GRÜNERLØKKA NÆRINGSSEKSJON- Delikat, lyst og innbydende lokale, kan tilpasses til de fleste næringer ADRESSE: BTA/ BRA(PRIMÆR-ROM): Toftesgate 14, 0556 Oslo Gnr. 225 bnr. 285 snr. 3 48/40 m2 TAKSTVERDI: VT: Kr 1.300.000,- PRISANTYDNING: Gi bud! MEGLER: Advokat Erik Furre tlf. 92 04 61 00 KONTAKTPERSON: Eiendomsmeglerfullmektig MNEF Sissel Styrmoe Dølplads Tlf: 91917098 VÅR REF: E.461.05.09.ES
HJEMMELSHAVERE: BELIGGENHET: BYGGEÅR: FERDIGATTEST: Zollikon AS Lokalene ligger i et rolig strøk, litt over Bryggeri museum på Grünerløkka. Her går trikk nr 11, 12 og 13, kun 15 minutter fra sentrum. Et yrende liv på dagtid med kafeer og spisesteder. 1870 jfr. Norges Eiendommer. Bygningen synes å være relativt normalt vedlikeholdt både innvendig og utvendig i forhold til alder. Noen sprekker i fasaden kommer av veiarbeid i Toftesgate. Foreligger. TOMTEN: Tomtetype: Eiet Tomtens areal: 427,8 m2 ODEL: KONSESJON: EIENDOMMEN: Det er ikke odel på eiendommen Det er ikke konsesjon på eiendommen. Eiendommen er hjørnegård og del av kvartalsbebyggelse. Direkte inngang til lokalet fra bakkeplan. Seksjon nr. 3 er regulert til næringsformål. Eiendommen er oppdelt i 27 seksjoner. SAMEIETS NAVN: Sameiet Toftesgate 14, org nr. 989 94 1089 Kopi av årsberetning 2008, innkalling til årsmøte 2009 m/ regnskap, vedtekter og husordensregler finnes på meglers kontor og kan fås ved henvendelse hit. FORRETNINGSFØRER: OBOS Eiendomsforvaltning AS v/forvaltningskonsulent: Terje Olsen, Tlf. 22 86 58 20
FELLESKOSTNADER: HEFTELSER: LEIEKONTRAKTEN: LIGNINGS- OPPLYSNINGER: FORSIKRING: PARKERING: LOKALENE: OPPVARMING: DIVERSE: kr. 4961,- pr mnd. Felleskostnaden dekker: Seksjonsutgifter, dugnad og innbetalt felles lån. Seksjonen overdras fri for pengeheftelser. Grunnboksutskrift forefinnes på meglers kontor. Seksjonen er i dag utleid og brukes som frisørsalong. Se vedlagte kopi av leieavtale. Leieavtalen er ikke tinglyst. Andel felles formue kr 0,-/felles gjeld kr 102.626,- Sameiet er forsikret i Tryg Vesta Forsikring. Avtalenummer 6973890 Gateparkering i henhold til gjeldende bestemmelser. Lokalene er nylig pusset opp og fremstår som delikate og lyse. God vinduseksponering mot Toftesgate og Sunnmørgata. Gulvet er nytt (støp) med lys grått gulvbelegg. Hvite glattmalte vegger der vinduer med brede karmer gir et åpent preg. WC med linoleum gulv, malte vegger og himling. Servant. En skjermvegg til lagring av mindre ting. Lokalene i dag er innredet til frisørsalong. Oppvarming med elektriske panelovner. Alarmanlegg tilknyttet vaktsentral. Kopi av leiekontrakt følger vedlagt. * * * TVANGSSALG: Salget av gnr. 225, bnr. 285, snr. 3, er et tvangssalg ved hjelp av medhjelper, oppnevnt av Oslo byfogdembete. Det vises til "Orientering om
tvangssalg ved medhjelper". Eventuelle spørsmål vedrørende dette kan fremsettes til Advokatfirmaet Furre DA. Det vises forøvrig til tvangsfullbyrdelseslovens kap. 11. OMKOSTNINGER: GOTDTGJØRELSE TIL MEDHJELPER: MANGELS- BEFØYELSER: VASK AV LEILIGHET, NØKLER ETC.: Dokumentavgift til staten utgjør 2,5 % av kjøpesummen. Rettsgebyr for tinglysing av skjøte er kr.1.548,-og for tinglysing pr. pantobligasjon kr. 1.935,-. Dette betales utenom kjøpesummen. I tillegg kommer eierskiftegebyr til forretningsfører og eventuelt andre omkostninger vedrørende eierskiftet. Medhjelper