STAKKEVOLLVEGEN 49-51, 119/873 m.fl. REGULERING BJØRNSTRANDA TROMSØ KOMMUNE BYUTVIKLING PLANID: 1717 SAKSNR: 08/7802 PLANPROGRAM Tromsø 18.08.09 Utarbeidet av Acona Technopole AS For Bjørn Eiendom AS
Side 1 av 24
INFORMASJON OM PLANTILTAKET Tittel: Planprogram for konsekvensutredning for Stakkevollvegen 49-51, 119/873 m.fl. Regulering Bjørnstranda. PLANID: 1717 Saksnummer: Høringsutkast: Høringsfrist: Fastsatt: Oppdragsgiver: Ansvarlig myndighet/ planmyndighet: Saksbehandler: Forslagsstiller: Oppdragsansvarlig: Kvalitetssikring: 08/7802 Tromsø kommune Byutvikling xx.xx.2009 xx.xx.2009 Bjørn Eiendom AS v/terje Wiik tlf 90 76 65 27 terje.wiik@bjorneiendom.no Tromsø kommune Byutvikling v/ Erland Loso tlf 77 79 04 55 erland.loso@tromso.kommune.no Erik Eidesen tlf 77 79 06 45 erik.eidesen@tromso.kommune.no Acona Technopole AS for Bjørn Eiendom AS Torstein Piltingsrud tlf 92 62 45 82 tp@acona.com Espen F Johannessen tlf 95 96 76 62 efj@acona.com Side 2 av 24
Side 3 av 24
PROGRAMMET Dette planprogrammet er delt i tre deler; (I) innledende beskrivelse, (II) kort om konsekvensutredninger og (III) selve programmet for utredningen. Hensikten er å skille mellom beskrivelse av tiltaket og utredningsoppsettet, slik at strukturen for konsekvensutredningen blir mer oversiktlig. Det er også inkludert innholdsfortegnelse for de ulike kapitlene og tema i utredningen. Den innledende beskrivelsen redegjør også for planprosessen, medvirkning og annen relevant informasjon for å vurdere utredningstema og prosess. Område- og planbeskrivelsen henter supplerende tema fra Tromsø kommunes Veileder for utarbeidelse av arealplaner. Del II er en kort oppsummering av hovedinnholdet, hensikten med og bakgrunnen for konsekvensutredninger av reguleringsplaner. I BESKRIVELSE...5 1. Bakgrunn...5 2. Utredningsplikt...5 3. Planen (tiltaket)...6 4. Områdebeskrivelse...7 5. Rammebetingelser...10 6. Foreliggende rapporter...13 7. Antatte vesentlig virkninger...13 8. Alternativer...14 9. Utredningstema...14 10. Metode...14 11. Planprosessen...15 12. Medvirkning...Feil! Bokmerke er ikke definert. 13. Utbyggingsavtale...Feil! Bokmerke er ikke definert. 14. Avvik...16 II KORT OM KONSEKVENSUTREDNINGER...Feil! Bokmerke er ikke definert. 1. Planprogram...Feil! Bokmerke er ikke definert. 2. Planprosessen...Feil! Bokmerke er ikke definert. 3. Reguleringsplaner...Feil! Bokmerke er ikke definert. 4. Alternativvurdering...Feil! Bokmerke er ikke definert. 5. Planforslag...Feil! Bokmerke er ikke definert. 6. Miljø, naturressurser og samfunn...feil! Bokmerke er ikke definert. III UTREDNINGSPROGAMMET...17 1. Innledning...17 2. Beskrivelse av området...17 3. Overordna planer og tillatelser...18 4. Beskrivelse av planforslaget...18 5. Konsekvenser av planen...21 6. Sammenstilling av virkning...22 7. Avbøtende tiltak...22 8. Valg av løsninger...22 9. Tilleggsutredninger...22 10. Miljøovervåkning...22 Kilder:...23 Side 4 av 24
I BESKRIVELSE 1. BAKGRUNN Stakkevollvegen 49/51, også benevnt Bjørnstranda, ble ervervet av Bjørn-selskapene (Brødrene Rolf og Leif Bjørn AS) i slutten av 1940-tallet. Bygningsmassen ble i hovedsak etablert fra anskaffelsestidspunktet og frem til 1980 gjennom etappevis oppføring av byggene på utfylling mot Tromsø-sundet. Videre utfylling har foregått frem til nå og eiendommens areal er ca 40 daa. Frem til primo 1990-tallet ble eiendommen i sin helhet brukt av Bjørn-selskapene til handel (byggevarer), produksjon av byggevarer og kontor/lager for selskapenes byggevirksomhet. Handelsvirksomheten opptok ca. halvparten av bygningsmassen. Eiendommen var således Bjørn selskapenes hovedbase i største delen av av en snart 100 år lang industrihistorie. Her bygget Bjørn opp eget anlegg for boligproduksjon. Bjørn-hus og Bjørn byggevare ble kjente merkevarer og det er levert flere tusen Bjørn-hus i Nord-Norge siden selskapet leverte sitt første hus allerede på 1930-tallet. Endrede rammebetingelser og strukturendringer i næringene medførte på 1990-tallet endrede behov for arealer til selskapets egen virksomhet. Utleie til andre virksomheter og omdanning av eiendommen innenfor eksisterende bygningsmasse har derfor pågått frem til nå. Dette kombinert med byvekst og sentrumsnær beliggenhet, medfører at Bjørn Eiendom AS anser det viktig både for selskapet og området langs Stakkevollvegen, å videreutvikle eiendommen. Bjørn Eiendom AS (BE) tidligere Brødrene Rolf og Leif Bjørn AS, har som hovedformål utvikling, eie og forvalte næringsbygg på Stakkevollvegen 51. Anlegget leies i dag ut til ulike aktører innenfor produksjon, handel, lager og kontor, og BE ser nå grunnlag for å utvikle området videre i takt med behov og markedsutvikling i en framtidig byutvikling på Stakkevollvegen. Behovene og markedsutviklingen forventes å ligge innenfor kontor, forretning(handel), lager og lett produksjon, men også en andel bolig kan være aktuelt. For å nå dette mål søker BE å regulere området for en hensiktsmessig utvikling, hvor både deres og kommunens interesser kan ivaretas. Eiendommen skal forvaltes på lang sikt, og regulering av området skal tilrettelegge for en vesentlig utvikling på eiendommen og samtidig ivareta behovet for tilpasninger til skiftende marked og endrede behov. Kommunen har vedtatt en visjon for framtidig byutvikling på Stakkevollvegen og igangsatt arbeidet med en kommunedelplan som skal følge opp visjonen. Regulering av Bjørnstranda vil i hovedsak ta utgangspunkt i dette arbeidet. 