Valvatne Bygg as Postboks 1323 5406 STORD Vår dato: 09.10.2013 Vår ref: 2013/194-19682/2013 / 53/1 Dykkar ref: Rammeløyve - 53/1 - Nybygg einebustad og garasje, samt riving eks. bustadhus, Sætravikvegen 190 DS443/13 Søknad om rammeløyve, motteke 19.03.2013. Tiltakshavar: Nils Jørgen Sætrevik Ansvarleg søkjar: Valvatne Bygg AS VEDTAK: I medhald av 21-4 i plan- og bygningslova (PBL) vert det gjeve rammeløyve til riving av eksisterande bustad og oppføring ny einebustad og garasje. I medhald av 19-2 i plan- og bygningslova (PBL) vert det gjeve dispensasjon frå byggegrensa i kommuneplan og forbod mot tiltak langs sjøen og vassdrag. Vilkår: Plassering skal vera som vist på situasjonsplan, datert 04.02.2013. Før riving av eksisterande hus må rommet som er bygd av eldre gjenbrukte laftetømmer, dokumenterast. Veggane bør opnast heilt, slik at berre lafteveggane står att og det bør fotograferast og målast både frå innsida og utsida. Planane for nybygg bustadhus må leggjast fram for Bygningsverntenesta ved Sunnhordland museum, og det må liggja føre godkjenning frå dei med omsyn på løysinga og byggestil ved søknad om igangsetting. Topp fundament/grunnmur skal vera på kote +13,1 meter. Før arbeida kan setjast i gang må det sendast inn søknad om igangsetting og denne må vera godkjent. Søknaden må innehalde dekning av ansvar for dei delane det vert søkt om igangsetting for. Det må sendast inn dokumentasjon på plassering, (koordinatar/kotehøgd), før betongarbeid tek til. Merknader: Ved tilknyting til offentleg vass- og avløpsleidningar må det takast kontakt med vedkomande kommunale mynde. Handsaming av avfall skal utførast i samsvar med Byggteknisk Forskrift 9-5 t.o.m 9-9. Plan for avfallshandtering og miljøsanering skal liggje føre i tiltaket. SKL a/s må kontaktast dersom tiltaket er nærare enn 10 meter frå el. kablar i grunnen/leidningar i lufta eller det skal nyttast gravemaskin, betongpumpe, kranar m.m. nærare enn 30 meter frå høgspentleidningar i lufta. Før oppstart av montering av skorstein/eldstad må løysingar avklarast med feiarvesen. Ved mindre endring som ikkje treng søknad og løyve på førehand skal det ved søknad om ferdigattest/bruksløyve sendast inn som-bygd teikningar. Ved søknad om bruksløyve/ferdigattest skal det for frittliggjande tiltak liggja føre innmålte data for tiltaket. Regulering, byggesak og oppmåling Postboks 304 5402 Stord Rådhuset rbo@stord.kommune.no Organisasjonsnr.: 939 866 914 Telefon 53 49 68 80 Telefaks 53 49 66 01
Løyvet fell bort dersom tiltaket ikkje er sett i gong innan 3 år eller stoppar i lengre tid enn 2 år, jf. PBL 21-9. Vedlagd følgjer saksutgreiing. Vedtaket kan påklagast til fylkesmannen. Klage må vere mottatt/posttempla innan 3 veker frå den dag dette brevet er motteke, jf. Forvaltningslova 28 og 29. Klaga må vere skriftleg, grunngjevast og signerast. Klagen skal sendast via Stord kommune, Regulering, Byggesak og Oppmåling, Postboks 304, 5402 Stord. Med helsing Irinja Almås Kopi til: Hordaland fylkeskommune v/kultur og idrett Nils Jørgen Sætrevik Sætravikvegen 156 5410 SAGVÅG Fylkesmannen i Hordaland Kopi til: Liv Dahl Clausen Jan Tore Bruckner Håvard Pedersen 2
Rådmannen, den 09.10.2013 Saksutgreiing for sak DS-443/13 Dokumentoversyn: Som grunnlag for denne handsaminga ligg føre følgjande dokument: Søknad om rammeløyve datert 19.03.2013, vedlagt: Teikningar i plan, snitt og fasade i M:1:100, datert 26.02.2013 og 20.02.2013 Situasjonsplan i M:1:1000, datert 04.02.2013 Gjenpart av nabovarsel, datert 05.03.2013 Søknad om ansvarsrett Gjennomføringsplan, datert 19.03.2013 Søknad om dispensasjon, datert 19.03.2013 Utgreiing av prosjektet, datert 05.03.2013 I tillegg følgjande dokument: Fråsegn til søknad frå Hordaland fylkeskommune, datert 18.04.2013 og 12.09.2013 Uttale til søknad frå Fylkesmannen i Hordaland, datert 05.04.2013 Uttale i høve til byggesak frå Stord Fitjar Landbruks- og Miljøkontor, datert 