Utv.saksnr Utvalg Møtedato 149/16 Hovedutvalg for overordnet planlegging

Transkript

1 ULLENSAKER Kommune SAKSUTSKRIFT Utv.saksnr Utvalg Møtedato 149/16 Hovedutvalg for overordnet planlegging NY 1. GANGSBEHANDLING FOR JESSHEIM S Vedtak Hovedutvalget for overordnet planlegging (HOP) vedtar med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-10, å legge forslag til detaljreguleringsplan, ID 385, Jessheim S, som vist på kart datert , med tilhørende bestemmelser datert , ut til offentlig ettersyn. Planen vil erstatte følgende planer der det er overlapp: Reguleringsplan for Døli Vestre, stadfestet inkluderer en liten del av planområdet nærmest Døli Vestre. Jessheim Vest Romsaas, vedtatt Dølivegen med gang/sykkelveg og rundkjøring i Trondheimsvegen er regulert gjennom denne planen. Reguleringsplan for gang/sykkelveg langs FV. 454 Trondheimsvegen fra Cath. Guldbergsveg til E6/Jessheim Sør, vedtatt Reguleringsplan for gang-/ og sykkelveg fv. 454 Kløfta Jessheim, vedtatt Rett utskrift Kurt O. Kristoffersen Formannskapssekretær Sendt: Saksbehandler for videre forføyning. Saksnr. 2015/ Side 1 av 12

2 Saksprotokoll i Hovedutvalg for overordnet planlegging Behandling: Av 11 representanter var 11 til stede medregnet møtende vararepresentanter. Votering: Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Saksnr. 2015/ Side 2 av 12

3 INNSTILLING Hovedutvalget for overordnet planlegging (HOP) vedtar med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-10, å legge forslag til detaljreguleringsplan, ID 385, Jessheim S, som vist på kart datert , med tilhørende bestemmelser datert , ut til offentlig ettersyn. Planen vil erstatte følgende planer der det er overlapp: Reguleringsplan for Døli Vestre, stadfestet inkluderer en liten del av planområdet nærmest Døli Vestre. Jessheim Vest Romsaas, vedtatt Dølivegen med gang/sykkelveg og rundkjøring i Trondheimsvegen er regulert gjennom denne planen. Reguleringsplan for gang/sykkelveg langs FV. 454 Trondheimsvegen fra Cath. Guldbergsveg til E6/Jessheim Sør, vedtatt Reguleringsplan for gang-/ og sykkelveg fv. 454 Kløfta Jessheim, vedtatt Ullensaker, Erlend Eggum Kommunaldirektør Saksnr. 2015/ Side 3 av 12

4 Saksbehandler: Silje Skinnes Lunde Vedlegg: 1. Forslag til plankart for Jessheim S, datert Forslag til planbestemmelser for Jessheim S, datert Planbeskrivelse med konsekvensutredning Jessheim S, , revidert Illustrasjonshefte, datert Sol/skygge analyse, ROS-analyse, Sjekkliste naturmangfoldloven Jessheim S 8. Trafikkanalyse Jessheim S, Støyutredning Jessheim S, Geoteknisk datarapport Jessheim S, Notat 01 tilknyttet geoteknisk datarapport Saksdokumenter: (ikke vedlagt): Prinsippsak Jessheim S, HOP-sak 78/15 den Fastsettelse av planprogram, HOP-sak 161/15 den SAMMENDRAG Saken gjelder 1. gangsbehandling av detaljregulering for Jessheim S, ett nytt boligområde ved Jessheim Sør krysset på Jessheim. Reguleringsplanen åpner for boligbebyggelse i form av leiligheter, samt noe næringsformål. Planforslaget fremmes av Plan 1 AS på vegne av Jessheim Sør utvikling AS. Planområdet er totalt på ca. 135 dekar, og grenser til byplanens K12 mot nord, Brinken og Døli Vestre i nord-øst, fv. 454 Trondheimsvegen i sørøst og E6 med rampe i vest. Den bebyggbare delen av eiendommer ligger øst for Dølivegen og er på ca. 83 daa. Av dette ligger ca. 25 daa innenfor vegvesenets miljøsone langs E6. Situasjonsplanen viser ca m 2 BRA boligbebyggelse. Innenfor utnyttelsesgraden på 150 % BRA tillates det, i tillegg til boligbebyggelse, tjenesteyting, inntil m 2 detaljhandel og inntil m 2 plasskrevende varehandel. Boligbyggeprogrammets kvoter og forslagsstillers vurderinger av planområdet: Området har kvote på 200 boliger i boligbyggeprogrammet og 200 i , dvs. totalt 400 boliger. Forslagsstiller anslår at området har potensial for en større utbygging enn dette over tid. Legger man til grunn en gjennomsnittlig leilighetsstørrelse på ca. 90m 2 er det rom for rett under 900 leiligheter innenfor planområdet. Planforslaget ble behandlet i HOP med følgende vedtak: «Hovedutvalget for overordnet planlegging (HOP) vedtar å sende forslaget fra tiltakshaver for Jessheim S tilbake for bearbeiding og inkludering av prinsippene for Byplanens høyder og boligbyggeprogrammets volumer i bebyggelsen, før den fremmes til ny 1. gangs behandling for utlegging på offentlig ettersyn.» I forslaget som nå fremmes er høydene redusert fra meter til meter, noe som tilsvarer 3 6 etasjer. Rådmannen anbefaler å legge forslag til detaljreguleringsplan ut til offentlig ettersyn. Saksnr. 2015/ Side 4 av 12

