Jordsameie -Hva er det og hvordan registreres eksisterende uregistrerte jordsameier?

Transkript

1 Jordsameie -Hva er det og hvordan registreres eksisterende uregistrerte jordsameier? Matrikkelforum Sør-Trøndelag Trondheim, 3. Februar 2015 Siri-Linn Ektvedt Matrikkel- og stedsnavnavdelingen Tyin Foto: Siri-Linn Ektvedt

2 Agenda Hva er jordsameie? Oppretting av nye jordsameier Registrering av uregistrerte jordsameier Saker fra brukerstøtte

3 Hva er jordsameie?

4 Definert i ML 5 bokstav d) «grunnareal som ligg i sameige mellom fleire grunneigedommar, og der sameigepartane inngår i grunneigedommane»

5 Jordsameie en form for realsameie Det er to former for sameie i Norge: Personlig sameie Realsameie Jordsameie er en type realsameie. Realsameier ligger i sameie mellom bruk/matrikkelenheter. Det vil si at et jordsameie er eid av eiendommer. Et jordsameie kan for eksempel eies av gnr. 1/bnr. 1 og gnr. 1/bnr. 2. Så eies gnr. 1/bnr. 1 og gnr. 1/bnr. 2 av personer.

6 Uklar definisjon i loven Definisjonen i ML 5 skiller ikke ut jordsameie ut som en spesiell type realsameie. En må inn i motivene for å se forskjellen. For nærmere beskrivelse av hva et jordsameie er, og forholdet til andre realsameier se Ot.prp. nr. 70 ( ) kapittel 21.1 og NOU 1999: 1 kapittel 25 (særlig kapittel 25.2 s. 190 f.). Selve lovbestemmelsen burde ha en klarere definisjon.

7 Hvordan jordsameier har oppstått (1) Veldig forenklet kan det sies at eiendomsforholdene mellom bruk ( bruksnummer ) under samme gård ( gårdsnummer ) har utviklet seg slik:

8 Hvordan jordsameier har oppstått (2) 1. Først ble det trukket grenser i innmarka mellom de enkelte brukene (derav bruksnummer) på gården (gårdsnummeret).

9 Hvordan jordsameier har oppstått (3) 2.Senere ble det trukket grenser mellom de enkelte brukene i skogsmark / nær utmark. Noen steder gjaldt disse grensene bare selve skogen, mens grunnen, beite, jakt m.m. fortsatt ble utøvd i sameie. Etter hvert ble grunneiendomsretten mange steder tillagt de som hadde den mest verdifulle retten, f.eks. skogen under tregrensa og beiteretten over tregrensa.

10 Hvordan jordsameier har oppstått (4) 2. forts. Noen steder ligger selve grunnen også i skogsmark / nær utmark fortsatt i jordsameie. F.eks. i Møre og Romsdal kan det noen steder av matrikkelen se ut som det finnes grunneiendommer, men rent faktisk gjelder bruksnumrene hogstretten.

11 Hvordan jordsameier har oppstått (5) 3.Mens snaufjellet inntil dit en evt. møter på allmenning er mange steder fortsatt ikke er delt på noe vis Det er dette som etter matrikkelloven regnes som jordsameie.

12 Oppretting av nye jordsameier

13 Oppretting av nye vs. registrering av uregistrerte Viktig å skille mellom oppretting av nye jordsameier og registrering av uregistrerte På brukerstøtte for matrikkelen («Matrikkelhjelp») har vi sett flere eksempler hvor kommuner har brukt brukstilfellet «opprett nytt jordsameie» i matrikkelen mens det egentlig er snakk om å registrere et eksisterende uregistrert jordsameie Føringsinstruksen: Kapittel : Opprett nytt jordsameie Kapittel : Registrert uregistrert jordsameie Kapittel : Oppløs registrert jordsameie