04.04.2013 Det er avholdt førehandskonferanse 01.02.2013. Omtale av tiltaket: Søknaden viser følgjande tiltak: Riving av eksisterande bustad og oppføring av ny einebustad og garasje. Bygg som skal rivast BYA 108m 2 Nybygg total BYA 201m 2 : Bustad BYA 152m 2, BRA 230m 2, og garasje BYA 49m 2, BRA 69m 2. Plassering/høgde/avstand/storleik: Ny omsøkt bustadhus kjem delvis i område for bustader og delvis i område som i kommuneplanen er vist til landbruks-, natur- og friluftsområde (LNF-område). I samsvar med føresegna til LNF område i kommuneplan kan nye landbruksbygg inklusiv våningshus så langt det er drift messig forsvarleg plasserast i tilknyting til eksisterande gardstun. I og med det er søkt om riving av eksisterande hus, vil nybygget verte våningshuset på garden, og såleis ikkje krevja dispensasjon frå arealføremål i kommuneplan. På grunn av at deler av nybygget er plassert utanfor byggegrensa er det søkt om dispensasjon frå 1-8 i PBL, forbod mot tiltak langs sjø og vassdrag. Plassering av garasje er synt på om lag same stad der eksisterande hus ligg i dag, og vil koma innanfor byggegrensa. Andre eksisterande bygningar på garden vert teke vare på og er ikkje omfatta av søknaden. Garden, både areal som ligg innanfor byggeområde og LNF område, er omfatta av omsynssone «funksjonell strandsone» i kommuneplan. Tilkomst/vatn/avløp: Eigedomen er sikra rett til offentleg veg, vatn og avløp, jf. 27-1 og 27-2 i plan- og bygningslova. For tilknyting til offentleg leidningar må det takast kontakt med vedkomande mynde. Tilkomst til bustad vert endra som følgje av tiltaket men utkjørsel frå eigedomen vert som før. Eksisterande innkjørsel til bustadhus vert nytta i gardsdrifta. Vurdering av tiltaket: Reguleringsmessige forhold: Deler av den omsøkte nye bustaden ligg utanfor byggegrensa i kommuneplan. Det er søkt om dispensasjon frå 1-8. "Forbod mot tiltak mv. langs sjø og vassdrag" i Plan og Bygningslova med ein følgjande grunngjeving: - Eksisterande bustadplassering ligg inneklemt mellom driftsbygningane, med trang og vanskeleg tilkomst. - Ved ny plassering av bustadhus kjem deler av bygningen over byggegrense mot sjø. 3
- I det omsøkte området ligg det bygningar nærare sjøen enn 100 meter. I gjeldande kommuneplan er det innteikna ei egen byggegrense mot sjø, som "famnar" rundt eksisterande bebyggelse. Denne formålsgrensa gjer ein "knekk" rundt det gamle tunet, slik at det omsøkte tiltaket ikkje kjem nærare sjøen enn deler av tunet, men delar av bygget kjem over byggegresa. - Området det omsøkte bygget ligg på er tidlegare godkjent frådelt til bustadformål, men vart i den samanheng ikkje frådelt og bygd på. - Den omsøkte bustaden vert tilpassa terrenget og terrenghøgder i området, og det vil såleis ikkje verta skjeringar i terrenget. Bustaden vert trekt litt vekk frå dei gamle uthusa og ein bevarer den gamle kjerrevegen/stien lags dei gamle uthusa. Det nye "tunet" vil gi plass til biloppstillingsplass og garasje, noko som har mangla i det gamle tunet. Saka har vore på høyring hjå Fylkesmannen i Hordaland, Hordaland fylkeskommune og Stord Fitjar Landbruks- og Miljøkontor. Fylkesmannen i Hordaland meiner at nytt våningshus bør plasserast ovanfor byggjegrense mot sjø og innanfor område som er avsett til bygging, og syner til kommuneplanen der byggegrense er nyleg vurdert og er såleis uheldig å dispensere. Dei skreiv vidare at nybygget vil medføra omdisponering av jordbruksareal og endring av kulturlandskapet. Når det gjeld omdisponering av jordbruksareal syner kommunen til uttale frå Stord Fitjar Landbruksog Miljøkontor som seier at det nye huset ikkje vil ta dyrkajord (fulldyrka og/eller overflatedyrkajord). Då tiltaket etter føresegnene i kommuneplan heller ikkje treng dispensasjon frå arealføremål har Stord Fitjar Landbruks- og Miljøkontor ikkje merknader til at tiltaket vert gjennomført som omsøkt. Hordaland fylkeskommune gjorde