5 Planstatus Kommuneplanen for Planområdet er lagt inn som område 29 og avsatt til kombinert bebyggelse- og anleggsformål. Kommuneplanens bestemmelse for område 29, : «Det tillates ingen bebyggelse innenfor miljøsonen langs E6. Det må dokumenteres tilfredsstillende kollektivtilbud dersom det skal tillates reiseintensiv virksomhet (slik som f.eks. lokalmedisinsk senter) innenfor området. Det tillates plasskrevende handel jf. den til enhver til gjeldende fylkesdel/regional plan for handel integrert i bygning til blandede formål.» Byplan I Byplanen fra 2014 er deler av planområdet omtalt som T1 og avsatt til helsehus (lokalmedisinsk senter) og privat sykehus. Kommuneplanens formål går foran byplanens formål. Gjeldende reguleringsplaner Området er ikke tidligere regulert i sin helhet, men ny reguleringsplan vil overlappe og delvis erstatte følgende reguleringsplaner: Reguleringsplan for Døli Vestre, stadfestet inkluderer en liten del av planområdet nærmest Døli Vestre. Jessheim Vest Romsaas, vedtatt Dølivegen med gang/sykkelveg og rundkjøring i Trondheimsvegen er regulert gjennom denne planen. Reguleringsplan for gang/sykkelveg langs FV. 454 Trondheimsvegen fra Cath. Guldbergsveg til E6/Jessheim Sør, vedtatt Reguleringsplan for gang-/ og sykkelveg fv. 454 Kløfta Jessheim, vedtatt Pågående, tilstøtende reguleringsprosesser Byplanens områder K12 og T2: Det pågår planprosess for område K12 med T2 nordvest for planområdet. Det fremmes prinsippsak for byggehøyder innenfor K12 for HOP i august Saksnr. 2015/ Side 5 av 12

