Saksbehandler: Johannes Devold Arkivsaksnr.: 15/ Dato:

DRAMMEN KOMMUNE SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Johannes Devold Arkiv: Arkivsaksnr.: 15/4139-1 Dato: 20.05.2015 NYE IDRETTSANLEGG PÅ MARIENLYST OG BERSKAUG ::: Sett inn innstillingen under denne linja INNSTILLING TIL: FORMANNSKAPET / BYSTYRET Rådmannens innstilling: Det arbeides videre med planene for nye idrettsanlegg på Marienlyst og Berskaug: 1. Det avsettes tilstrekkelig areal i reguleringsplanen for Marienlyst til å kunne få plass til en multifunksjonshall med 6.000-8.000 tilskuere, jfr. vedlegg 2. 2. Arbeidet med en felles reguleringsplan for Marienlyst vedrørende Multifunksjonshall og bolig/næringsområder videreføres med premisser lagt i vedtakspunkt 1. 3. Alternativ 1A i rapport ang. Anleggsplan for nye idrettsanlegg på Berskaug, datert 16.03.2015 (vedlegg 5) legges til grunn for videre arbeid med plassering av idrettsanlegg på Berskaug. Det arbeides videre med detaljering av tekniske og kostnadsmessige forhold, finansieringsløsninger samt organisering av eierskap og driftsorganisasjon som grunnlag for avklaring av endelig totalkonsept. ::: Sett inn innstillingen over denne linja Osmund Kaldheim rådmann Bertil Horvli byutviklingsdirektør

... Sett inn saksutredningen under denne linja NYE IDRETTSANLEGG PÅ MARIENLYST OG BERSKAUG Hensikten med saken Hensikten med saken er å avklare arealbehov for Multifunksjonshall på Marienlyst som vil gi føringer for utarbeidelse av felles reguleringsplan for nytt område for bolig/næring og Multifunksjonshall. På Berskaug er hensikten med saken å avklare hvilket hovedkonsept som skal danne grunnlag for nærmere analyser før endelig beslutning om enkeltelementene fattes. Saksutredning Bystyret vedtok i møte 18.09.2012 ang. Utvikling av Marienlystområdet med ny multifunksjonshall at det inngås avtale med Ticon Eiendom AS om utvikling av Marienlystområdet med ny multifunksjonshall. Drammen kommune og Ticon Eiendom AS har på dette grunnlag inngått avtale om utvikling gjennom et felles eid selskap Marienlyst Utvikling AS (MU). MU er etablert og skal utarbeide reguleringsplan for Marienlystområdet inklusive multifunksjonshallen. Reguleringsplanen vil være et samarbeid mellom Drammen kommune og MU siden Drammen kommune skal bygge, bekoste og eie Multifunksjonshallen, og MU skal bygge det resterende området som transformeres til bolig/næringsformål. Bystyret fattet følgende vedtak i møte 23.04.2013 ang. plassering av ny multifunksjonshall på Marienlyst: 1. Ny multifunksjonshall på Marienlyst plasseres i øst mot Knoffs gate. Dette legges til grunn for arbeidet med reguleringsplan for området. Det er avgjørende at endelig beslutning om tomtealternativ ivaretar skolen og idrettens behov i byggeperioden. 2. Alternative hallkonsept vurderes nærmere i samarbeid med idretten. Plassering av ny multifunksjonshall på Marienlyst forutsetter relokalisering av friidrettsanlegget på Marienlyst. Kommersiell utvikling av Marienlystområdet kan ikke starte før fridrettsanlegget er relokalisert. I tråd med vedtakene i bystyret er det utarbeidet en studie for relokalisering av friidrettsanlegget. Denne studien er gjort av en arbeidsgruppe med representanter for Drammen Idrettsråd, de to mest berørte idrettsklubbene Sturla og Hellas og Drammen kommune. Etter en samlet vurdering har arbeidsgruppen anbefalt Berskaug som det beste alternativet. Berskaugområdet eies av Drammen kommune. Bystyret har i møte 27.11.2012 ang. Økonomiplan 2013-2016/Årsbudsjett 2013 vedtatt at et nytt cricketanlegg skal tas med i vurderingen ved utredningen av Marienlyst og flytting av friidrettsanlegget. Forslag til konsept for ny multifunksjonshall og lokalisering av nytt friidrettsanlegg og cricketanlegg ble derfor lagt fram som en samlet sak, og bystyret fattet i møtet 23.04.2014 ang. Utvikling av Marienlystområdet følgende vedtak: 1. Det videre arbeidet med utvikling av Marienlystområdet baseres på utkast til Samarbeidsavtale mellom Drammen Idrettsråd og Drammen kommune om

