Byrådssak 253/16 Fana, gnr. 6, bnr. 49, 205 m.fl., Helldalsstølen boligområde, reguleringsendring, anbefales ikke fremmet TONB ESARK-5121-201426511-76 Hva saken gjelder: Saken gjelder utbygging av boliger i området Helldalsstølen innenfor utbyggingsområdet Sandal/ Sædal/ Nattland. Planforslaget er tilnærmet identisk med en mindre reguleringsendring som byrådet vedtok 26.6.2013. Fylkesmannen konkluderte imidlertid i forbindelse med klagebehandling med at forslaget var for omfattende til å kunne behandles som en mindre reguleringsendring, og opphevet byrådets vedtak 16.5.2014. Planforslaget ble så lagt ut til offentlig ettersyn etter plan og bygningsloven 12-14 1. ledd. Byrådet er ved sin gjennomgang av saken kommet til at planforslaget må endres på flere konkrete punkt for å kunne fremmes for vedtak. Byrådet anbefaler for komite for miljø og byutvikling at planforslaget ikke fremmes slik det foreligger. Begrunnelse fremgår av byrådets vurdering. Planen legger til rette for følgende: 1. oppføring av både enebolig, flermannsboliger og konsentrert småhusbebyggelse 2. tosidig bebyggelse i bratt terreng som splittes opp av smal intern adkomstveg 3. adkomstveg følger ikke vegnormal eller gjeldende plan, og foreslås uten fortau 4. høy parkeringsdekning basert på løsning ved hver enkelt bolig, også gjesteparkering, mens KPA 2010 og gjeldende reguleringsplan angir parkering i felles parkeringsgarasje 5. vist løsning både tilkomst og parkering, gir lav trafikksikkerhet 6. internvegen skal også betjene felles uteoppholdsarealer ved tre ulike lokaliteter Figur 1.og 2. t.v. plankart, t.h. planavgrensning vist i gjeldene plan, Sandal/ Sædal/Nattland, felt 08, felt B8 Dersom en endrer intern parkeringsløsning i et felles anlegg ved innkjøring til området, unngås behov for rygging inn i smal adkomstveg, og en kan redusere parkeringsdekning til en vurdering etter dagens behov og krav. Tomten har bratt beskaffenhet, noe som gir marginale private utearealer på bakkeplan. Ved bedre arrondering og lokalisering av p-plassene, vil en styrke områdets fellesarealer og oppnå naturlige møteplasser på areal som planforslagets nåværende løsning avsetter til bilparkering. Fellesparkering ved inngang til området vil gi bedre bokvalitet og adgang til å redusere krav til parkeringsdekning. Ved slik løsning kan foreslåtte vegstandard opprettholdes slik den er vist i planforslaget. 1
Om planforslaget som foreligger Link Arkitektur, fremmer på vegne av Bergen Tomteselskap, reguleringsplan for bolig ved Helldalsstølen i Sædalen (plan-id 8430000). Planområdet er bratt og skogkledd, ligger 3,5 km ra Nesttun og er forlengelse av et allerede utbygd boligområde. Det foreligger en gammel reguleringsplan som legger til rette for 15 store eneboligtomter. For å begrense terrenginngrep i det bratte og sårbare landskapet, bevares større deler av skogområdet i sør. Dette gir konsentrert boligstruktur i nord med gode solforhold og gjennomlyste leiligheter. Området er hovedsakelig avsatt til utbyggingsformål i gjeldende plan fra 1991. Boligtyper i felt I og L som allerede er ferdigstilt, har primært rekkehus og tomannsboliger, med noen innslag av eneboliger. Det skal etableres turvei langs sørlige del av felt B4. Beskrivelse av endringer som foreslås i forhold til gjeldende plan (plan-id 8430000) og KPA 2010: Økning i antall boenheter fra 15 til 16. I tillegg inntil 5 sekundærleiligheter, hver på maks. 62 m² BRA innenfor planområdet. Økning av antall etasjer fra 2 til 3. Endring i bygningstype; fra enebolig til både enebolig og/eller tomannsbolig og rekkehus Justering av feltgrensene /avgrensing mellom byggeområde og regulerte felles friområder. Bebyggelsen konsentreres til felt K og L, mens felt M reguleres til friområde/grøntområde. (Felt K, L og M henviser til betegnelser i gjeldende plan). Redusert uteareal pr. boenhet fra 500 m² til 100 m². Veien foreslås regulert til ett felts vei med bredde 4,25m uten fortau, inkludert kjørebane, veiskulder og rekkverk. Det foreslås 2 parkeringsplasser per hovedenhet og en parkeringsplass per sekundærenhet. Parkering foreslås ved inngangspartiet til den enkelte bolig, mens gjeldende reguleringsplan fra 1991 bestemmelse 2.4.1 sier: «parkering for eneboligene