingl. 38a i praksis ikke er av betydning? Hva hvis eiendommen pantsettes, eller beheftes på annen måte? Temaet videre: Fritak for beregning av dokumentavgift Kartverket Eiendomsrettsseminaret, 9. 10. september 2015 9

Fritak for dokumentavgift i forbindelse med oppløsning av sameie? Hovedregel: Beregning av dokumentavgift ved tinglysing av dokument som overfører hjemmel til fast eiendom Unntak krever hjemmel i lov eller stortingsvedtak.. Fritak for dokumentavgift i forbindelse med oppløsning av sameie? Dokumentavgiftsloven 7 femte ledd: «Ved oppløsning av sameie beregnes avgiften av salgsverdien av fast eiendom som den enkelte sameier erverver hjemmel til ut over verdien av den ideelle andel han hadde i sameiet.» Stortingets vedtak om dokumentavgift 2 bokstav d: «Fritatt for dokumentavgift er egen sameieandel i den enkelte eiendom ved overtagelse av fast eiendom ved oppløsning av sameie» Kartverket Eiendomsrettsseminaret, 9. 10. september 2015 10

Fritak for dokumentavgift i forbindelse med oppløsning av sameie? Utgangspunkt Fullstendig oppløsning av sameie: hver sameiedeltaker erverver hjemmel tilsvarende den ideelle andelen man hadde i sameiet Fritak for dokumentavgift i forbindelse med oppløsning av sameie? Problemstilling Hva skjer dersom sameierne fradeler og løser opp noe av en sameieeiendom og beholder resten i sameie? Forholdet til dokumentavgiftsregelverket? Oppløsning av sameie og fritak, eller fradeling og full dokumentavgift? Kartverket Eiendomsrettsseminaret, 9. 10. september 2015 11

Fritak for dokumentavgift i forbindelse med oppløsning av sameie? Problemstilling Kommer fritaket for dokumentavgift ved oppløsning av sameie til anvendelse når sameiet består av flere matrikkelenheter (gnr/bnr)? Hvordan vurderes begrepet «eiendom» i denne sammenheng? Krav om fullstendig oppløsning av sameie? LB-2014-204702 Faktum: Gnr. 96 bnr. 215 var en større eiendom eid av et selskap Selskapet oppførte 15 hytter på eiendommen Over en periode ble hjemmelen til eiendommen overdratt til kjøpere av hyttene slik at eiendommen ble et større sameie hvor de ulike sameiedeltakerne eide en ideell 1/15 av eiendommen Kartverket Eiendomsrettsseminaret, 9. 10. september 2015 12

Faktum i saken forts. I 2010 fradelte man hyttetomtene fra sameieeiendommen Ved fradeling fikk hjemmelshaverne til bnr. 215 hjemmel til ideell 1/15 i alle de 15 hyttetomtene i sameie Etter fradelingen bestod et betydelig restareal på bnr. 215 (ca. 31 mål) også dette i sameie mellom hytteeierne som før fradelingen Kartverket Eiendomsrettsseminaret, 9. 10. september 2015 13

Faktum i saken forts. I 2014 mottok Kartverket skjøter på de fradelte hytteeiendommene, slik at de enkelte hytteeierne skulle få hjemmel til en eiendom hver Restarealet som utgjorde bnr. 215 skulle forbli i sameie Skjøtene ble begjært tinglyst uten dokumentavgift med henvisning til fritaksregelen om oppløsing av sameie i dokumentavgiftsloven og Stortingsvedtaket Faktum i saken forts. Tinglysingsmyndigheten la til grunn at fritaksregelen for oppløsning av sameie ikke kom til anvendelse og returnerte skjøtene uten tinglysing Begrunnelsen var at overføringen av hjemmelen mellom hytteeierne ikke innebar en fullstendig oppløsning av sameiet når bnr. 215 fortsatt skulle eies av alle hytteeierne i sameie Det ble vist til sameieloven 15 med krav om naturaldeling Kartverket Eiendomsrettsseminaret, 9. 10. september 2015 14

Faktum i saken forts. Krav om tinglysing ble fastholdt Skjøtene ble nektet tinglyst i medhold av tinglysingsloven 7 fjerde ledd Tinglysingsnektelsen ble anket til Borgarting lagmannsrett av en hjemmelshaverne (Solheim) Ankende part (Solheim): At sameierne skal fortsette å være sameiere til et fellesareal kan ikke være til hinder for at bestemmelsen ( 7) kommer til anvendelse Henvisningen til sameieloven 15 i fotnoten til dokumentavgiftsloven 7 femte ledd gir ikke grunnlag for å hevde dette Det er heller ikke holdepunkter for en slik forståelse i forarbeidene til bestemmelsen Rt-1995-205 gjelder et helt annet saksforhold Reelle hensyn bak bestemmelsen synes å være at det skal betales dokumentavgift ved oppløsing av sameie hvor det skjer en verdiforskyvning det er ikke tilfellet her Kartverket Eiendomsrettsseminaret, 9. 10. september 2015 15

Kartverkets redegjørelse Tinglysing av hjemmelsoverføringer for de fradelte hytteeiendommene mellom eierne faller utenfor fritaksreglene ankende part beholder store deler av det opprinnelige sameiet i sameie etter fradelingene Vilkår: må foreligge «oppløsning av sameie» Med dette menes en oppløsning som følger reglene i sameieloven 15 det er vist til denne bestemmelsen i fotnote til 7 I utgangspunktet skal det etter denne bestemmelsen skje en naturdeling av sameiegjenstanden da må det skje en fullstendig oppløsning av sameiet Man skal slippe å forholde seg til de øvrige sameierne i fremtiden, jf Rt-1995-205 Lagmannsrettens vurderinger Lagmannsretten kom til at bestemmelsen om fritak for dokumentavgift i 7 femte ledd kom til anvendelse Kartverkets standpunkt bygger på et synspunkt som er kommet til uttrykk i Rt-1995-205 Høyesteretts kjennelse inntatt i Rt-1995-205 gjelder et annet saksforhold enn det foreliggende kan ikke naturlig overføres til hvorvidt det skal betales dokumentavgift der det bare finner sted en delvis oppløsning av sameiet Forarbeidene gir ingen konkrete svar på det omtvistede spørsmålet Kartverket Eiendomsrettsseminaret, 9. 10. september 2015 16

Lagmannsrettens vurderinger forts. Dokumentavgiftsloven 7 femte ledd har en fotnote med henvisning til sameieloven 15 Det er vist til sameielovens 15 i Toll og avgiftsdirektoratets rundskriv 12/2014 S punkt 3.3 Omtaler forholdet til sameieloven 15 og kravet om fullstendig oppløsning av sameiet I 2011 presiserte TAD praktiseringen av fritaksreglene ved oppløsning av sameie. Bakgrunnen var et vedtak av desember 2009 Gjaldt delvis oppløsning av sameie over tid Lagmannsretten: ikke tilfellet her! Lagmannsrettens vurderinger forts. Ordlyden i dokumentavgiftsloven 7 femte ledd taler ikke for at det må skje en fullstendig oppløsning av sameiet. Ingen tungtveiende konsekvens- eller avgiftstekniske hensyn som gjør seg gjeldende for kartverkets standpunkt. Kartverket Eiendomsrettsseminaret, 9. 10. september 2015 17

Lagmannsrettens konklusjon Konklusjon: Ikke riktig å kreve dokumentavgift ved tinglysing av skjøtet fra den ankende part. Anken førte frem. Fritak dersom sameiet består av flere matrikkelenheter? 15-068308ASK-BORG/04 Faktum i saken: Mor og fire barn hadde siden 1996 eid 6 matrikkelenheter sammen med en ideell 1/5 på hver i de enkelte eiendommene Våren 2014 ble familien enige om å oppløse sameiet Det ble holdt oppmålingsforretninger over eiendommene og dels nye grenser for de 6 bruksnumrene ble fastlagt Kartverket Eiendomsrettsseminaret, 9. 10. september 2015 18

Faktum i saken 25.06.2014 mottok Kartverket 6 skjøter til tinglysing på de 6 bruksnumrene Det var lagt opp til å betale dokumentavgift kun for det enkelte ervervet utover opprinnelig eierandel i den samlede eiendomsmassen Dokumentene ble returnert uten tinglysing med henvisning til blant annet at det var uklart om det skulle beregnes dokumentavgift eller ikke Kartverket Eiendomsrettsseminaret, 9. 10. september 2015 19

Faktum i saken Skjøtene ble sendt inn på nytt denne gangen syv udaterte skjøter. Ett skjøte overdro 1/5 av eiendommene fra moren til en av sønnene. De øvrige seks skjøtene overdro andelene internt i søskenflokken slik at søsknene blir eneeiere av de enkelte hytteeiendommene. Anført at fritidseiendommen skulle ses på som en eiendom til tross for at den bestod av seks bruksnumre. Ble samtidig bedt om at tinglysing nektes hvis man var uenig i beregningen av dokumentavgift. Faktum i saken Kartverket nektet tinglysing av skjøtene Hver matrikkelenhet (grunneiendom) må behandles for seg Oppgitt avgiftsgrunnlag i skjøtene kunne ikke aksepteres Nektelsen ble påanket til Borgarting. Kartverket Eiendomsrettsseminaret, 9. 10. september 2015 20

