Saksframlegg Ark.: GNR 128/2 Lnr.: 1491/17 Arkivsaksnr.: 16/1315-12 Saksbehandler: Signe-Marit Brattås G/BNR 128/2 - SØKNAD OM FRADELING AV AREAL TIL BOLIGFORMÅL LANGS NYHUSGUTUA I FOLLEBU ØVERBYGD. REKVIRENT: ANDREAS SANN FOUGNER Vedlegg: Kartutsnitt M 1:500 SAMMENDRAG: Delingssøknaden gjelder fradeling av et areal på 2,5 daa fra eiendommen Langset G/BNR 128/2 som er tenkt benyttet til boligformål. Etter uttalelser i forbindelse med høringen, har rekvirent redusert arealet til ca 2,0 daa med to tomter på ca. 1,0 daa hver. Parsellen ligger innenfor kommuneplanens arealdel i LNF-sone 2 med spesielle kulturlandskapsinteresser. Søknaden er således i strid med fastsatt arealbruk, og en godkjenning av søknaden er betinget av at det kan gis godkjenning etter jordloven 12 og dispensasjon etter PBL 19-2. Rådmannen er positiv til at det gis dispensasjon til fradeling, da omsøkte areal ligger mellom etablerte eneboligtomter. Vannforsyning blir fra privat borebrønn, og skal tilknyttes offentlig ledningsnett for avløp i området. SAKSOPPLYSNINGER: Behandling etter jordloven. Det omsøkes fradelt ca. 2,5 daa skogsmark fra eiendommen Langset nedre g/bnr 128/2. Formålet med fradelingen er å etablere dette som boligtomt. Deling av landbrukseiendom kan ikke skje uten samtykke etter jordloven 12. Lovgrunnlaget: Iht. jordloven 12 kan deling av en landbrukseiendom godkjennes etter en samlet vurdering av om delinga legger til rette for en tjenlig og variert bruksstruktur, hensyn til vern av arealressursene, om deling fører til en driftsmessig god løsning og om deling fører til driftsog miljømessige ulemper for landbruket i området. Arealet som søkes fradelt er iht. NIBIO/Gardskart er i dag skogsmark med lauvskog, or, hegg etc. Det er ikke regnet som dyrkbar jord og det er derfor ikke nødvendig med samtykke til omdisponering iht. jordloven 9. Vurdering:
Fradeling av produktive jord- og skogbruksarealer er på generell basis ikke forenlig med hensynet til en tjenlig og variert bruksstruktur da dette bidrar til å forringe landbrukseiendommenes ressursgrunnlag. Dette hensynet gjør seg gjeldende i større og mindre grad fra sak til sak. I slike tilfeller som denne saken ligger arealet inneklemt mellom et jorde, en veg og to andre boligeiendommer. Som produksjonsressurs for landbrukseiendommen er arealet av lav verdi. Samtidig kan det være alternative måter å utnytte arealet som kan ha driftsmessige fordeler. Dette kan eksempelvis være som plass for lagring av tømmer og ved, rundballer m.m. En kan dermed ikke ubetinget si at slike arealer er uten verdi for drifta på garden. Arealet kan synes å være rå-lent og lite anvendelig uten drenering og oppfylling. Ved fradeling til boligformål i landbruksområder er det viktig å vurdere grundig de drifts- og miljømessige ulemper for landbruket som kan følge av delinga. Det er særlig to forhold som gjør seg gjeldende i denne saken. Det ene er at det er dyrkamark inntil det planlagt fradelte arealet. Det må påregnes ulemper for de som skal bebo arealet da jordbruksdrift som regel medfører både støy, støv og lukt som kan virke generende for omgivelsene. Det andre forholdet er at det på motsatt side av adkomstvegen ligger et gardstun hvor det er husdyrproduksjon. Dette vil også medføre bl.a. støy, lukt og insekter på sommertid. Dette er i første rekke en ulempe for de som bebor slike tomter. Dette kan imidlertid også danne grunnlag for ulemper for de som driver i landbruket. Det dreier seg om at bonden normalt sett vil prøve å vise hensyn til sine naboer og at en kan se for seg en selvpålagt driftsbegrensning. Det kan også oppstå interessekonflikter som kan utvikle seg til at bonden får restriksjoner på drifta. På den annen side må de som tilflytter ei slik tomt være bevisst på at slike ulemper kan oppstå. Det er mange boliger som ligger langs Nyhusgutua og området har nærmest preg av å være et lite boligfelt. Siden det ligger flere boliger langs denne vegen og i samme område vurderes det at merulempen ved ytterligere utbygging i begrensa omfang ikke vil være større enn at deling kan tilrås. I forhold til arealressursvernet anses det som en for ekstensiv arealutnyttelse å fradele ei enkelttomt på 2,5 daa. Det bør gjensettes en romslig korridor mellom Nyhusgutua og dyrkamarka slik at en god adkomst til dyrkamarka sikres. Det er heller ikke hensiktsmessig å fradele arealet som er beslaglagt av kraftlinje. Det vil sa gjenstå et aktuelt tomteareal på to daa. Det bør vurderes om det kan innplasseres to boligtomter på arealet. Dette vil bidra til å avdempe presset på andre arealer til utbyggingsformål. Behandling etter plan- og bygningsloven. Saksopplysninger. Parsellen som søkes fradelt er på ca. 2500 m2 og skal benyttes til boligformål. Parsellen ligger langs Nyhusgutua i Follebu øverbygd, og er et gjenstående areal mellom boligeiendommene g/bnr 128/24 og 128/22. I nerkant av omsøkte parsell går en etablert adkomst til landbrukseiendom samt en kraftledning.
Omsøkte areal er sjekket ut i naturbasen, og det er ikke funnet truede eller sårbare arter innenfor området. Fradelingen vil derfor ikke være i strid med naturmangfoldloven 8-12 I forbindelse med nabovarslingen er det innkommet to merknader. Det gjelder vannrett for g/bnr 128/22 med at eventuell vannledning må omlegges. I tillegg gjelder det adkomst til landbruksareal for g/bnr 128/4, som har vært benyttet i flere generasjoner. Dette er privatrettslige forhold, og må avklares mellom partene ved utstedelse av skjøte. Rekvirent opplyser at tomtene skal ha vann fra privat borebrønn og tilknyttes kommunalt avløpsnett. Det vises til telefonsamtale 07.02.2017 og e-post fra rekvirent 08.02,2917 der omsøkte areal endres til ca. 2 daa med to tomter på ca. 1 daa hver. Dette i tråd med uttalelse i forbindelse med høringen. Nytt kartutsnitt mottatt 08.02.2017 legges til grunn ved behandling av fradelingen. Forhold til gjeldende plan. Parsellen ligger innenfor kommuneplanens arealdel i sone LNF-2 med spesielle kulturlandskapsinteresser. Søknaden er således i strid med fastsatt arealbruk, og en godkjenning er betinget av at det kan gis dispensasjon. Dispensasjoner omfattes av plan- og bygningslovens 19-2, der det siteres følgende; Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsene det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven, skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø og sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurdering om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. I brev herfra datert 25.11.2016 ble søknaden sendt på høring til overordna myndigheter, og det foreligger følgende uttalelser: - Oppland fylkeskommune datert 21.12.2016: «Gausdal kommune har vurdert at det kan gis dispensasjon til fradeling på et areal på inntil 2 daa, i tillegg vurderer kommunen om det skal settes vilkår om at det bør fradeles som to boligtomter. På bakgrunn av at kommunen foreslår en høyere arealutnyttelse enn omsøkt har ikke Oppland fylkeskommunen merknader til at det gis dispensasjon, men anbefaler sterkt at
saken vedtas med vilkår om to boligtomter. Kommunen bør også vurdere faren for presedens i saken og at dette legges til grunn for kommunens vedtak.» - Fylkesmannen i Oppland datert 27.12.2016: «Miljøfaglig vurdering Arealet på foreslått fradelt tomt virker unødig stort og kommunen bør vurdere vilkår i dispensasjonen om minst to boenheter på denne tomte, jf. 19-2 i pbl, 1.ledd. Kommunen bør også vurdere å sette vilkår i dispensasjonsvedtaket om tilpassing til lokal byggeskikk og landskap, siden tomta ligger innenfor verdifull kulturlandskapsområde Follebu - Rudsbygd. Konklusjon Fylkesmannen vil frarå deling av et areal på ca. 2,5 daa til boligformål i dette tilfellet. Vi vil likevel ikke motsette oss at det blir fradelt ei mindre boligtomt, der adkomsten til dyrka mark blir liggende som LNF-formål. Det bør samtidig ligge igjen ei buffersone som LNF-formål på 5 m mot dyrka marka vi vest.» - Statens vegvesen datert 24.01.2017: «Det gis tilsagn til å utvide bruken av avkjørsel fra fylkesveg 318 hp2 km 3495 og fv. 341 hp 2 km 2862, for adkomst til boligtomt som søkes fradelt eiendommen gnr 128 bnr 1 i Gausdal kommune.» VURDERING: Omsøkte parsell ligger som tidligere nevnt i område LNF-2 med spesielle kulturlandskapsinteresser langs Nyhusgutua i Follebu øverbygd. For å ivareta det verdifulle kulturlandskapet som området er en del av, er det en forutsetning at nye boliger tilpasses eksisterende boligbebyggelse. Da vil ikke nye boliger påvirke kulturlandskapet negativt, i og med at omsøkte areal ligger inneklemt mellom etablerte boligtomter i et landbruksområde langs Nyhusgutua. Adkomst til tomtene blir fra eksisterende privat veg, Nyhusgutua. Rekvirent har opplyst at vannforsyning vil bli fra privat borebrønn og avløpet blir tilknyttet til kommunalt ledningsnett. Parsellen ligger i nærheten av Lundeklufta med regulerte boligtomter, i tillegg til at området består av en god del spredte boligbygg. Etter justering av omsøkte parsell, viser situasjonskart mottatt 08.02.2017, at omsøkte areal er 2 daa, som er tenkt til to boligtomter på hver ca. 1000 m2. Dette er i samsvar med innspill i forbindelse med høringsrunden. På situasjonskart er det avsatt areal der eksisterende adkomst til landbruksområde og kraftlinje ligger. Det er faresone med byggegrense på kraftlinjen avhengig av størrelse/styrke. Dette er ikke eksakt avklart, men måles til 15 meter for del av den som omfattes av reguleringsplan Lundeklufta. Det bør tinglyses rett for g/bnr 128/22 til å ha liggende vannledning over tomtene, eventuell må eksisterende vannledning omlegges.
I og med at omsøkte areal ligger mellom etablerte eneboligtomter i tillegg til at det ligger ledningsnett for vann og avløp i området, vurderer kommunen at det i dette tilfelle ikke kan legges til grunn presedens ved en fradeling av to nye boligtomter. For slike inneklemte arealer i et område med etablert boligbebyggelse, er det en fordel å utnytte arealene for å skape tilflytting til kommunen. Etter kommunens vurdering blir ikke hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra i kommuneplanens arealdel vurdering vesentlig tilsidesatt, og fordelene ved dispensasjon er større enn ulempene, fr. plan- og bygningsloven 19-2. Kravet for å kunne gi dispensasjon er derfor oppfylt. Rådmannen foreslår at det gjøres følgende vedtak: Med hjemmel i jordloven 12, tilhørende bestemmelser og delegert fullmakt, godkjennes fradeling av inntil 2 daa skogsmark langs Nyhusgutua fra landbrukseiendommen g/bnr 128/2 slik at dette kan nyttes til boligformål. Det bør etterstrebes en god arealutnyttelse Dersom omsøkte deling ikke er gjennomført innen tre år bortfaller delingstillatelsen I medhold av Plan- og bygningslovens bestemmelser 19-2, jfr. kommunestyrets delegasjon av 21.06.2012, gir Gausdal kommune dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for fradeling av en parsell på ca. 2 daa til to boligtomter. I medhold av Plan- og bygningslovens bestemmelser 20-1 m, jfr. kommunestyrets delegering av 21.06.2012, godkjenner Gausdal kommune foreliggende søknad om fradeling av en parsell på ca. 2 daa fra eiendommen Langset g/bnr. 128/2 til to boligtomter, hver på ca. 1 daa. For delingstillatelsen gjelder følgende vilkår: 1. Grensene fastsettes av oppmålingsmyndigheten. 2. Vegrett må sikres i tinglyst dokument, jfr. Plan- og bygningslovens 27-4. 3. Fradelt parsell må ta hensyn til eksisterende vannledning til g/bnr 128/22. Det bør tinglyses rett for g/bnr 128/22 til å ha liggende vannledning over tomtene, eventuell må eksisterende vannledning omlegges. 4. På tomtene godkjennes oppført enebolig med garasje og uthus. Ved en søknad om byggetillatelse skal det legges til grunn at området ligger i et verdifullt kulturlandskapsområde, slik at nybygg må tilpasses lokal byggeskikk og landskap. 5. Eiendommene skal ha vannforsyning fra privat borebrønn og tilknyttes kommunalt avløpsnett, jfr. Plan- og bygningslovens 27-1 og 27-2. Før byggetillatelse kan gis, må det foreligge analyseresultater som viser godkjent drikkevann. 6. Vilkår satt i brev datert 24.01.2017 fra Statens vegvesen må etterkommes.
7. Dersom omsøkte deling ikke er gjennomført innen tre år bortfaller delingstillatelsen.