Marienlystområdet dat 12.03.2014 og vedtak i Drammen Idrettsråds årsmøte 25.03.2014. Rådmannen gis fullmakt til å sluttføre samarbeidsavtalen med Drammen Idrettsråd. 2. Arbeidet med ny multifunksjonshall på Marienlyst baseres på at eksisterende Drammenshall beholdes og videreutvikles med ny tvillinghall mot vest. Muligheten for annen arealbruk som kan kombineres med multifunksjonshallen vurderes nærmere. Evalueringsgruppens anbefalinger legges til grunn for det videre arbeidet med reguleringsplan. 3. Driftsmodeller for ny multifunksjonshall på Marienlyst som også involverer Drammen Scener vurderes nærmere. Avtalen mellom Drammen kommune og Drammen Idrettsråd (DIR) ble undertegnet 25.04.2014 (se vedlegg 1). Ifølge avtalen er partene enige om å samarbeide om bygging av ny multifunksjonshall på Marienlyst og flytting av den eksisterende friidrettsbanen. Man er enige om at nytt friidrettsanlegg skal lokaliseres til Berskaug og det er en forutsetning for avtalen at ny friidrettsbane må stå klar før den eksisterende friidrettsbanen på Marienlyst fjernes. Avtalen mellom kommunen og DIR forutsetter at partene samarbeider om: - Utvikling av ny multifunksjonshall på Marienlyst Anleggsplan for Berskaug og vurdering av gjennomføring - Utviklingsplan for Campus Marienlyst Det foreligger nå rapport fra arbeidet med Multifunksjonshall på Marienlyst (se vedlegg 2-4) og Anleggsplan for nye idrettsanlegg på Berskaug (se vedlegg 5). Saken om nye idrettsanlegg på Marienlyst og Berskaug legges fram for behandling før det arbeides videre med planene. Forprosjekt for ny multifunksjonshall på Marienlyst Forprosjekt for multifunksjonshall på Marienlyst omfatter primært en areal- og konseptavklaring som underlag for det videre arbeid med reguleringsplan. Det er også gjort en økonomisk vurdering av konseptalternativene. Arbeidet er utført av en prosjektgruppe med deltakere fra DIR, Drammen Scener AS og Drammen kommune. Drammen Eiendom KF har vært gjennomføringsansvarlig. Innleide konsulenter har bistått i arbeidet. Konseptalternativene bygger på bystyrets vedtak av 23.04.2014 ang. Utvikling av Marienlystområdet. Arbeidet med ny multifunksjonshall på Marienlyst er basert på at eksisterende Drammenshall beholdes og videreutvikles med ny tvillinghall mot vest. Prosjektgruppen har i rapport ang. Ny multifunksjonshall på Marienlyst datert 27.02.2015 (se vedlegg 2) utredet to hovedalternativ: - Alternativ 1: Ny multifunksjonshall med inntil 6.250 sitteplasser. - Alternativ 2: Ny multifunksjonshall med inntil 8.000 sitteplasser - Begge alternativ har like stort fotavtrykk, og økt tilskuerkapasitet oppnås ved å krage ut tribuneløsningen mot vest. I begge alternativ rives dagens sidebygg med gymsal, driftssentral, kantine garderober og erstattes med et nytt mellombygg mellom Drammenshallen og ny multifunksjonshall. Den nye hallen er dimensjonert for å dekke nye og eksisterende aktiviteter og arrangementer: - Internasjonale håndballkamper (både landskamper og mesterskap)

