SLUTTBEHANDLING - DETALJREGULERING FOR JESSHEIM S

ULLENSAKER Kommune SAKSUTSKRIFT Utv.saksnr Utvalg Møtedato 43/17 Formannskapet 28.02.2017 6/17 Kommunestyret 07.03.2017 SLUTTBEHANDLING - DETALJREGULERING FOR JESSHEIM S Vedtak Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-12, vedtas detaljreguleringsplan for Jessheim S, som vist på kart datert 02.05.16 revidert 11.11.16, med tilhørende bestemmelser revidert sist 21.2.17. 1. Reguleringsplanen vedtas med følgende innsigelser fra Statens vegvesen: a. Innsigelse på bestemmelse 4.2 om at det innenfor miljøsonen langs E6 kan tillates bebyggelse/anlegg som ikke er støyfølsom, iht. T-1442. b. Innsigelse på krav om at det må utarbeides en teknisk plan som grunnlag for regulering av de vegtiltakene som berører fylkesvegnettet. c. Innsigelse på trafikkberegninger for rundkjøringen Trondheimsvegen x Dølivegen x Gml. Trondheimsveg som omhandler at det må gjennomføres trafikkberegninger knyttet til en etappevis utbygging av området. Det gis mandat til å be om mekling ovenfor fylkesmannen på de ovennevnte punkter. I henhold til plan- og bygningslovens 12-14 oppheves følgende planer der det er overlapp: Reguleringsplan for Døli Vestre, stadfestet 31.08.1979 inkluderer en liten del av planområdet nærmest Døli Vestre. Jessheim Vest Romsaas, vedtatt 26.10.1998 Dølivegen med gang/sykkelveg og rundkjøring i Trondheimsvegen er regulert gjennom denne planen. Reguleringsplan for gang/sykkelveg langs FV. 454 Trondheimsvegen fra Cath. Guldbergsveg til E6/Jessheim Sør, vedtatt 03.09.07. Reguleringsplan for gang-/ og sykkelveg fv. 454 Kløfta Jessheim, vedtatt 01.02.10. Følgende legges inn i planbestemmelsene i første avsnitt i pkt 4.1 Formål: Det tillates inntil 800 boenheter. Rett utskrift Saksnr. 2015/1491-75 Side 1 av 17

Kurt O. Kristoffersen Formannskapssekretær Sendt: Saksbehandler for videre forføyning. Saksnr. 2015/1491-75 Side 2 av 17

Saksprotokoll i Kommunestyret - 07.03.2017 Behandling: Av 45 representanter var 45 til stede medregnet møtende vararepresentanter. Repr. Lars Egil Berg (SP) fremmet følgende forslag: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-12, vedtas detaljreguleringsplan for Jessheim S med tillegg av 2 punkt. 1. Reguleringsplanen vedtas med følgende innsigelser fra Statens vegvesen: a. Innsigelse på bestemmelse 4.2 om at det innenfor miljøsonen langs E6 kan tillates bebyggelse/anlegg som ikke er støyfølsom, iht. T-1442. b. Innsigelse på krav om at det må utarbeides en teknisk plan som grunnlag for regulering av de vegtiltakene som berører fylkesvegnettet. c. Innsigelse på trafikkberegninger for rundkjøringen Trondheimsvegen x Dølivegen x Gml. Trondheimsveg som omhandler at det må gjennomføres trafikkberegninger knyttet til en etappevis utbygging av området. 2. Men henvisning til regional plan for areal og transport, tillates det ikke detaljhandel i området ut over det som er nødvendig for å betjene det lokale kundegrunnlaget som planforslaget åpner for. I henhold til plan- og bygningslovens 12-14 oppheves følgende planer der det er overlapp: Osv. (som i rådmannens innstilling) Repr. Karianne Raad Wanggaard (H) fremmet følgende forslag til nytt punkt i rådmannens innstilling: Følgende legges inn i planbestemmelsene i første avsnitt i pkt 4.1 Formål: Det tillates inntil 800 boenheter. Votering: Rådmannens innstilling fikk 40 stemmer (FrP, H, KrF, AP, AU og 1xV) og ble derved vedtatt mot 5 stemmer (SP, SV/R, MDG og 1xV) avgitt for repr. Bergs forslag. Repr. Raad Wanggaards forslag fikk 28 stemmer (H, KrF, V, AP, AU og 1xSP) og ble derved vedtatt mot 17 stemmer som stemte i mot (FrP, SV/R, MDG og 1xSP). Saksprotokoll i Formannskapet - 28.02.2017 Behandling: Av 11 representanter var 11 til stede medregnet møtende vararepresentant. Repr. Lars Egil Berg (SP) fremmet følgende forslag: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-12, vedtas detaljreguleringsplan for Jessheim S med tillegg av 2 punkt. 1. Reguleringsplanen vedtas med følgende innsigelser fra Statens vegvesen: a. Innsigelse på bestemmelse 4.2 om at det innenfor miljøsonen langs E6 kan tillates bebyggelse/anlegg som ikke er støyfølsom, iht. T-1442. b. Innsigelse på krav om at det må utarbeides en teknisk plan som grunnlag for regulering av de vegtiltakene som berører fylkesvegnettet. Saksnr. 2015/1491-75 Side 3 av 17