6 Områdereguleringsplan for omkjøringsveg, kommunedelplan for Jessheim sørøst: Planarbeid er igangsatt for områderegulering av omkjøringsveg Jessheim sørøst. Det er ikke varslet planoppstart. Boligbyggeprogrammet Området har fått kvote på 200 boliger i boligbyggeprogrammet og 200 i , dvs. totalt 400 boliger. Forslagsstiller anslår at området har potensial for en større utbygging enn dette over tid, og mener det kan bygges ca. 400 boliger før 2022 og tilsvarende i etterfølgende periode. I boligbyggeprogrammet står det at området ikke bør bebygges før den nye ringledningen (avløp) er ferdigstilt. Rådmannen viderefører dette ved at det i rekkefølgekrav til reguleringsplanen stilles krav om at ringledningen må være etablert før utbygging kan starte. Reguleringsplanarbeidet vil avklare endelig utnyttelsesgrad. SAKSGANG Oppstartsmøte ble avholdt Da området ikke hadde kvoter i boligbyggeprogrammet ble det skrevet prinsippsak for å avklare om området kunne starte detaljregulering. Prinsippsaken ble behandlet i HOP-sak 78/15 den Vedtaket ble følgende: «Hovedutvalget for overordnet planlegging samtykker til at det kan startes detaljregulering for området T1 i byplanen og område 29 i forslag til kommuneplan. Det må søkes om kvoter ved neste rullering av boligbyggeprogrammet» Området har nå kvoter i boligbyggeprogrammet, men med et noe lavere tall enn det antall forslagsstiller ønsker på sikt. Det ble varslet oppstart av detaljreguleringsplanen Samtidig ble planprogrammet lagt ut på offentlig ettersyn. Planoppstart ble varslet før kommuneplanen ble vedtatt, og det var dermed krav til KU som følge av KU-forskriften 2d) som gjelder områdereguleringer og detaljreguleringer på mer enn 15 dekar som omfatter nye områder til utbyggingsformål. HOP fastsatte planprogrammet den , sak 161/15. Planforslaget ble behandlet i HOP med følgende vedtak: «Hovedutvalget for overordnet planlegging (HOP) vedtar å sende forslaget fra tiltakshaver for Jessheim S tilbake for bearbeiding og inkludering av prinsippene for Byplanens høyder og boligbyggeprogrammets volumer i bebyggelsen, før den fremmes til ny 1. gangs behandling for utlegging på offentlig ettersyn.» Endringer etter HOP behandling Hovedsakelig er planforslaget kun endret med tanke på byggehøyder. Høydene er redusert fra meter til meter. Som følge av denne endringen er også antatt BRA redusert fra til m 2. Bestemmelsen om mak 150 % BRA er ikke endret. Innenfor maks BRA tillates det fortsatt inntil m 2 detaljhandel og inntil m 2 plasskrevende varehandel. Reduksjonen i kvadratmeter BRA er som følge av reduserte byggehøyder. Endringen har medført endringer av bestemmelsene, planbeskrivelsen, illustrasjonsmaterialet og sol- og skyggeanalysen. I etterkant av behandlingen HOP den har det vært god dialog og møter med forslagstiller som har endret planforslaget i tråd med føringene gitt i HOPs møte Innkomne merknader til varsel om planoppstart Saksnr. 2015/ Side 6 av 12

7 Det kom inn 10 merknader til planprogram/varsel om oppstart. Disse er oppsummert av forslagsstiller i kapittel 8 i planbeskrivelsen: Hafslund nett AS, Ruter, Jernbaneverket, Norges vassdrags- og energiverk, Døli Vestre grendelag, Akershus fylkeskommune, Statens vegvesen, Vestre Allergot Sameie, Rut-Hilde og Tim A. Holmvik, Fylkesmannen i Oslo og Akershus, Rådmannen kommenterer ikke merknadene individuelt, men det vil bli vist til merknadene under vurderinger/drøftinger dersom det er merknader som kommenteres. KORT BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET: Planområdet ligger sør i Jessheim, ved krysset Jessheim Sør og E6. Det er ca. 1,2 km i luftlinje til Jessheim stasjon. Gbnr. 132/8 og 131/2 inngår helt i detaljreguleringen. Gbnr. 132/140 (friområde til Døli Vestre), 215/14 (annen veggrunn langs Trondheimsvegen) og 221/6 (Dølivegen) inngår delvis. Området var tidligere en ravine, og ble brukt som deponi og planert i forbindelse med byggingen av E6. Bebyggelsen Brinken og Døli Vestre, som planområdet grenser inntil, lå på toppen av denne ravinen. Brinken ble bygget på slutten av 60-tallet og Døli Vestre i I bunnen av ravinen renner Dølibekken. Det er ca. 10 meter høydeforskjell fra Brinken og Døli Vestre til den sentrale delen av planområdet. I dag dyrkes det korn på eiendommene gbnr. 132/8 og 131/2. I følge jordressurskartet er mye av 132/8 er klassifisert som særlig verdifulle jordbruksarealer. Området er planert og jordkvaliteten varierer, men da mellom svært god til god jordkvalitet. Døli skole ligger ca. 400 m. i luftlinje fra den sentrale delen av planområdet. Nærmeste bussholdeplass er Dølihagan i Trondheimsvegen. Den ligger ca. 300 m. i luftlinje fra den sentrale delen av planområdet. Bussene 811 (Eidsvoll Dølihagan) og 851 (Ask Kløfta Oslo lufthavn) betjener denne holdeplassen i tillegg til skolebusser. Saksnr. 2015/ Side 7 av 12