2. UTREDNINGSPLIKT Plantiltaket er konsekvensutredningspliktig etter Plan- og bygningsloven 4-1 som følge av oppfangskriterier i 2, vedlegg 1, pkt. 1 av forskrift om konsekvensutredning etter PBL 4-2 og 14-6. Her fremgår at Industri-, nærings-, lager- og kontorbygg samt offentlige bygg og bygg til allmennyttige formål med en investeringskostnad på mer enn 500 mill kr eller et bruksareal på mer enn 15.000 m2 skal konsekvensutredes. Det er Tromsø kommune ved planmyndigheten som er ansvarlig myndighet for utredningen. Side 5 av 24
Oppfangskriteriet er uendret i høringsutkast til ny forskrift som følger av ny planlov som trer i kraft 1.juli 2009. Endringer i forhold til tidligere forskrift som skal følges opp er redegjørelse for metoder som skal brukes, samt at programmet skal utføres slik at det kan tas stilling til om plan- og utredningsarbeidet er gjennomført i samsvar med programmet (forskriftens 6, fjerde ledd). 3. PLANEN (TILTAKET) Planområdet Planområdet utgjør i overkant av 60daa med et utfyllingspotensial på rundt 10-20daa avhengig av hvor fyllingsfronten settes. Planen vil omfatte utfylling i sjø. Bjørnstranda utgjør i dag rundt 40 daa og skal reguleres til næringsformål, herunder forretning(handel), kontor, lager, produksjon med tilhørende anlegg, samt trafikk- og fellesområder. Esso-tomta utgjør i dag rundt 20daa og skal etter krav fra kommunen reguleres i tråd med kommunedelplan for Stakkevollvegen til friområde. Deler av planområdet vil bli vurdert avsatt til boligformål med tilhørende anlegg. Stakkevollvegen reguleres til trafikkformål. Reguleringsplanen skal ivareta føringer fra forslag til kommunedelplan på grønn og teknisk infrastruktur. Det vil bli planlagt en offentlig tilgjengelig promenade gjennom området i tråd med forslag til kommunedelplan. Planen skal utformes iht. ny planlov og i tråd med endelig kommunedelplan. Konsekvensutredningen vil bli gjennomført for hele planområdet, og utredningsarbeidet vil avgjøre om forslagsstiller ønsker å detaljregulere hele eller deler av skissert planområde. Dersom resultatet av utredningene er at det forutsettes områderegulering forventes planen og planprosessen å få en annen karakter. Områderegulering er en kommunal oppgave, og Side 6 av 24
utgangspunktet er at hele området reguleres med krav om senere detaljplan. Reguleringsplanen må i begge tilfelle tilrettelegge for trinnvis. Det ønskes tilrettelagt for større handelskonsepter og handelskonsepter for plasskrevende varer, i tråd med tidligere virksomhet på eiendommen. For plasskrevende varer og lager tillater forslag til kommunedelplan kun en videreføring av eksisterende virksomhet. Videre utvikling av området skal følge rammer gitt i endelig forslag til kommunedelplan for Stakkevollvegen - Tromsømarka. Forholdet til ny forskrift om kjøpesenter og fylkesdelsplan for kjøpesenter i Troms må utredes i planarbeidet. I denne forbindelse kan også eventuelle uttalelser fylkesmannen til foreliggende forslag til kommunedelplanen være av betydning. Hensikten med reguleringen er å tilrettelegge for utvikling og oppgradering, herunder bedre utnyttelse og bruk av arealene. Aktuelle formål i byggeområde er vist i tabellen under. Dersom det blir aktuelt med boliger antas dette å være i et begrenset omfang og lokalisert til sjøfronten, anslagsvis 150-200 boliger. Fremtidig arealbruk er enda ikke fastsatt og skal alternativ- og konsekvensutredes. Arealbruk Kontor Forretning (handel) Lager Lett produksjon / Industri Bolig Forventet BRA Differanse til dagens situasjon BRA Areal 60-75.000 m2 30-45.000 m2 Oversikten inkluderer ikke Esso-tomta da det er kommunen som krever dette området regulert til friområde og forslagsstiller i utgangspunktet ikke har planer for dette området. Forslagstiller har akseptert kravet om regulering av Esso-tomta, men forutsetter at kommunen bidrar med avklaringer rundt framtidig eierforhold og bruk av tomta, og at atkomstveg til området kan legges på Esso-tomta for å få en god gateutforming og overgang til friområde. Dersom regulering av Esso-tomta viser seg uaktuelt eller ikke lar seg gjennomføre kan området utgå fra reguleringsforslaget. 4. OMRÅDEBESKRIVELSE Utsnitt som viser eiendommer på nedsiden av Stakkevollvegen Side 7 av 24
