BERGEN KOMMUNE Byutvikling/Etat for byggesak og private planer Fagnotat REGULERINGSFORSLAG TIL Saksnr.: 201504551/24 OFFENTLIG ETTERSYN Emnekode: ESARK 5120 Saksbeh.: TRES Dato: 03.02.2016 Ytrebygda Gnr 36 Bnr 6 Ruskeneshaugen Reguleringsplan Arealplan-ID 64490000 FORSLAG TIL DETALJREGULERING, OFFENTLIG ETTERSYN Kort om planforslaget ABO Plan og Arkitektur AS fremmer på vegne av Backer Bolig AS et planforslag for et område på Ruskeneshaugen i Ytrebygda bydel. Planområdet ligger like nord for Søreide sentrum, mellom Straume bro og nye Søreide skole. Figur 1: ortofoto og skråfoto over planområdet med omtrentlig markering Kort om planforslaget Planforslaget legger til rette for fortetting på en eiendom som per i dag er bebygget med en enebolig med tilhørende uthus med videre. Det foreslås 25 boenheter fordelt på 11 rekkehus og tre leilighetsbygg på til sammen 14 enheter. Planområdet er 5,5 daa stort, og grad av utnytting er beregnet til ca. % BRA = 100 % for selve byggeområdene, eksklusive felles lekog uteoppholdsarealer. Oppstart ble varslet 20.04.2015. Planområdet er lokalisert i en overgangssone mellom eneboligbebyggelse på nordsiden og senterområdepreget blokkbebyggelse på sørsiden. I planforslaget inngår nytt fortau langs med nordsiden av veien Ruskeneshaugen, vist som o_sf1 og o_sf2 i plankart. Det legges opp til en P-plass per boenhet i form av overbygget overflateparkering pluss fire gjesteparkeringsplasser. Dette tilsvarer i følge plandokumentene en P-dekning på 1,4 plasser for bil og 2 for sykkel per 100 m² BRA, jf P4 i kommuneplanens arealdel (KPA). I KPA ligger planområdet innenfor kategorien Bebyggelse og anlegg, men grenser til senterområde S25 Søreide. Innenfor veiarealet vist som o_svg skal det etableres del av gang- og sykkelvei i regi av Statens vegvesen. Hovedsykkelrute går langs med Ytrebygdsvegen. Kort om planprosessen og medvirkning Oppstartsmøte ble avholdt 25.03.15. Oppstart av planarbeid ble varslet 20.04.2015. Kommunen mottok materiell til 1. gangs behandling i tidsrommet 03.12.15-19.01.16. Etter at planforslaget har ligget ute på offentlig ettersyn i seks uker vil fagetaten, sammen med Side 1 av 6
plankonsulent og forslagsstiller, gjennomgå innkomne merknader fra naboer og berørte myndigheter, før plankonsulenten bearbeider planforslaget på bakgrunn av disse og leverer revidert planforslag til 2. gangs behandling. Fagetaten vil da oppsummere og behandle det reviderte forslaget, før saken går videre til politisk behandling og vedtak i Bergen bystyre. Etter vedtak av planen varsles direkte berørte parter særskilt med brev, og vedtaket kunngjøres som ved offentlig ettersyn. Informasjon om adgang til å påklage vedtak inngår i varslingsbrev. Klagefrist er tre uker. Medvirkning er ett av de mest sentrale hensynene som Plan og bygningsloven vektlegger. Det er varierende hvor mye ulike planforslag omformes som følge av mottatte merknader. Som prosessveiledende myndighet ønsker fagetaten seg nabomerknader som inneholder lokal og relevant informasjon som kommunen eller plankonsulent ikke nødvendigvis sitter på fra før av, og som kan ha noe å si for hvordan planforslaget bør se ut, samt at de ønskene som fremgår av merknadene imøtegås i tilstrekkelig stor grad av plankonsulent og forslagsstiller til at medvirkningen er mest mulig reell. Som nabopart er de mest sentrale punktene i planprosessen for medvirkning ved varsel om oppstart av planarbeid og ved offentlig ettersyn, hvor man kan sende inn merknad til henholdsvis plankonsulent og kommunen innen gitt frist. For utfyllende opplysninger om planområdet, planforslaget, konsekvenser av planforslaget samt oppsummering og kommentarer til uttalelser og merknader vises til forslagsstillers planbeskrivelse, vedlegg C. Fagetatens kommentarer Fagetaten har ingen merknader til planprosessen så langt og vurderer det mottatte planmaterialet til å ha tilfredsstillende kvalitet for å sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Fagetaten