godtgjøres i h t forskrift av 04.12.1992 om tvangsalg ved medhjelpere. I hht forskriften 3-3 har medhjelper ved gjennomført salg krav på godtgjørelse etter følgende satser: 3% av kjøpesum til og med kr 500.000,- 2% av det overskytende til og med kr 1.000.000,- 1% av det overskytende til og med kr 6.000.000,- Godtgjørelse utover dette skal avtales særskilt med retten. Ekstragodtgjørelse kan innvilges, jf forskriftens 3-6. Kjøper har begrensede muligheter til å fremsette eventuelle mangelsbeføyelser. Da salget er et tvangssalg kan kjøpet ikke heves. Er opplysninger imidlertid holdt tilbake, eller boligens tilstand er vesentlig redusert i forhold til på visningstidspunktet, kan den ansvarlige holdes erstatningsansvarlig, eller prisavslag kreves, jfr. 11-39. Da salget er et tvangssalg, kan det forekomme at boligen overleveres uten at normal rydding og rengjøring har funnet sted. Det kan også forekomme at enkelte nøkkelsett ikke er komplette. Dette er forhold som ligger utenfor
medhjelperoppdraget. Omkostninger i slike tilfeller må dekkes av kjøper. FINANSIERING: Det tas forbehold om at finansieringsplan med lånetilsagn presenteres, og at eventuell sikkerhet for budet kreves. Er det behov for salg av egen bolig, bistår vi gjerne med dette. Kontakt megler for avtale om befaring/prisoverslag. BUDFRIST: Bud bes fremsatt til: Advokatfirmaet Furre DA, Stranden 3A, 0250 Oslo, gjerne pr. telefaks 23 11 33 01. Budet må være bindende for budgiver i minst 6 - seks - uker. Dette fordi et bud må antas og stadfestes før et salg kommer i gang. Vennligst benytt vedlagte budskjema. * * * SALGSOPPGAVEN ANTAS KORREKT, MEN MEGLER ER UTEN ANSVAR FOR MULIGE FEIL.
Verditakst NÆRINGSSEKSJON NR. 3. TOFTES GATE 14 0552 OSLO Gårdsnr. 225 Bruksnr. 285 Seksj.nr. 3 Eierbrøk: 90/1000 OSLO KOMMUNE Utført av: Tømrermester/Sertifisert takstmann Per Egil Ilsaas Mobil: 41 47 73 93. E-post: pei@takstsenteret.no Befaringsdato: 28.08.2009
Verditakst NÆRINGSSEKSJON NR. 3. TOFTES GATE 14 0552 OSLO Gårdsnr. 225 Bruksnr. 285 Seksj.nr. 3 Eierbrøk: 90/1000 OSLO KOMMUNE Forutsetninger Verditaksten er utført iht. NTF's regler, NS 3451 og NS 3940. Taksten er kun basert på visuell befaring uten inngrep i byggverket, evt. supplert med enkle målinger. Merk at en verditakst ikke er en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Andre forutsetninger/opplysninger Kommunens bygningsarkiv er ikke gjennomgått og taksten hensyntar således ikke forhold / opplysninger som forefinnes her som gjelder denne næringsseksjonen. Takstkonklusjonen er takstmannens vurdering av verdien av objektet, dvs. det beløp ( forsiktig vurdert) som takstmannen mener at markedet er villig til å betale. Takstmannen er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil og mangler som han ikke kunne ha oppdaget etter å ha undersøkt takstobjektet slik god skikk tilsier. Taksten er avholdt etter beste skjønn. Takstkonklusjonen baserer seg på objektet i den stand og slik det presenterte seg på befaringsdagen. Befaringen begrenser seg til næringsseksjonene og lett tilgjengelige deler av fellesarealer samt at utvendige fasader er sett. Mandat Undertegnende takstmann er gitt i oppdrag fra Advokatfirmaet Furre DA v/ megler Sissel Styrmoe Dølplads, om å avholde en takst over eiendommen / næringsseksjonene nr. 3 i