i sin første uttale kommune merksam på at kommunen ikkje bør gje løyve til riving før det vart gjort synfaring på stadet for å vurdere kulturminneverdien til huset, som vart anslått å vere frå 1630 talet. Etter fleire synfaringar har Hordaland fylkeskommune konkludert med at huset ikkje det som har størst kulturverdi og at det ikkje er grunnar som tilseier at huset bør vernast. Det som er viktig og som er føresetnaden for riving og oppføring av nybygg er at ein tar vare på kulturlandskapet og at arbeidet vert gjort på ein måte som ikkje skjemmer heilskapen, og som tek vare på dei kvalitetane og kulturminneverdiane som ligg i det kulturmiljøet som allereie er etablert. Fylkeskommunen ynskjer at det nye huset får ei utforming som ikkje bryt med dette, eller som gjer for mykje av seg, og oppmodar vidare at tiltakshavar legg problemstillinga omkring korleis ein kan finne ei løysing som sikrar kulturminneverdiane fram for Bygningsvemtenesta ved Sunnhordland museum. Same type vilkår kan ein finne i kommuneplan med omsyn på bygging i LNF område, jf. 3.2 som lyder: «Ved plassering av nye landbruksbygg inklusive våningshus og bustad nr. 2 på garden skal det takast omsyn til eksisterande tun, bygningsstruktur og drifta på garden. Nye bygningar og konstruksjonar skal gjevast ei god plassering i høve til tun, vegetasjon og landskapsbilete». Når det gjeld plassering i funksjonell strandsone, står det følgjande i kommuneplan, jf. 5.13: «Innanfor sona er det eit overordna mål å ta vare på og vidareutvikla kvalitetar knytt til biologisk mangfald, landskap, kulturminne, bygningsmiljø og almen ferdsel og leggja dette til grunn ved gjennomføring av tiltak og kommunen si langsiktige arealdisponering». Det er med andre ord ikkje forbod mot bygging i innanfor sona, men det sett krav om at bl.a. kvalitetar knytt til landskap, kulturminne, bygningsmiljø vert teke vare på og teke omsyn ved nye tiltak. Delar av område rundt garden det søkt om tiltak her er vist til bustader og samtidig omfatta av funksjonelle strandsone. Når ein ser på plassering i høve til avstand til sjø, vil ikkje nybygget koma nærare sjøen enn andre bygningar på garden. Avstand til sjøen er målt til å vere om lag 58 meter. I området ligg det òg andre bygningar som er nærare sjøen enn 100 meter, slik søkjaren i grunngjeving visar til. Situasjonsplanen syner at tiltaket er godt tilpassa terrenget utan behov for skjeringar. Ein kan heller ikkje sjå at allmenn ferdsel i strandsone vert påverka av tiltaket. Huset som er omsøkt rive er i dårleg stand og har stått ubebudd dei seinare åra. Tiltakshavar ynskjer å driva garden vidare og setja opp ein ny bustad der han kan bu. 4
Etter ein samla vurdering av opplysningar i saka meiner kommunen at fordelane ved å dispensere er klart større enn ulempene og at omsyn bak regelen ikkje vert vesentlig lagt til sida. Vilkår til å gje dispensasjon er såleis til stades. Naturmangfaldlova ( 8 12): Tiltaket har ingen openberre konfliktar med miljø og landbruk. Det vert synt til fråsegn frå Stord Fitjar Landbruks- og Miljøkontor (SFLM), sjå punkt over. Teknisk forhold oppfylling av krav i TEK avvik: Ikkje søkt om fråvik. Nabomerknader: Det har ikkje kome merknader frå naboar/gjenbuarar. Forholdet til andre mynde/lovgjeving: Sjå andre punktar ovan. Godkjenning av føretak: Følgjande føretak er godkjend for ansvarsrett i prosjektet: Ansvarleg føretak/ansvarsområde: Valvatne Bygg AS Ans.søkjar, PRO og UTF heile tiltak Føretak som har søkt ansvarsrett har sentral godkjenning for omsøkte fagområde. Ut frå dette finn me å kunne godkjenne føretaka for ansvarsrett for dette tiltaket. Konklusjon: Søknad om rammeløyve for riving av eksisterande bustad og nybygg einebustad på eigedomen gnr/bnr 53/1 vert godkjent på nærmare fastsett vilkår. Søknad om dispensasjon vert innvilga. Saka er avgjort etter 20-4 i plan- og bygningslova i samsvar med delegasjonsfullmakt. 5