løses internt på hver enkelt tomt, gjesteparkering anlegges på sentrale steder langs felles adkomstveg og parkering for rekkehus/ kjedehus skal anlegges som fellesanlegg, fortrinnsvis som parkeringskjeller som vist på illustrasjonsplan. Gjesteparkering anlegges ved innkjøring til boliggruppene». Byggehøyde foreslås regulert med lite fleksibilitet for ikke å overstige angitte byggehøyde, vurdert ut fra nabohensyn. Terrenget i planområdet er stedvis brattere enn 27 grader. Utredning utarbeidet av Opticonsult AS, viser at det ikke er fare for ras i dagens situasjon, men at inngrep i terrenget kan utløse rasfare. Terrenginngrep i forbindelse med bygging på tomten må planlegges og utføres på slik måte at stabiliteten i skråningen ivaretas, og naboeiendommene ikke påføres skade. Ved videre prosjektering må det utarbeides planer for utførelse av grunnarbeid og sikringstiltak, ref. punkt 1.2.1 og 1.1.5 i forslag til bestemmelser. Uteoppholdsareal En del av arealet som foreslås til bolig brukes i dag av barn til lek (eksisterende boliger). Når planen realiseres, vil dette arealet bygges igjen. Av den grunn foreslås nytt felles lekeareal i felt f_g2. Dette skal bli felles med eksisterende naboer på gnr 6 bnr 273, se bestemmelse 4.1.2. Figur 3. utsnitt foreslått illustrasjonsplan 2
Det foreslås avsatt tre separate lekearealer i planområdet, på til sammen 1431 m 2. Krav til minste felles og privat uteoppholdsareal for nye boenheter er på henholdsvis 100 m 2 for hovedenhetene og 50 m 2 for sekundærenhetene. Halvparten av arealet er foreslått på boligens takflate, orientert mot nordvest. Det er knapt med privat uteoppholdsarealer uten helning, på bakkeplan i planområdet. De beste arealene i så måte, foreslås til bilparkering. Det er heller ikke tatt med bestemmelse som sikrer at kvalitet for foreslåtte uteoppholdsarealer er i henhold til Bergen kommunes kvalitetskrav. Tilkomstvei, parkering og trafikksikkerhet Planforslaget viderefører smal enfelts vei uten fortau, og løser parkering ved den enkelte bolig. Veien følger ikke dagens veinormal som sier minimum 6m bredde for slik løsning. I gjeldende plan inngår minimum 6 m bredde for kjørevei, inkludert skulder og rekkverk. I planforslaget som fremmes er veibredden foreslått med 4,0 m i bestemmelsene, mens den på plankartet fremstår med rundt 5,0 m bredde. Inngangspartiet til boligene må benyttes både til parkering for boliger og gjester, i tillegg til areal for møtende biler. Vegen vil også være gangareal mellom veg og felles uteoppholdsarealer, se figur 3 & 4: Figur 4. Snitt viser terreng, avstand mellom hus, veg m parkering/veg. Foreslått parkeringsdekning er på 2 biler per hovedenhet, i tillegg til 1 parkeringsplass for sekundærenhet. I planbeskrivelsen fremkommer at på grunn av behov for uteoppholdsarealer, er det mest naturlig å legge boliger med sekundærenhet til felt B2. I praksis vil det bli inntil 3 biler ved hver bolig. Parkeringskravet skal også dekke gjesteparkering. Gjeldende plan legger til rette for 2 parkeringsplasser for eneboliger og 1,5 parkeringsplasser for rekkehus og flermannsboliger. I KPA 2010, ligger området i parkeringssone P4, med krav om 1,4 parkeringsplasser pr. 100m 2 bolig. Hverken gjeldende plan eller forslag til reguleringsplan, viser løsning for sykkelparkering. Høringsuttalelser og merknader Da planforslaget var til offentlig ettersyn i tidsrommet 23.11.2014 6.1.2015, kom det inn 3 private merknader, hvorav 2 fellesmerknader på vegne av 28 husstander i Helldalsstølen. I tillegg kom det 9 uttalelser fra høringsinstanser. I uttalelsene og merknadene ble det i hovedtrekk pekt på følgende: Naboer ønsker redusert byggehøyde fra 3. til 2. et. da noen av eksisterende boliger får tap av sol midtsommerstid mellom kl. 18.30 og 19.30. Eksisterende lekeområder ønskes ikke flyttet da avstanden for noen boliger vil øke. Adkomst ønskes flyttet sør i planområdet av hensyn til trafikksikkerhet. En veit i planområdet bør sikres bevart. Det er positivt med konsentrert utbygging i nord som gir rom for bevaring av grøntområdet i sør. Statens vegvesen peker på behov for støyutredningen for noen boliger. Trafikketaten aksepterer ikke nye trafikkområder underlagt deres ansvar, og ønsket planområdet utvidet for å få regulert vegen som privat fra Helldalsstølen til Sanddalsringen. Anleggsperioden med tungtrafikk må gjøres trafikksikker. For mer utfyllende informasjon, se vedlagt merknadsskjema. 3
Endringer som er foretatt etter offentlig ettersyn: Krav til dokumentasjon av støynivå og eventuelle tiltak. Tatt ut mulighet for mindre terrengtilpasninger ved innlevering av byggesøknad Maksimal gesimshøyde og kotehøyde fastsatt i reguleringsplan. Det åpnes for 6 flere boenheter enn gjeldende reguleringsplan legger til rette for, totalt 21 enheter med 5 sekundærleiligheter. Det stilles krav om renovasjonsteknisk plan Trafo flyttes, slik at boliger ikke eksponeres for stråling. For mer utfyllende informasjon om saken vises til fagnotat og vedlagte planbeskrivelse. Fagetatens vurderinger Viser til fagetatens fagnotat for informasjon om etatens vurderinger i saken, som følger vedlagt. Byrådets vurderinger Byrådet kan gi sin tilslutning til formålet bolig for det aktuelle området, som er i tråd med gjeldende plan. Når det gjelder forslag om bevaring av grøntstruktur, så gir positive ringvirkninger for biologisk mangfold, lokalklima og håndtering av overvann. I tillegg blir arealet offentlig tilgjengelighet som grønnstruktur. Byrådet slutter seg således til foreslått overordnet plangrep der framtidig bebyggelse samles i nordlige del av planområdet, og landskapet i sør bevares. Samtidig oppnås at areal avsatt til boliger får best mulig sol- og lysforhold. Byrådet mener også at byggehøyde på 2-3 etasjer er et godt plangrep i tråd med mål om fortetting. Samtidig skal planen ta hensyn til terrengforskjeller i planområdet. Forslag om takterrassene vil gi gode sol og utsiktsforhold. Byrådet er således i hovedtrekk enig i fagetatens overordnete vurderinger. Byrådet har følgende begrunnelse for anbefalingen om å ikke fremme planforslaget: Planens forhold til fortetting I forslag til reguleringsplan fremkommer det av bestemmelse 2.3 at området kan bygges ut med enten frittliggende enebolig, tomannsboliger eller konsentrert småhusbebyggelse. Bestemmelsene gir således stor fleksibilitet i gjennomføringen, særlig i forhold til tilgjengelig privat og felles uteoppholdsarealer med kvalitet. Dersom planen utformes med eneboliger, er ikke disse forhold gjort tilstrekkelig rede for. Byrådet vil understreke at de ikke er noen ønsket utvikling å legge til rette for eneboliger som ledd i fortetting. Byrådet foreslår derfor at det inntas bestemmelser som sikrer at planen følger mål om videre fortetting i tråd med KPS2030. Trafikkløsning/parkering Snitt av planområdet i figur 4 viser tomtene ut fra foreslått plangrep basert på smal intern enveiskjørt vei. Bebyggelsen er i planforslaget plassert langs en adkomstvei på ca. 4,25 meter. Med snuplass i enden av veien og tosidig bebyggelse, vil tomtene bli både bratte og smale. Det er valgt en planløsning der boligenes eget parkeringsbehov (primært og evt. sekundærleilighet) og eventuell gjesteparkering, tildeles areal ved hver enkelt boligtomt. For å komme til og fra boligene langs en adkomstvei som både er blindvei og tilkomst til ulike uteoppholdsarealer, vil det oppstå kjøremønstre basert på rygging ut i nevnte en-felts vei (se fig. 3). Dette vil skape risiko for myke trafikanter, enten det er lekende barn eller fotgjengere til og fra uteområdene. Parkering ved det enkelte hus vil etter byrådets vurdering, gi for stor belastning på adkomstveien. Byrådet kan ikke akseptere et planforslag som ikke legger til rette for løsninger som fremmer trafikksikkerhet for myke trafikanter på en tilfredsstillende måte. 4
Parkeringsdekning I forbindelse med offentlig ettersyn ble det i en fellesmerknad i regi av 28 naboer vist bekymring for økt trafikkbelastning. Byrådet vil vise til at kommuneplanens samfunnsdel (KPS 2030) har ambisiøse miljømål, blant annet at vekst i persontransport skal løses ved gange, sykling og bruk av kollektivtransport. Byrådet er derfor kommet til at parkeringsdekningen i planen må reduseres. Samtidig er det vesentlig at planen gir beboere mulighet for å parkere sykkel i tilknytting til fellesanlegg eller ved at bodareal i den enkelte bolig ivaretar behov for sykkelparkering. Andre miljøfremmende løsninger for å redusere privatbilisme eller tilrettelegge for mer miljøvennlig fremkomstmidler, er heller ikke foreslått eller vurdert i reguleringsplanen. Byrådet foreslår at planen bearbeides ved at det settes av areal til fellesløsning for bilparkering og sykkelparkering, slik at intern vei i størst mulig grad kan frigjøres for biltrafikk. Uteoppholdsarealer Det er i planforslaget ikke tatt med bestemmelse som sikrer kvaliteten til foreslåtte uteoppholdsarealer. Uteoppholdsareal skal oppfylle kommunens kvalitetskrav. I tillegg legger planen opp til at (marginalt) areal på bakkeplan som kunne vært avsatt til privat uteopphold, skal forbeholdes bilparkering. Byrådet kan ikke anbefale et planforslag der lokalisering og kvalitet på utearealer er uavklart. Forslag til løsninger Det finnes en rekke eksempler på planer som har oppnådd god intern bokvalitet med trafikksikre fellesarealer. Parkering må separeres fysisk fra boligområdet, i tråd med intensjonen både i gjeldende plan og i KPA 2010. Et bearbeidet planforslag basert på felles parkeringsløsning ved innkjøring til området vil gi bedre forutsetninger for et godt bomiljø med interne og bilfrie arealer. Felles parkeringsløsning kan legges i felt B4 eller felt B3. Noe reduksjon i antall boliger må påregnes. Byrådets oppsummering Byrådet har som målsetning å endre parkeringsdekningen til maksimumskrav i områder med god kollektivdekning, og i tillegg legge til rette for mer miljøvennlige transportformer. Tilrettelegging for fellesløsning for parkering, redusert parkeringsdekning og p-plasser med strømuttak, vil bidra til å nå dette målet. Samtidig må krav om parkeringsdekning reduseres. Området har god kollektivdekning med busser fra Helldalsåsen til Nesttun senter, ca. hvert 20 minutt, med mulighet for overgang til bybane og øvrig kollektivtransport. Planforslagets største utfordring er at knappe arealer internt i planområdet nå forbeholdes parkering, noe som i neste omgang vil gi konflikter mellom myke trafikanter og intern biltrafikk. Det er ønskelig at boligenes private uteoppholdsarealer legges på den delen av tomten som er minst kupert og som kan fungere best for å fremme godt bomiljø med naturlige møteplasser. Ut fra de mangler som er beskrevet i saken, er byrådet kommet til at det ikke kan anbefale planen med nåværende løsning. Byrådet ser samtidig at det er mulig å løse dette ved intern omrokkering/justering, som frigjør knappe arealer til privat uteoppholdsareal. Byrådet vil med henvisning til den begrunnelse som framgår av saken, anbefale at forslag til reguleringsplan ikke fremmes. Vedtakskompetanse: I henhold til B.sak 296/13 har Komite for miljø og byutvikling fullmakt til å beslutte og ikke fremme reguleringsplan etter plan- og bygningslovens 12-11. 5
Byrådet innstiller til komite for miljø og byutvikling å fatte følgende vedtak: 1. I medhold av plan- og bygningslovens 12-12, jf. samme lovs 12-11, fremmes ikke: A) Fana, Helldal, gnr 6 bnr 49 og 205 m.fl., Helldalsstølen boligområde, arealplan-id 63930000. Vist på plankart sist datert/revidert, 18.8.2015. B) Tilhørende bestemmelser siste datert/revidert, 18.8.2015. 2. Begrunnelse framgår av saken. Dato: 28. juni 2016 Dette dokumentet er godkjent elektronisk. Pål Hafstad Thorsen fung. byrådsleder Anna Elisa Tryti byråd for byutvikling Vedlegg: Fagnotat, datert 09.09.15, med følgende vedlegg: Plankart, datert/revidert 18.08.15 Reguleringsbestemmelser, datert/revidert 18.08.15 Planbeskrivelse, datert/revidert 29.04.15 Merknadsskjema, datert/revidert 29.04.15 Kommentar til kulturminnedokumentasjon, Sweco, datert/revidert, 17.06.12 Kulturminnedokumentasjon, datert/revidert, 14.02.11 Rasfarevurdering, datert/revidert 04.03.08 Støyutredning datert/revidert, 23.03.11 Fagnotat mindre reguleringsendring, datert/revidert 19.04.13 Byrådsnotat mindre reguleringsendring, datert/revidert 25.06.13 Opphevelse av vedtak FHH, datert 16.05.14 Prinsippsnitt, dato/revidert 18.05.15 Terrengsnitt - tegning A.03, datert/revidert 18.08.15 Terrengsnitt - Tegning A.03.1, datert/revidert 18.08.15 Illustrasjonsplan 1:500, datert/revidert 18.08.15 Illustrasjonsplan 1:1000, datert/revidert 18.08.15 Sol/skyggeillustrasjon, datert/revidert 29.04.15 Fotomontasje datert/revidert 29.04.15 6