Toftes gate 14 i Oslo Kommune. Taksten skal reflektere markedsverdien for næringsseksjonene. Det vil si den verdi takstmannen mener bør kunne oppnås for næringsseksjonen / eiendommen solgt på det åpne marked på takseringsdagen. Sammendrag/konklusjon Sammendrag: Eiendommen som er besiktiget og vurdert består i flg. opplysninger av en næringsseksjon. Eiendommen ligger på øvre Grünerløkka på hjørnet av Toftes gate og Sunnmørgata vis à vis gamle Ringnes Bryggeri. Det er godt med offentlige kommunikasjoner som buss og bytrikk i alle retninger. Det er trikkeholdeplass ved eiendommen. Eiendommene i nærområdet har dels forretninger / kontorer i 1.etg. og stort sett beboelse forøvrig. Det er en god del trafikk i Toftes gate og i strøket. Det er vanlig gateparkering i området. Eiendommen er en hjørnegård og del av kvartalsbebyggelse. Anmerkning og vurdering av takstobjektet: Generell markedsvurdering: Sammenlignbare priser: Sameiet består av 27 seksjoner. Den besiktigete næringsseksjonen er ett hjørnelokale med direkte inngang fra bakkeplan / fortauet. Med bakgrunn i eiendommens beliggenhet i et alminnelig bymessig boligstrøk med næringslokaler og greie kommunikasjonsforhold, vurderes næringssekjonen og være kurant for dagens bruk som er frisørsalong eller å leie ut i dagens leiemarked til forretning, kontor, ateliè o.l. Seksjonene er innredet til dagens bruk, er nyoppusset og fremstår i god stand. Eiendommen / næringsseksjonen er vurdert mot tilsvarende objekter, og det vurderes å være et alminnelig godt marked for denne type lokaler i området. Næringsseksjonen kan benyttes til flere typer virksomhet. Lokalene har trappeatkomst fra gaten / hjørnet med store utstillingsvinduer mot gatene med god eksponering. Toftes gate er relativt sterkt traffikert samt at det går trikk i gaten. Det er tett med parkering i sidegatene. Eiendommen vis à vis (gamle Programmet kan kun brukes av NTFs medlemmer. Ettertrykk forbudt. Bef.dato: Side: 28.08.2009 2 av 9
Eiendom: Gårdsnr. 225 Bruksnr. 285 Seksj.nr. 3 KOMMUNE OSLO Adresse: NÆRINGSSEKSJON NR. 3. - TOFTES GATE 14, 0552 OSLO Ringnes Bryggeri) er dels under utbygging med ny bebyggelse. Markedsverdi Konklusjon markedsverdi: Kr 1 300 000 Bekkestua, 22.09.2009..................................... Tømrermester/Sertifisert takstmann Per Egil Ilsaas Mobil: 41 47 73 93. E-post: pei@takstsenteret.no Programmet kan kun brukes av NTFs medlemmer. Ettertrykk forbudt. Bef.dato: Side: 28.08.2009 3 av 9
Eiendom: Gårdsnr. 225 Bruksnr. 285 Seksj.nr. 3 KOMMUNE OSLO Adresse: NÆRINGSSEKSJON NR. 3. - TOFTES GATE 14, 0552 OSLO Rekvirent Rekvirert av: Advokatfirmaet Furre DA v/megler Sissel Styrmoe Dølplads Tlf.: 23 11 33 00 / 91 91 70 98 Besiktigelse, tilstede Dato: 28.08.2009 - Tømrermester/Sertifisert takstmann Per Egil Ilsaas Tlf.: 41 47 73 93 - Representant for eiere,mats Anda, påviste næringsseksjonen og ga opplysninger. - Megler Sissel Styrmoe Dølplads var tilstede ved befaringen. Dokumentkontroll Dokumenter fremvist: Utleiekontrakter Leiekontrakt av 02.03.2009 mellom Zollikon AS og Hanh Tiet Tran. Gjeldende fra 01.03.2009 til 28.02.2014. Leietiden er således 5 år. Leietaker har rett til forlengelse i 5 nye år. EDR Norsk Eiendomsinformasjon, EDR-GAB register, á jour pr. 08.09.2009, vedlagt. Gjeldende for sameiet og seksjonen. Andre