Den aktuelle eiendommen(k10) er på i overkant 40 daa med videre utfyllingspotensial på 10-20 daa. I tillegg kommer Esso-tomta (K9) på rundt 18daa. Området har beliggenhet sentralt på Stakkevollvegen mellom Tromsø sentrum og Breivika. Området inngår i et større omdanningsområde på nedsiden av Stakkevollvegen. Eksisterende bygningsmasse 11 13 10 12 14 15 16 Oversikt eksisterende bygg på Bjørnstranda (10-16). Side 8 av 24
Eksisterende bygningsmasse er relativt sammensatt og det er gjennomført flere tilpasninger, tilbygg og ombygginger, opp igjennom årene. Flere av byggene vurderes oppgradert og integrert i en videre utvikling av eiendommen, blant annet bygg 11, 14 og 15. Bygg 10 planlegges revet da bygget legger beslag på vesentlige arealer og er byggteknisk uhensiktsmessig i forhold til en framtidig utvikling av eiendommen. Tabellen under viser en oversikt over utleide arealer i eksisterende bygningsmasse, totalt ca 30.000m2. I tillegg kommer utendørs logistikkarealer og parkering. Arealbruk Lager (kaldt) Lager (oppvarmet) Produksjon (lett). Kontor Forretning Idrett/kultur Sum Areal 10.145 m2 8.754 m2 1.690 m2 6.175 m2 305 m2 2.980 m2 30.049 m2 Esso-tomta eies av Esso Norge as og er tidligere brukt til tankanlegg. Området ligger i dag brak og det pågår demontering av tankanlegget. Trafikale forhold og atkomst til planområdet Atkomst til planområdet er fra Stakkevollvegen. Stakkevollvegen har begrenset kapasitet. Dette er en sentral problemstilling i forhold til trafikkvekst som følge av utvikling langs Stakkevollvegen, herunder prinsipper for parkering og atkomster til området fra Stakkevollvegen. Det skal gjennomføres en trafikktelling for å kartlegge dagens trafikk på Stakkevollvegen. Dagens og framtidig turproduksjon fra området skal også beregnes og utredes. Atkomstveger til planområdet skal også vurderes. Tekniske anlegg Det er nylig etablert nytt kommunalt ledningsnett, vann og avløp, i Stakkevollvegen. Anlegget er dimensjonert for framtidig utvikling langs Stakkevollvegen. Det må etableres tilstrekkelig kapasitet på anlegg for overflatevann, blant annet med tilgang for utløp til sundet. Tilknytningspunkter til kommunalteknisk anlegg, vann og avløp ligger i Stakkevollvegen. Det er nylig oppgradert ventilasjons- og varmeanlegg for hele bygningsmassen. Anlegget er dimensjonert for framtidig behov og forberedt for vannbåren varme. Tekniske rom ligger i tilknytning til bygg 11 og 12. Det foreligger ingen tilknytningsplikt til fjernvarmeanlegg. Troms Kraft har fått konsesjon og planlegger fjernvarmenett i området. Tromsø kommune vil i planarbeidet bli kontaktet for nærmere avklaringer rundt kommunaltekniske anlegg. Side 9 av 24
Grunnforhold Generelt er det vanskelige grunnforhold langs nedsiden av Stakkevollvegen med ustabile masser (siltholdig og leire) og relativt store dybder til fast fjell. Det vises her til foreliggende delutredning Grunn- og strømningsforhold i kommunedelplanen. Bjørnstranda består av opprinnelige landarealer med eksponert fjell mot Stakkevollvegen og utfyllinger i sjø med hovedsakelig grusmasser og dybder til fjell på 10-20m lengst ut i sundet. Det er ikke registrert store setningsskader noe som tilsier at eksisterende fyllinger er stabile. Det er ikke registrert virksomhet i området som tilsier omfattende forurensning i grunnen. Det er heller ikke registrert avfallsdeponi innenfor området. Av forslag til kommunedelplan fremgår at det er usikkerhet rundt grunnforholdene på Essotomta og at området antageligvis ikke er egnet for bruk som forutsetter bebyggelse med 24- timers aktivitet. Det må gjennomføres en grunnundersøkelse for området, både med tanke på eventuell forurensning og muligheter for ny utfylling i sjø. Kulturminner I forbindelse med tidligere og pågående kommunedelplanarbeid er det ikke registrert kulturminner innenfor planområdet. Planen skal kort beskrive områdets historiske utvikling. Utredningsplikt iht. kulturminneloven 9 avklares i forbindelse med høring av planprogrammet. 5. RAMMEBETINGELSER Her omtales særskilt kommunale planer, fylkeskommunale og statlige planer og retningslinjer eller andre bestemmelser som vil påvirke planleggingen direkte. Forskrift til RPB for kjøpesenter / Fylkesdelplan for kjøpesenter i Troms Planområdet ligger utenfor det som er definert som sentrum i fylkesdelsplanen for kjøpesenter i Troms og Stakkevollvegen er heller ikke utredet som bydelssenter. I utgangspunktet begrenses derfor nye handelsetableringer til et samlet bruksareal på 3000m2. Her gjelder unntak for bestemte varegrupper. I ny forskrift til rikspolitisk bestemmelse for kjøpesenter av 2008 er det også gitt fylkesmannen myndighet til å avvike bestemmelsen, men forslag til nye planer som ikke er i samsvar med fylkesplan og fylkesdelplan må vurderes strengt ut fra de hensyn som framgår av formålet med forskriften 1. Dette innebærer imidlertid at det ikke skal være rom for vesentlige avvik. Kommunens administrasjon ønsket Stakkevollvegen definert som del av sentrum i høringsutkast KPA 1999, men på bakgrunn av varslet innsigelse fra Fylkesmannen den gang ble området tatt ut. Kommunens visjon for Stakkevollvegen (Tromsø sjøfront) følger opp tidligere ønske om å definere dette som et byutviklingsområde i sentrum. Kommuneplanens arealdel 2007-2018 signaliserer at Stakkevollvegen skal kan få rollen som avlastningssenter eller utvidelse av sentrum. Her fremgår også at planen vil erstatte fylkesdelsplanen for kjøpesenter, men denne statusen ble endret når ny forskrift om kjøpesenter trede i kraft 01.juli.2008. Side 10 av 24