14 Vilkår for å opprette nytt jordsameie (1) Jf. ML 9 og MF 28 ML 9 tredje ledd: «Matrikulering av nytt jordsameige kan krevjast av dei som har grunnboksheimel som eigarar av grunneigedommane som skipar sameiget, saman med den som har grunnboksheimel som eigar av grunneigedommen som den nye eininga blir delt frå eller oppretta på.» ML 9 peker til MF 28 som sier: «Nytt jordsameie kan bare opprettes av jordskifteretten.» Hmmm

15 Vilkår for å opprette nytt jordsameie (2) Jf. ML 9 og MF 28 Fra lovutvalget (NOU 1999:1) «Utvalget legger til grunn at jordsameier er et historisk fenomen, og at det neppe vil bli opprettet nye jordsameier.» Fra Ot.prp. nr. 70 ( ) s. 118: «Utvaletutelukkar likevel ikkje heilt at det kan vere aktuelt å lage nye jordsameige, for eksempel i samband med jordskifte.»

16 Vilkår for å opprette nytt jordsameie (3) Jf. ML 9 og MF 28 Miljøverndepartementet kommenterer i sin merknad til MF 28: Departementet ser ikke bort fra at jordskifteretten kan ha behov for å kunne opprette nye jordsameier i forbindelse med jordskiftesak, f.eks. ved omdanning av eksisterende jordsameier. Departementet foreslår derfor at jordskifteretten skal kunne opprette nye jordsameier i forbindelse med jordskiftesak.

17 Vilkår for å opprette nytt jordsameie (4) Jf. ML 9 og MF 28 Jordsameie må ikke forveksles med andre former for realsameier, som f.eks. fellesarealer i boligfelt såkalte moderne realsameier.

18 Vilkår for å opprette nytt jordsameie (5) Jf. ML 9 og MF Krav om tillatelse etter PBL 2. Krav om matrikkelføring Kravet vil komme fra jordskifteretten. Kontroller for feil og mangler 3. Krav om oppmålingsforretning Ikke krav om oppmålingsforretning. Jordskifteretten merker og måler. 4. Matrikkelføring inkl. kontroll før matrikkelføring Kontroller at vilkårene i ML 10 er oppfylt Kontroller at alle vilkår i punkt 1-3 er oppfylt Kontroller at alle vilkårene i MF 27 er oppfylt

19 Vilkår for å opprette nytt jordsameie (6) Jf. ML 9 og MF Tinglysing Reglene i ML 24 og MF 8 6. Utstedelse av matrikkelbrev Reglene i ML 24 og MF 9 7. Arkivering

20 Registrering av uregistrert jordsameie

21 «Noe» som eksisterer fra før Jordsameiet eksisterer i marka, men de er ikke registrert i matrikkelen som en egen matrikkelenhet med eget matrikkelnummer Uregistrerte jordsameier ligger registrert som del av eiereiendommene Fordi jordsameiet allerede eksisterer er det ikke krav om (ny) tillatelse etter PBL for å registrere jordsameiet i matrikkelen

22

23 Frivilling (eller «frivillig») Det er frivillig om en ønsker å registrere et uregistrert jordsameie i matrikkelen. Dersom man registrerer de i matrikkelen er det ikke noen plikt til å opprette grunnboksbladfor jordsameiet. Men dersom en ønsker å fradele grunneiendommer fra uregistrert jordsameie kreves både registrering i matrikkelen og i grunnboka (tinglysing) jf. departementets prinsipputtalelse punkt 1 ( ) Som hovedregel må jordsameiet være registrert i matrikkelen og grunnboken før det kan skilles ut parseller fra sameiet.

24 Unntak for krav om registrering ved fradeling fra uregistrert jordsameie «I noen tilfeller vil rettighetshaver til parsellen likevel ha krav på å få denne matrikulert selv om jordsameiet er uregistrert». Disse unntakene er de som er nevnt i ML 9 bokstav b, c og h. Rettskraftig avgjørelse Ekspropriasjon Innløsing av festegrunn etter tomtefesteloven Hva må dere gjøre dersom dere mottar rekvisisjon om oppretting av ny matrikkelenhet fra et uregistrert jordsameie som ikke faller inn under 9b, c eller h? Avvise rekvisisjonen og henvise partene til å registrere jordsameiet før opprettingen kan skje.

25 Ulike visninger i kart 88/6 Uregistrertjordsameie vises i eldre eiendomskart på ulike måter. For eksempel ved oppramsing av matrikkelenheter som er med å eie arealet, eller: bnr 1 m.fl. Det kan være eiendommer som ikke grenser til arealet (her 88/6) som likevel er med å eie Eller eiendommer som grenser til (her 87/3) som ikke er med å eie Begge deler kan være feil eller det kan være riktig. 88/1 Uregistrert jordsameie mellom 87/1, 87/2, 88/1 og 88/6 87/1 (87/3) 87/2

26 Vilkår for å registrere uregistrert jordsameie (1) jf. ML 14 og MF 32 1.Tillatelser Ikke krav om tillatelse etter PBL 20-1 bokstav m) da det kun er snakk om å registrere et eksisterende forhold. Matrikkelloven 14 første ledd første punktum «Jordsameigekan registrerast i matrikkelen med eige matrikkelnummer når det er gjort sannsynleg at eininga er eit jordsameige.» Begrepet registrerast vs. begrepet matrikulering viser at enheten allerede på lovlig vis eksisterer i marka, og dermed ikke krever tillatelse etter PBL for å registreres. Gjort sannsynlig viser tilbake til definisjonen av jordsameie.

27 Vilkår for å registrere uregistrert jordsameie (2) jf. ML 14 og MF Rekvisisjon Hvem som kan fremsette rekvisisjon fremgår av ML 14 andre ledd: «Registrering av jordsameige kan krevjast av nokon som har gjort sannsynleg å ha part i sameiget, eller av staten, fylkeskommune eller kommune.» Det står krevje. Kommunen kan altså ikke nekte å registrere, selv om kommunen skulle mene at saken burde vært hos jordskifteretten. Forklare de ulike fremgangsmåtene osv.

28 Vilkår for å registrere uregistrert jordsameie (3) jf. ML 14 og MF Rekvisisjon forts. «Noen som har gjort sannsynlig å ha part i sameiet» Hvem er det?

29 Hvem kan sannsynliggjøre å ha part i et jordsameie? Tips1: Hvordan jordsameiene oppsto (ufullstendig gårddeling) Tips 2: Figuren

30 Vilkår for å registrere uregistrert jordsameie (4) jf. ML 14 og MF 32 2.Rekvisisjon forts. Det offentlige kan også fremsette rekvisisjon Departementet støtter i ot.prp. nr. 70 ( ) kap. 21 lovutvalget, og sier at det offentlige har en klar interesse i å få jordsameier registrert, og at det offentlige derfor også kan ta slik initiativ Kartverket er noe mer i tvil om dette Kommunen blir rekvirent og får mye ansvar, også i forhold til ting som i utgangspunktet ligger til privatretten Kommunen får ansvar i forholt til å sannsynliggjøre at det er et jordsameie Kommunen får medansvar i å få på plass eier og andelsforhold. Noe som i utgangspunktet er et privatrettslig spørsmål som kommunen ikke har hjemmel til å gå inn i.

31 Vilkår for å registrere uregistrert jordsameie (5) jf. ML 14 og MF 32 2.Rekvisisjon forts. Kommunen kan ikke garantere at jordsameiet blir tinglyst. Det må kreves grunnbokshjemmel etter tinglysingsloven 38b og dette har ikke kommunen hjemmel til. Kommer tilbake til dette under punkt 5 Tinglysing Kontroller om rekvisisjonen har feil eller mangler.

32 Vilkår for å registrere uregistrert jordsameie (6) jf. ML 14 og MF 32 3.Krav om oppmålingsforretning jf. ML 6 bokstav a) Det er krav om oppmålingsforretning. Men det er ikke krav om fullstendig merking og måling av grenser jf. ML 34 tredje ledd. «For matrikulering av umatrikulert grunneigedom, umatrikulert festegrunn og registrering av jordsameige, er det tilstrekkeleg at grensene blir viste på kart godkjent av kommunen for slik bruk.»

33 Vilkår for å registrere uregistrert jordsameie (7) jf. ML 14 og MF 32 4.Matrikkelføring, inkl. kontroll av dokumentasjon: Kontroller at alle vilkår i punkt 1-3 er oppfylt Kontroller at alle vilkårene i MF 27 er oppfylt Kontroller at det er snakk om et jordsameie, jf. MF 32 andre ledd: «Det skal være sannsynliggjort at arealet som skal registreres, faller innenfor definisjonen av jordsameie gitt i matrikkellova.» En presisering av matrikkelloven 14 ved at det sier klart at det er matrikkellovens definisjon av jordsameie som skal legges til grunn

34 Vilkår for å registrere uregistrert jordsameie (8) jf. ML 14 og MF 32 Vær oppmerksom på at det som er jordsameie etter matrikkelloven, kan bli benevnt som noe annet, av de som henvender seg til matrikkelmyndighetene. Jordskifteloven 2: Jordskifte kan gå ut på å: a) løyse opp sameigetilstanden når grunn eller rettar ligg i sameige mellom bruk. Sameigelova 10: Part som ligg til fast eigedom, må ikkje avhendast utan saman med eigedomen eller ein tilsvarande del av han.

35 Vilkår for å registrere uregistrert jordsameie (9) jf. ML 14 og MF 32 4.Matrikkelføring, inkl. kontroll av dokumentasjon forts.: Kontroller at nødvendige erklæringer jf. MF 32 første ledd foreligger: «Ved registrering av uregistrert jordsameie skal det også foreligge erklæring om a) hvilke grunneiendommer som har andel i jordsameiet, og størrelsen på andelene b) om noen har motsatt seg at jordsameiet registreres.» Til bokstav a: Erklæringen må vurderes etter de samme kriterier som jordskifteloven og sameieloven

36 Vilkår for å registrere uregistrert jordsameie (10) jf. ML 14 og MF 32 4.Matrikkelføring, inkl. kontroll av dokumentasjon forts.: Til bokstav b: Landmåleren må avklare om noen motsetter seg registrering i tråd med erklæringen som nevnt i bokstav b) Det kreves ikke positivt samtykke til registrering slik at en part som unnlater å svare vil ikke ha motsatt seg registrering.

37 Hvordan kan landmåler erklære at ingen har motsatt seg? Tips! Forrige oppgave

38 Vilkår for å registrere uregistrert jordsameie (11) jf. ML 14 og MF 32 4.Matrikkelføring, inkl. kontroll av dokumentasjon forts.: Selv om det skal forligge erklæring om eier og andelsforhold er det ikke krav om at eier og andelsforholdene skal være fullstendig avklart jf. ML 14 første ledd andre punktum: «Jordsameigekan registrerast sjølv om det ikkje er fullstendig avklartkven som har partar i sameiget og kor store partane er. Føresegnene i 10 fjerde til sjette ledd gjeld tilsvarande.» Det er partene sin oppgave å få dette avklart. Det ligger til privatretten. Dette gjelder ved registrering i matrikkelen.

39 Vilkår for å registrere uregistrert jordsameie (12) jf. ML 14 og MF 32 4.Matrikkelføring, inkl. kontroll av dokumentasjon forts.: Det er kun når eierforholdet i et jordsameie er avklart i en domstol at kommunen skal krysse av i matrikkelen at eierforholdet er avklart

40 Vilkår for å registrere uregistrert jordsameie (13) jf. ML 14 og MF 32 5.Tinglysing Reglene i ML 24 og MF 8 Det er ikke tinglysingsplikt jf. ML 24 femte ledd «I sak som gjeld [ ] registrering av jordsameige etter 14, skal tinglysing berre skje når det er kravd særskilt.» Eventuell tinglysing må skje i etterkant av matrikkelføringen Må kjøres en 38 a sak etter tinglysingsloven for å få grunnbokshjemmelen til det nye bruksnummeret Unntaket er dersom Jordskifteretten registrerer et jordsameie. Da har retten tatt stilling til eier- og andelsforholdi jordskiftesaken og det trengs ikke kjøres en 38a sak.