c. Innsigelse på trafikkberegninger for rundkjøringen Trondheimsvegen x Dølivegen x Gml. Trondheimsveg som omhandler at det må gjennomføres trafikkberegninger knyttet til en etappevis utbygging av området. 2. Men henvisning til regional plan for areal og transport, tillates det ikke detaljhandel i området ut over det som er nødvendig for å betjene det lokale kundegrunnlaget som planforslaget åpner for. I henhold til plan- og bygningslovens 12-14 oppheves følgende planer der det er overlapp: Osv. (som i rådmannens innstilling) Repr. Karianne Raad Wanggaard (H) fremmet følgende forslag Det tillates inntil 800 boenheter innenfor BYA på 150%. Votering: Rådmannens innstilling fikk 9 stemmer (FrP, H, KrF og AP) mot 2 stemmer (SP og SV/R) avgitt for repr. Bergs forslag Repr. Raad Wanggaards forslag fikk 8 stemmer (H, KrF, AP, SP og SV/R) og ble derved vedtatt mot 3 stemmer (FrP) som stemte i mot. Vedtak Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-12, vedtas detaljreguleringsplan for Jessheim S, som vist på kart datert 02.05.16 revidert 11.11.16, med tilhørende bestemmelser revidert sist 21.2.17. 2. Reguleringsplanen vedtas med følgende innsigelser fra Statens vegvesen: a. Innsigelse på bestemmelse 4.2 om at det innenfor miljøsonen langs E6 kan tillates bebyggelse/anlegg som ikke er støyfølsom, iht. T-1442. b. Innsigelse på krav om at det må utarbeides en teknisk plan som grunnlag for regulering av de vegtiltakene som berører fylkesvegnettet. c. Innsigelse på trafikkberegninger for rundkjøringen Trondheimsvegen x Dølivegen x Gml. Trondheimsveg som omhandler at det må gjennomføres trafikkberegninger knyttet til en etappevis utbygging av området. Det gis mandat til å be om mekling ovenfor fylkesmannen på de ovennevnte punkter. I henhold til plan- og bygningslovens 12-14 oppheves følgende planer der det er overlapp: Reguleringsplan for Døli Vestre, stadfestet 31.08.1979 inkluderer en liten del av planområdet nærmest Døli Vestre. Jessheim Vest Romsaas, vedtatt 26.10.1998 Dølivegen med gang/sykkelveg og rundkjøring i Trondheimsvegen er regulert gjennom denne planen. Reguleringsplan for gang/sykkelveg langs FV. 454 Trondheimsvegen fra Cath. Guldbergsveg til E6/Jessheim Sør, vedtatt 03.09.07. Reguleringsplan for gang-/ og sykkelveg fv. 454 Kløfta Jessheim, vedtatt 01.02.10. Det tillates inntil 800 boenheter innenfor BYA på 150%. Saksnr. 2015/1491-75 Side 4 av 17

INNSTILLING Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-12, vedtas detaljreguleringsplan for Jessheim S, som vist på kart datert 02.05.16 revidert 11.11.16, med tilhørende bestemmelser revidert sist 21.2.17. 3. Reguleringsplanen vedtas med følgende innsigelser fra Statens vegvesen: a. Innsigelse på bestemmelse 4.2 om at det innenfor miljøsonen langs E6 kan tillates bebyggelse/anlegg som ikke er støyfølsom, iht. T-1442. b. Innsigelse på krav om at det må utarbeides en teknisk plan som grunnlag for regulering av de vegtiltakene som berører fylkesvegnettet. c. Innsigelse på trafikkberegninger for rundkjøringen Trondheimsvegen x Dølivegen x Gml. Trondheimsveg som omhandler at det må gjennomføres trafikkberegninger knyttet til en etappevis utbygging av området. Det gis mandat til å be om mekling ovenfor fylkesmannen på de ovennevnte punkter. I henhold til plan- og bygningslovens 12-14 oppheves følgende planer der det er overlapp: Reguleringsplan for Døli Vestre, stadfestet 31.08.1979 inkluderer en liten del av planområdet nærmest Døli Vestre. Jessheim Vest Romsaas, vedtatt 26.10.1998 Dølivegen med gang/sykkelveg og rundkjøring i Trondheimsvegen er regulert gjennom denne planen. Reguleringsplan for gang/sykkelveg langs FV. 454 Trondheimsvegen fra Cath. Guldbergsveg til E6/Jessheim Sør, vedtatt 03.09.07. Reguleringsplan for gang-/ og sykkelveg fv. 454 Kløfta Jessheim, vedtatt 01.02.10. Ullensaker, 21.02.02017 Erlend Eggum Rådmann Saksnr. 2015/1491-75 Side 5 av 17

Saksbehandler: Silje Skinnes Lunde Vedlegg: 1. Forslag til plankart for Jessheim S, datert 02.05.16, revidert 11.11.16 2. Forslag til planbestemmelser for Jessheim S, datert 14.07.16, revidert 21.02.17 3. Planbeskrivelse med konsekvensutredning Jessheim S, 21.05.16, revidert 14.07.16 4. Flomvurdering Jessheim S, 04.11.16 5. Innsigelse fra Statens vegvesen datert 28.10.16 6. Innsigelse fra NVE, datert 18.10.16 7. Jessheim S Innsigelser til planforslaget, HOP-sak 226/14, den 29.11.16 8. Brev ang. avklaring av innsigelse til NVE, datert 13.1.17 9. Brev fra NVE der de trekker innsigelsen, datert 18.1.17 10. Brev angående avklaring av innsigelser til Statens Vegvesen på reguleringsplan for Jessheim S, datert 05.01.17 11. Brev vedrørende forslag til avklaring av innsigelser fra Statens vegvesen til reguleringsplan for Jessheim S, datert 1.2.17 Saksdokumenter: (ikke vedlagt): Prinsippsak Jessheim S, HOP-sak 78/15 den 27.04.15 Fastsettelse av planprogram, HOP-sak 161/15 den 24.08.15 Ny 1.gangsbehandling for Jessheim S, HOP-sak 149/16 den 23.08.16 Illustrasjonshefte, datert 14.07.16 Sol/skygge analyse, 07.07.16 ROS-analyse, 21.05.16 Sjekkliste naturmangfoldloven Jessheim S Trafikkanalyse Jessheim S, 30.03.16 Støyutredning Jessheim S, 20.05.16 Geoteknisk datarapport Jessheim S, 22.02.16 Notat 01 tilknyttet geoteknisk datarapport SAMMENDRAG: Saken gjelder sluttbehandling av detaljregulering for Jessheim S. Forslaget tilrettelegger for utvikling av nytt utbyggingsområde. Reguleringsplanen åpner for boligbebyggelse i form av leiligheter, samt noe næringsformål. Planforslaget fremmes av Plan 1 AS på vegne av Jessheim Sør utvikling AS. Planområdet er totalt på ca. 135 dekar, og grenser til byplanens K12 mot nord, Brinken og Døli Vestre i nord-øst, fv. 454 Trondheimsvegen i sørøst og E6 med rampe i vest. Den bebyggbare delen av eiendommer ligger øst for Dølivegen og er på ca. 80 daa. Av dette ligger ca. 25 daa innenfor vegvesenets miljøsone langs E6. Situasjonsplanen viser ca. 80 000 m 2 BRA boligbebyggelse. Innenfor utnyttelsesgraden på 150 % BRA tillates det, i tillegg til boligbebyggelse, tjenesteyting, inntil 3 000 m 2 detaljhandel og inntil 10 000 m 2 plasskrevende varehandel. Under offentlig ettersyn kom det innsigelser fra Statens vegvesen og Norges Vassdrags- og Energivesen (NVE). Rådmannen og ordfører har vært i dialog med partene og innsigelsene er delvis løst, men det gjenstår fortsatt innsigelser fra statens vegvesen til 3 punkter. Nærmere beskrivelse av innsigelser og løsning kommer senere i saksframlegget. Generelt er det slik at kommunen selv vedtar reguleringsplanene. Bestemmelsene om Saksnr. 2015/1491-75 Side 6 av 17