Høringsforslag til kommunedelplan tilrettelegger for store handelsareal og er ikke i tråd med gjeldene fylkesdelsplan for Kjøpesenter. Kommunen ønsker å tilrettelegge for større handelsetableringer langs Stakkevollvegen. Bakgrunnen for dette gis av områdets sentrale beliggenhet mellom sentrum og universitet. Fylkesdelplanen for kjøpesenter i Troms planlegges revidert 2009/2010. Kommunen ser på forslag til kommunedelplan for Stakkevollvegen som et detaljert innspill i denne sammenheng. Ny Fylkesdelplan kan derfor påvirke etableringsrestriksjonene for området langs Stakkevollvegen, også Bjørnstranda. Rikspolitisk bestemmelse for å styrke barn og unges interesser i planleggingen Bestemmelsen skal sikre barn og unges interesser i all planlegging og byggesaksbehandling etter plan- og bygningsloven. Bestemmelsen har krav til den kommunale planleggingsprosessen og til fysisk utforming. Bestemmelsen er relevant for deler av planområdet som omfatter bolig og skolevei. Det vises her til kommunens vedtekter for lekeareal og forslag til kommunedelplan for Stakkevollvegen, herunder delutredning Landskap og grønstruktur. Krav til lekeareal og uteromskvaliteter beskrives her. Skolekapasitet og trygg skolevei er utredet i forslag til kommunedelplan for Stakkevollvegen. Kommuneplanens arealdel Området er avsatt til byggeområde i kommuneplanens arealdel og det stilles krav til regulering som blant annet bestemmer utnyttelse og formål. Forslag til kommunedelplan Utsnitt av forslag til kommunedelplan viser Bjørnstranda som byggeområde B/F/K-1 og Esso-tomta som friområde FF-5 Arbeidet med kommunedelplan for Stakkevollvegen har pågått i over 15 år. Kommunen har igangsatt arbeid med en ny kommunedelplan for Stakkevollvegen iht. planprogram datert 06.10.06. Bakgrunnen for oppstart av planarbeidet ligger i vedtak i KST 30.08.06. Det vises spesielt til vedtakets pkt 2: Visjon for Stakkevollvegen Side 11 av 24
Stakkevollvegen utvikles / omformes til å være en attraktiv bydel for eksisterende og ny næringsvirksomhet, boliger og offentlig servicevirksomhet ( Tromsø Sjøfront ) Området skal fremstå med en profil som underbygger at det knytter sammen sentrum og universitets- og sykehusområdet i Breivika Området skal spesielt gjøres attraktivt for ny næringsvirksomhet som ønskes etablert i Tromsø og som passer inn i et sentrumsnært område, gjerne med et nasjonalt / internasjonalt tilsnitt De viktigste tema i planarbeidet er grønnstruktur, boligkvalitet, omfang forretning (handel), trafikale forhold (atkomst, trafikkproduksjon og parkering), støy og forurensning. Videre forventes at kommunedelplanen nedfeller prinsipper for gjennomføring av felles tiltak. Bestemmelser og retningslinjer i forslag til kommunedelplan for Stakkevollvegen gir konkrete føringer for videre detaljplanlegging, blant annet berører påfølgende forhold plantiltaket på Bjørnstranda: Rekkefølgekrav om regulering og opparbeiding av friområde FF-5 på 20,4 daa(essotomta) Det skal etableres en sammenhengende promenade gjennom området med bredde på 4m, regulert bredde på 6m og byggegrense 7m fra senterlinje. Promenaden er kartfestet. Det er gitt begrensninger på trafikkproduksjon på Stakkevollvegen, Bjørnstranda og Esso-tomta har gitt en samlet kapasitet på Stakkevollvegen på rundt 2300 ÅDT i forhold til ny arealbruk. Stakkevollvegen skal utvides med 3,5m for bedre å kunne prioritere kollektivtrafikken og håndtere forventet trafikkøkning. Dette skal i prinsippet ikke medføre en utvidelse av regulert trafikkområde i plan 1569. 75 % av parkering skal legges i anlegg under terreng eller i bygg. Det er gitt bestemmelser for utforming av bebyggelsen, blant annet er byggehøyde langs Stakkevollvegen satt til 15m og langs sjøfronten til 21m. Det er gitt andel av skolekapasitet stor 150 boliger for Bjørnstranda Det er gitt bestemmelser for forretning Kommunedelplanen tillater utfylling til kote -10m Planen er vedtatt lagt ut til offentlig ettersyn av planutvalget 12.mai.09. Interesseforeningen Tromsø Sjøfront (ITS) har orientert kommunen om innvendinger til høringsutkastet som kan medføre endringer av planen ved 2.gangsbehandling. Eventuelle endringer vil bli hensyntatt i planarbeidet for Bjørnstranda. Gjeldene regulering Reguleringsplan 0021 har avsatt området til industriformål (1965). Planen ivaretar ikke en ønsket utvikling og det er i kommuneplanens arealdel stilt krav om regulering. Eksisterende virksomhet innenfor planområdet er forretning (handel), kontor, lager og industri. Reguleringsplan 1569 avsetter trafikkareal for opparbeiding av kjøreveg, fortau, atkomster og tilhørende anlegg langs hele Stakkevollvegen(2005). Planen er lagt til grunn for arbeidet med kommunedelplan for Stakkevollvegen. Andre kommunale planer Tromsø kommunes transportplan(2008-2019) og klimaplan(2008-2018) er hensyntatt i forslag til kommunedelplan for Stakkevollvegen. Kommunedelplan for Stakkevollvegen legges til grunn for planarbeidet. Side 12 av 24