dok./kilder: Forsikringsavtale Oppgitt av forretningsfører pr. brev. Eier Representant for eier, Mads Anda, påviste næringsseksjonene og ga supplerende opplysninger om eiendommen / seksjonen, bygningen, materialbruk m.m. Forretningsfører Div. opplysninger fra forretningsfører. Eiendomsdata Sameiets navn: SAMEIET TOFTES GATE 14. Org.nr. 989 941 089 Forretn.fører: OBOS Eiendomsforvaltning AS. Tlf.: 22 86 59 99. Kommentar: Fellesutgiften til Sameiet pr. mnd. er kr. 4.961,- for snr. 3. Herav dugnadsgebyr kr. 50,- og innbetaling for fellesbelåning kr. 1.580,-. Hjemmelshaver: ZOLLIKON AS. Tomt: Eiet tomt. Areal 427,8 m² Andel fellesareal: 38 m² Fellesareal i flg. eierbrøken. Tomteareal for sameiet i flg. EDR. Fellesgjeld: - Andel fellesgjeld: 102 626 Pr. 31.12.2008. Konsesjonsplikt: Nei. Adkomst: Offentlig. Vann: Offentlig. Avløp: Offentlig. Regulering: Regulert område. Forsikringsforhold Forsikringsselskap: TRYG VESTA. Avtalenummer: 6973890 Forsikringstype: Fullverdi Kommentar: Fellespolise ved Sameiet. Andre opplysninger Tomt: Beliggenhet: Utbyggingspotensiale: Tomten er plan og fullt utbygget i grunnplanet. Bygningen er oppført i byggelinjen mot fortauene / gatene, som er asfaltert. Vanlig godt opparbeidet bakgård. Eiendommen ligger i Oslo øst på øvre Grünerløkka. Eiendommen er hjørnegård og del av kvartalsbebyggelse. Sentralt beliggende på hjørnet av Toftes gate og Sunnmørgata vis à vis gamle Ringnes Bryggeri. Eiendommen / Sameiet vurderes som fullt utbygget. Loftet er utbygget til boliger. Programmet kan kun brukes av NTFs medlemmer. Ettertrykk forbudt. Bef.dato: Side: 28.08.2009 4 av 9
Eiendom: Gårdsnr. 225 Bruksnr. 285 Seksj.nr. 3 KOMMUNE OSLO Adresse: NÆRINGSSEKSJON NR. 3. - TOFTES GATE 14, 0552 OSLO Parkering: Miljø/forurensning: Spesielle forhold: Næringsseksjonene vurderes som fullt utbygget med bakgrunn i oppdelingsbegjæringens avgrensninger. Det er vanlig gateparkering i strøket. Det er ingen parkering i Toftes gate pga. trikken. Det er ingen forurensende virksomhet på eiendommen. Det er ingen forurensende virksomhet i næringsseksjonen. Eiendommen er oppført på Byantikvarens "Gule liste" med følgende henvisninger: Spesialbevaring, Pbl. 25.6. Bygninger på eiendommen NÆRINGSSEKSJON NR. 32. Byggeår: 1870. I flg. EDR. Anvendelse: Bygård som er del av kvartalsbebyggelse. Bygningen er oppført med kjeller, fire etasjer og utbygget loft. Bygningen inneholder 27 seksjoner for næring og boliger. Ombygd: Det er opplyst at lokalene ble fornyet og pusset opp i 2007/08. Arealer og anvendelse NÆRINGSSEKSJON NR. 32. - arealer Bruttoareal Bruksareal Etasje BTA m² BRA m² Anvendelse 1. - ETG. 48 40 Lokalene inneholder ett åpent rom som benyttes til frisørsalong og toalett. Det er ett lite bakrom med mini kjøkkenbenk og noe skapinnredning. Takhøyden er ca. 2,70 meter. Arealene er oppmålt innvendig på stedet og er ca. i hht. NS. 3940 og NTF`s regler. Bruttoarealet er beregnet med tillegg for tykkelse av yttervegger. Sum bygning 48 40 Gjenstående arbeider/vedlikehold Gjenstående arbeider: Det er ingen gjenstående arbeider i næringsseksjonen. Påkostninger: Representanten, Mads Anda, opplyste at næringsseksjonene er nyoppusset. Ferdigstilt vinteren 2009. Næringsseksjonen fremstår i god stand med nye flater og tekniske installasjoner. Vedlikehold: Sameiet / bygningen fremstår i vanlig god stand med normalt godt vedlikehold. Det henvises til årsberetningen vedr. sameiets påkostninger og vedlikeholdsbehov. Næringsseksjonen fremstår i dag i god stand med lys overflatebehandling og tekniske anlegg fra 1997. Det ble opplyst at det har oppstått noen setninger med sprekker i fasadene pga. utbyggingen vis a vis samt at utbygger har påtatt seg ansvaret for disse forholdene. KONSTRUKSJONER OG INNVENDIGE FORHOLD NÆRINGSSEKSJON NR. 32. Lokalisering Bygningsdel/beskrivelse NÆRINGSSEKSJON NR. 32. 200 Bygning generelt Bygningen er en hjørnegård og del av kvartalsbebyggelse. Bygningen er oppført med kjeller, fire etasjer. Næringsseksjonene har arealer i 1.etg. Påkostninger: Programmet kan kun brukes av NTFs medlemmer. Ettertrykk forbudt. Bef.dato: Side: 28.08.2009 5 av 9
Eiendom: Gårdsnr. 225 Bruksnr. 285 Seksj.nr. 3 KOMMUNE OSLO Adresse: NÆRINGSSEKSJON NR. 3. - TOFTES GATE 14, 0552 OSLO Vedr. Sameiets påkostninger og utførte vedlikehold vises til forretningsfører. Vedlikehold ol: Vedr. selskapets vedlikehold vises til forretningsfører. 210 Grunn og fundamenter Gråstein på leiregrunn. Vedlikehold ol: Det har forekommet setninger pga. utbygging vis à vis tvers over gaten på eiendommen til Gamle Ringnes bryggeri. Dette har medført noen sprekker i fasadene. 230 Yttervegger Kjellerveggene er murt med gråstein, tykke murer, ca. 1 meter i halv kjellerhøyde og teglsteinsmurer over dette. Ytterveggene i etasjene er i murkonstruksjoner, pusset utvendig. Utforet, panelt og platebelagt innvendig. 233 Vinduer og dører i yttervegg Vinduene mot gatene er i aluminium med isolerglass. Hovedinngangsdøren er i aluminium med isolerglass. Påkostninger: Vinduer og dører ble antagelig skiftet i 2008. 240 Innervegger Innvendige veggflater er utforet med gipsplater som er sparklet og malt. Påkostninger: Flatene ble behandlet i 2008. 254 Gulv og overflate Etasjeskiller/ gulv i seksjonen er i armert betong. Gulvene i lokalene er belagt med vinylbelegg. Gulvet i toalettet er belagt med keramiske fliser. Påkostninger: Gulvflatene ble behandlet i 2008. 255 Himling og overflate Himlingene er nedforet med sparklete og malte gipsplater. Påkostninger: Himlingene ble nedforet og behandlet i 2008. 260 Yttertak Saltak i trekonstruksjoner fra byggeåret tekket med lakkerte og korrugerte aluminiumsplater. Takrenner og beslag i lakkert metall. Påkostninger: Taket er tekket om tidligere. 270 Fast inventar I kjøkkenkroken er det montert en benk med laminat benkeplate med nedfelt rustfri kum og seksjon med skuffer. Overskap. 281 Trapper Hovedinngangen på hjørnet har ett trappetrinn i granitt. Utadslående dør. 310 Sanitæranlegg Toalettet har servant, wc og 120 L varmtvannsbereder. Standard hvit porselen. Lokalet benyttes til frisørsalong. Det er montert to servanter for hårvask. Påkostninger: Toalettet ble installert i 2008. Programmet kan kun brukes av NTFs medlemmer. Ettertrykk forbudt. Bef.dato: Side: 28.08.2009 6 av 9