innsigelse begrenser kommunens myndighet, men kun der det er nødvendig for å sikre at nasjonale og vesentlige regionale interesser blir godt nok ivaretatt. Rådmannen foreslår at planen vedtas nå, og at det iverksettes formell meklingsprosess hos fylkesmannen. Skulle dette ikke lykkes, går saken videre til Kommunal og moderniseringsdepartementet for endelig avgjørelse. SAKEN GJELDER Sluttbehandling av detaljregulering for Jessheim S datert 02.05.16, revidert 11.11.16, med bestemmelser datert 14.07.16, revidert 13.01.17. Bakgrunn Planområdet ble lagt inn som kombinert bebyggelse- og anleggsformål i kommuneplanen 2015. Planstatus Følgende planer erstattes delvis av detaljreguleringsplanen: Reguleringsplan for Døli Vestre, stadfestet 31.08.1979 inkluderer en liten del av planområdet nærmest Døli Vestre. Jessheim Vest Romsaas, vedtatt 26.10.1998 Dølivegen med gang/sykkelveg og rundkjøring i Trondheimsvegen er regulert gjennom denne planen. Reguleringsplan for gang/sykkelveg langs FV. 454 Trondheimsvegen fra Cath. Guldbergsveg til E6/Jessheim Sør, vedtatt 03.09.07. Reguleringsplan for gang-/ og sykkelveg fv. 454 Kløfta Jessheim, vedtatt 01.02.10. SAKSGANG: Oppstartsmøte ble avholdt 10.03.15. Da området ikke hadde kvoter i boligbyggeprogrammet ble det skrevet prinsippsak for å avklare om området kunne starte detaljregulering. Prinsippsaken ble behandlet i HOP-sak 78/15 den 27.04.15. Vedtaket ble følgende: «Hovedutvalget for overordnet planlegging samtykker til at det kan startes detaljregulering for området T1 i byplanen og område 29 i forslag til kommuneplan. Det må søkes om kvoter ved neste rullering av boligbyggeprogrammet» Det ble varslet oppstart av detaljreguleringsplanen 15.05.15. Samtidig ble planprogrammet lagt ut på offentlig ettersyn. Saksnr. 2015/1491-75 Side 7 av 17

Det kom ikke inn noen merknader til planprogrammet som tilsa at det var behov for å gjøre endringer i planprogrammet, og HOP fastsatte planprogrammet den 24.08.15, sak 161/15. Planforslaget ble behandlet i HOP 21.06.16 der det ble vedtatt å sende forslaget tilbake for bearbeiding av høyder og volumer før 1.gangsbehandling. Etter bearbeiding ble planforslaget vedtatt lagt ut på offentlig ettersyn i HOP-sak 149/16 den 23.08.16. Innkomne uttalelser til offentlig ettersyn Det kom inn 7 merknader til offentlig ettersyn. Av disse var to innsigelser fra offentlige myndigheter. NVE, datert 18.10.16 NVE hadde innsigelse til planforslaget og mener flom ikke er ivaretatt i hensynssonen, blant annet fordi det ikke er oppgitt kapasitet på kulvert nordvest i planområdet. ROS-analysen viser at det er relativt flate elvesletter nord i planområdet og NVE krever at flomfaren utredes nærmere. Rådmannens kommentar I etterkant av offentlig ettersyn utarbeidet Asplan Viak en flomvurdering for planområdet på vegne av forslagstiller. Denne viser at det er behov for noen flomsikringstiltak i planområdet. Følgende tiltak er derfor lagt inn i plankart og bestemmelser etter 2. gangs behandling: I de områdene langs Dølibekken der det er store høydeforskjeller mellom bekken og planområdet, og flomvurderingen ikke viser fare for flom utenfor bekkeløpet, opprettholdes hensynssone «bevaring naturmiljø» i plankartet, med bestemmelser i 7.2. Det er lagt hensynssone «flomfare», med bestemmelser i 7.3, for de delene av planområdet der det er liten terrengforskjell mot bekken og flomvurderingen viser fare for oversvømmelse av deler av planområdet. Innenfor hensynssonen flomfare er det ikke tillatt med bygge- eller anleggstiltak. Bestemmelsene for hensynssonen 7.2 og faresonen 7.3 krever oppdatert flomrapport før rammetillatelse dersom det skal kunne gjøres andre flomsikringstiltak enn dem som fremgår av bestemmelsene. Det er lagt inn bestemmelse for flomsikker byggehøyde 4.1. NVE har, i brev datert 18.01.17 trukket innsigelsen med vilkår om at endringene som foreslås gjøres juridisk bindende gjennom vedtak av planen. Statens vegvesen, datert 28.10.16 Vegvesenet hadde 7 punkter i sin innsigelse til planforslaget. Innsigelsene har blitt presentert i HOP-sak 226/16 og det har vært avholdt møter med Statens vegvesen den 01.12.16 med kommunens administrasjon, og 08.12.16 med ordfører, tiltakshaver og rådmannens representant. Det vises til brev om avklaring av innsigelser fra Statens Vegvesen på reguleringsplan for Jessheim S som er vedlagt saken. Det gis her en kort oppsummering av de innsigelsene som er trukket, med rådmannens kommentar etter hvert innsigelsespunkt. Innsigelsene punkt 1, 3,4 og 7 er løst under forutsetning at planforslaget vedtas med de endringer som vegvesenet har godkjent (dette fremkommer under hvert punkt.) Siden det ikke har lykkes å komme fram til en omforent løsning på punktene 2, 5 og 6 må det mekles via fylkesmannen. Rådmannen ber om mandat til dette. Innsigelse punkt 1 Saksnr. 2015/1491-75 Side 8 av 17