6. FORELIGGENDE RAPPORTER Tromsø kommune og grunneiere har utarbeidet ulike tematiske utredninger i forbindelse med konsekvensutredet kommunedelplan for Stakkevollvegen. Utredningene har varierende grad av relevans for planarbeidet. Tilgjengelige utredninger for dette planarbeidet er: - Bygninger og tjenester (KDP) - Større programmer (KDP) - Støy og støy (KDP) - Grunn- og strømningsforhold (KDP) - Risiko og sårbarhetsanalyse (KDP) - Infrastruktur (KDP) - Landskap og grønstruktur (KDP) - Kulturminner (KDP) Eksempel fra foreliggende rapporter: Støy fra Stakkevollvegen er utredet i forslag til kommunedelplan for Stakkevollegen iht. veilder T-1442 (rapport 4146-1). Utsnitt viser at Bjørnstranda ligger innenfor både rød og gul støysone og at støy må hensyntas ved utbygging. Endring av bebyggelsesstrukturen vil påvirke støysonene. 7. ANTATTE VESENTLIG VIRKNINGER Det er foreløpig ikke avdekket forhold som vil medføre vesentlige virkninger på verken samfunn, miljø eller naturressurser ut over det som allerede er utredet i konsekvensutredet kommunedelplan. Dagens bruk er preget av lettere industrivirksomhet kombinert med kontor og forretning. Planlagt tiltak vil tilrettelegge for også ny arealbruk, en høyere utnyttelse og oppgradering av området. Det forventes økt trafikkbelastning, boliger og økte byggehøyder som følge av dette. Det er grunn til å systematisere undersøkelsene av enkelte forhold så som grunnforurensing, trafikk og utforming av bebyggelsen. Kapasitetsbegrensninger på Stakkevollvegen medfører blant annet at trafikkvekst som følge av planlagt tiltak må utredes. Side 13 av 24
8. UTREDNINGSTEMA Tabellen viser hvilke utredningstema konsekvensene skal vurderes mot iht. forskriftens vedlegg 2, og hvilke som er utelatt. Det vises også til hvilken kategori de enkelt tema sorterer under; miljø (M), naturressurser (N) og samfunn (S). Håndteringen av utredningstemaene omhandles i del III kap. 5. Tema som er tatt med: Kategori: Tema som ikke er tatt med: Kategori: Estetikk (bylandskap) S Utslipp til land, vann og luft M Arealbruk S Samiske kulturminner M Transport S Geo og vannressurser N Grunnforurensing M Fiskeri N Beredskap og ulykkesrisiko (ROS) S Oppdrett og havbruk N Landbruk N Reindrift N Skogbruk N Samfunn, bebyggelse og materielle verdier S Næring og sysselsetting S Befolkningens helse Farleder Friluftsliv Dyre- og planteliv (land og sjø) Kulturminner Klima Støy og støv Teknisk infrastruktur Tilgjengelighet til uteområder S S S M M M M S S 9. METODE Det er i all hovedsak ett planforslag som utredes, og det vurderes ikke alternative lokaliseringer. Alternativvurderinger vil likevel bli brukt som metode i utredningen for enkelte forhold. Utredningen (del III) er lagt opp slik at det i kapittel to beskrives planområdet, i kapittel tre beskrives rammebetingelser, i kapittel fire beskriver planforslaget, mens kapittel fem viser konsekvensene for utredningstemaene. Alternative løsninger redegjøres for i kapittel fire og konsekvensene vurderes i kapittel 5. Det skal kort redegjøres for datagrunnlaget og metoder som er brukt for å beskrive virkningene, og eventuelle faglige eller tekniske problemer ved innsamling og bruk av dataene og metodene. Det foreligger allerede utredninger for noen av temaene og disse vil bli lagt til grunn for utredningen. Innhenting av ny kunnskap begrenses uansett til det som er beslutningsrelevant. Behov for trafikktelling på Stakkevollvegen kan være et eksempel på beslutningsrelevant ny kunnskap. Utredningen avsluttes med en oppsummering av virkninger og avbøtende tiltak som legges til grunn for anbefaling av løsning. Det skal avslutningsvis redegjøres for behovet for tilleggsutredninger og eventuelt miljøovervåkingsprogram. Side 14 av 24