8 KORT BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET OG KONSEKVENSER: Forslagstiller ønsker å legge til rette for etablering av leilighetsbebyggelse med høyder mellom 10 til 19 meter, noe som tilsvarer mellom 3 og 6 etasjer. Det reguleres med mulighet for forretnings- og kontorarealer i miljøsonen nordøst for Dølivegen, og sentralt i området. Bebyggelse innenfor miljøsonen fremkommer ikke av illustrasjonsmaterialet. Planområdet er foreslått utviklet med en urban struktur, med tydelig definerte gaterom, torg og plasser. Parkering foreslås lagt under bakken. Utnyttelsen er satt til 150 % BRA. Planområdet er delt inn i delfeltene A, B og C med tanke på en etappevis utbygging. Det er ikke fastsatt i hvilket delfelt utbyggingen skal starte. Adkomst foreslås via en ny rundkjøring i Dølivegen. Det foreslås regulert busslomme i Dølivegen med tanke på en fremtidig busslinje her. Det er ingen konkrete utbyggingsaktører med i reguleringsplanprosessen så langt. Det er derfor ikke vist detaljerte bygg og veger i reguleringsplanen. Det er laget en illustrasjonsplan som gir prinsipper for plassering av bebyggelse med tilhørende uteareal og veger. Noe av bebyggelsen ut mot Dølivegen er i illustrasjonsmaterialet vis med høy 1. etasje tilrettelagt for næring. Det er spesifisert i bestemmelsene at det tillates forretninger, men ikke kjøpesenter for å unngå konkurranse med sentrum. Detaljhandel er tillatt opp til m 2 BRA. Detaljhandel kan være salg av matvarer, møbler, elektriske artikler, baderom, kjøkken, sportsutstyr og mer. Det er tillatt plasskrevende varehandel opp til m 2 BRA. Plasskrevende varehandel er definert av fylkesdelplan for handel, senter og struktur (2001) som biler og motorkjøretøyer, landbruksmaskiner, trelast og andre større byggevarer og salg fra planteskoler/hagesentre. Tjenesteyting kan være helserelaterte tjenester og spesialisttjenester, fysioterapi, kiropraktor, lege, tannlege, treningssenter, frisør, hudpleie, fotpleie, kafé/restaurant/pub, kontorer, undervisning. forsamlingslokale, integrert barnehage, utstillinger og liknende. Området mellom Dølivegen og E6 foreslås regulert til grønnstruktur. Det utgjør ca. 37 dekar. Dersom landbruksdriften opphører kan området få en mer parkmessig opparbeidelse. Det tillates anlagt voller og støyskjermer i området for å skjerme mot støy fra E6. Området skal ikke tilrettelegges for lek. Søndre del av området er foreslått med hensynssone infrastruktur. Saksnr. 2015/ Side 8 av 12