De ankende parters påstander forts. Det er tale om et sameie som består av en eiendom som naturlig utgjør en samlet eiendom, og er brukt som det. Dokumentavgiftsloven 7 femte ledd benytter betegnelsen «sameiet» og ikke «det enkelte bruksnummer eller den enkelte matrikkelenhet». «Verdien av den ideelle andel» i sameiet som er avgjørende for om en sameier erverver noe mer ved oppløsningen. Språklig sett er det da verdien av sameiers andel i sameiet ikke i det enkelte bruksnummer som denne overtar som er relevant. De ankende parters anførsler forts. Det ble vist til rimelighetsbetraktninger: Ingen verdiforskyvning Samfunnsnyttig ønskede oppløsninger Unngå tilfeldig bruk av fritaksregelen Alternativ fremgangsmåte med initial sammenslåing og etterfølgende fradeling ville gitt fritak Kartverket Eiendomsrettsseminaret, 9. 10. september 2015 21

De ankende parters anførsler forts. Stortingets dokumentavgiftsvedtak kan ikke gå ut over det som følger av loven. Toll- og avgiftsdirektoratets (TAD) fortolkning og praksis for at hvert bruksnummer vurderes isolert er for ny til å tillegges avgjørende vekt. Kartverkets redegjørelse Problemstillingen er om fritaket for dokumentavgift inntreffer ved oppløsing av et sameie bestående av flere matrikkelenheter Lovteksten i dokumentavgiftsloven 7 femte ledd tar ikke forbehold om at eiendommen skal bestå av kun ett bruksnummer, selv om det normalt gjør det, jf. matrikkelloven 5 første ledd bokstav a Av Stortingets dokumentavgiftsvedtak 2 bokstav d) følger at det er «egen sameieandel» i «den enkelte eiendom» som er fritatt for dokumentavgift ved oppløsning av sameie. Kartverket Eiendomsrettsseminaret, 9. 10. september 2015 22

Kartverkets redegjørelse forts. I dokumentavgiftssammenheng er det i TADs rundskriv og etterfølgende presiseringer lagt til grunn at «fast eiendom» er én matrikkelenhet Disse føringene gir uttrykk tinglysingspraksis Ved dokumentavgiftsberegningen tas dermed ikke hensyn til sameiets totale verdi, men den enkelte matrikkelenhets verdi isolert. Lagmannsrettens vurdering Lagmannsretten kom under tvil til at Toll- og avgiftsdirektoratets forståelse av fritaksbestemmelsen er riktig. Utgangspunktet at det skal betales dokumentavgift ved det formelle eierskiftet (hjemmelsoverføringen). Unntak krever konkret hjemmel. Spørsmålet i saken: skal det tas utgangspunkt i sameiernes andel i den enkelte matrikkelenhet (det enkelte bruksnummer) eller samlet andel i sameiet som sådan? Kartverket Eiendomsrettsseminaret, 9. 10. september 2015 23

Lagmannsrettens vurdering Henvisning til arvefritaket i dokumentavgiftsvedtaket 2 bokstav f) TADs rundskriv 12/2014 S gir uttrykk for tinglysingspraksis. Det vises til punkt 3.3 fjerde avsnitt, inntatt i rundskrivet i 2011. Dokumentavgiftsvedtaket 2 bokstav d) fikk endret ordlyd ved at presiseringen «i den enkelte eiendom» ble tatt inn Bakgrunnen for endringen var å avklare en uklarhet som hadde oppstått. Lagmannsrettens vurdering Loven ikke klar åpner for begge tolkningsalternativer. Forarbeider heller ikke klare, men uttalelse om at fritak bør unngås - taler isolert sett imot den ankende parts forståelse. TAD legger til grunn at med «fast eiendom» i dokumentavgiftsvedtaket er det ment «en matrikkelenhet». Det måtte legges en viss vekt på tinglysingspraksis selv om den ikke var langvarig, jf. Rt-2008-1160. Vekt på arvefritaket, som må vurderes i sammenheng med sameiefritaket. Kartverket Eiendomsrettsseminaret, 9. 10. september 2015 24

Lagmannsrettens vurdering Reelle hensyn har en viss vekt, men det kan ikke være avgjørende at de ankende parter kunne innrettet seg annerledes. Ikke lagt vekt på justeringen av grensene ved oppmålingen av eiendommene i 2014. Systemmessige og administrative hensyn taler for TADs forståelse av fritaket. Konklusjon: Sameiets matrikkelenheter må ses på hver for seghjemmelsoverføringene omfattes ikke av fritaksbestemmelsen Plikt til å svare dokumentavgift for de andelene man erverver i de enkelte bruksnumrene. Siste ord er ikke sagt? Kjennelsen i lagmannsretten er anket til Høyesterett Reist spørsmål om det foreligger fast forvaltningspraksis å legge vekt på? Kartverket Eiendomsrettsseminaret, 9. 10. september 2015 25