Eiendom: Gårdsnr. 225 Bruksnr. 285 Seksj.nr. 3 KOMMUNE OSLO Adresse: NÆRINGSSEKSJON NR. 3. - TOFTES GATE 14, 0552 OSLO 320 Varme Oppvarmingen er med elektriske panelovner. 400 Elkraft Oppdatert el.anlegg. 540 Alarm- og signalanlegg Alminnelig telefonanlegg. Alarmanlegg tilknyttet vaktsentral. KONTRAKTER/AREALER Oversikt over leiekontrakter Bygning/areal Etg. m² Leie pr år Kr/m² Opphør mnd/år Reg. % NÆRINGSSEKSJON NR. 32. - Frisørsalong Hanh Tiet Tran / Snow Angel 1 40 132 000 3 300 2/2014 100 Sum: 40 132 000 Markedsleie/ledige lokaler Bygning/areal Etg. m² faktisk Kr/m² Leie pr år beregnet Fra mnd/år Reg. % NÆRINGSSEKSJON NR. 32. - Frisørsalong Hanh Tiet Tran / Snow Angel 1 40 3 300 132 000 3/2014 100 Sum: 40 132 000 Kommentar kontrakt/arealer Kommentar Næringsseksjonen er utleiet i 5. år frem til 29.02.2014. Lokalene benyttes i dag leiekontrakter: til friørsalong og kontrakten er bundet opp til denne bruken. En kjøper / bruker må eventuelt selv sørge for nødvendige tillatelser til annet bruk enn dagens bruk. Takstmannen har vurdert en gjennomsnitts leiemeterpris for lokalene samlet og alt utleiet under ett. Leieprisen er basert på den forliggende leiekontrakten som vurderes som relativt langsiktig og god. Leiesummen er delt i en stigende kurve, med økning til kr. 144.000,- i 2010 og kr. 156.000,- i 2011. leien kan reguleres med 100 % av stigningen i Statistisk Sentralbyrås konsumprisindeks fra den 01.10.2008 til 01.10.2009 osv. hvert år. I tillegg skal leietaker betale forholdsmessig andel av sameiets normale driftskostnader. Seksjonens fellesutgift er oppgitt til kr. 1.300,- som således kommer i tillegg til leiesummen. Kommentar arealavvik: Arealene er oppmålt på stedet i hht. NS 3940 og NTF`s regler, og beskrevet slik de fremstår i dag. Programmet kan kun brukes av NTFs medlemmer. Ettertrykk forbudt. Bef.dato: Side: 28.08.2009 7 av 9
Eiendom: Gårdsnr. 225 Bruksnr. 285 Seksj.nr. 3 KOMMUNE OSLO Adresse: NÆRINGSSEKSJON NR. 3. - TOFTES GATE 14, 0552 OSLO TOMTEVERDI Andel fellesareal: Andel fellesareal: 38 m² Tomteverdi: Tomteverdi: Kr 300 000 VERDIGRUNNLAG - TEKNISK VERDI Forutsetninger teknisk verdi Byggekostnadene er beregnet til hva det vil koste å føre opp tilsvarende bygning (er) / næringsseksjoner i dag. Tomteverdien fremkommer ved en betraktning av tomtebelastning og reguleringsbestemmelsene. Det er foretatt en reduksjon pga. byggets / næringsseksjonens alder, tilstand, hensiktsmessighet (kurans) og tekniske anlegg. For kurante næringseiendommer fremkommer det ofte avvik mellom den tekniske verdien og takstkonklusjonen. Normale byggekostnader Normale byggekostn.: Beregnet for hvert bygg med takstdagens byggepris. NÆRINGSSEKSJON NR. 32. Kr 950 000 Teknisk verdi Grunnlag: Sum normale byggekostnader: Kr 950 000 Fradrag for alder, forskriftskrav, gjenst. arbeider ol.: Kr 50 000 Teknisk verdi uten tomt: Kr 900 000 Tillegg for normal tomteverdi: Kr 300 000 Teknisk verdi: Teknisk verdi av takstobjektet: Kr 1 200 000 VERDIGRUNNLAG - NETTOKAPITALISERING Rentegrunnlag Forutsetning og Renterisiko fordeles på rente og inflasjon (hhv. 2,0 % og 1,0 %), fast i hht. begrunnelse for valg instruks. Objektrisiko henspeiler seg på den risiko som ligger i investering i fast av eiendom generelt ( 1-2 %). Markedsrisiko henspeiler seg på den risiko som kapitaliseringsrente: ligger i leieavtaler og leiepriser på denne eiendommen ( 0-2 %). Byggrisiko reflekterer forholdet ved bygningen på eiendommen med hensyn til tilstand, kurans, attraktivitet, eksponering, utseende m.m. (0-4 %). Det totale risikotillegget skal fange opp elementer som eiendommens beliggenhet, leieforholdene (løpetid, godhet, spredning osv.) og eiendommens beskaffenhet (bygget). Rentegrunnlag: Effektiv risikofri rente, 10 års statsobl.: 4,22 % - Inflasjon: -2,50 % Realrente: kalkulert 1,68 %, avrundet: 1,72 % Realrente risiko 3,00 % Objekt risiko (fast eiendo) 1,50 % Byggrisiko (kurans) 1,50 % Markedsrisiko 1,50 % Kapitaliseringsrente/realavkastningskrav: 9,22 % Forutsetninger nettokapitalisering Verdien som fremkommer etter denne metoden har sin bakgrunn i eiendommens / næringsseksjonens inntektsoverskudd og det krav til avkastning som normalt stilles ved investeringer av denne type. Verdien ansettes som en samlet verdi for seksjonen slik den fremsto på befaringsdagen. Kapitalisert verdi er beregnet på basis av takstmannens anslag for normal leie oppnåelig i dagens utleiemarked for næringsseksjoner. Forskjellen mellom kapitalisert verdi og eiendommens markedsverdi forklares med at en seksjonseier vanligvis er villig til å betale mer for eiendomsretten til næringsseksjonen enn det investeringen gir i økonomisk avkastning. Kapitaliseringsrenten fastsettes for objektet etter Renteutvalget i Norges Takseringsforbund`s anbefalinger i hht. den enhver tid gjeldende markedssituasjon og objektets kurans. Programmet kan kun brukes av NTFs medlemmer. Ettertrykk forbudt. Bef.dato: Side: 28.08.2009 8 av 9
Eiendom: Gårdsnr. 225 Bruksnr. 285 Seksj.nr. 3 KOMMUNE OSLO Adresse: NÆRINGSSEKSJON NR. 3. - TOFTES GATE 14, 0552 OSLO Brutto leieinntekter Arealtype Leiekontrakter Markedsleie/ledige lokaler Eiendommens arealtyper m² Kr/m² Leie pr år m² faktisk Kr/m² ansatt Leie pr år beregnet Frisørsalong 40 3 300 132 000 40 3 300 132 000 Sum: 40 132 000 40 132 000 Fradrag i brutto leieinntekter Brutto leieinntekter: Kr 132 000 Fradrag: Avsetninger til løpende vedlikehold pr. år: -10 000 Sum normale eierkostnader: -10 000 Inntektsoverskudd: Eiendommens inntektsoverskudd: Kr 122 000 Beregning av kapitalisert verdi Kapitalisert verdi: Eiendommens inntektsoverskudd Kr 122 000 kapitalisert med 9,2 % gir (avrundet) Kr 1 320 000 KONKLUSJON MARKEDSVERDI Grunnlag for Tomteverdi: Kr 300 000 verdifastsettelsen: Normale byggekostnader: Kr 950 000 Teknisk verdi: Kr 1 200 000 Kapitalisert verdi: Kr 1 320 000 Yield: % 9,4 Markedsverdi: På bakgrunn av ovenstående settes markedsverdien til: Kr 1 300 000 Programmet kan kun brukes av NTFs medlemmer. Ettertrykk forbudt. Bef.dato: Side: 28.08.2009 9 av 9
ORIENTERING OM TVANGSSALG VED MEDHJELPER Vår ref. E & ES Salg ved hjelp av medhjelper er blitt den vanligste av de to tvangssalgsformene. I motsetning til tvangsauksjon, vil salg ved hjelp av medhjelper foregå mest mulig likt frivillige salg gjennom advokat eller eiendomsmeglere. På en del viktige punkter er det imidlertid forskjell. Følgende vil således gi en orientering om kjøpsinteressertes rettigheter og plikter i henhold til tvangsfullbyrdelsesloven. Feil og mangler En eiendom kjøpt på tvangssalg selges som den er. Lov om avhending av fast eiendom kommer ikke til anvendelse. Kjøperen kan ikke heve kjøpet, men prisavslag kan kreves. Dette skjer ved søksmål mot den som har fått en del av kjøpesummen som kreves redusert, eller mot impliserte som har utvist skyld. Kjøpesummen må betales selv om det kreves prisavslag, men det kan kreves at den del av summen som rammes av krav om prisavslag ikke utbetales til de berettigede inntil saken er avgjort. Bud Bud inngis i hovedsak som ved ordinær eiendomsmegling. Budet må være bindende for budgiver i minst 6 uker. Med Oslo byfogdembetes samtykke kan det likevel tas hensyn til bud med kortere bindingstid, jfr. tvfbl. 