Utredning av konsekvensutredningstemaene leveres som separate delutredninger som vedlegg til reguleringsforslaget. 10. ALTERNATIVER Det skal gjennomføres alternativstudier for plassering av infrastruktur, bygg og anlegg som omfatter vurdering av byggehøyder og bebyggelsesstruktur. Hensikten er å fremskaffe grunnlag for beslutning på organiseringsprinsipper og byform som skal bestemmes i reguleringen. Alternativsutredningene skal ta utgangspunkt i hvilke detaljnivå planen skal ha og drøfte løsninger som kan få konsekvenser for planens utforming. Dette betyr at både tema og detaljering kan variere innenfor planområdet ut fra hvilke avklaringer som er funnet påkrevd, ref detaljplan eller områdeplan med plankrav. Det skal utredes tre alternativer De aktuelle tema som skal alternativsvurderes er redegjort for i programmets krav til planbeskrivelse i kapittel 04 og omfatter: a) Arealbruk b) Bebyggelsesstruktur Plassering og utforming av byggeområder og byrom, samt byggehøyder c) Lekeplasser (boligformål) d) Veg, trafikk og parkering e) Skyggediagram Forskriften fastsetter ikke konkrete rammer for hvordan alternativvurderingen skal gjennomføres, men slår fast at de skal være relevante og realistiske. 11. PLANPROSESSEN Saksgangen legges opp iht plan- og bygningslovens bestemmelser til prosessen fastlagt av forskriften. Prosessen vil også følge saksgangen slik det er lagt opp til i planmyndighetens prosessveileder. Saksgangen vil følge slik fremdriftsplan: Milepæl: Dato: Oppstartsmøte 16.10.08 Plankonferanse Tromsø kommune 12.11.08 Varsel av oppstart og høring av planprogram (min 6 uker) Informasjonsmøte om planprogrammet Merknadsfrist Fastsetting av planprogram (maks 10 uker) Høring av planforslag (6 uker) Merknadsbehandling 2. gangsbehandling og endelig vedtak av reguleringsplan 12. MEDVIRKNING Direkte berørte parter, offentlige sektormyndigheter og interesseorganisasjoner skal høres i forbindelse med behandling av planprogram. Det skal avholdes informasjonsmøte i forbindelse med høringen av planprogrammet. Naboer orienteres særskilt i forbindelse med Side 15 av 24
høring av planforslag, og naboskapsmøte skal avholdes før forslag til reguleringsplan legges ut til offentlig ettersyn. 13. AVVIK Planprogrammet er forpliktende for utarbeidelse og behandling av reguleringsplanen. Dersom det skulle oppstå behov for å avvike programmet må dette gjøres i samråd mellom ansvarlig myndighet og forslagsstiller. Avvik av vesentlig karakter bør varsles berørte myndigheter og parter. Side 16 av 24
III UTREDNINGSPROGAMMET 1. INNLEDNING Innledningen skal redegjøre for bakgrunnen for konsekvensutredningen, herunder Bjørn Eiendoms insentiv for å gå i gang med arbeidet. Innledningen skal også inneholde et sammendrag av utredningen med de viktigste problemstillingene og konklusjonene i planarbeidet med valg av løsning. Det skal kort redegjøres for premissene for valg av ansvarlig myndighet. Milepælene i planprosessen og opplegget for medvirkning skal synliggjøres. Tiltakshavers anbefaling skal også omtales, herunder hovedtrekkene i forslagets plankart og bestemmelse. Etter høringsrunden skal det redegjøres for innkomne merknader og behandlingen av disse, samt endringer av planforslaget i forbindelse med merknadsbehandlingen. Inndeling av kapittelet: a) Bakgrunn b) Sammendrag c) Ansvarlig myndighet d) Planprosess e) Medvirkning f) Merknader og merknadsbehandling 2. BESKRIVELSE AV OMRÅDET Områdebeskrivelsen følger tematikken i Tromsø kommunes veileder for utarbeidelse av arealplaner. Beskrivelsen skal redegjøre for relevante forhold i planområdet og i tilstøtende områder som blir berørt av tiltaket. Hensikten er mao å beskrive dagens situasjon i hovedsak basert på foreliggende kunnskap om området. Enkelte av temaene blir ytterligere redegjort for i kap. 05 Konsekvenser av planen og i evt. delrapporter som ligger som vedlegg til utredningen. Illustrasjoner av dagens situasjon, med kart og fotografi skal vedlegges der det anses som nødvendig. Inndeling av kapittelet: a) Beliggenhet b) Eksisterende bebyggelse c) Arealbruk d) Eiendomsforhold e) Landskap f) Kulturminner g) Veg- og trafikkforhold h) Offentlig kommunikasjon i) Teknisk infrastruktur j) Støy Side 17 av 24
k) Grunnforhold l) *Lekeplass m) *Skolekapasitet n) *Barnehage * Aktuelt ved boligformål 3. OVERORDNA PLANER OG TILLATELSER Forholdet til kommunale, fylkeskommunale og statlige planer, retningslinjer og tillatelser som er nødvendig for gjennomføring. Det skal utdypes dersom planen er i strid med føringer gitt i overnevnte bestemmelser. Det kreves tillatelser iht. reglene i havne- og farvannsloven til ulike tiltak i sjø, herunder utfylling og bygging av kai. Konsekvensutredningen kan legges til grunn for vedtak etter havne- og farvannsloven. Inndeling av kapittelet: a) Kommunale planer b) Fylkeskommunale planer c) Statlige planer d) Tillatelser fra offentlig myndighet 4. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Beskrivelsen tar utgangspunkt i tema gitt av forskriftens bestemmelser vedlegg II a) og Tromsø kommunes veileder for utarbeidelse av arealplaner. Det skal ikke gjøres en vurdering av alternativ lokalisering da planen vil være iht kommuneplanens arealdel, og i hovedsak er en utredning av plan og ikke tiltak. Det skal gjennomføres alternativstudier for plassering av infrastruktur, bygg og anlegg. Hensikten er å fremskaffe grunnlag for beslutning på organiseringsprinsipper og byform som skal bestemmes i reguleringen. Det skal i utgangspunktet utredes tre alternativer, men antallet kan begrenses til to hvor dette er funnet hensiktsmessig. Alternativutredningene skal ta utgangspunkt i hvilke detaljnivå planen skal ha og drøfte løsninger som kan få konsekvenser for planens utforming. Det skal redegjøres for valg av detaljeringsgrad og for evt. plankrav som følger av reguleringsplanen. Inndeling av kapittelet nedenfor viser hvilke tema det skal redegjøres for i beskrivelsen. Tema og detaljering kan variere innenfor planområdet ut fra hvilke avklaringer som er funnet påkrevd. For de området hvor plankrav vurderes vil ikke en alternativvurdering av organiseringen være påkrevd ut over behovet for fastsetting av grad av utnytting og byggehøyde. Det skal utarbeides illustrasjonsprosjekt basert på alternativutredningen som viser prinsipper for planlagt bebyggelse, veganlegg og utearealer, herunder overgang mot Side 18 av 24
Stakkevollvegen, tilstøtende byggeområder og Sjøfronten. Det skal utarbeides alternativer for tema merket med * i følgende kapittelinndeling. Inndeling av kapittelet: a) Begrunnelse for tiltaket b) Tidsplaner for gjennomføring c) Virksomheter d) 0-alternativ e) Avgrensning f) Detaljeringsgrad og plankrav g) Arealbruk h) Grad av utnytting og byggehøyder i) *Arkitektonisk og estetisk utforming j) *Plassering og utforming byggeområder k) *byrom / uterom / **lekeplasser l) *Veg, trafikk og parkering m) *Skyggediagram n) **Tiltak for trygg skoleveg o) Universell utforming p) Vann, avløp og avfall q) Energiløsninger r) Snøhåndtering s) Klima * Alternativutredes ** Ved boligformål TABELL VURDERINGSTEMA I PLANBESKRIVELSEN Begrunnelse for tiltaket: Tidsplaner for gjennomføring: Virksomheter: 0-alternativet: Avgrensing: Detaljeringsgrad og plankrav: Arealbruk: Bebyggelsesstruktur - plassering og utforming byggeområder, byrom og Kort redegjøring for bakgrunnen og behovet for tiltaket. Redegjøre for tidsplan i planarbeid, anleggsfaser og utbyggingsetapper. Beskrive konkrete eksisterende og planlagte virksomheter. Beskrive antatte konsekvenser av nullalternativet både for området og for bysamfunnet. Kort redegjørelse for avgrensingen av planområdet og influensområdet. Redegjørelse for planforslagets detaljeringsgrad og plankrav, herunder plantype(områderegulering versus detaljregulering). Arealbrukskategorier i planforslaget beskrives i ulike alternativer. Skal konsekvensutredes. Se også kap. 5. Prinsipper for plassering og utforming av bygg og anlegg beskrives og illustreres. Fokus på overgangsoner til omkringliggende områder. Alternativutredes og konsekvensutredes. Se også kap. 5. Side 19 av 24
byggehøyder: Lekeplasser: Prinsipper for plassering, utforming og brukbarhet. Dokumentasjon ift krav. Alternativutredes og illustreres. Veg, trafikk og parkering: Løsning beskrives. Skal konsekvensutredes. Se også kap. 5. Skyggediagram: Utredes for vår- og høstjevndøgn kl 15. Illustreres i de enkelte alternativer. Tiltak for trygg skoleveg: Beskrives. Skal konsekvensutredes. Se også kap. 5. Støy: I følge Tromsø kommune er den eksisterende støyanalysen så ny at det ikke er behov for nye utredninger i forhold til eksterne støykilder. Det skal redegjøres for hvordan foreliggende støyanalyse påvirker planforslaget. Bestemmelser og retningslinjer for støy videreføres fra kommunedelplanen for Stakkevollvegen, og spesielle hensyn må tas for uterom og forretning/kontor. Støy fra eventuelle støykilder internt i planområdet utredes. Avbøtende tiltak beskrives ved behov. Næringsliv og sysselsetting: Redegjørelse for antall sysselsatte ved full utbygging. Grønnstruktur: Det er ikke behov for videre utredninger på grønnstruktur. Utredningen til kommunedelplanen ansees god nok også for reguleringsplannivået. Følgende må likevel vurderes på reguleringsplannivå: - Hvordan grønnstruktur KDP blir ivaretatt innenfor planområdet - Ivaretakelse av krav til areal - Tilgjengelighet til uteområder - Sammenhenger for promenade og grønnstruktur - Promenade og siktlinjer - Både friarealer og fellesarealer - Utomhusanlegg for framtidige næringsvirksomhet illustreres. Kulturminner/historie: Områdets kulturhistorie og egenart beskrives. Utredningsplikt i sjø og på land iht. kulturminnelovens 9 avklares før fastsetting av planprogrammet. Universell utforming: Beskrive hvordan området, bygg og anlegg tilrettelegges. Planen vil bli utformet i tråd med de kriteriene som stilles til universell utforming i ny plan- og bygningslov. Vann og avløp: Offentlig infrastruktur med vekt på vann og avløp vurderes. Det må vurderes hvilket behov for ledingsnett som må etableres for at systemet skal bli godt nok ved full utbygging Trase for ledningsnett må avklares i forhold til hvordan bygningsmassen fordeles på tomta Det skal også vurderes på hvilken måte kommunal infrastruktur kan samordnes enten i f eks felles ledningsgate eller i kulvert. Avfallshåndtering Det redegjøres for håndtering av avfall både i rivings/anleggsperioden og avfallsløsninger ved ferdig utbygging. Energiløsninger Det utredes løsninger for best mulige energiløsninger i Side 20 av 24