41 Vilkår for å registrere uregistrert jordsameie (14) jf. ML 14 og MF 32 5.Tinglysing forts. I andre tilfeller er det «den som utøver eierrådigheten» som kan fremme slikt krav, jf. tinglysingsloven 38a. Eier/andelshaverne må da selv besørge tinglysing i etterkant av registreringen i matrikkelen. Kommunen har ikke hjemmel til å kjøre en 38 a sak på vegne av eierne av eiereiendommene i jordsameiet Problematisk dersom det er kommunen som har krevd jordsameiet registrert Det skal derfor ikke tas ut melding til tinglysing Det er ingen garanti for å få dette tinglyst Med mindre det er snakk om en jordskiftesak. Jordskifteretten besørger tinglysing.

42 Vilkår for å registrere uregistrert jordsameie (15) jf. ML 14 og MF 32 5.Tinglysing forts. Tinglysingen krever et brev fra partene der det opplyses om At den nye enheten som skal registreres er et jordsameie Oversikt som viser hvilke grunneiendommer og eierandeler (i brøk) den enkelte grunneiendom har i jordsameiet. 6.Utstedelse av matrikkelbrev og underretting Reglene i ML 24 og MF 9 7. Arkivering

43 Avslutning Etter MDs prinsipputtalelse av er det sannsynligvis lite formålstjenlig å registrere jordsameier i matrikkelen uten at de også tinglyses I forbindelse med evaluering av matrikkelloven våren 2014 ble behovet for en mer samordnet prosess for registrering og tinglysing av eksisterende jordsameier drøftet. Er det behov for matrikkelenhetstypen jordsameie?

44 Saker fra brukerstøtte

45 Sak 1: Festegrunn på jordsameie som skal registreres Hei På gnr. 8, bnr. 1, 2-6 og 35 er det i utmarken et jordsameie som ikke er registrert. Sameiet oppfyller Matrikkellovens krav til registrering. På sameiet er det fradelt flere bnr. og fnr. Eksempler på dette er fnr. 8. Det er også opprettet festetomter på bnr. 1 som vi ikke vet hvor er. Vil forholdene over påvirke hvordan vi registrerer jordsameiet i matrikkelen? Jeg tenker spesielt på arealregnskap og at eiendommen står registrert med fradelt fra riktig eiendom. [ ]

46 Jordsameiet som registreres har festegrunn (1) Vi har hatt flere saker til brukerstøtte om dette Hva skjer/må skje med festegrunnene i forbindelse med registreringen? Festegrunnene må i omnummereres snarest mulig etter at jordsameiet er tinglyst Dette bør tas opp med partene tidlig i prosessen med å registrere jordsameiet Kommunen bør finne en omforent fremgangsmåte med partene som sikrer at disse varsler kommunen når jordsameiet er tinglyst På denne måten kan kommunen så sende inn nødvendige meldinger til tinglysing for omnummereringen(e) av aktuell(e) festegrunn(er)

47 Jordsameiet som registreres har festegrunn (2) Kommentaren til forskriften kap. 13 til Delingsloven (s. 63 i Blåboka ): «Festetomter som legges ut på sameie uten eget bruksnummer (brukssameie) representerer et særskilt nummereringsproblem. Også i andre sammenhenger kan slike sameiestrekninger skape vanskeligheter. Departementet arbeider med å finne en løsning, og inntil videre bør en vanligvis knytte festenummeret til bruksnummeret for en av de eiendommer som har andel i sameiet, fortrinnsvis det laveste.» Her finnes for øvrig flere ulike varianter.

48 Opprette ny grunneiendom fra uregistrert jordsameie (1) Det har kommet en forespørsel til oss om å opprette ny grunneiendom i uregistrert jordsameie. Der det er ønsket ny grunneiendom er det i dag en hytte. Eieren av hytta har andel i jordsameiet som hytta ligger i. Det har vert jordskifte, eierforhold og andeler er klarlagt. Hvordan er prosedyren til kartverket når det gjelder håndtering av slike saker? Må jordsameiet være registrert i grunnboka for å gjennomføre fradeling, eller gjelder dette kun for festegrunn? Slik jeg tolker det, kan eier av hytta (sammen med de andre sameierne) kreve at jordsameiet skal registreres i matrikkelen. Dette bør gå greit da andelene og eierforholdene er avklart.

49 Opprette ny grunneiendom fra uregistrert jordsameie (2) Hva må gjøres for å få det registrert i grunnboka? Holder det om opplysningene(utdrag fra rundskriv for tinglysningen) nedenfor følger med? I saker som kommer fra kommune/privat part må det være med et brev der det opplyses om følgende: At den nye enheten som registreres er et jordsameie. Oversikt som viser hvilke grunneiendommer og eierandelen (oppgis i brøk) til den enkelte grunneiendom i jordsameiet. Hvorvidt eierforholdet er avklart eller ikke. Her er vår klare anbefaling at det KUN er når det foreligger rettskraftig avgjørelse, at kommunen sier at eierforholdet er avklart. Hvis eierforholdet er avklart, må det forklares, vise til rettskraftig avgjørelse. I de tilfeller det ikke foreligger rettskraftig avgjørelse, må det søkes om grunnbokshjemmel etter tinglysingsloven 38a

50 Grensejustering mot uregistrert jordsameie (1) Hei Gjelder grensejust. Mellom gnr 55/33 og gnr 102/1 (ureg. Jordsameie). Gnr 102/1 ble opprettet før matrikkelloven, og finnes ikke i grunnboken. Se ML 16 femte ledd siste punktum: Grensejustering av umatrikulert eining kan berre skje samstundes med at eininga blir matrikulert. Innebærer at jordsameiet må registres først?

51 Grensejustering mot uregistrert jordsameie (2) Merknad til ML 16 femte ledd fra ot.prp. nr. 70 ( ) Dersom grensejusteringa gjeld ei matrikkeleining som ligg i sameige, må landmålarføretaket ha samtykke frå alle heimelshavarane til sameiget. At det ligg føre slikt samtykke må gå fram av kravet om matrikkelføring. Det er likevel ikkje eit krav at alle sameigarar tek del i sjølve oppdragskontrakten med landmålarføretaket.

52 Arealoverføring mot uregistrert jordsameie (1) Samme med arealoverføring jf. ML 15 andre ledd siste punktum: Arealoverføring som omfattar umatrikulerte einingar, kan berre skje i sak som er kravd etter 9 første ledd bokstav f, og berre samtidig med at einingane blir matrikulerte. ML 15 første ledd første punktrum: Areal kan overførast mellom tilgrensande matrikkeleiningarutan at arealet blir oppretta som eiga matrikkeleining.

53 Arealoverføring mot uregistrert jordsameie (2) Fra ot.prp. nr. 70 ( ) Dersom arealoverføringa gjeld ei matrikkeleining som ligg i sameige, må landmålarføretaket ha samtykke frå alle som har heimel til sameiget. At det ligg føre slikt samtykke må gå fram av kravet om matrikkelføring. Det er likevel ikkje eit krav at alle sameigarar tek del i sjølve oppdragskontrakten med landmålarføretaket.

54 Oppløsing av jordsameie Spørsmål stilt over telefon fra kommune angående løse opp jordsameie. Jordskifteretten har ikke vært inne i bilde Konklusjon: kontakt matrikkelhjelp og be om å få svar fra Hønefoss