11-26. Anbefaling av bud Medhjelper eller eier er ikke bemyndiget til å akseptere et innkommet bud. Dette må forelegges saksøkeren med anbefaling om stadfestelse. Saksøkeren kan unnlate å gjøre dette, og be medhjelper foreta ytterligere salgsframstøt. Det utstedes ikke kjøpekontrakt. Stadfestelseskjennelsen er bekreftelsen på at kjøp er kommet i stand. Saken kan frem til namsrettens stadfestelse av budet har skjedd trekkes tilbake, med den konsekvens at salget ikke blir gjennomført. Slik tilbaketrekking av saken kan ikke gi budgiver grunnlag for å kreve erstatning. Oppgjør og overtagelse Oppgjørsdagen er 3 måneder etter at medhjelperen forelegger budet for Oslo byfogdembete i samsvar med tvangsfullbyrdelsesloven 11-27. Skjer oppgjør etter oppgjørsdagen, påløper morarenter. Er kjøpesummen betalt kan medhjelper, etter anmodning fra kjøperen, tillate at overtagelse skjer forut for oppgjørsdagen dersom leiligheten er fraveket, eller man får aksept fra hjemmelshaver. Etter at kjøperen er blitt eier overtar han risiko for eiendommen, og må selv sørge for forsikring etc. Anke Stadfestelseskjennelsen kan påankes. Ankefristen er 1 måned fra kjennelsens avsigelse. En anke vil som hovedregel ikke føre frem dersom innvendingene ikke har vært fremsatt overfor byfogdembetet før kjennelsen avsies. Saksøktes fraflytting Når kjøperen er blitt eier av eiendommen, plikter saksøkte og hans husstand å fraflytte den. Dersom dette ikke skjer, kan kjøperen uten gebyr kreve fravikelse. Skjøte Når kjøperen er blitt eier vil byfogdembetet på begjæring fra kjøperen, alternativt medhjelper, utstede tvangssalgskjøte som kan tinglyses på eiendommen. Dette medfører at samtlige heftelser som ikke skal overtas av kjøperen blir slettet. Ovenstående er kun en forenklet fremstilling, ytterligere informasjon følger av tvangsfullbyrdelseslovens kapittel 11.
BUDSKJEMA Vår ref.:e / ES 5-6 / 04-03 Til saksbehandler: Sissel Styrmoe Dølplads Sak nr: E.461.05.09.ES Jeg/vi gir herved følgende bud på eiendommen: Adresse: Toftes gate 14, 0556 Oslo Gnr.: 225 Bnr.: 285 Snr.: 3 Pris kr.: skriver kr.: I tillegg kommer avgifter og gebyrer for denne type eiendom, herunder eventuelle eierskiftegebyr. Det offentlige kan endre satsene, og det påligger budgiver å betale de til enhver tid gjeldende beløp. Så fremt budet slik det er avgitt, eller ved senere eventuelle forhøyelser, blir stadfestet i Oslo byfogdembete, gis herved Advokatfirmaet Furre DA ugjenkallelig fullmakt til å begjære skjøtet utstedt og gjennomføre tinglysningen jfr. tvangsfullbyrdelseslovens 11-33. Finansiering Sikkerhet for budet (ca 10% av kjøpesummen) Lån i Saksbehandler: kr Egenkapital Sum Budet er avgitt (dato): Budet er bindende for budgiver i minst seks - 6 - uker, jfr. tvfbl 11-26 til 11-29. kr kr kr Navn: Sign.: Fødselsnr. (11 siffer) Navn: Sign.: Fødselsnr. (11 siffer) Adresse: E-mail: Telefaks: Telefon: Mobil: Tlf. arbeid: Forhøyelser av bud skjer muntlig pr telefon. Følgende forhøyelser er gjort: Beløp: Dato: Klokkeslett: Mottatt av: Annet: