Ås kommune Byggesak og geodata Follo Bygg og Eiendom AS Teglveien 21 1400 SKI Jan Håkon Hensel Deres ref. Vår ref. Saksbehandler Dato 16/01127-3 Inger Torild Hågensen 22.04.2016 Gnr 108 Bnr 110 - Nordskogenveien 21 - Nybygg - Tomannsbolig Rammetillatelse/Dispensasjon Det vises til søknad mottatt 06.04.2016. Delegert saksnr.: 16/01127-3 Ansvarlig søker: Follo Bygg og Eiendom AS, Teglveien 21, 1400 SKI Tiltakshaver: Siv Camilla Meyer og Fleming C. Mjølstad, Nordskogenveien 21, 1407 VINTERBRO VEDTAK Med hjemmel i plan- og bygningsloven (pbl.) 19-2 gir bygningsmyndigheten dispensasjon fra reguleringsplanens bestemmelse 3.c. vedrørende overskridelse av grad av utnytting på gnr. 108, bnr. 110. Begrunnelsen fremkommer av saksutredningen. Med hjemmel i pbl. 20-3 jf. 20-1 gir bygningsmyndigheten rammetillatelse for tomannsbolig på gnr. 108, bnr. 110. Tillatelsen gis på grunnlag av innkommet søknad. Vurdering fremkommer av saksutredningen. Høydeplassering for overkant ferdig gulv 1. etasje/hovedplanet I tiltaket fastsettes til kote + 67,5 relatert til NN2000. Godkjente tegninger: Situasjonsplan D1, datert 2.3.2016, mottatt 5.4.2016 Plan, snitt- og fasadetegning, datert 10.2.2016, mottatt 5.4.2016 Fasadetegninger med terrenglinjer, datert 2.3.2016, mottatt 5.4.2016 med merknad: Skråning mot nabo må ikke være brattere enn 1:2. og avsluttes minst 0,5 meter fra nabogrensen. Postadresse Besøksadresse Telefon 64 96 20 00 Org.nr. 964 948 798 Postboks 195 Skoleveien 1 Telefaks. Bankgiro 1654.07.99605 1431 Ås 1430 ÅS post@as.kommune.no www.as.kommune.no Side 1 av 6
Ansvarlige foretak har erklært å ha tilfredsstilt krav etter pbl. og byggesaksforskriften slik at tillatelse kan gis. Gjennomføringsplanen viser at alle fagområder, ansvarsområder og tiltaksklasser er dekket. Byggearbeidet kan ikke påbegynnes før igangsettingstillatelse er innvilget. Anmeldelse av utvendig sanitæranlegg/ledninger (rørleggermelding) skal være godkjent av kommunalteknisk avdeling innen igangsetting, jf. pbl. kapittel 27. Bygningen/tiltaket må ikke brukes før ferdigattest eller eventuelt midlertidig brukstillatelse er gitt, jf. pbl. 21-10. Delegasjon: Vedtaket er fattet etter fullmakt og meddeles i samsvar med forvaltningsloven 27. Gyldighet: Tillatelsen taper sin gyldighet dersom arbeidet ikke er igangsatt innen 3 år. Det samme gjelder dersom arbeidet innstilles i lengre tid enn 2 år, jf. pbl. 21-9. Bygningen eller del av den må ikke tas i bruk til annet formål enn det denne tillatelsen forutsetter. Klage på vedtak: Vedtaket kan påklages til fylkesmannen, jf. forvaltningslovens kap. VI og pbl. 1-9. Klagefristen er 3 uker regnet fra den dag brevet kom frem til den påførte adresse. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Klagen skal sendes skriftlig til den som har truffet vedtaket. Den skal være undertegnet, angi vedtaket det klages over, den eller de endringer som ønskes, og de grunner man vil anføre for klagen. Forvaltningsloven 18 gir partene rett til å se sakens dokumenter, dersom ikke annet følger av 19. BRA nytt 246 m 2 BYA nybygg: 171 m 2 Parkeringsareal på terreng: 72 m 2 BYA totalt: 171 m 2 Tomteareal: 1004 m 2 Grad av utnytting: 21 % Tiltaket vil etter endelig vedtak bli ført inn i matrikkelen for den enkelte eiendom. SAKSOPPLYSNINGER Denne saken gjelder søknad om rammetillatelse for oppføring av en tomannsbolig med et bebygd areal på 171 m 2. Det er vist parkeringsareal for 4 biler på terreng, 2 per boenhet. Boligene er plassert på skrånende terreng med underetasje og hovedplan/1.etasje. Uteoppholdsareal for begge boenhetene blir for det meste sør på eiendommen. Det er søkt om dispensasjon for å overskride grad av utnytting. Vår ref.: 16/01127-3 Side 2 av 6
Eiendommen omfattes av reguleringsplan for Homannskollen og Pollenga (R-102) og er avsatt til boligformål. Det foreligger uttalelse fra Akershus fylkeskommune angående automatisk fredete kulturminner, med følgende konklusjon: Det er ikke kjent automatiske fredete kulturminner på eiendommen. En nærmere utredning av forholdet til fornminner ansees ikke som nødvendig. Akershus fylkeskommune gjør samtidig oppmerksom på at det kan være ukjente fornminner i området. Alle fornminner er fredet. Dersom det under arbeidet støter på et fornminne, må arbeidet straks stanses i den utstrekning det det berører fornminnet og dets sikringssone på 5 meter. Akershus fylkeskommune skal straks varsles i henhold til kulturminneloven 8, andre ledd. Naboer/gjenboere er varslet om dispensasjonssøknaden/søknad om rammetillatelse i medhold av pbl. 19-1 jf. 21-3 andre ledd, og det er ikke innkommet merknader. VURDERING OG KONKLUSJON Dispensasjon: Bygningsmyndigheten vurderer dispensasjonsforholdet slik: Søknaden er vurdert konkret etter dispensasjonsregelen i plan- og bygningsloven (pbl) 19-2 andre ledd som sier følgende: «Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.» Det legges opp til en samlet interessevurdering der hensynene bak den konkrete bestemmelsen tillegges stor vekt. Det må således vurderes om de hensyn bestemmelsen er ment å ivareta blir skadelidende dersom dispensasjon gis. Det er ikke tilstrekkelig med alminnelig interesseovervekt. Det må være en klar overvekt av fordeler som taler for dispensasjon før dette kan gis, jf. Ot.prp.nr.32 (2007-2008). Det er søkt om dispensasjon iht. pbl. 19-1 for følgende forhold: Grad av utnytting av eiendommen. Tomten har et areal på 1004 m 2 og det bes om at det gis dispensasjon fra krav om 15 % utnyttelse. Beregnet grad av utnytting for omsøkte tiltak vil bli 21 %. I følge reguleringsplanen er det tillatt å bygge ut inntil 15 % av eiendommen og i tillegg en garasje på inntil 36 m 2 som ikke regnes med i grad av utnytting. I dette tilfelle søkes det om å føre opp en tomannsbolig. Det vil være naturlig at hver boenhet har plass for parkering av 2 biler hver. Kommuneplanen for Ås 2015-2027 nytter en grad av utnytting på 25 %. Det foreligger et notat, dok. 13/05368, som Hovedutvalg for teknikk og miljø har sluttet Vår ref.: 16/01127-3 Side 3 av 6
seg til, hvor det står at administrasjonen i større grad kan benytte bestemmelsene i kommuneplanen i dispensasjonssaker i Sjøskogenområdet, også når det gjelder oppføring av nybygg på ubebygde tomter. Hensynene bak bestemmelsen om grad av utnytting er at tomtene ikke skal bygges ut for tett. Bestemmelsene er fra 1990 og det er i senere år foregått en utvikling når det gjelder grad av utnytting av boligtomter. Jf. kommuneplanens bestemmelser og dok. 13/05368 beskrevet over. Fordelen ved å gi dispensasjon er at hver familieleilighet får en bedre og mer hensiktsmessig planløsning, og at hver leilighet får plass til parkering av 2 biler hver. Krav til uteoppholdsareal for hver boenhet oppfylles. Konklusjon dispensasjon: Bygningsmyndighetene finner ikke at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. Ut fra ovennevnte forhold vurderes det å foreligge en klar overvekt av fordeler som taler for dispensasjon. Bygningsmyndigheten gir med dette dispensasjon fra reguleringsplan 3.c. for å overskride grad av utnytting av eiendommen og gir rammetillatelse for tomannsbolig. Tiltaket: Søknaden er i samsvar med gjeldende regulering, lov og forskrift. Bygningsmyndighetene kan ikke se at utbyggingen vil medføre ulemper for omkringliggende bebyggelse og miljø. Rammetillatelse gis derfor som omsøkt. Naturmangfoldloven: Tiltaket omfattes ikke av Naturmangfoldloven da eiendommen er en fradelt parsell fra en eiendom som allered er utbygget og tatt i bruk som boligeiendom med anlagt hage. Konklusjon tiltak: Ås kommune anser at omsøkte tiltak tilfredsstiller kravet til visuelle kvaliteter og at tiltaket for øvrig, utenom grad av utnytting, som det er gitt dispensasjon