- Eliteseriekamper i håndball - Mulighet for flere parallelle idrettsaktiviteter og andre arrangement som følge av økning i antall aktivitetsflater og sambruk mellom dagens Drammenshall og ny multifunksjonshall - Økt kapasitet for skolenes bruk på dagtid grunnet flere aktivitetsflater - Vesentlig bedre arena for messer, konferanser, konserter og andre events Byggekostnadene er estimert til MNOK 340 (2015) for alternativ 1, og MNOK 366 for alternativ 2. Prosjektgruppen har lagt til grunn mva-fradrag på 70 %, hvilket innebærer byggekostnader på MNOK 297 for alternativ 1 og MNOK 320 for alternativ 2 etter mva-fradrag. Prosjektgruppen har lagt til grunn at både alternativ 1 og alternativ 2 vil kunne gi statlige tilskudd i størrelsesorden MNOK 25-35. Prosjektgruppen har for sine beregninger av finanskostnader forutsatt et økonomisk tilskudd fra Drammen kommunes inntekter på utvikling av Marienlystområdet til bygging av ny multifunksjonshall på MNOK 250. Avhengig av alternativ gir dette en underdekning på MNOK 18-41. Prosjektgruppen har også vurdert driftsresultat med ulik estimat når det gjelder utleie til skole/idrett og arrangementer. Det er forutsatt at arrangementsandelen kan variere fra 10 % til 15 % av tilgjengelig tid, resten er skole/idrett. Driftsresultat vil variere fra MNOK 3 til MNOK 0,5. Alternativ 1 med 10 % utleie til arrangement gir det svakeste driftsresultatet, mens alternativ 2 med 15 % utleie til arrangement gir det beste driftsresultatet. Effekten av avskrivning av forventet egenkapital er imidlertid ikke tatt med i prosjektgruppens rapport og det foreslås at dette vurderes nærmere. Prosjektgruppen har lagt til grunn at multifunksjonshallen skal eies av Drammen kommune v/drammen Eiendom KF, men har foreløpig ikke vurdert alternative driftsmodeller Formannskapet ble i møte 17.03.2015 orientert om prosjektgruppens arbeid, og det ble bedt om at man også utreder et utbyggingsalternativ med kapasitet for 12.000 sitteplasser. Dette gjør det mulig å arrangere finaler i internasjonale håndballmesterskap og mulighet for å bli et nasjonalanlegg. Drammen Eiendom KF har gjennomført en foreløpig utredning. Det vises til tilleggsnotat ang. Multifunksjonshall Marienlyst: Utbyggingsalternativ med kapasitet til 12.000 sitteplasser, datert 23.04.2015 (vedlegg 3, 4). Etter denne vurdering kan det la seg gjøre å bygge ut en ny multifunksjonshall med 12.000 sitteplasser basert på et utvidet område. Utbyggingskonseptet må være spesialtilpasset tomtens beskaffenhet, noe som er teknisk komplisert og arealmessig utfordrende. Det forutsettes at plassering av kryss og ny adkomstvei fra Bjørnsons gate kan beholdes, noe som er avgjørende for gjennomføringen av prosjektet. Dette begrenser mulighetene for tomtestørrelsen. En tilpassing av ny hall med 12.000 sitteplasser vil kreve en utvidelse av bygningskroppen mot nord og syd, større høyde på den nye multifunksjonshallen og en bearbeiding av mellombygget. Byggekostnadene er estimert til MNOK 511 (inkl. mva). Man har i dialog med Kulturdepartementet fått signaler på at et nasjonalanlegg for håndball kan utløse et særskilt tilskudd på MNOK 75 mot i størrelsesorden MNOK 30 for en hall som ikke har status som nasjonalanlegg. Ut fra tilleggskostnadene vil det derfor være en udekket merkostnad for investering i størrelsesorden MNOK 100 i forhold til alternativet med 8.000 sitteplasser. Det vil derfor ikke være mulig å dekke inn dette innenfor inntektsrammen på MNOK 250. Arealene for en hall med 12.000 sitteplasser vil øke med opp mot 50 % i forhold til de tidligere analyserte konseptene, noe som også vil øke driftskostnadene med i størrelsesorden MNOK 9 pr. år. Noe økte inntekter kan også forventes og da i størrelsesorden MNOK 3-10. (Se vedlegg 3).