9 Her skal det ikke gjøres tiltak som vanskeliggjør en eventuell fremtidig etablering av kollektivknutepunkt og pendler-/innfartsparkering. Det vises til kapittel 6 og 7 i planbeskrivelsen for mer informasjon om planforslaget. RÅDMANNENS VURDERINGER / DRØFTINGER: Forhold til overordnede planer og strategier Planforslag er i lokalisering i samsvar med statlige planretningslinjer og regional plan for areal og transport. Boligbyggeprogrammet antall boenheter I vedtaket til 1.gangsbehandlingen ble det stilt krav om et forslag som var mer i tråd med volumet i boligbyggeprogrammet. Det nye forslaget med reduserte byggehøyder viser fremdeles et total BRA som tilsier et boligantall totalt som er langt høyere enn boligbyggeprogrammet. Forslagstiller har ikke anslått antall enheter, men rådmannens anslag er at med m 2 bolig, delt på en gjennomsnittlig boligstørrelse på 90 m 2 (inkludert fellesarealer som trapper, ganger og boder) kommer man opp i et leilighetstall på rett under 900. Rådmannen ser at det er en veldig stor differanse mellom en utnyttelse på 150 % BRA og et boligantall på 400. Feltet ser ut til å ha potensial for et langt større antall boliger selv innenfor ordinær arealutnyttelse og byggehøyder. Dersom det er ønskelig å fastholde det antall boenheter som er anslått i boligbyggeprogrammet (400), bør utnyttelsesgraden reduseres. Det er vanskelig å fastsette konkret antall leiligheter og gjennomsnittsstørrelse så tidlig i prosjektet. Det er hensiktsmessig at utbyggere har noe fleksibilitet mht. antall boenheter for å kunne utvikle de ulike prosjektene. Krav til maks høyder og uteoppholdsareal vil gi utbyggingen et potensiale for kvalitet i bomiljø og uterom. Krav til estetikk gjennom en estetisk plan vil gi mulighet for kvalitetssikring av ambisjoner. Rådmannen anbefaler at eventuelt maksantall på boliger vurderes nærmere i høringsperioden. I så fall bør det innarbeides noe fleksibilitet. Utnyttelse, utforming og kvaliteter Planforslaget er lite detaljert, og i planbeskrivelsen vises det til intensjonen om å få med ett eller flere utbyggingsselskap i prosessen etter detaljregulering. De forholdene som er vesentlige å få fastsatt gjennom reguleringsplanen er da relatert til utnyttelse og disponering av området; det vil si høyder, arealutnyttelse, krav til estetikk og uteoppholdsareal, parkering og forholdet mellom bebyggelse og uteoppholdsareal. Det stilles krav om en estetisk plan, som skal være behandlet av kommunen i forkant av rammetillatelse. Denne skal sikre overordnede vurderinger av hele feltet knyttet til estetikk, tilpasning til landskap, universell utforming, sol/skygge og siktlinjer mv. Boligbebyggelsen er trukket opp mot Brinken og Døli Vestre, og lagt utenfor miljøsonen til E6 og byggegrensene til Dølivegen og Trondheimsvegen. Adkomsten er lagt sentralt i området med en rundkjøring fra Dølivegen. Rådmannen er enig med forslagstiller om at det er fornuftig med noe fleksibilitet i utbyggingsrekkefølgen, ved at planen ikke fastlåser utbyggingsrekkefølgen mellom de tre delområdene. Planen medfører nedbygging av matjord, noe som taler for høy arealutnyttelse. Rådmannen vil samtidig bemerke følgende: Saksnr. 2015/ Side 9 av 12

10 Området ligger bare litt over 1 km fra Jessheim sentrum, men på grunn av plasseringen og henvendelsen sørover, samt høydeforskjellen fra Døli Vestre og ned til planområdet blir området litt adskilt fra byen. Beliggenheten gir også miljøutfordringer, særlig for støy fra E6 og hovedbanen. Rådmannen mener at det derfor ikke er ønskelig med en utnyttelse på linje med nyere prosjekter sentralt i Jessheim, som ofte er mellom % BRA. Byplanen fra 2014 har satt % BRA for området, men dette var utfra en mulig lokalisering av lokalmedisinsk senter. Kommuneplanen har ikke tallfestet en utnyttelse for området med utvikling av kombinert bebyggelse. Det er i forslag til bestemmelser for detaljreguleringen satt en utnyttelsesgrad på 150 % BRA. Dette tallet tar utgangspunkt i areal regulert til kombinert bebyggelse og anlegg, og åpner for næringsbygg innenfor miljøsonen og boligbebyggelse utenfor miljøsonen. Da planforslaget ble behandlet i HOP var vedtaket å sende saken tilbake for bearbeiding og inkludering av prinsippene for Byplanens høyder. I forslaget som nå fremmes er høydene redusert til meter, noe som tilsvarer 3 6 etasjer. Det er sett på Byplanens bestemmelser og reguleringsplaner for bebyggelse med tilsvarende beliggenhet og type bebyggelse som i dette planforslaget. Høydene vurderes å være i tråd med Byplanens føringer. Vedlagte snitt og sol/skygge diagrammer viser at den nye bebyggelsen vil ligge i god avstand til eksisterende bebyggelse på Brinken og Døli Vestre. Leke- og uteoppholdsareal Detaljreguleringsplanen har krav til 45 m 2 uteoppholdsareal per 100 m 2 boligbruksareal. Det skal også avsettes et større felles areal sentralt i planområdet. Det felles uteoppholdsarealet skal være på minst 6 dekar, og inneholde soner for ulike aktiviteter, samt lekearealer egnet for større barn. Av dette kan 30 % regnes til uteoppholdsareal for tilliggende bebyggelse. Planområdet er stort, har høy utnyttelse og ligger helt i ytterkanten av Jessheim. Det er planlagt et stort antall leiligheter. Av den grunn er det viktig med en større grendelekeplass sentralt i området som kan fungere som en felles møteplass for barn og voksne. Bevaring av kantsonen langs Dølibekken er viktig for opplevelsen av naturkvaliteter. Skoleveg og forbindelser til nærliggende områder Døli skole ligger ca. 400 m. i luftlinje fra området. Det går ikke sti/gangveg fra planområdet opp til Brinken, skolevegen vil enten følge Trondheimsvegen via Renalstuvegen til Døli skole, eller ny gangveg gjennom planområdet K12 i nordvest. Det har blitt vurdert å regulere en gangveg fra planområdet langs ravinen mellom Døli Vestre og Brinken. Dette ville ha bidratt til å knytte området tettere til den eksisterende bebyggelsen, og skolen. Ravinen er bratt, og det er derfor utfordrende å etablere en gangveg som kan knytte seg på kommunens gang- og sykkelvegnett. Ravinen er godt egnet for en mindre sti som kan brukes i sommerhalvåret, men dette er ikke lagt inn i planforslaget og ligger utenfor planområdet. Forholdet til kulturminner Området er en tidligere ravine som er delvis planert med masser fra utbyggingen av E6. Akershus fylkeskommune har anslått at potensialet for funn av automatisk fredede kulturminner er lavt. Grønnstruktur, friluftsliv, biologisk mangfold På naboområdet K12 er det observert småsalamander i 1999 i tilknytning til bekken. Det er lagt hensynssone langs Dølibekken og kantvegetasjonen skal bevares, for å sikre området mot flom. Rådmannen vurderer dette som tilstrekkelig for å sikre småsalamanderen, om den skulle finnes innenfor planområdet. Området ligger i nedbørsfeltet til Tveia som har svært dårlig Saksnr. 2015/ Side 10 av 12