for å avvike fra, er i samsvar med reguleringsplan. Dokumentasjon etter SAK10 kapittel 5 anses å være tilfredsstillende. Rammetillatelse gis derfor som omsøkt. Tilsyn Kommunen har plikt til å føre tilsyn i byggesaker med at tiltaket gjennomføres i samsvar med gitte tillatelser og bestemmelser gitt i eller i medhold av denne lov. Kommunen skal føre tilsyn med særlige forhold etter nærmere forskrift. Gebyr: Saksbehandlingen er gebyrbelagt med kr. 45 727,- (inklusiv kr. 5 500,- for dispensasjon) etter Ås kommunes gebyrregulativ. Regning ettersendes og skal innbetales til kommunekassen, jf. plan- og bygningslovens 33-1. Vår ref.: 16/01127-3 Side 4 av 6
Gebyrnr. Beskrivelse av gebyr Grunnbeløp Antall Sum 1. 1.3 Saksbehandling tiltak Kr. 40 227,- 1 Kr. 40 227,- Ulovlighetsgebyr Kr. Arealtillegg Kr. 6.1 Behandling av dispensasjon Kr. 1 Kr. 5 500,- Total sum: Kr. 45 727,- Betingelser for tiltaket: 1. Anmeldelse av utvendig sanitæranlegg/ledninger (rørleggermelding) skal være godkjent av kommunalteknisk avdeling. 2. Vannmåler skal installeres og fås ved henvendelse til Ås kommune. Installasjonen skal utføres av ansvarlig rørlegger. Ansvarlig rørlegger får vannmåleren utlevert hos Ås kommune v/kommunalteknisk avdeling. 3. Det er krav om uavhengig kontroll for følgende fagområder: Tiltaksklasse 1: Våtrom og lufttetthet + brann ved flere boenheter 4. Ansvarlig foretak skal forestå beregning og utstikking av bygningen. Ansvarlig søker skal sende inn kontrolldokumentasjon for innmåling av plassering før støping av fundament igangsettes. 5. Ved graving på kommunal grunn, herunder vei, skal gravemelding innsendes til Kommunalteknisk avdeling. Graving på privat grunn må ikke påbegynnes før eventuelle kabler er påvist. Opplysninger om dette gis hos Geomatikk AS, tlf. 09146. 6. Terrenget må planeres slik at det ikke blir til ulempe for naboer. Skråning mot nabo må ikke være brattere enn 1:2. og avsluttes minst 0,5 meter fra nabogrensen. 7. Avkjørselen må opparbeides i samsvar med Ås kommunes veinorm, med den del av veinormen som omhandler private avkjørsler til kommunale veier, se kommunens hjemmeside 8. Bygningen/tiltaket må ikke brukes før ferdigattest eller eventuelt midlertidig brukstillatelse er gitt, jf. pbl. 21-10. 9. Skifte av tiltakshaver under gjennomføringen skal straks meldes til kommunen både av den opprinnelige og nye tiltakshaveren, jf. pbl. 23-2. 10. Før brukstillatelse gis, skal det foreligge ferdigmelding på sanitæranlegg fra rørlegger. 11. Ildsteder skal rapporteres til Follo Brannvesen IKS. 12. Det henvises til 13-5 i byggeteknisk forskrift som sier at bygningen skal prosjekteres og uføres med radonforebyggende tiltak slik at innstrømming av radon fra grunn begrenses. Radonkonsentrasjon i luften skal ikke overstige 200 Bq/m3. Bygningsmyndighetene forutsetter at ansvarlig prosjekterende har ivaretatt dette innenfor sitt ansvarsområde. 13. Oppsamlingsenhet for husholdningsavfall skal plasseres på egen eiendom og i henhold til kommunal renovasjonsforskrift, jf. 7 og 8. 14. Før det gis brukstillatelse skal det være satt opp husnummerskilt i henhold til forskrift om eiendomsregistrering (matrikkelforskriften). Husnummerskiltet skal Vår ref.: 16/01127-3 Side 5 av 6
settes synlig på eller ved inngangsdør til bruksenheten. Skilt skal utføres i rustfritt og bestandig materiale, sort tekst på hvit bunn. Skilthøyde minimum 150 mm og teksthøyde minimum 105 mm. Der det er flere adresseenheter langs en felles avkjørsel skal det i tillegg settes opp henvisningsskilt /adresseskilt der avkjørselen tar av. Med hilsen Arve Bekkevard Leder av Bygg- og geodataavdelingen Inger Torild Hågensen Saksbehandler Dokumentet er elektronisk godkjent. Kopi: Siv Camilla Meyer og Fleming C. Mjølstad Vann, avløp og renovasjon Matrikkelføring - Ås kommune Follo Brannvesen IKS Vår ref.: 16/01127-3 Side 6 av 6