Innsigelsen krevde at det måtte stilles krav for delområde A om at det ikke etableres forretningsvirksomhet som henvender seg i retning krysset Trondheimsvegen x Dølivegen x Gml. Trondheimsveg. Innsigelsen imøtekommes med en endring av bestemmelser 3.6 og 4.1. Forutsatt at bestemmelsen vedtas som foreslått trekker vegvesenet innsigelsen knyttet til dette punktet. Innsigelse punkt 2 Innsigelsen gjelder tiltak innenfor miljøsonen til E6 og er knyttet til bestemmelse 4.2 og 6.1. Bestemmelsen 4.2 går på hva som kan plasseres i sonen mellom byggegrense til Dølivegen og miljøsonens indre avgrensing. Planforslaget åpner for at det her kan etablere bebyggelse for ikke støyfølsom bebyggelse samt felles uteoppholdsareal forutsatt at området tilfredsstiller kravene til støys i T-1442. Bestemmelsen 6.1 gjelder tiltak innenfor grønnstrukturen. Det ble i brev av 5.1.17 foreslått presiseringer i bestemmelsenes 6.1. Statens vegvesen trekker innsigelsen til punkt 6.1. Forutsatt at bestemmelsen vedtas som foreslått trekker vegvesenet innsigelsen knyttet til dette punktet. Se punkt om miljøsonen under vurderinger og drøftinger for nærmere vurderinger knyttet til dette punktet. Innsigelse punkt 3 Innsigelsen gjaldt bestemmelse 3.2. Vegvesenet krevde at det ikke tillates andre faste innretninger enn støyskjerming innenfor byggegrensen. De krevde også at byggegrensen i krysset Trondheimsvegen x Dølivegen x Gml. Trondheimsveg ble utvidet med en tilbaketrukket byggegrense på minimum 60 x 60 m. Rådmannens kommentar Bestemmelse 3.2 andre avsnitt endres. Forutsatt at bestemmelsen vedtas som foreslått trekker vegvesenet innsigelsen knyttet til dette punktet. Innsigelse punkt 4 Innsigelsen gjelder støy og støyrapporten som er utarbeidet til reguleringsplanen. Vegvesenet forutsatte i innsigelsen å få oversendt en ny støyrapport til behandling. Kommunen foreslo at bestemmelsen 3.4, 3. avsnitt endres slik ar bebyggelse som ligger i rød eller gul støysone skal utformes slik at det oppnås en stille side. Alle leiligheter innenfor disse sonene skal være gjennomgående. Forutsatt at bestemmelsen vedtas som den er foreslått trekker vegvesenet innsigelsen knyttet til dette punktet. Innsigelse punkt 5 Gjennom innsigelsen krever vegvesenet at det må utarbeides en teknisk plan som grunnlag for regulering av de vegtiltakene som berører fylkesvegnettet. Se punkt om teknisk plan under vurderinger drøftinger. Innsigelse punkt 6 Saksnr. 2015/1491-75 Side 9 av 17

Innsigelsen går ut på trafikkberegninger for rundkjøringen Trondheimsvegen x Dølivegen x Gml. Trondheimsveg. Kravet fra vegvesenet er at det må gjennomføres trafikkberegninger knyttet til en etappevis utbygging av området, før planen kan vedtas. Se punkt om trafikkberegninger under vurderinger og drøftinger. Innsigelse punkt 7 Innsigelsen gjaldt hensynssonen for kollektivknutepunkt og pendlerparkering i søndre del av grøntstrukturen mellom Dølivegen og E6. Hensynssonen med tilhørende bestemmelser må tas ut av reguleringsplanen. Innsigelsen imøtekommes og hensynssonen med bestemmelser tas ut. Vegvesenet trekker med bakgrunn i dette, innsigelsen knyttet til dette punktet. Andre merknader: Jernbaneverket, datert 29.09.16 Jernbaneverkets utredning av utbygging av Hovedbanen nord anbefaler tiltak ved Asper Langeland. Det pågår en tilleggsutredning som skal være ferdigstilt februar 2017 som viser hvilke arealer det trengs for utbygging ved Asper Langeland. Jernbaneverket anmoder om at reguleringsplanen for Jessheim S tilpasses jernbanens framtidige infrastrukturbehov og at endelig vedtak av planen skjer når tilleggsutredningen har avklart arealbehovet. Dobbeltspor på Hovedbanen vil gi en stor forbedring av kollektivtilbudet og bidra svært positivt til å bygge opp under satsning i samordnet areal og transportplan for Akershus, der målsetningen er at veksten i transport skal tas med kollektivtransport. Det er forståelig at Jernbaneverket ønsker at planforslaget skal avvente sluttbehandling til det er avklart hvordan utvidelsen av jernbanen eventuelt vil påvirke utbyggingsområdet. Dette innspillet er nytt nå i forbindelse med offentlig ettersyn. Dette er et innspill som burde vært gjort kjent langt tidligere i prosessen om det skulle påvirke fremdriften på planarbeidet. Rådmannen påpeker også at planområdet ligger et stykke unna eksisterende jernbanespor og at det går en veg i mellom planområdet og eksisterende jernbanespor. Det ansees at utvidelse av jernbanen ikke vil påvirke planområdet i vesentlig grad. Hafslund nett, datert 20.10.16 Hafslund mener det må settes av arealer til etablering av nye nettstasjonen innenfor planområdet og informerer om utforming og krav til disse. Ny bestemmelse 4.5 krever at det avsettes areal til nettstasjoner på planområdet i forbindelse med byggesaken. Det stilles krav til byggegrense rundt nettstasjonene, og en estetisk utforming. Aina Lena Sæter, 20.10.16 Avsender er negativ til nedbyggingen av dyrka mark og mener det finnes gode alternativer i rimelig nærhet som ikke berører dyrkbar jord. Det pekes også på at dersom det skal bygges må det bygges mest mulig boenheter og ikke gi rom for plasskrevende varehandel. Saksnr. 2015/1491-75 Side 10 av 17

