O B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T Global Eiendom Utbetaling 2007 AS Kvartalsrapport juni 2015
Innhold Hovedpunkter 3 Nøkkeltall 3 Verdijustert egenkapital og utbetaling 4 Kursutvikling 4 Porteføljeoversikt 5 Drift, forvaltning og finansiering 6 Struktur 8 Generelt om selskapet 8 Om rapporten 9 Last ned flere rapporter fra www.obligoim.com
Hovedpunkter Selskapet har gjennom våren vurdert ulike alternativer i forhold til salg av TRES og Kongsberg til Polar Star Realty Trust Inc., og selskapet mener nå at det er andre alternativer som mest sannsynlig vil gi høyere verdi for selskapets aksjonærer. Det er for tiden konkret dialog med flere store eiendomsaktører og det vil følgelig ikke publiseres en verdijustert egenkapital (VEK) dette kvartalet. Selskapet har i siste kvartal reforhandlet en leieavtale med OpusCapita AB for 4 484 kvadratmeter på eiendommen i Årsta. OpusCapita leide tidligere 5 984 kvadratmeter og flytter dermed ut av 1 500 kvadratmeter, men betaler en høyere leie per kvadratmeter enn tidligere. Selskapet står overfor en rekke refinansieringer samt betydelige investeringer i eiendomsporteføljen det nærmeste året og det vil følgelig ikke bli betalt ut utbytte. Selskapet hadde per 16. mars 2015 hatt en negativ avkastning på 41,3 prosent siden det ble etablert, justert for utbetalinger på totalt 0,80 kroner per aksje.* NØKKELTALL FOR GLOBAL EIENDOM UTBETALING 2007 AS Rapportert eiendomsverdi (MNOK) 6 723 GEOGRAFISK FORDELING Tyskland 61 % Sverige 23 % Norge 9 % USA 7 % SEGMENTFORDELING Bolig 46 % Kontor 24 % Industri/Lager 15 % Annet 15 % INNTEKTER, LEDIGHET OG AREAL Årlig leieinntekt (MNOK) 518 Økonomisk ledighet 5,8 % Areal (Kvm) 927 890 FINANSIERING Totalt lån (MNOK) 4 983 Rentebinding 68 % Gjennomsnittlig lånerente 3,8 % Løpetid lån (år) 1,4 Over-/underkurs ** - 255 MANDAT Etableringsår 2007 Forventet avviklingsperiode 2018-2019 SENESTE VERDIJUSTERTE EGENKAPITAL PER 16.03.2015* Utvikling siste seks måneder 13,9 % Utvikling siste år 13,5 % Utvikling siste tre år 41,0 % Utvikling siden start -41,3 % HISTORISKE UTBETALINGER 2008 0,40 2012 0,10 2013 0,10 2014 0,20 Totalt 0,80 (1) Ettersom selskapet ikke beregner ny VEK dette kvartalet er tallene per 31.12.2014. * Beregnet verdiutvikling forutsetter at utbetalinger har fulgt samme avkastning som selskapet. ** 50 % av overkursen er hensyntatt i beregningen av verdijustert egenkapital. (1) KVARTALSRAPPORT juni 2015 3
Verdijustert egenkapital og utbetaling Verdijustert egenkapital Selskapet har gjennom våren vurdert ulike alternativer i forhold til salg av TRES og Kongsberg til Polar Star Realty Trust Inc., og selskapet mener nå at det er andre alternativer som mest sannsynlig vil gi høyere verdi for selskapets aksjonærer. Prosessen med børsnoteringen har dessuten gjort at flere aktører har vist konkret interesse for selskapet og dets eiendommer. På bakgrunn av dette har selskapet engasjert ABG Sundal Collier som finansiell rådgiver for å utrede ulike muligheter for salg av hele eller deler av eiendomsporteføljen. Det er allerede iverksatt en strukturert prosess med målsetting om å finne ut av om det skal anbefales at selskapets eiendommer bør realiseres helt eller delvis. Som en del av dette arbeidet er det for tiden konkret dialog med flere interessenter og det vil følgelig ikke publisere en VEK dette kvartalet. UTBETALING TIL AKSJONÆRENE Som det fremkom av aksjonærbrev per 29. april 2015, har styret foreslått å ikke utbetale for regnskapsåret 2014. Dette foreslås på bakgrunn av risikoen knyttet til refinansieringen av selskpets lån samt behov for kapitalbehov knyttet til investeringer i porteføljen. Kursutvikling NOK 12 NOK 10 VEK per aksje NOK 8 NOK 6 NOK 4 NOK 2 NOK 0 * Utbyttejustert VEK * Beregnet verdiutvikling forutsetter at utbetalingene følger samme avkastning som selskapet 4 KVARTALSRAPPORT juni 2015