Inntektsrammen på MNOK 250, som baseres på Drammen kommunes estimerte inntekter på utvikling av Marienlystområdet, vil med et alternativ med 12.0000 sitteplasser ikke være tilstrekkelig finansieringsgrunnlag. Prosjektgruppen har i møte 08.05.2015 vurdert alternativet med 12.000 sitteplasser basert på tilleggsnotatet fra Drammen Eiendom KF, jfr. vedlegg 3, 4. Prosjektgruppen anbefaler ikke at alternativet med 12.000 sitteplasser videreføres. Alternativet er for usikkert når det gjelder områdets størrelse, reguleringsmessige og tekniske forhold. Alternativet har i tillegg et behov for ekstra finansiering og en krevende driftsøkonomi som gjør en eventuell realisering svært usikker. Prosjektgruppen anbefaler at videre arbeid baseres på alternativ 2 med 8.000 sitteplasser. En videreføring av plan- og utredningsarbeidet med alternativ 2 vil samtidig ivareta alternativ 1 med 6.000 sitteplasser, dersom en senere i prosessen vurderer korreksjoner i tribunekapasiteten som hensiktsmessig i forhold til endelig valg av konsept. Anleggsplan for nye idrettsanlegg på Berskaug Anleggsplanen følger opp samarbeidsavtalen mellom DIR og Drammen kommune og kommer med anbefalt forslag til plassering av idrettsanlegg på Berskaug. Dette er også vurdert i forhold til den pågående planleggingen av Travbaneområdet. Byggekostnader, tilskudd av spillemidler, finansieringsbehov og driftsøkonomi inngår i vurderingen. I tillegg har man vurdert funksjonalitet når det gjelder konseptalternativene og forhold knyttet til eierskap og driftsmodeller. Rapporten er utarbeidet av en prosjektgruppe med deltakere fra DIR og Drammen kommune. Virksomheten Byprosjekter har vært gjennomføringsansvarlig. Innleide konsulenter har bistått i arbeidet. Forslag til anleggsplan beskriver forholdet til de eksisterende anleggene og mulighetene for nytt friidrettsanlegg på Berskaug. I tilknytning til området ligger Berskaughallen og Tennishallen. Berskaughallen eies av selskapet Berskaughallen AS med aksjer likt fordelt på Buskerud bedriftsidrettskrets, Drammen innebandy og Åssiden Idrettsforening. Selskapet fester tomten av Drammen kommune. På dagtid bruker Åssiden videregående skole Berskaughallen og uteanleggene, mens det på kveldstid er de ulike idrettslagene og bedriftsidretten som benytter anleggene. Området benyttes også til uorganiserte aktiviteter. Nytt friidrettsanlegg omfatter både utendørs friidrettsbane og friidrettshall og skal ta utgangspunkt i de funksjonskrav som stilles til tilskudd av statlige spillemidler og programsatsningsmidler. Det er forutsatt at det eksisterende lokale cricketanlegget beholdes på Berskaug inntil videre. Ulike konsept er vurdert med utgangspunkt i følgende hovedalternativ for friidrettsanlegget. - Alternativ 1A: Utvidelse av Berskaughallen og ny friidrettsbane lengst mot vest - Alternativ 1B: Utvidelse av Berskaughallen og ny friidrettsbane rett vest for hallen - Alternativ 2: Frittliggende friidrettshall vest for Berskaughallen og ny friidrettsbane som i alternativ 1A - Alternativ 3: Ny friidrettshall kombinert med nytt bydelssenter. Dette alternativet er basert på en integrasjon av Travbaneområdet og Berskaugområdet med nytt bydelssenter mot Rosenkrantzgata der den ene gressbanen i dag ligger. Dette betyr at deler av dagens Travbane må brukes til idrettsanlegg, noe som krever egen avtale mellom grunneierne.

Prosjektgruppen har gjort en vurdering av byggekostnadene for bygging av nytt friidrettsanlegg med idrettshall og bane på Berskaug. Byggekostnadene (2015 ekskludert mva.) er beregnet til MNOK 107 for det billigste alternativet som er alternativ 1A, MNOK 121 for alternativ 1B og MNOK 132 for alternativ 2 og 3. Etter kontakt med Kulturdepartementet er det gjort en foreløpig vurdering av muligheten for statlige tilskudd. For alternativ 1A og 1B er dette anslått til ca. MNOK 30, og for alternativ 2 og 3 ca. MNOK 20. Dersom man får med seg minst en eller flere kommuner i det nye friidrettsanlegget gir dette mulighet til ekstra tillegg som et interkommunalt anlegg. Ut fra vurderte byggekostnader og antatte statlige tilskudd har prosjektgruppen gjort en vurdering av finansieringsbehovet. Det er da tatt utgangspunkt i et kommunalt tilskudd på MNOK 50 og statlige tilskudd uten deltakelse fra andre kommuner. Det kommunale tilskuddet er i tråd med Samarbeidsavtalen og forutsetter byutvikling på Marienlyst. Udekket finansiering er MNOK 26 for alternativ 1A, MNOK 39 for alternativ 1B og MNOK 61 for alternativ 2 og 3. Dersom man tar utgangspunkt i et interkommunalt anlegg med deltakelse fra to andre kommuner gir dette økte statlige tilskudd og tilsvarende reduserte finansieringsbehov. Basert på kalkulerte byggekostnader og antatte tilskudd har prosjektgruppen gjort en vurdering av driftsøkonomien. Det årlige driftsresultatet er beregnet til MNOK 0,6 for alternativ 1A, - MNOK 1,4 for alternativ 1B og MNOK 4 for alternativ 2 og 3. Dersom man får et interkommunalt samarbeid med andre kommuner vil det redusere rentekostnadene og dermed også det negative driftsresultatet. Funksjonalitet for idretten er primært vurdert i forhold til ny hall. Både alternativ 1A, 1B og 2 vil være akseptable for idretten. Alternativ 1A og 1B gir flerbruksmuligheter, noe som også er påpekt som fordelaktig i kontakten prosjektgruppen har hatt med Kulturdepartementet. Dersom man velger alternativ 1A eller 1B anbefaler prosjektgruppen å inngå et eiersamarbeid med den eksisterende Berskaughallen. I alternativ 2 forutsetter prosjektgruppen at hallen bygges og drives av Drammen kommune. I alternativ 3 forutsetter prosjektgruppen den samme organisatoriske løsning som alternativ 2, men her kan også et samarbeid med utbygger av et eventuelt bydelssenter vurderes. Prosjektgruppen har ikke vurdert dette nærmere da rammer og forutsetninger for dette foreløpig er svært uklare. Når det gjelder bygging og drift av øvrige idrettsanlegg på Berskaug forutsetter prosjektgruppen at Drammen kommune opprettholder sitt ansvar. Prosjektgruppen anbefaler at alternativ 1A prioriteres for videre arbeid: - Ny friidrettshall planlegges i sambruk med Berskaughallen - Ny friidrettsbane plasseres lengst vest mot Travbanen (nåværende grusbane) - Cricketbanen beholdes på Berskaug som et lokalt anlegg Prosjektgruppen anbefaler at arbeidet videreføres med sikte på avklaring av følgende forhold: - Muligheten for et interkommunalt friidrettsanlegg på Berskaug. - Organisering og eierform knyttet til en utvidelse av Berskaughallen. Dette krever avklaring mellom Berskaughallen AS og Drammen kommune. En slik avklaring bør skje i samråd med Drammen Idrettsråd og involverte idrettsklubber. - Muligheten for refusjon/avkortning av merverdiavgift knyttet til bygging av nye idrettsanlegg på Berskaug. Dette vil spesielt omfatte bygging og drift av hall og vil være avhengig av organisering og eierform.

