Førde kommune Styre, råd og utval Møtedato Saksnr Planutvalet 14.03.2013 017/13 Sakshandsamar: Berit Holme Arkiv: FA-L12 Arkivsaknr.: 12/2006 Detaljregulering for Hafstadtuna - offentleg ettersyn Vedlegg: Dok.dato Tittel Dok.ID 04.03.2013 Planomtale Hafstadtuna 96050 04.03.2013 Reguleringsføresegner 14022013 96049 06.03.2013 Hafstadtuna plankart 96313 06.03.2013 Hafstadtuna plankar ub 96314 06.03.2013 Hafstadtuna Flyfoto 96312 04.03.2013 Situationsplan Hafstadtuna 130301 95936 04.03.2013 Mappe Hafstadtuna 95935 04.03.2013 ROS analyse Hafstadtuna 96048 04.03.2013 Støyvurdering Hafstadtuna 96051 01.03.2013 Hafstadtuna - parkeringsdekning 95841 01.03.2013 208_Hafstadtuna_Lpro_Tun1-4_130211_A2.pdf 95827 01.03.2013 Hafstadtuna lengdesnitt avkjørsel 95852 04.03.2013 Tegning Hafstadtuna 95949 Saka gjeld: Xform AS har i samarbeid med Vandkunsten utarbeidd framlegg til detaljregulering for Hafstadtuna på vegne av Gravdalgruppa AS. Det er utarbeidd planomtale med risikoanalyse og div. utgreiingar, reguleringsføresegner og plankart.» Planframlegget skal handsamast etter plan- og bygningslova (pbl) 12-3. Planutvalet skal ta stilling til om framlegget stettar dei krav som er stilt til reguleringsplan, og ev. sende denne til offentleg ettersyn. Bakgrunn for saka: Planen legg til rette for å etablere bustader med tilhøyrande utomhusanlegg og vegløysing på reina sør for «Hafstadparken». Området er regulert til bustadformål i fortetta form i reguleringsplan Hafstad bydel, vedteke 26.03.2009. Det er krav om detaljregulering før området kan byggast ut, og varsel om start av planarbeid er sendt den 7.9.2012. Planomtale: Planområdet er ca. 26 dekar der ca.19,6 dekar er sett av til byggeområde for 1
bustader i fortetta form, med ei utnyttingsgrad på 32 % BYA. Bustadområdet er forma som 4 tun med 7 ulike bygg i klynge med felles uteopphaldsområde med leik og møteplassar mellom bygga. Bygga skal vere forma som rekkjehus og lågblokk i 2-4 etasjar. I planomtalen er det laga ei retningsgjevande illustrasjonsplan som viser korleis tuna skal formast. Parkering skjer i hovudsak i kjellar som er heilt eller delvis under bakkenivå. Det vil ikkje bli mogleg å ta køyretøy inn i tuna. Elles er arealet regulert til trafikkareal med kantparkering, og grøntområde som klimasone. Omsynssoner for støy er lagt inn i planen. Det vert vist til planomtalen for fleire opplysningar om framlegget. Føresegner og plankart er juridisk bindande. Innkomne merknader i samband med oppstart av planarbeidet er kommentert i vedlegg til planomtalen. Vurdering: Det er positivt at prosjektet tek utgangspunkt i tradisjonelle klyngetun med bustadane samla rundt felles uteopphaldsareal. Grøntareal og felles areal for leik og møteplassar er eit av hovudtema i prosjektet. Biltrafikk er halde utanfor bustadområdet med parkering hovudsak i kjellar under bakkenivå. I tillegg er det lagt vekt på at det skal vere bustader for alle i ulike aldersgrupper og livsfasar ungdom, familie og seniorar. Dette legg til rette for ei god integrering av ulike menneske i området. Utnytting Framlegget viser ei litt høgare utnytting enn det gjeldande reguleringsplan opnar for. Tal bueiningar er auka frå maks 130 til 149, og bebygd areal (BYA) er auka frå 30 % til 32 %. Illustrasjonsplanen viser ein utnyttingsgrad 29 % BYA, der føresegnene seier at utvendige anlegg som balkongar, ramper, avfallsplassar kjem som tillegg til 30 % BYA. Prosjektet legg vekt på at det skal etablerast husvære som kan vere attraktive for 1. gongsetablerarar. I planomtalen er det skissert at om lag 24 % av husværa er to-roms under 45 m 2. Rådmannen finn at auken i tal bueiningar kan aksepterast når det vert lagt til rette for mindre husvære retta mot 1. gongsetablerarar. For å sikre at dette vert gjennomført, er det sett i føresegnene at minst 20 % av husværa skal vere maks to-roms, jf. 4.1. Minst 75 % av husværa skal vere tilgjengelege for alle. Med så mange menneske i ulike fasar av livet vil utforming av uteareal med tilrettelegging for leik, aktivitet og møteplassar vere viktig. Uteareal skal vere ferdig opparbeidd før bruk, der dette er sikra i 2.3 i føresegnene. Bygningsform Framlegget viser 7 ulike bygg variert i høgde og volum, der desse skal spegle og ta opp element frå dei tradisjonelle klyngetuna, jf. 4.3. Dette vil sikre at bygningsmassen ikkje blir for stor og dominerande. 2
Parkering Parkering under bakkenivå gjer at areal til dette føremålet vert svært avgrensa, og prosjektet stettar ikkje krava i Førde kommune si parkeringsnorm. Framlegget viser om lag 70 parkeringsplassar færre enn det parkeringsnorma fastset. Framlegget viser parkeringsareal for 179 bilar, der kvart husvære som er større enn to-roms skal ha ein eksklusiv parkeringsplass. To-roms husvære vert selt utan p-plass, men det er tilstrekkeleg med p-plassar til at desse kan velje å kjøpe sin eigen. Resterande p- plassar skal vere «frie». 22 av dei «frie» p-plassane er plassert på bakkenivå langs samlevegen. Dei vil vere offentleg, og kan derfor nyttast av kven som helst. Kommunen må drifte og halde parkeringsarealet ved like. Dette vil føre til ekstra kostnader for kommunen, spesielt ved vinterstid då det må nyttast særskild utstyr for brøyting. Plankartet viser parkeringsareal på begge sider av samlevegen. Plasseringa av parkeringsarealet må endrast slik at dette blir symmetrisk på begge sider av vegen. Dette av omsyn til gåande i samband med kryssing av vegen. Parkeringskjellar bør formast etter Byggforsk (NBI) nr. 312.130 (2005) sin rettleiar for parkeringsplassar og anlegg. Dette for å sikre nok høgde, manøvreringsareal, plassering av stolpar, stigningstilhøve m.m. Større bilar vil ikkje ha tilgang til parkeringskjellar, slik at større gjenstandar, møblar og utstyr må fraktast frå samlevegen til husværa. Det same vil gjelde for sjuketransport med t.d. båre. I samband med rullering av arealdelen til kommuneplanen vil parkeringsnorma truleg bli differensiert i høve nærleik til sentrum. Det er førebels ikkje fastsett kriterium for differensiering. Parkering i dette framlegget vert derfor vurdert etter pt. 10 i parkeringsnorma: «Kommunen kan etter særskild vurdering skjerpe eller lempe på kravet til oppstillingsplassar ved handsaming av søknad om tiltak og gjennom reguleringsplan.» Søkjar viser til nærleik til sentrum, barnehage, skule, butikk og Hafstadparken som gjer at sykkel og gange er eit alternativ til bil. I tillegg meiner dei at rimelege husvære til førstegongs etablerarar vil vere vanskeleg å få til, dersom kostnader ved opparbeiding av parkeringsareal (ca. 300 000) i kjellar skal leggast til dei minste husværa. Planen gjev derfor rom til å velje små husvære med eller utan p-plass. Reduksjon i parkeringsareal kan føre til eit auka press på parkeringsareal i nærleiken, som ved Rema 1000, Hafstadparken og Hafstad vgs. Rådmannen finn å tilrå løysing med mindre parkeringsareal enn det norma krev, grunna planområdet si plassering nær sentrum og andre daglege funksjonar, samt trong for mindre husvære til unge og nyetablerande. Terrengtilpassing 3