11 økologisk tilstand og bør ikke ha økt påslipp. Bestemmelsene sikrer at overvann håndteres på egen eiendom. Trafikk Det skal etableres rundkjøring i Dølivegen som ankomstpunkt for hele planområdet. Kommunen og forslagsstiller har vært i dialog med Statens vegvesen, som foreløpig har stilt seg positiv til en slik løsning. Veger internt på området er ikke avklart, men det vil sannsynligvis bli lagt i sløyfer, en mot nord og en mot øst. Dersom det blir større næringslokaler, kontorer og tjenesteyting som gir ekstern trafikk til området må dette løses på en trygg og hensiktsmessig måte. Rundkjøringen Trondheimsvegen/Dølivegen/Gamle Trondheimsveg vil ikke tåle en framtidig situasjon med full utbygging av alle utbyggingsområder planlagt nord-øst og sør-øst i Jessheim jf. rapport fra Asplan Viak Det er lagt inn rekkefølgekrav på en forholdsmessig oppgradering av rundkjøringen som inntreffer ved andre og tredje byggetrinn. Det er foreslått regulert kollektivholdeplasser langs Dølivegen. Med full utbygging langs Dølivegen vil det kunne bli opp mot 2000 boenheter, samt forskjellige typer nærings- og tjenesteytingsfunksjoner. Det antas derfor at det vil være marked for busslinje her på sikt. Parkering Parkering skal i hovedsak legges under bakken. Antallet parkeringsplasser over bakkeplan og parkering totalt avhenger av hvilke funksjoner som kommer i området. Boliger genererer mest parkeringsplasser, men disse vil i veldig stor grad ligge i kjeller. For boligene er det satt krav til at 10 % av sykkelparkeringsplassene skal ligge i direkte tilknytning til boliginngangene for å tilrettelegge for daglig transportsykling. For elbilparkering og sykkelparkering er det satt minimumskrav. Sør for Dølivegen er et område avsatt med hensynssone med bestemmelse om at det ikke skal gjøres tiltak som vanskeliggjør en fremtidig realisering av kollektivknutepunkt og pendler- /innfartsparkering. Dette var opprinnelig foreslått fra forslagstiller medtatt i planforslaget nå, men det vurderes ikke å være aktuelt på nåværende tidspunkt. Vann/avløp/renovasjon Rådmannen foreslår et rekkefølgekrav på at ny ringledning for avløp må ferdigstilles før området kan bygges ut, i samsvar med føringene i boligbyggeprogrammet. Dagens nett er i ferd med å nå sin kapasitetsgrense. Ny ringledning for avløp er p.t. ikke finansiert, men er under planlegging. Det vises til nylig vedtatt Hovedplan for avløp. Det skal utarbeides rammeplan for feltinterne og eventuelt eksterne vann- og avløpsledninger, og detaljplaner for de interne VA-anleggene. Langs Dølibekken er det lagt en hensynssone for bevaring av naturmiljø, som også fungerer som hensynssone mot flom i tråd med NVEs krav. Forurensning/støy Både støy og luftforurensning må tas hensyn til ved utbygging på dette arealet. Som kommentert under ROS-analyse er krav fra T-1442 tatt inn i bestemmelsene. Boligbebyggelse skal ikke ligge i miljøsonen til E6. Reguleringsplanens konsekvensutredning behandler luftkvalitet på planområdet og lener seg i stor grad på rapporten Luftkvalitet ved E6, utarbeidet av Norsk institutt for luftforskning i 2013 i forbindelse med reguleringsplan for LHL. Det vises til at vindretningen i området på vinterstid fører til at svevestøv blåser sørover, bort fra planområdet. Kommuneplanens konsekvensutredning vurderer at det er lite problemer med dårlig luftkvalitet og bebyggelsen ligger utenfor miljøsonen mot E6. Saksnr. 2015/ Side 11 av 12

12 ROS-analyse I ROS-analysen er det to forhold som vurderes å få gul risiko og tre i rød risiko: Ulykke i kryss/avkjørsler er vurdert å være sannsynlig men mindre alvorlig. Lav hastighet og gode siktforhold er tiltak som kan redusere risikoen for disse forholdene. Ulykker der gående/syklende er involvert er vurdert til å få alvorlige konsekvenser. Fortau og opphøyde kryssinger av veger er tiltak for å redusere risiko, i tillegg til lav hastighet og gode siktforhold. I tillegg er det vurdert at ulykke ved anleggsgjennomføring er mindre sannsynlig men vil kunne få alvorlige konsekvenser. Skilting og sikring av anleggsvirksomheten, spesielt ved etappevis utbygging er tiltak. Planområdet både berøres og genererer støy og støv fra trafikk. Dette vurderes som mindre alvorlig men svært sannsynlig og havner derfor i rød risiko. Dette løses gjennom støyskjerming av de aktuelle uteområdene og med tiltak i fasaden. Krav fra T retningslinje for behandling av støy i arealplanleggingen er tatt inn i bestemmelsene. Rekkefølgebestemmelser De viktigste rekkefølgebestemmelsene er følgende: Ny ringledning avløp skal være etablert før utbyggingen kan starte. Ny rundkjøring i Dølivegen som adkomst til feltet skal være opparbeidet før det gis brukstillatelser for bebyggelsen. Før 2. og 3. delområde kan bygges ut: Det må avsettes andel eller sikkerhet for andel av rundkjøringen Trondheimsvegen/Dølivegen/Gamle Trondheimsveg for opparbeidelse av tilstrekkelig kapasitet. Dette inkluderer gjennomføringsavtale med nødvendige økonomiske garantier. Utarbeidelse av estetisk plan for hele området samlet før utbyggingen kan starte. KONKLUSJON: På bakgrunn av vurderingene over anbefaler rådmannen at Hovedutvalg for overordnet planlegging vedtar at planforslaget legges ut til offentlig ettersyn. Melding om vedtak sendes: Saksbehandler Saksnr. 2015/ Side 12 av 12