Planbeskrivelse Reguleringsplan for nordre del av Enger, Vallermyrene Utgave: 01 Dato: 2012-03-01
Planbeskrivelse Reguleringsplan for nordre del av Enger, Vallermyrene 2 DOKUMENTINFORMASJON Oppdragsgiver: Rapportnavn: Planbeskrivelse Reguleringsplan for nordre del av Enger, Vallermyrene Utgave/dato: 01 / 2012-03-01 Arkivreferanse: - Oppdrag: Oppdragsbeskrivelse: Oppdragsleder: Fag: Tema Leveranse: Skrevet av: Kvalitetskontroll: 521156 Justering av rundkjøring og reguleringsplan for Enger Tekniskplan samt reguleringsplan med beskrivelse og bestemmelser Knut Eigil Larsen Plan Veganlegg og Næring Detaljplan (PBL) Knut Eigil Larsen www.asplanviak.no
Planbeskrivelse Reguleringsplan for nordre del av Enger, Vallermyrene 3 FORORD har vært engasjert av for å utarbeide ny reguleringsplan for nordre del av Enger, på Vallermyrene i. Einar Barosen har vært s kontaktperson for oppdraget. Knut Eigil Larsen har vært oppdragsleder for Asplan Viak. Knut Eigil Larsen Oppdragsleder Bjørg Wethal Kvalitetssikrer
Planbeskrivelse Reguleringsplan for nordre del av Enger, Vallermyrene 4 INNHOLDSFORTEGNELSE 1 Sammendrag... 5 2 Eiendomsforhold og planstatus... 5 2.1 Eiendomsforhold... 5 2.2 Kommuneplanens arealdel... 5 2.3 Reguleringsplaner... 5 3 Beskrivelse av planområdet... 6 3.1 Eksisterende bebyggelse og opparbeidede arealer... 6 3.2 Naturgrunnlag/vegetasjon... 6 3.3 Vann- og avløpsforhold... 6 3.4 Trafikkforhold... 7 4 Planprosess... 8 4.1 Varsel om planoppstart... 8 5 Beskrivelse av planforslaget... 8 5.1 Areal... 8 5.2 Reguleringsformål, utnyttelsesgrad og byggehøyder... 8 5.3 Planfaglige vurderinger... 10
Planbeskrivelse Reguleringsplan for nordre del av Enger, Vallermyrene 5 1 SAMMENDRAG Planen legger til rette for etablering av større områder med næringsvirksomhet. I denne planen har en stort sett opprettholdt tidligere arealbruk. Bakgrunn for planjusteringen er flytting av rundkjøringen på fylkesveg 32 (tidligere rv 36) i planområdet. Rundkjøringen er flyttet lengre mot nord for å unngå erverv av eksisterende bensinstasjon. 2 EIENDOMSFORHOLD OG PLANSTATUS 2.1 Eiendomsforhold Planen omfatter eiendommer på begge sider av fylkesveg 32 (tidligere riksveg 36). På vestsida av fylkesvegen er det i dag i hovedsak næringseiendommer og ubebygd areal. Den største grunneieren er Rose Eiendom AS/ NHP Eiendom AS. Endringene i gjelden plan er gjort i samråd med dem. Områdene på østsiden av fylkesvegen er i dag boligeiendommer. Noen av eiendommen er ervervet eller grunneier har et ønske om å selge. 2.2 Kommuneplanens arealdel Engerområdet ble vist som industri/håndverksområde i arealdelen i 1987, og som næringsområde med en større avgrensning i arealdelene fra 1995, 2000 og 2007. Ingen av arealdelene har hatt bestemmelser knyttet til næringsområder, men det har vært retningslinjer knyttet til næringsområdene, og disse ble endret fra 2000 til 2007. Forslaget til reguleringsplan er i samsvar med kommuneplanens arealdel. Planforslaget viser løsninger på de trafikkmessige utfordringene som denne delen av Eidanger har, og det legges til rette for videreutvikling av attraktive næringsområder. Området er både sentrumsnært og ligger gunstig plassert i forhold til hovedvegnettet (fv32 og E18). 2.3 Reguleringsplaner Planområdet omfattes av gjeldende reguleringsplaner. Deler av Engerområdet ble regulert til industri i reguleringsplan nr. 608, stadfestet 29.5.1974. Kommunen regulerte senere området i tråd med arealdelen fra år 2000 til forretning/ kontor/ industri-formål gjennom «Reguleringsplan for Enger, Vallermyrene», vedtatt 25. mars 2004. Gjennom denne reguleringsplanen er det åpnet for forretningsvirksomhet innenfor hele Engerområdet. På Felt F/K/I 11 tillates det 2000 m 2 detaljhandel, inkludert 1200 m 2 dagligvareforretning, med tillegg av 1000 m 2 forretningsmessig service virksomhet, til sammen 3000 m 2 detaljvirksomhet. For de resterende feltene tillates «forretingsareal for plasskrevende varer» som ikke omfattes av kjøpesenterbegrepet. Bebyggelsen tillates bebygd med areal på 50 % og i tre etasjer. Deler av reguleringsplanområdet (ca. 130 daa) var allerede i 2004 utbygd etter tidligere reguleringsplan. For resterende del av Engerplanen (ca. 170 daa) ble det satt rekkefølgebestemmelser om etablering av nytt kryss mellom daværende rv36 (nå fv 32) og fv 2(Ullinvegen) før utbygging kan skje. Bakgrunn for kravet er bedring av trafikksikkerheten.
Planbeskrivelse Reguleringsplan for nordre del av Enger, Vallermyrene 6 Reguleringsplanen for Enger er vedtatt med tillatt grad av utnytting på 50 % BYA og delvis 60 % BYA, i 3 etasjer med gesimshøyde 11 m. 3 BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET 3.1 Eksisterende bebyggelse og opparbeidede arealer Med unntak av et større område i den nordvestre del, samt et område på vestsiden av riksvegen i sør, er planområdet i store trekk utbygd. Bebyggelsen består i hovedsak av industri- og lagerbygg med maks 2 etasjer. I området er det også en del lagerhaller og brakker av mer midlertidig karakter. I området er det også en veletablert bensinstasjon. Øst for riksvegen er det i dag sort sett boliger innenfor planområdet. Noen av eiendommene på vestsiden av riksvegen har i dag direkte adkomst fra denne. Øvrige eiendommer har adkomst fra bakenforliggende vegnett. En høgspentlinje i luftstrekk krysser planområdet og begrenser arealbruken i området. 3.2 Naturgrunnlag/vegetasjon Største delen av området er flatt og ligger i snitt på ca. kote 10. I søndre del av området stiger terrenget mot øst, sør og vest. I de flate delene av området er det generelt dårlige grunnforhold, løsmasser bestående av torv over meget bløt silt og leire. Den dypeste delen av myra finnes sør for Grenland transports bygning. Generelt må det sies at grunnforholda i området ikke er særlig gunstige med hensyn til å utnytte arealene til byggegrunn og veggrunn. Det er utført forbelastning og masseutskifting i deler av området med tanke utbygging. De planlagte områdene har i liten grad vegetasjon av spesiell verdi. Deler av området synes å være tidligere dyrka mark med spredte oppslag av løvtrevegetasjon, spesielt langs bekker og drensgrøfter. 3.3 Vann- og avløpsforhold Det går spillvannsledninger, vannledninger og overvannsledninger i planområdet. En gjennomgang av planutkastet sammen med kommunalteknikk indikerer at planen kan gjennomføres uten vesentlige omlegginger av eksisterende ledningsnett. Gjeldene plan forutsetter at eksisterende bekkelukkinger forlenges under nytt vegsystem og på området F/K/I 5. I resten av plan området skal dagens bekker holdes åpne i dagstrase eller i ny trase i de regulerte grøntstrukturene. Planer for bekkelukking og eventuelle kryssinger av bekkedrag skal godkjennes av kommunalteknikk i.
Planbeskrivelse Reguleringsplan for nordre del av Enger, Vallermyrene 7 3.4 Trafikkforhold Fylkesveg 32 (tidligere riksveg 36) går gjennom planområdet. Dette er en veg med mye trafikk. Trafikken er økende mot Porsgrunn sentrum. I søndre del av plan området ligger krysset mellom fylkesveg 32 og fylkesveg 2. Krysset har stor trafikkbelastning og framkommeligheten er dårlig i rusjperioene. Dette skaper problemer for kollektivtrafikken. Figuren viser trafikk på dagens fylkesveger. Trafikktalla er ÅDT 2011. Trafikkmengden på riksveg 32 gjør et sprang i dette kryssområdet. Figuren viser ulykker med personskade langs fylkesvegnettet i perioden 2000 2007. Grønne sirkler viser ulykker med lettere personskade. Blå sirkler viser ulykker med alvorlig personskade. I planområdet er det i dag flere kryss og direkte avkjørsler til fylkesveg 32. Dette sammen med relativt store trafikkmengder gjør at det skjer en del ulykker i området. Ulykkene er i hovedsak lokalisert til kryssområdene.
Planbeskrivelse Reguleringsplan for nordre del av Enger, Vallermyrene 8 Den planlagte omleggingen av fylkesveg 2 med ny rundkjøring på fylkesveg 32 og stenging av eksisterende kryss og avkjørsler langs fylkesveg 32. Vil erfaringsmessig gi klare forbedringer både når det gjelder trafikkavvikling og trafikksikkerhet. For boligområdene i Vallerområdet øst for fylkesveg 32 vil det også være positivt at krysset med Ullinvegen flyttes nordover på Vallermyrene. Da trafikken på fylkesveg 32 blir redusert gjennom store deler av området. 4 PLANPROSESS 4.1 Varsel om planoppstart Plan arbeidet er varslet av. 5 BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET 5.1 Areal Planområdet måler totalt ca. 176,4 daa. 5.2 Reguleringsformål, utnyttelsesgrad og byggehøyder I planforslaget er planområdet i hovedsak regulert til Forretning/kontor/industri som tidligere plan. Dette formålet er også valgt for arealene på østsiden av fylkesveg 32 som er innenfor planområdet. Disse arealene blir liggende mellom to veger og er derfor lite egnet til boligformål. I tillegg er det innenfor planområdet regulert arealer til: Forretning/kontor/industri Bensinstasjon Kjøreveg Gang- og sykkelveg Annen veggrunn grøntanlegg Energianlegg Grønnstruktur Frisiktlinjer Faresoner Flomfare PBL 12-5 AREALFORMÅL Bebyggelse og anlegg F/K/I 1-7 Planen legger opp til en fleksibel arealbruk i næringsområdene, i tillegg til industriformål vil både kontorformål og begrensede former for forretningsformål være tillatt.
Planbeskrivelse Reguleringsplan for nordre del av Enger, Vallermyrene 9 Med unntak av delfelt F/K/I 4 vil det ikke tillates forretningsdrift i form av salg av dagligvarer i planområdet. I området F/K/I 6 ønsker en å legge til rette for storhandel med, 6000 m 2 BRA hvitevareforretning, 8000 m 2 BRA møbelforretning og 2000 m 2 forretning for deler, verktøy og utstyr til motorkjøretøy og hjem / hytte. I dette området stilles det samtidig krav til maksimum 1 biloppstillingsplass pr. 100 m 2 BRA. BS1 Bensinstasjon Dette er i prinsippet en vider føring av dagens situasjon. Den viktigste endringen er at dagen avkjørsler mot fylkesveg 32 (tidligere rv36) stenges og stasjonens adkomst må snues mot bakenforliggende vegnett forlengelsen av Ullinvegen. Denne knyttes til fylkeveg 32 via ny rundkjøring. E1 Energianlegg Arealet omfatter eksisterende trafostasjon og plass til eventuell utvidelse av denne. Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Kjøreveg Vegene i plane er regulert med samme bredder som gjeldene planer. Riksveg 36 er regulert med en bredde på 7,5 meter vegareal. Mellom Eidanger bakken og rundkjøringa er det lagt inn en 2 meter bred rabatt mellom kjørefelta. Framtidige fylkesveger vest for riksvegen er regulert med 7 meter vegareal. Leirgata og Bjørndalvegen er regulert med en kjørefeltbredde på 3,25 meter. Her er reguleringsgrensa lagt i senterlinje veg. Veg 1 er regulert so adkomst til eiendommen 43/66. Veg 2 er felles adkomst til virksomhetene i området F/K/I 3 og området E1. Gang- og sykkelveg/fortau Gang- og sykkelvegene er regulert med en bredde på 3 meter. Fortauene på vestsiden av riksvegen er regulert med bredde 3-3,5 meter. Mens fortaua langs Leirgata og Bjørndalvegenv er regulert med bredde 2,5 meter. Annen veggrunn grøntanlegg Areal mellom skulderkant på veg eller gang- og sykkelveg og eiendomsgrense. Arealet skal sikre behov areal til tekniske anlegg og for snøopplag, samt gi plass til skjerming mot tilliggende eiendommer. Grønnstruktur Arealer regulert til grønnstruktur er arealer langs eksisterende bekkedrag i søndre del av planområdet, mellom kjørevegen og område F/K/I 6, mellom området F/K/I 7 og F/K/I 7. I disse grøntstrukturen er det lagt til rette for at kan håndtere overvannet i åpne bekker som i
Planbeskrivelse Reguleringsplan for nordre del av Enger, Vallermyrene 10 dag. Det forutsettes at bekken over området F/K/I 6 legges om og føres ut av området via grøntdraget. Bekken må da også legges om noe nord for plan området. Er det behov for å krysse bekkedraga med interne veger skal løsningen for bekkekryssingen godkjennes av kommunalteknikk i. Grøntdraga langs nordre del av planområdet benyttes som skjerming mot tilstøtende områder. Frisikt Det er regulert frisiktslinjer alle kryss. Følgene siktkrav er benyttet: Rundkjøringer: 10X45 m Kryss Ullinvegen X Floodmyrvegen: 10X84 m Kryss ny adkomst X Leirgata: 10X30 m Det er stilt krav om at frisiktssoner skal vises i situasjonsplan for areal til barnehage, da trafikk og adkomstløsning vil være en del av denne planen. PBL 12-6 HENSYNSSONER Faresone Dette er en sikring av sonen rundt eksisterende høyspent trase som går over området. Flomfare Denne sone er lagt inn i deler av sonen for grøntstruktur for å kunne opprettholde og håndtere overvannet i åpne bekkeløp. 5.3 Planfaglige vurderinger 5.3.1 Lokaliseringsvurdering Det er i forbindelse med dette plan forslaget gjort få slike vurderinger, da planen stort sett er en mindre justering av gjeldene plan. 5.3.2 Grønnstruktur Grønnstruktur, skjermbelter skal etableres som vist i planforslaget. Dette skal gjøres samtidig med utbygging av tilstøtende arealer. 5.3.3 Estetikk Det er stilt krav om at bygningsmassen skal gis en god og harmonisk utforming mht. volumer, fasader, material- og fargebruk. 5.3.4 Enøk Når et slikt stort næringsområde skal videreutvikles er det rimelig at det vurderes en energiforsyning i form av vannbåren varme.
Planbeskrivelse Reguleringsplan for nordre del av Enger, Vallermyrene 11 5.3.5 Kulturminner Telemark Fylkeskommune har stilt krav om arkeologiske registreringer. Disse er foreløpig ikke gjennomført. 5.3.6 Søknad om tillatelse til tiltak I bestemmelsene er det stilt krav hva søknadene skal inneholde. 5.3.7 Trafikk og vegutforming Vegsystemet i denne planen er i prinsippet det samme som i gjeldene planer. Det er bare fore tatt mindre justeringer. Rundkjøring med fylkesveg 32 er flyttet ca. 50 meter lenger nord. Det er lagt opptil et godt differensiert vegnett med eget tilbud til myke trafikkanter langs alle vegnene i planområdet. Rundkjøringen er konstruert med tanke på framkommelighet for alle typer kjøretøy og sjekket med sporing med 22 meter lang vogntog. Videre er avbøyningen i rundkjøringen sjekket for å kontrollere at vegnormalenes krav overholdes. 5.3.8 Kollektiv transport trafikksikkerhet Busslommene langs fylkesveg 32 er plassert nærmest mulig den planlagte undergangen for å gi brukerne en tryggest mulig løsning. Bruken av disse busslommene er noe usikker. De viktigste bussrutene vil trolig svinge av i rundkjøringen og kjøre på den nye vegen gjennom området. Busslommen på denne vegen også forsøkt plassert for å gi brukerne et best mulig tilbud med god passering til gang- og sykkelvegnettet i området. Trafikksikkerheten er ivaretatt gjennom oppbygging av et godt differensiert vegnett med godt tilbud til alle trafikkantgrupper. Kryss og rundkjøringer er utformet med god sikt og en form som sikrer riktig fartsnivå. Det er lagt opp til at myke trafikanter skal krysse de overordnede vegene i tilknytning til rundkjøringen. Det gir en trafikksikker løsning. Alle direkte avkjørsler til riksvegen stenges. 5.3.9 Støyskjerming Det er ikke regulert boliger langs vegene i plan området det er derfor ikke vist støyskjerming. Stenging av dagens kryss og flyttingen av rundkjøringen nordover langs fylkesveg 32 gjør at trafikkbelastningen reduseres på strekningen mellom dagen kryss og den nye rundkjøringa. Det er positivt i forhold til boliger inne i Vallerområdet. 5.3.10 Universell utforming Ved utforming av veg og trafikksystem har en i størst mulig grad forsøkt å ta hensyn til framkommelighet og sikkerhet for alle trafikkantgrupper. Kravet til universell utforming må også innarbeides ved utforming av bygg og utomhus arealer i de enkelte delområdene.