slutter seg i utgangspunktet til hovedformålet bolig og hovedgrepet i planforslaget. Nedenfor følger fagetatens kommentarer til sakens mest sentrale/aktuelle problemstillinger. Øvrige aktuelle tema anser fagetaten som tilfredsstillende løst og belyst. For opplysninger om disse tema henvises til vedlegg C. Utnyttelse, estetikk og naboforhold Kommuneplanens arealdel legger i utgangspunktet opp til en maksimal utnyttelse på % BRA = 60 % i de områder som er vist i kartet med gul farge. Planforslaget legger opp til 95 og 105 % BRA for henholdsvis rekkehusbebyggelsen og leilighetsbyggene. Samlet sett vil det si i underkant av 75 % BRA for planområdet når felles leke- og uteoppholdsareal er inkludert. Slik fagetaten vurderer foreslåtte utnyttelse er den likevel hensiktsmessig gitt planområdets plassering tett opptil S25 og forholdsvis god kollektivdekning. Tomten skråner ned mot sør og fremstår som forholdsvis velegnet for fortetting. Bebyggelse innenfor S25 som er under oppføring på nabotomten i sør er høy og kommer forholdsvis tett på foreliggende forslag. Side 2 av 6
Figur 2: t.v: utsnitt av KPA med planområdet omtrentlig markert med blått. T.v: utsnitt av plankart datert 27.11.15. Det ble nevnt innledningsvis at planområdet ligger i en overgangssone mellom eneboligbebyggelse og tyngre blokkbebyggelse. Forslaget svarer på denne problemstillingen ved å plassere den tyngste bebyggelsen lengst sør mot S25. På nabotomt i sør er det per dags dato flere bygg under bygging på ca 5 etasjer. Nabotomten er regulert gjennom offentlig områdereguleringsplan for Søreide sentrum, vedtatt i 2011 (planid 60030000), hvor det åpnes opp for formålene bolig, næring og tjenesteyting, med tillatt utnyttelse i % BRA (19100 m2 BRA / 7930 m2 tomteareal) x 100 = 240 % BRA. Figur 3: illustrasjoner fra vedlegg E. Mot nord vil foreslåtte rekkehusbebyggelse kunne ta noe utsikt fra nærmeste naboer, men ikke i stor nok grad til at fagetaten har valgt å gå i mot planforslaget. Figur på s. 25 i vedlegg C illustrerer ny situasjon. Figuren finnes i større format i vedlegg E (Tegning A10-7, Perspektiv 6). Solforholdene for eksisterende eneboliger på nordsiden vil ikke påvirkes negativt, slik etaten leser sol og skyggediagrammene i vedlegg E. Korteste avstand i luftlinje fra byggegrensen for rekkehus vist som BKS1 i plankart til nærmeste nabovolum i nord virker til å bli minimum 16 meter ut ifra plankart, men planbeskrivelsen s. 25 sier 20 meter og videre at det ikke vil bli særlig økt innsyn. Figur 4: fra vedlegg E, Tegning A10-7 Forslagsstiller og plankonsulent har valgt å imøtekomme de mest kritiske innspillene som fagetaten hadde ved oppstart av planarbeidet. I hovedsak gjaldt dette plassering og komposisjon av volumene som utgjør foreslåtte rekkehusbebyggelse nord i planområdet. I tillegg til å passe godt inn med omgivelsene mener etaten at plangrepet nå også vil åpne opp for gode kvaliteter internt. Parkeringsarealet er plassert tett på avkjørsel slik at ikke Side 3 av 6
unødvendig mye av arealet går med til vei. Internveien med omkringliggende opparbeidede grønne arealer vil kunne fungere godt i forhold til de behovene som oppstår internt i planområdet for beboerne. Oppstykkingen av rekkehusbebyggelsen, samt det at de er forskjøvet noe i forhold til hverandre, vil gi mer liv i fasadene og potensiale for lysinnslipp enn hva tilfellet var for de skissene som ble vist ved oppstart. Støy Planområdet ligger delvis innenfor rød og gul veitrafikkstøysone og forslaget forutsetter oppføring av en forholdsvis høy støyskjerm mot Ytrebygdsveien, for å klare krav til støynivå internt i området. Skjermen vil være opp til 5 meter høy mot utsiden til bakkenivå. Fra før av er det en skjæring mot veien på opptil 3 meter, og skjermen vil plasseres noen meter innenfor denne. Høydeforskjellen fra Ytrebygdsveien til toppen av skjermen på sitt høyeste vil derfor, slik etaten tolker materiellet, kunne bli så mye som 8 meter. Internt i planområdet vil det tilføres nytt terreng, slik at skjermen vil fremstå som vesentlig lavere fra innsiden. Figur 5: t.v: veitrafikkstøysoner fra KPA, t.h: illustrasjon fra vedlegg E som viser støyskjerm. Alternativene til å etablere støyskjerm kunne vært enten å grave ned bebyggelsen internt i området slik høyden på skjermen kunne justeres ned tilsvarende, eller en langt tyngre og sammenhengende bebyggelse som i seg selv fungerte som støyskjerm. Det første ville krevd store terrenginngrep og masseuttak, det andre ville krevd et helt annet plangrep med fordeling tung/lett som var orientert øst/vest-vendt mer enn nord/sør, og som muligens ville forutsatt en utnyttelse langt over det som tomten tåler og som overordnet planverk åpner opp for. Opp imot alternativene mener fagetaten, ut ifra en konkret vurdering for denne tomten, at løsningen som nå ligger på bordet langt på vei er å foretrekke. Avgjørende her er at det i planforslaget er sikret tilstrekkelig stor avstand mellom Ytrebygdsveien og støyskjermen, at planforslaget sikrer frittstående volumer med luft mellom seg, samt at foreslåtte plangrep totalt sett kan fungerer godt i en overgangssone mellom S25 og eneboligbebyggelsen. I tillegg viser befaring at lokaltopografien i området fra før av er preget av mange små høydedrag i samme eller større skala som foreslåtte skjerm. Til 2. gangs behandling ser fagetaten likevel helst at planforslaget enten sikrer at vegetasjonen mellom skjerm og vei bevares, noe som ofte viser seg å være vanskelig i gjennomføringsfasen, eller derfor at det mellomliggende arealet beplantes, på en slik måte at planen sikrer at det visuelle inntrykket av skjermen holdes til et minimum mot Ytrebygdsveien. Tilrettelegging for syklende Bestemmelse 4.5.3 i vedlegg B sikrer minimum 2 sykkeloppstillingsplasser per 100 m² BRA bolig, enten i bygg eller som overbygde uteparkeringsplasser. Planområdet ligger godt til i forhold til sykkelinfrastruktur. Side 4 av 6
Barn og unges interesser Barn og unges interesser berøres ikke i særskilt grad av planarbeidet. Naturmangfold Plankonsulent har kommentert forholdet i vedlegg C. Planfremstilling Etaten ber om at bestemmelsene revideres slik at planforslaget bedre sikrer tiltak som minimerer støyskjermens visuelle fremtoning mot Ytrebygdsveien. Dette på grunn av at det visuelle uttrykket av støyskjermen vil bli unødvendig negativt dersom den blir plassert på nakent berg uten avbøtende tiltak. Materiellet for øvrig holder tilfredsstillende kvalitet, spesielt illustrasjonene i vedlegg E. Konklusjon Fagetaten slutter seg i utgangspunktet til formål bolig og hovedgrepet i planforslaget. Fagetaten har imidlertid noen merknader. Dette gjelder at planforslaget bedre kan sikre støyskjermens visuelle virkning, gjennom ny bestemmelse som sikrer god estetisk utforming og egnet materialbruk på selve støyskjermen, beplantning av det mellomliggende arealet mot Ytrebygdsveien, eller en kombinasjon av disse. Dette er foreløpige vurderinger. Fagetatens endelige anbefaling vil fremkomme i etatens fagnotat til 2.gangs behandling. Side 5 av 6
Fagetatens beslutning: 1. I medhold av plan- og bygningslovens 12-11, og i henhold til delegert myndighet, sendes følgende forslag til detaljregulering på høring og legges ut til offentlig ettersyn: Ytrebygda Gnr 36 Bnr 6 Ruskeneshaugen Reguleringsplan Siste revisjonsdato plankart: 27.01.15 Siste revisjonsdato bestemmelser: 19.01.16 ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg Byggesakssjef Ulf Sæterdal seksjonsleder Vedlegg: A. Plankart, datert 271115 B. Bestemmelser, datert 190116 C. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert 190116 D. Illustrasjonsplan, datert 191115 E. Illustrasjoner, snitt og solstudie F. Merknadsoppsummeringsskjema til oppstart G. Kulturminnedokumentasjon, datert 080915 H. Støyrapport I. VA-rammeplan Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se http://www.bergen.kommune.no/innsynpb/, snr 201504551 Kopi: ABO Plan & arkitektur AS Side 6 av 6