Terrenget i planområdet er forholdsvis flatt med helling frå nordaust til sørvest. Tuna er plassert trinnvis med lågaste partiet i sørvest. Dei fleste bygga er plassert på parkeringskjellar, slik at kvart tun vil ha sama høgdenivå på bakkeplan. Største høgdeforskjell vil opplevast i vegkrysset, der tunet vil ligge ca. 3,5 m over vegen i vest, og med ein bygningsfasade på 16 20 m over bakkenivå, jf illustrasjon/snitt. Dette kan verke mykje, men i høve gatestruktur er bygg opp til 4 etasjar vanleg. Dei høgste bygga er plassert i sør der terrenget er lågast, og der grunnen er mest stabil i følgje tidlegare geoteknisk vurdering. Grunntilhøve skal dokumenterast i samband med byggesøknad. Bygga er orientert med kortsida mot sør slik at sola kan skine mellom bygga. Støy Det er utarbeidd ei støyvurdering som viser at støy frå trafikk i hovudsak ligg under L den 55 db, og at bygningane vil skjerme felles uteområde for støy frå vegen. Støy frå helikopter ligg mellom Ld en 51-54 db, der kravet er L den 52 db. Krav til lydisolasjon i bygga må vurderast, og dokumenterast i byggesøknad, jf. 3.4 i føresegna. Skjermande tiltak i høve uteareal er berre mogleg ved å bygge areala inn med glas eller likande, og det er ikkje sett krav til dette i framlegget. Avfall Erfaring frå utbygging av Vieåsen sør viser at det er viktig med eigna og store nok areal for avfallshandtering. Renovasjonsbilane må parkere i vegen, og utomhusplan må vise kvar avfallsdunkane skal plasserast ved tøming. Tilstrekkeleg og eigna areal for lagring av avfallsdunkar skal visast i byggesøknad, jf. føresegna 3.3.2. Risiko og sårbarheit ROS-analysen viser at sjuketransport og utrykkingskøyretøy ikkje vil kome inn i planområdet. Køyretøya må parkerast på køyreveg, og anna transportmiddel må nyttast vidare til husværa. Dette er ikkje ei god løysing, men sidan avstandane er små finn rådmannen å akseptere dette. Det skal etablerast brannhydrantar i tuna slik at vatn til slukking er lett tilgjengeleg. Det er ikkje avdekka andre tilhøve som gjer at det må setjast i verk særskilde tiltak. Konklusjon: Planframlegget viser eit bumiljø med fokus på grønt nærområde og felles tun/opphaldsareal som er fritt for køyretøy. Det er høg utnytting av området med stor variasjon i bustadtypologi med vekt på små bueiningar for førstegongsetablerarar. Rådmannen legg større vekt på dette framfor at gjeldande parkeringsnorm skal følgjast. Rådmannen meiner dette kan forsvarast ut frå nærleik til sentrum, barnehage, skule, daglegvare, Hafstadparken, og som eit ledd i sykkelbyen. Rådmannen sitt framlegg til vedtak: I samsvar med Plan- og bygningslova 12-10, vert detaljplan for Hafstadtuna med 4
plankart dagsett 26.2.2013, og føresegner dagsett 14.2.2013, sendt ut på høyring og lagt ut til offentleg ettersyn. Handsaming i Planutvalet 14.03.2013: Christina Kvamme (H) og Bodil Kidøy Lunde (H), gjekk frå som inhabile. Bjørn Nordberg og Tore Fossen kom inn som vara. Samrøystes vedtak PLAN-017/13 Vedtak: I samsvar med Plan- og bygningslova 12-10, vert detaljplan for Hafstadtuna med plankart dagsett 26.2.2013, og føresegner dagsett 14.2.2013, sendt ut på høyring og lagt ut til offentleg ettersyn. Førde, den 06.03.2013 Ole John Østenstad Rådmann Odd Harry Strømsli plan- og byggesjef 5