Planområdet ligger nord for Dølivegen, som er en del av ringvegnettet rundt Jessheim. Området er i kommuneplanen avsatt til kombinert bebyggelse- og anleggsformål. Med utbyggingen på Romsaas og Jessheim Sør-Øst, anses dette planområdet som en naturlig del av Jessheims byggeområde. Fylkesmannen i Oslo og Akershus, datert 27.10.16 Fylkesmannen forventer at vurderinger av jordvernhensyn og utbyggingsrekkefølge inngår som en del av reguleringsplanprosessen før vedtak og at området bevares som dyrka mark så lenge som mulig. Fylkesmannen mener arealet vest for fv. 454 må reguleres til landbruksformål. Det oppfordres også til å se på en høyere utnyttelse av området og stramme inn parkeringsnormen for kontor- og forretningsformål. Arealet vest for fylkesvegen er avsatt til grønnstruktur for å åpne for at det kan etableres voll som støyskjerming på området. Det er lagt inn bestemmelse om at arealet skal dyrkes frem til utbygging. For vurdering av utnyttelse vises det til Rådmannens vurderinger lenger ned i saksfremlegget. Parkeringsbestemmelsene følger Byplanens parkeringsnorm. For forretninger åpnes det for 3 000 m 2 BRA detaljhandel, noe som utgjør mellom 15 og 30 parkeringsplasser, i tråd med Byplan for Jessheim. Akershus fylkeskommune, datert 28.10.16 Fylkeskommunen vises til regional plan for areal og transport. Fylkeskommunen er negativ til plasskrevende varehandel i dette området. Det menes at en kombinasjon av plasskrevende varehandel og detaljhandel ikke er i tråd med retningslinjene i fylkesdelplan for handel, service og senterstruktur og at omfanget det åpnes for kan sies å legge til rette for arbeidsintensive virksomheter og en stor del tilreisende. Det forutsettes at detaljhandelen i området kun vil tjene det lokale kundegrunnlaget som planforslaget åpner for. For forhold som gjelder fylkesveg vises det til uttalelsene fra Statens vegvesen. Byplanen åpner for plasskrevende varehandel på dette området og det er dette som danner grunnlaget for at det tillates plasskrevende varehandel i detaljreguleringen. Med utbygging både på dette planområdet og naboarealet K12 vil det dannes et lokalt kundegrunnlag for noe detaljhandel som for eksempel en matbutikk. KORT BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET: Planområdet ligger sør i Jessheim, ved krysset Jessheim Sør og E6. Det er ca. 1,2 km i luftlinje til Jessheim stasjon. Gbnr. 132/8 og 131/2 inngår helt i detaljreguleringen. Gbnr. 132/140 (friområde til Døli Vestre), 215/14 (annen veggrunn langs Trondheimsvegen) og 221/6 (Dølivegen) inngår delvis. Det vises til planbeskrivelsen for ytterligere beskrivelse av planområdet. KORT BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET OG KONSEKVENSER: Forslagstiller ønsker å legge til rette for etablering av leilighetsbebyggelse med høyder mellom 10 til 19 meter, noe som tilsvarer mellom 3 og 6 etasjer. Saksnr. 2015/1491-75 Side 11 av 17

Det reguleres med mulighet for forretnings- og kontorarealer i miljøsonen nordøst for Dølivegen, og sentralt i området. Bebyggelse innenfor miljøsonen fremkommer ikke av illustrasjonsmaterialet. Planområdet er foreslått utviklet med en urban struktur, med tydelig definerte gaterom, torg og plasser. Parkering foreslås lagt under bakken. Utnyttelsen er satt til 150 % BRA. Planområdet er delt inn i delfeltene A, B og C med tanke på en etappevis utbygging. Det vil være opp til utviklerne av området i hvilket delfelt utbyggingen skal starte. Adkomst foreslås via en ny rundkjøring i Dølivegen. Det foreslås regulert busslomme i Dølivegen med tanke på en fremtidig busslinje her. Det er spesifisert i bestemmelsene at det tillates forretninger, men ikke kjøpesenter for å unngå konkurranse med sentrum. Detaljhandel er tillatt opp til 3 000 m 2 BRA. Detaljhandel kan være salg av matvarer, møbler, elektriske artikler, baderom, kjøkken, sportsutstyr og mer. Det er tillatt plasskrevende varehandel opp til 10 000 m 2 BRA. Plasskrevende varehandel er definert av fylkesdelplan for handel, senter og struktur (2001) som biler og motorkjøretøyer, landbruksmaskiner, trelast og andre større byggevarer og salg fra planteskoler/hagesentre. Tjenesteyting kan være helserelaterte tjenester og spesialisttjenester, fysioterapi, kiropraktor, lege, tannlege, treningssenter, frisør, hudpleie, fotpleie, kafé/restaurant/pub, kontorer, undervisning. forsamlingslokale, integrert barnehage, utstillinger og liknende. Området mellom Dølivegen og E6 foreslås regulert til grønnstruktur. Det utgjør ca. 37 dekar. Det tillates anlagt voller og støyskjermer i området for å skjerme mot støy fra E6. Det vises til kapittel 6 og 7 i planbeskrivelsen for mer informasjon om planforslaget. ENDRINGER ETTER OFFENTLIG ETTERSYN Følgende endringer av plankart og bestemmelser er gjort etter offentlig ettersyn. Endringene blir kommentert i Rådmannens vurderinger av planforslaget. Plankart: Faresone, flomfare lagt inn. Infrastruktursone fjernet. Planbestemmelser: 2.3 Geoteknikk: Lagt inn bestemmelse «Det skal påses at stabiliteten til fylkesvegene i området og E6 med tilhørende anlegg ikke påvirkes av utbygging i planområdet. 2.4 Veganlegg innenfor planområdet: Lagt inn i bestemmelsen at teknisk plan for rundkjøring i Dølivegen skal godkjennes av Statens vegvesen før tillatelse til tiltak gis fra kommunen. 2.6 Kollektivholdeplass: Lagt inn «Før det gis brukstillatelse skal kollektivholdeplasser i Dølivegen være etablert.» 2.7 Endring i bestemmelsene, andre avsnitt «Før det gis igangsettingstillatelse skal kapasitet til V/A være sikret». 3.2 Plassering: Fjernet fra bestemmelsen at intern veg og fortau tillates anlagt innenfor byggegrense. Lagt inn bestemmelse «Statens vegvesen skal godkjenne plassering av tiltak innenfor byggegrense.» Saksnr. 2015/1491-75 Side 12 av 17

3.3 Siste avsnitt strykes 3.4 Forurensning/støy: Lagt inn i bestemmelse: «Alle boenheter i rød og gul støysone skal være gjennomgående.» 3.6 Skilt og reklame: Lagt inn i bestemmelse at skilt ikke skal henvende seg mot rundkjøringen ved fylkesvegen Dølivegen x Trondheimsvegen x Gml. Trondheimsveg. 4.1 Formål: Lagt inn «Det tillates ikke forretningsvirksomhet som henvender seg i retning krysset Trondheimsvegen/Dølivegen/Gamle Trondheimsveg. Også lagt inn: «Bebyggelsen må plasseres på dokumentert flomsikkert nivå (200 års flom), pluss sikkerhetsmargin på 0,5 m.» 4.2 Byggegrenser: «Det tillates bebyggelse av ikke støyfølsom bruk innenfor miljøsonen samt uteoppholdsarealer øst for Dølivegen forutsatt at området tilfredsstiller kravene i T1442 eller den til en hver tid gjeldende retningslinje for støy i arealplanleggingen.» 4.5 Nettstasjoner: Nytt punkt. «Det skal avsettes areal til nettstasjoner på planområdet. Nettstasjoner tillates oppført inntil 1 m fra eiendomsgrense og utenfor regulerte byggegrenser. Nettstasjoner skal plasseres minimum 10 m fra boligbebyggelse. Det skal være 5 m byggegrense rundt nettstasjonene. Nettstasjoner regnes ikke med i utnyttelsesgrad. Nettstasjoner skal ha en estetisk utforming og tilpasses omkringliggende bebyggelse.» 6.1 Grønnstruktur: Bestemmelse endret fra «Voller og støyskjermer tillates anlagt mot E6» til «Støyvoller tillates etablert innenfor miljøsonen langs E6. Prosjektering av støyvoller skal godkjennes av Statens vegvesen og at det skal i forkant av prosjekteringen gjennomføres geotekniske vurderinger som også innebefatter vurderinger for støyvollenes påvirkning på E6.» 7.2 Krav vedr. infrastruktur/kollektivholdeplass: Bestemmelsen er fjernet. 7.3 nå 7.2 Bevaring naturmiljø: Bestemmelsen er endret til «Innenfor hensynssonen skal landskapet langs Dølibekken hensyntas, og kantsone av busker og trær skal opprettholdes og skjøttes. Det tillates ikke bygge- og anleggstiltak innenfor hensynssonen.» 7.3 Faresone flomsone: Ny bestemmelse «Det tillates ikke bygge- eller anleggstiltak innenfor hensynssonens 20 meters beltet langs Dølibekken. Det tillates opparbeidelse av uteoppholdsareal innenfor sonen, men utenfor 20-meters belte forutsatt at arealene etableres slik at området kan brukes som fordrøyningsareal ved flom. For 7.2 og 7.3 er det i begge bestemmelser lagt til at: «Dersom det ønskes en endret flomsikring i planområdet, eksempelvis ved voll, terrengheving, eller annen form for fordrøyning i hensynssonen, må det fremlegges en oppdatert flomrapport før rammetillatelse for første tiltak innen planområdet gis.» Saksnr. 2015/1491-75 Side 13 av 17

RÅDMANNENS VURDERINGER / DRØFTINGER: Her drøftes kun de forhold som har vært sentrale i forbindelse med offentlig ettersyn. Det vises til vurderingene gjort i 1.gangsbehandlingen 23.08.16 for den generelle vurderingen av planforslaget. Utnyttelse Ved 1.gangsbehandlingen ble det belyst at det er et avvik mellom de kvotene som er gitt i boligbyggeprogrammet og det potensialet som ligger i reguleringsplanforslaget. Området har kvote på 200 boliger i boligbyggeprogrammet 2017-2019 og 200 boliger i 2020-2023, dvs. totalt 400 boliger. Området er et LNF-område som omdisponeres til utbygging. Det er et overordnet nasjonalt må at om LNF-områder omdisponeres skal det tilrettelegges for en god utnyttelse av arealene. Fylkesmannen skrev også i sin uttalelse til planen at de forutsetter at det legges opp til en god utnyttelse av arealene når de skal omdisponeres. Videre er det viktig at det også stilles krav til gode boområder. Rådmannens vurdering er at reguleringsplanen stiller gode krav til høyder, uteoppholdsareal, støyskjerming og parkering som vil sikre kvaliteter til området med foreslått utnyttelse. Planforslaget totalt åpner for mellom 700 800 boenheter. Utforming I etterkant av offentlig ettersyn har det kommet krav om at det til bebyggelse i gul og rød støysone må være gjennomgående boenheter. En måte å løse dette på er ved å etablere svalganger. For at det ikke skal være strid i bestemmelsen er siste avsnitt i 3.3 «Svalganger tillates ikke ut mot offentlige rom, og unntaksvis inn mot gårdsrom dersom det kan dokumenteres løsninger som er en del av et helhetskonsept med høyt arkitektonisk nivå» fjernet. Bestemmelsen inneholdt også henvisninger til offentlige rom og gårdsrom som ikke er tydelig definert. Det er viktig at bestemmelser er så tydelige som mulig, slik at det ikke blir diskusjoner i etterkant med tanke på hva bestemmelsene egentlig betyr. Rådmannen vil likevel oppfordre til en begrenset bruk av svalganger og at det settes fokus på at det må etableres helhetlige arkitektoniske løsninger for bebyggelsen.. Flomsikkerhet NVE hadde innsigelse til planforslaget på bakgrunn av at flomsikkerhet ikke var ivaretatt godt nok i hensynssonen langs Dølibekken. Som nevnt tidligere i saken er dette nå løst.. Det er lagt inn følgende tiltak i plankart og bestemmelser: Faresone flomfare i område der vurderingen viser fare for 200-årsflom. Bestemmelse 4.1: Bebyggelsen må legges på dokumentert flomsikkert nivå, pluss sikkerhetsmargin på 0,5 m. Bestemmelse 7.2 Hensynssone bevaring naturmiljø langs Dølibekken på 20 m åpner for turveg/gangsti innenfor hensynssonen. Bestemmelse 7.3 åpner for at området innenfor faresone for flom kan benyttes som friområde, og det kan etableres turveg/gangsti. Utenfor 20 m sonen kan det opparbeides lekeareal/uteoppholdsareal. Det tillates ikke bebyggelse innenfor faresonen for flom. De endrede bestemmelsene påvirker ikke tilliggende bebyggelse eller arealer. Dersom det skal gjøres flomsikringstiltak eller åpnes for bebyggelse innenfor faresonen for flom må disse tiltakene utredes i oppdatert flomrapport i forbindelse med byggesak. Hafslund nettstasjon Saksnr. 2015/1491-75 Side 14 av 17

Det er lagt inn bestemmelse om nettstasjoner på planområdet. Nettstasjonen skal dekke planområdets økte strømbehov. Bestemmelsen vil ikke påvirke nabobebyggelse eller -arealer. Nettstasjoner regnes ikke med i utnyttelsesgrad. Miljøsonen E6 Langs E6 er det i kommuneplanen lagt inn miljøsone på 150 meter. Ca. 15 daa av det bebyggbare arealet innenfor planområdet ligger i miljøsonen. Til offentlig ettersyn ble det foreslått at det kunne plasseres bebyggelse som ikke er støyfølsom innenfor miljøsonen. Det ble også foreslått at uteareal for boligene kan ligge innenfor miljøsonen dersom det sikres mot støy og andre miljøpåvirkninger. Rådmannen vil presisere at vi snakker om arealer øst for Dølivegen. Vegvesenet hadde innsigelse til forslaget om tiltak innenfor miljøsonen på grunnlag av at miljøsonens formål er å være en buffer mellom E6 og tilstøtende bebyggelse. Innsigelsen er knyttet til bestemmelsene 4.2 og 6.1. I bestemmelse 6.1 gjelder det hvilke tiltak som kan plasseres i sonen mellom E6 og Dølivegen. Denne bestemmelsen er endret slik at det nå kun åpnes for at det kan plasseres voller og støyskjermer i dette området. Tiltak i denne sonen skal godkjennes av statens vegvesen. Forutsatt at bestemmelsen vedtas som foreslått trekker vegvesenet innsigelsen knyttet til dette punktet. Uteoppholdsarealer er også foreslått plassert innenfor miljøsonen øst for Dølivegen dersom de oppfyller støykrav, 4.2 Miljøsonen vil kunne gi god plass til større felles uteoppholdsarealer med attraktive funksjoner. Det er lagt inn i bestemmelsene at det skal anlegges et større felles uteoppholdsareal sentralt på planområdet med funksjoner tilpasset større barn. Forskjellige typer idrettsbaner, sykkel- og skateanlegg og større lekeplasser er blant funksjonene som kan tenkes plasseres her. Vegvesenet påpeker i brev av 1.2.17 at det innenfor denne sonen ikke ønskes at det generelt åpnes for tiltak, men at de vil kunne akseptere mindre avvik når planen er nærmere konkretisert. Med bakgrunn i dette opprettholder vegvesenet innsigelse til dette punktet. Kommunen er av den oppfatningen av at bufferfunksjonen til E6 blir opprettholdt i planforslaget. Ikke-støyfølsom bebyggelse øst for Dølivegen som forretninger og kontorer kan gi en bedre buffer mot E6 enn jorder, og planområdets topografi og beliggenhet gjør det vanskelig å skjerme med støyskjerm. Kommunen anser Dølivegen å være en naturlig avgrensing mot E6, selv om miljøsonen strekker seg øst for Dølivegen. Siden det ikke har lykkes med å komme fram til en omforent løsning på dette punktet må det mekles via fylkesmannen. Støy Planområdet ligger innenfor avvikssonen for støy, jfr. kommuneplanen. Det er lagt inn en bestemmelse om at bebyggelsen skal utformes slik at det oppnås en stille side, der nedre grense for gul sone er tilfredsstilt. Det er planlagt støyskjermingstiltak både ved hjelp av støyskjerm/støyvoll og at bebyggelsen i seg selv skal skjerme for støy for bebyggelse og uteoppholdsarealer bak. Byggeplan/teknisk plan Det planlegges i området tiltak som knytter seg til og medfører noen endringer på fylkesvegnettet. For disse endringene er det laget målsatte kart, med radier og bredder. Bestemmelse 2.4, 2. setning ble fra rådmannens side foreslått endret i dialogrunden slik at byggeplan og teknisk plan skal godkjennes av statens vegvesen før tiltak som berører rikseller fylkesvegnett kan etableres, og før kommunen gir byggetillatelse (alle utbyggingsområder må uansett ha dokumentert, lovlig adkomst før kommunen kan gi byggetillatelser). Vegvesenet opprettholder innsigelsen knyttet til dette punktet og krever at det før vedtak av plan etableres full teknisk plan for tiltaket. Rådmannen foreslår at kravene fra vegvesenet knyttes til «før kommunen gir tillatelse til tiltak innenfor planområdet.» Saksnr. 2015/1491-75 Side 15 av 17

Vegvesenet skal fortsatt beholde sin myndighet til å godkjenne de konkrete tekniske planer og løsninger for sitt veganlegg, men med den forskjellen at tidspunktet tilknyttes til byggesaken og ikke reguleringsplanen. Kommunen vil på ingen måte ved å gjøre dette grepet frata vegvesenets ansvar og myndighet for tiltak på eget vegnett. Kommunen vil uansett ikke kunne gi byggetillatelser før vegvesenet har godkjent adkomstløsningene. Forslagstiller opplyser at de vil gå i gang med å få utarbeidet teknisk plan for vegtiltakene parallelt med sluttbehandling. Siden det ikke har lykkes med å komme fram til en omforent løsning på dette punktet må det mekles via fylkesmannen. Trafikkutredning Statens vegvesen hadde innsigelse til at det må utarbeides trafikkberegninger knyttet til etappevis utbygging av planområdet for rundkjøringen Trondheimsvegen x Dølivegen x Gml. Trondheimsveg. Ullensaker kommune ser at det er behov for å se på trafikkavvikling for Jessheim i et helhetlig perspektiv, men har i brev av 5.1.17 påpekt ovenfor vegvesenet at det er urimelig at dette knyttes til enkelte detaljreguleringer. Dette kravet er også av en slik karakter at vegvesenet burde ha kommet med dette til planprogrammet, eller på kommuneplannivå, da området ble lagt inn til utbygging. Ullensaker kommune opplyste i oversendelse 5.1.17 til statens vegvesen at det i forbindelse med reguleringsplan for omkjøringsvegen fra kommunens side vil bli laget en trafikkutredning som også vil omfatte utbygging på Jessheim S. I reguleringsplanen for Jessheim S er det i rekkefølgekravene stilt krav om at nødvendige forbedringstiltak på rundkjøringen Dølivegen/Trondheimsvegen/ Gamle Trondheimsveg må være gjennomført før utbygging innenfor andre og tredje felt. I tillegg til dette går kommunen nå i gang med en helhetlig grep gjennom en mobilitetsstrategi, som skal utarbeides i tett samarbeid med vegvesenet. Statens vegvesen opprettholder innsigelsen knyttet til dette punktet og mener at det til plansaken må dokumenteres hvilke trafikkbelastning planområdet belaster rundkjøringen med og det må stilles konkrete rekkefølgekrav til de ulike delområdene som sikrer nødvendige utbedringer i rundkjøringen. Kommunen mener at planen slik den er nå gjennom de rekkefølgekrav som er i planbestemmelsene, gir tilstrekkelig sikkerhet for at utbygging på Jessheim S kan iverksettes før alle detaljer knyttet til kryssutbedringer er detaljert tegnet ut. Kommunen kan ikke stoppe utbyggingen i avklarte utbyggingsområder ut fra innvendinger om mer helhetlige grep som burde vært fremmet av regionale myndigheter i forbindelse med kommuneplanen. Siden det ikke har lykkes med å komme fram til en omforent løsning på dette punktet må det mekles via fylkesmannen. Kollektivknutepunkt Til offentlig ettersyn var det foreslått et område til fremtidig kollektivknutepunkt og pendlerparkering, sikret med en hensynssone. Hensynssonen og bestemmelsen til hensynsonen( 7.2) er tatt ut av planforslaget etter offentlig ettersyn. Arealet reguleres til grønnstruktur, hvor det åpnes for etablering av voll som støyskjerming på området. Det er lagt inn bestemmelse om at arealet skal dyrkes frem til utbygging. Varehandel Reguleringsplanen åpner for opp til 3000 m 2 BRA detaljhandel og opp til 10 000 m 2 BRA varehandel. Akershus fylkeskommune og Fylkesmannen i Oslo og Akershus har i sine merknader vært kritiske til plasseringen av plasskrevende varehandel på planområdet, og kombinasjonen med boliger. Kommuneplanen åpner for plasskrevende varehandel innenfor planområdet i tillegg til at området er avsatt til kombinert bebyggelse og næring. Som nevnt i punktet om miljøsonen kan næringsvirksomhetene i miljøsonen danne en effektiv støyskjerm for boligbebyggelsen. Det er viktig at handelsvirksomheten får en utforming som tilpasses Saksnr. 2015/1491-75 Side 16 av 17

boligbebyggelsen. Bestemmelse 3.3 som omhandler bebyggelsens utforming omfatter også næringsbebyggelse, så denne bebyggelsen skal også ha høy arkitektonisk kvalitet og varierte former, høyder og fasadeuttrykk. Trafikksikkerhet knyttet til varelevering må vises løst i byggesaken, særlig der plasskrevende varehandel møter boligbebyggelse. Det er ikke regulert inn konkrete tiltak knyttet til dette, da detaljreguleringen er av en mindre detaljert karakter. God design og plassering av bebyggelse og veger kan skape god trafikksikkerhet. Det er krav om estetisk plan i forbindelse med rammetillatelse, der det skal lages en veiledende norm for utformingen av gater og plasser på planområdet. Andre endringer etter offentlig ettersyn Det er endringer av bestemmelser om 2.3 geoteknikk (stabiliteten til E6 ikke påvirkes), 2.4 om teknisk plan, 2.6 om kollektivholdeplass, 3.2 om byggegrenser mot fylkesveg, 3.6 om skilt og reklame, 4.1 om henvendelse av forretningsvirksomhet. Det anses ikke at disse bestemmelsene vil påvirke nabobebyggelse eller arealer. KONKLUSJON: På bakgrunn av vurderingene over anbefaler rådmannen at kommunestyret vedtar detaljreguleringsplanen, med de innsigelser som fortsatt foreligger. Melding om vedtak sendes: Saksbehandler Saksnr. 2015/1491-75 Side 17 av 17