Porteføljeoversikt (1) Investering Beliggenhet Segment Valuta Eierandel Antall kvm* Årlig leie (tnok) Andel av årlig leie Troubadour Tyskland Bolig EUR 100 % 224 264 101 577 20 % Elisa Tyskland Eldrebolig EUR 100 % 73 364 86 005 17 % Kongsberg Kongsberg Kontor NOK 80 % 73 649 85 838 16 % TRES Sverige Logistikk / Industri SEK 25 % 367 585 75 616 15 % 633 Denver Denver, USA Kontor USD 80 % 51 374 55 768 11 % Waterfront Göteborg Kontor SEK 100 % 36 935 59 642 11 % Chemnitz Tyskland Bolig EUR 100 % 57 111 27 036 5 % Greenhouse Värmdö Kontor SEK 100 % 11 883 13 916 3 % Bad Kissingen Tyskland Eldrebolig EUR 50 % 34 374 12 146 2 % Sum 930 539 517 543 100 % (1) Tallene i tabellen er per 31.12.2014. * 100% uavhengig av eierandel geografisk fordeling (andel av kvm) porteføljefordeling (andel av årlig leie) Sverige 23 % 61+23+9+7 20+17+15+15+11+11+5+3+3 Norge 9 % USA 7 % Tyskland 61 % Waterfront 11 % 633 Denver 11 % Bad Kissingen Greenhouse 2 % 3 % Chemnitz Troubadour 5 % 20 % TRES 15 % Kongsberg 16 % Elisa 17 % Kartet viser den geografiskespedningen av selskapets investeringer. KVARTALSRAPPORT juni 2015 5
Drift, forvaltning og finansiering TRES (25 PROSENT EIERANDEL) Selskapet har i siste kvartal reforhandlet en leieavtale med OpusCapita AB for 4 484 kvadratmeter på eiendommen i Årsta. OpusCapita leide tidligere 5 984 kvadratmeter og flytter dermed ut av 1 500 kvadratmeter, men betaler en høyere leie per kvadratmeter enn tidligere. Arealet består hovedsakelig av lager, men også noe kontor og enkelte lasteramper. Leieavtalen er en 5-årig avtale som trer i kraft 1.september 2015. På samme eiendom har selskapet i tillegg signert en ny leiekontrakt med Best Transport AB for 688 kvadratmeter som sto ledig. Leieavtalen er en 5-årig avtale som trer i kraft 1. august 2015. Eiendommen i Västerås, på cirka 14 000 kvadratmeter, står ledig etter at leietaker flyttet ut i slutten av 2014. Selskapet jobber aktivt sammen med utleiemeglere og eiendomsutviklere for å finne nye leietakere. Lignende utleiearbeid foregår på eiendommen i Solna, der Posten gradvis vil flytte ut fra store logistikkarealer frem til utløpet av kontrakten i 2016. 633 DENVER (80 PROSENT EIERANDEL) Den høye utleieaktiviten fortsetter og i løpet av de siste 12 månedene har leieforhold på over 5 500 kvadratmeter blitt forlenget eller leid ut. Med de avtalene som er under forhandling vil ledigheten synke videre til under 10 %. Porteføljen leverer negativ kontantstrøm dette kvartalet grunnet leietakertilpasninger som følge av utleieaktiviteten. TROUBADOUR Låneavtalen i Troubadour porteføljen som utløp 31. desember 2014 har blitt forlenget med 12 måneder frem til 31. desember 2015. Långiver fikk en likviditetsgaranti fra selskapet for å sikre stabilitet i porteføljen i avviklingsperioden mellom 2015 og 2018. Den foreslåtte strategien er å selge alle eiendommene i porteføljen i 2015 og 2016. Selskapet arbeider med långiver og rådgivere for å utvikle en salgsstrategi for porteføljen. BAD KISSINGEN (50 PROSENT EIERANDEL) Selskapet har forlenget låneavtalen frem til 31. mars 2016. En refinansiering av lånet vil antagelig kreve en lavere låneutmåling enn dagens og kapital investert for å redusere låneutmålingen er ikke forventet å resultere i tilstrekkelig avkastning på den nye kapitalen. Selskapet evaluerer flere refinansieringsalternativer samt muligheten for salg av porteføljen. Selskapet har avdekket at operatøren/leietakeren ikke har oppfylt sin kontraktsmessige forpliktelse til å vedlikeholde eiendommen. Siden operatøren motsier forholdet har selskapet tatt ut søksmål mot operatøren. Rettssaken er berammet i fjerde kvartal 2015. 6 KVARTALSRAPPORT juni 2015
ELISA Selskapet og operatøren har etter lange forhandlinger blitt enige om vilkårene en en nyleieavtale for de seks eiendommene som Curanum operer. Den nye leieavtalen har en varighet på 20 år og løper fra 2018 til 2037. Startleien ligger på 9,1 millioner euro, som er cirka 200.000 euro over dagens nivå. Leieavtalen definerer klart ansvarsfordelingen for pågående og fremtidige reparasjonskostnader mellom eier og leietaker. Selskapet vil være pålagt å betale for cirka halvparten av planlagte reparasjonskostnader i sammenheng med investeringer i bygg og med en ny lov som forventes å tre i kraft i Tyskland i perioden 2018-2020 som stiller minimumskrav til antall enkeltrom. Det forventes at investeringene vil bidra til å øke verdiene av eiendommene. I kombinasjon med den nye leieavtalen har selskapet fullført forhandlingene med banken om refinansiering av lånet som forfalt i desember 2014. Låneavtalen er forlenget med 12 måneder frem til 31. desember 2015. Låneavtalen inkluderer muligheten til å konvertere det kortsiktige lånet til et langsiktig lån etter at leieavtalen med operatøren er signert. Dette vil bli gjennomført i løpet av juni. 633 Denver KVARTALSRAPPORT juni 2015 7
Struktur Cirka 4 900 aksjonærer i Norge (hovedsakelig privatpersoner) Cirka 5 600 aksjonærer i Sverige (hovedsakelig privatpersoner) Global Eiendom utbetaling 2007 AS (Norge) Global Fastighet utbetalning 2007 AB (Sverige) 72 % 28 % Global Eiendom utbetaling Norge 2007 AS 100 % 80 % 100 % 100 % 100 % 25 % 80 % 50 % 100 % Waterfront Troubadour Elisa TRES 633 Denver Greenhouse Kongsberg Bad Kissingen Chemnitz Generelt om selskapet OM SELSKAPET Selskapet gjennomførte fire emisjoner i 2007 og eier ni investeringer i Norge, Sverige, Tyskland og USA. Totalt sett er eiendomsporteføljen på cirka 930 000 kvadratmeter. INVESTERINGSMANDAT GEU er et unotert aksjeselskap, etablert og registrert i Norge. Selskapets formål er å investere i boligbygg og forretningsbygg kontorbygg, hoteller, butikklokaler og lagerbygg i Europa og Nord-Amerika. I henhold til selskapets investeringsmandat er eiendomsporteføljen tenkt realisert i perioden fra 2018 til 2019, avhengig av når markedet gjør dette mest lønnsomt for investor. AVKASTNINGSMÅL Selskapets målsetting er netto egenkapitalavkastning før skatt tilsvarende minst 9 prosent per år, målt som gjennomsnitt over perioden selskapet har virksomhet. Det gis ingen garanti for at avkastningsmålet blir nådd. PERIODISKE UTBETALINGER I henhold til prospekt har selskapet en målsetting om årlige utbetalinger til aksjonærene. Basert på selskapets økonomiske situasjon vurderer styret om det kan gjøres årlige utbetalinger. Det er generalforsamlingen i selskapet som eventuelt vedtar utbetalingene. Det gis ingen garanti for at selskapet betaler ut årlige beløp til aksjonærene. 8 KVARTALSRAPPORT juni 2015
om rapporten Denne rapporten er utarbeidet av Obligo Investment Management AS, et datterselskap av Agasti Holding ASA. Rapporten er basert på kilder som Obligo Investment Management AS anser som pålitelige, men Obligo Investment Management AS kan ikke garantere at informasjonen i rapporten er riktig eller fullstendig. Alle opplysninger om fremtiden er basert på en rekke forutsetninger og gir ingen garanti for fremtidig utvikling. Denne usikkerheten er knyttet til både forhold i markedet og til selskapet GEU. Endringer i markedet kan forekomme raskt og kan få stor betydning for verdien av investeringene i GEU. Historisk avkastning er ingen garanti for fremtidig avkastning. Obligo Investment Management AS tar ikke ansvar for direkte eller indirekte tap eller kostnad som måtte oppstå som følge av anvendelsen av denne rapporten. Investorer er kjent med at det finnes risiko for tap på investeringer i finansielle instrumenter, og Obligo Investment Management AS garanterer ikke for et visst resultat. Denne rapporten skal ikke oppfattes som noe tilbud eller anbefaling om kjøp eller salg av aksjer i GEU. Denne rapporten er tiltenkt selskapets aksjonærer og ikke for offentlig distribusjon. KVARTALSRAPPORT juni 2015 9
Obligo Investment Management AS PB 1753, 0122 Oslo, Norge www.obligoim.com