Snøhåndtering Klima: byggene som gir lave driftskostnader. Det utredes mulighet for å knytte seg til fjernvarmenettet, ev vannpumpe i sjø, ev grunnvann. Det utredes også mulighet til å samkjøre eventuelt fjernvarmenett med annen kommunal infrastruktur. Håndtering av snø beskrives og illustreres, herunder skal fremgå arealer for deponi av snø i utomhusplan. Redegjørelse for klimatiske forhold som sol- og vindforhold i uterom. 5. KONSEKVENSER AV PLANEN Dette er hoveddelen av konsekvensutredningen. Kapittelet skal drøfte og vise konsekvensene av planforslaget innenfor gitte tema for samfunn, miljø og naturresurser. Det skal redegjøres for evt. avbøtende tiltak i kapittel 7. Det skal redegjøres for datagrunnlag og metoder som ligger til grunn for utredningene. For de tema som berøres av alternativvurderinger skal konsekvensene vurderes i forhold til disse. Inndeling av kapittelet: a) Estetikk (bylandskap) b) Arealbruk c) Transport d) Grunnforurensing e) Bredskap og ulykkesrisiko (ROS) TABELL KONSEKVENSUTREDNINGSTEMA Estetikk (bylandskap) Virkning av bebyggelsesstruktur og byggehøyder skal utredes, herunder fjernvirkning langs sundet og fra oversiden ved Dramsvegen/markagrensa, samt nærvirkning langs Stakkevollvegen og tilstøtende gatenett. Konsekvensutredningen baseres alternativene for bebyggelsesstruktur. Arealbruk Planlagt arealbruk vil omfatte videreføring av eksisterende produksjons- og lagervirksomhet. Virksomhetens konsekvens i forhold til bomiljø og trafikale forhold skal utredes. Planlagt arealbruk omfatter forretning over 3000m2, både for detaljhandel og plasskrevende varer. Forhold til fylkesdelsplan for kjøpesenter i Troms skal utredes dersom dette ikke er i tråd med kommunedelplan for Stakkevollvegen. Transport Kommunedelplanen for Stakkevollvegen vil inneholde overordnede føringer for veien og rundkjøringene. Det tas utgangspunkt i disse og utdypes i forhold til følgende tema. Trafikktelling på Stakkevollvegen Trafikkvekst på Stakkevollvegen som følge av nyskapt trafikk ved utbygging Side 21 av 24
Grunnforurensing Beredskap og ulykkesrisiko Atkomster og kryssløsninger på Stakkevollvegen Trygg veg Trygg skoleveg Tilrettelegging for gående Tilrettelegging for sykling og sykkelparkering Kollektivløsninger og kollektivdekning Parkeringsbehov og parkeringsdekning Det må gjennomføres en detaljert grunnundersøkelse for området som kompletterer utførte undersøkelser, både med tanke på eventuell forurensning og muligheter for ny utfylling i sjø. Standard risikovurderingsskjema fra Tromsø kommune fylles ut/gjennomgås. Hendelser det må reduseres fare for eller gis avbøtende tiltak for bli vurdert. Skal inkludere en utredning av forholdet mellom industriområder og mer sensitiv arealbruk som publikumsrettet virksomhet og bolig. 6. SAMMENSTILLING AV VIRKNING Resultater av konsekvensutredningen sammenstilles i egnet tabell hvor virkningen av plantiltaket kommer klart fram. Oversikten skal også beskrive offentlige og privat tiltak nødvendig for gjennomføring. Avbøtende tiltak er en redegjørelse for hva som kan gjøres for å forhindre eller avbøte eventuelle skader og ulemper. Kapittelet skal vise eventuelle avbøtende tiltak som er nødvendig for gjennomføring. Slike tiltak er vilkår for at utbygging kan iverksettes, og innarbeides i planforslaget og reguleringsbestemmelsene. 7. AVBØTENDE TILTAK Avbøtende tiltak er en redegjørelse for hva som kan gjøres for å forhindre eller avbøte eventuelle skader og ulemper. Kapittelet skal vise eventuelle avbøtende tiltak som er nødvendig for gjennomføring. Slike tiltak er vilkår for at utbygging kan iverksettes, og innarbeides i planforslaget og reguleringsbestemmelsene. 8. VALG AV LØSNINGER Tiltakshavers anbefaling skal fremgå og dokumenteres i planforslag med kart og bestemmelse. Det skal utarbeides ett illustrasjonsprosjekt og en utomhusplan basert på konklusjoner fra alternativutredningen som viser prinsipper for planlagt bebyggelse, veganlegg og utearealer, herunder overgang mot Stakkevollvegen, tilstøtende byggeområder og Sjøfronten. 9. TILLEGGSUTREDNINGER Vurderes og omtales. 10. MILJØOVERVÅKNING Vurderes og omtales. Side 22 av 24
KILDER: Høringsdokument for ny forskrift for konsekvensutredning av reguleringsplaner OTP nr 32 (2007-2008) Om lov om planlegging og byggesaksbehandling Ot.prp. nr. 47 (2003-2004) Om lov om endringer i plan- og bygningsloven NOU 2003:14 Bedre kommunal og regional planlegging II Plan- og bygningsrett OJ Pedersen m.fl. Universitetsforlaget 2000 Plan- og bygningsloven CW Tyrén Universitetsforlaget 2004 Plan- og bygningsloven A Frihagen Forlaget Frihagen 1990 Norsk lovkommentar D Rogstad Gyldendal Akademisk 2006 Veileder til forskrift om konsekvensutredninger MD 2006 Forskrift om rikspolitisk bestemmelse for kjøpesenter MD2008 Lovkommentar til plandel av ny plan- og bygningslov - MD2009 Side 23 av 24