- Mulighet for finansiering av en samlet utbygging av friidrettsbane og hall på Berskaug. - Kostnader knyttet til utbygging av hall og nye uteanlegg. I den anledning bør også grunnundersøkelser gjennomføres. Prosjektgruppens anbefaling er basert på den forutsetning at det vedtas en utbygging på Marienlyst som krever flytting av friidrettsanlegg til Berskaug. Campus Marienlyst I tråd med Samarbeidsavtalen er arbeidet også satt i gang med en mulighetsstudie knyttet til Marienlystområdet, Campus Marienlyst. Mulighetsstudien skal se på sammenhengen mellom idrettstilbudene på Marienlyst og vurdere utviklingspotensialet utenom det som omfattes av reguleringsplanen for Marienlyst Nord. Dette arbeidet er startet opp og det forventes en tilbakemelding fra prosjektgruppen våren 2016. Avhengigheter og fremdrift Rapportene redegjør også for avhengigheter mellom prosjektene og videre fremdrift. Forprosjektet for ny multifunksjonshall på Marienlyst gir føringer for det videre arbeid med reguleringsplanen for Marienlyst Nord som skal utarbeides av MU. Vedtatt reguleringsplan vil avklare utbyggingsvolumet på byutviklingen innenfor området. Utbyggingsvolum og markedsmessige forhold vil avgjøre de økonomiske forutsetningene for gjennomføring av ny multifunksjonshall og utbygging av nytt friidrettsanlegg på Berskaug. En gjennomføring av det anbefalte plankonseptet for multifunksjonshallen forutsetter flytting av friidrettsbanen til Berskaug. Etter Samarbeidsavtalen skal MNOK 50 av salgsinntektene fra MU benyttes til finansiering av friidrettsanlegget på Berskaug. Også dette prosjektet er dermed avhengig av utviklingen på Marienlyst, noe som er presisert i rapporten ang. Anleggsplan for nye idrettsanlegg på Berskaug Rådmannens vurdering Rådmannen legger den inngåtte Samarbeidsavtalen og rapportene fra prosjektgruppene til grunn for sin vurdering. Utredningen viser at det er plass til en hall i størrelsesorden 6-8.000 sitteplasser på Marienlyst. Kostnadsdifferansen er ca MNOK 25 mellom 6.000 og 8.000 sitteplasser. En hall på 12.000 sitteplasser vil kreve ekstra areal som er svært utfordrende i forhold til rammebetingelser for området, og være betydelig mer kostnadskrevende. Foreløpige anslag antyder merkostnader på MNOK 140 i forhold til en hall med 8.000 sitteplasser. Den estimerte inntektsrammen fra Drammen kommunes inntekter på utvikling av Marienlystområdet vil med et alternativ med 12.000 sitteplasser utfordres. Manglende finansiering må i så fall tas fra andre idrettsformål i Drammen, noe rådmannen ikke vil anbefale. På grunn av høye kostnader både i en investerings- og driftsfase, og arealmessige utfordringer anbefales det ikke å gå videre med et alternativ med 12.000 sitteplasser. Det foreslås at det avsettes tilstrekkelig areal i reguleringsplanen for Marienlyst til å kunne få plass til en multifunksjonshall med 6-8.000 tilskuere, ref. vedlegg 2. Det anbefales at det parallelt med reguleringsplanen arbeides videre med konseptene for Multifunksjonshall i forhold til utforming, finansiering og drift, og at man legger opp til at valg av

endelig konsept foretas etter at reguleringsplanen er vedtatt og man har nærmere oversikt over inntekter fra tomtesalg og boligutvikling. Rådmannen anbefaler at alternativ 1A legges til grunn for det videre arbeidet med utvikling av Berskaugområdet. Alternativet er valgt på grunn av god funksjonalitet for idretten, Investeringskostnader og potensial for effektiv drift. Alternativet gir også mulighet til å samordne arealutvikling mellom Berskaug og Travbanen. Det arbeides videre med detaljering av tekniske og kostnadsmessige forhold, finansieringsløsninger samt organisering av eierskap og driftsorganisasjon som grunnlag for valg av endelig totalkonsept. Når det gjelder gjennomføring av idrettsanleggene på Berskaug vil man være avhengig av vedtatt reguleringsplan for Marienlyst Nord og den videre utvikling i inntekter fra Marienlyst utvikling AS. Rådmannen vil derfor komme tilbake til spørsmål om økonomi og organisering av ny multifunksjonshall og nye idrettsanlegg på Berskaug når reguleringsplan og salgsinntekter fra utvikling av Marienlyst er mer avklart. Vedlegg 1. Samarbeidsavtale mellom Drammen Idrettsråd og Drammen kommune, undertegnet 25.04.2014 2. Forprosjekt for ny multifunksjonshall på Marienlyst, datert 27.02.2015 3. Tilleggsnotat Multifunksjonshall Marienlyst: Utbyggingsalternativ med kapasitet til 12.000 sitteplasser med vedlegg, datert 23.04.2015 4. Tilleggsnotat Multifunksjonshall Marienlyst: Utbyggingsalternativ med kapasitet til 12.000 sitteplasser med vedlegg, datert 23.04.2015. Bilag 1-4 5. Anleggsplan for nye idrettsanlegg på Berskaug, datert 16.03.2015... Sett inn saksutredningen over denne linja