Arkivsaksnr.: 11/444-8 Arkivnr.: L80 &01 Saksbehandler: Rådgiver politikk og samfunn, Anne Grønvold INFRASTRUKTURTILTAK KNYTTET TIL ETABLERING AV HOTELL PÅ BISLINGEN. FORELØPIGE DRØFTINGER. Hjemmel: Plan- og bygningsloven Rådmannens innstilling: ::: Sett inn rådmannens innstilling under denne linja Rådmannen bes arbeide videre i forhold til å etablere vann og avløp over Svea til Grua i forbindelse med etablering av hotell på Bislingen. Dette bør gjøres slik at det sikres stor grad av påkobling av eksisterende hytter/boliger. ::: Sett inn rådmannens innstilling over denne linja
... Sett inn saksopplysninger under denne linja Saksutredning: FAKTA: Bislingen Eiendom AS ønsker å bygge hotell på Bislingen i Lunner kommune. Planprogrammet ble fastsatt av kommunestyret 16. juni 2011 og det arbeides nå med reguleringsplan for tiltaket, jfr. sak til formannskap og kommunestyre nå i juni. Parallelt med dette arbeidet har det vært møter mellom Lunner kommune og utbygger vedr. utbyggingsavtale knyttet til utbygging av hotell på Bislingen. Sentralt i disse forhandlingene er hvordan en skal løse vann- og avløp for denne etableringen. I tillegg er tilstrekkelig beredskap i forhold til brann et tema. Det vises til Plan- og bygningsloven kap. 17 som inneholder bestemmelser om utbyggingsavtaler. Det er i dag ingen kommunal infrastruktur som vann og avløp i det aktuelle området. I drøftinger med utbygger er det skissert at dette kan løses på en av de tre følgende måtene: - Bislingen Eiendom etablerer eget renseanlegg og borer selv etter vann - Bislingen Eiendom etablerer selv ledning for vann og avløp fram til nærmeste påkobling (Vestbygda) - Lunner kommune etablerer vann og avløp til Bislingen. Dette innebærer at ledningene bør legges slik at en oppnår stor grad av påkobling av hytter og boliger i området, samt at Bislingen Eiendom går inn med økonomisk bidrag for gjennomføring av denne investeringen. I henhold til plan- og bygningsloven skal kostnadene som belastes utbygger stå i rimelig forhold til utbyggingens art og omfang og kommunens bidrag til gjennomføring av planen og forpliktelser etter avtalen. Det har vært enighet mellom kommunen og utbygger at en skal se nærmere på alternativet hvor Lunner kommune etablerer vann og avløp (siste strekpunkt over). Leder for Eiendom og Infrastruktur, Knut Eraker Hole, har utarbeidet følgende notat i denne sammenheng: Sak: Bislingen Hotell og VA Dato: 2012-24-5 Generelt: Det er gjort en vurdering av løsninger for framføring av VA til Bislingen på bakgrunn foreliggende planer for utbygging av hotell ved Bislingen. Fremføringen er også vurdert opp mot eksisterende og fremtidige boliger og hytter i området. Befaringer og detaljprosjekteringer er ikke gjennomført samt heller ikke analyser knyttet mot eventuelle grunnerverv som VA traseer går gjennom. Det er sagt lite om brannvann i ros analysen, men kun at det er tenkt sprinkleranlegg på hotellet. Brannvann må løses av utbygger av hotellet i form av basseng for både drikkevann og brannvann.
Belastningsgrunnlag: Tabell 1 gir oversikt over eksisterende og planlagt bebyggelse for 2 alternativer, se kartutsnitt for angir de 2 områdene(lite og stort). Generell teknisk beskrivelse: Det etableres et høydebasseng i Myllslia etter vegen opp til Bislingen på nivå tilpasset forsyning av eksisterende og planlagt framtidig bebyggelse ved Mylla og Svea. Det er lagt til grunn at bassenget bygges med volum 250 m3. Fra basseng Myllslia pumpes vannet videre opp til et eget privat basseng ved det planlagte hotellet (ca. kote 690). Vannforsyning til hotellet forutsettes fra dette bassenget med trykkøker ved bassenget for normal forsyning og brannvannforsyning inkl. forsyning til evt. sprinkleranlegg. Bassenget og pumpeanlegget ved hotellet er ikke tatt med i kostnadsoverslaget. Pre akseptert vannmengde for brannvann til hotellet er i utgangspunktet 50 l/s og krav tiltapping er min. 1 time, kfr. Teknisk forskrift til plan og bygningsloven. Dette tilsvarer brannvolum 180 m3. Det er skissert 3 alternative løsninger for etablering av VA-anlegg til Bislingen, kfr. vedlagte oversiktsplan, Alle traseer omfatter nødvendige trykkøkning/trykksenknings bassenger og byggnigs anlegg.
1. Overføring til Grua via Svea Samlet traselengde er ca. 7,0 km hvorav ca. 1,2 km legges som sjøledning gjennom Sveavannet. Trase omfatter både vann og spillvann(avløp). Fordeler: trase føres via Mylla/Beltern og Svea som legger til rette for eksisterende bebyggelse og planlagte nye områder. Vannledningene vil ikke ha høyere trykk enn 10-12 bar så stikkledninger kan gå rett av hovedledning. Ulemper: spillvannet føres til Harestua RA via overføringsledning Grua til Harestua. Legger beslag på denne på ca. 30 % ved full utbygging. 2. Overføring til Grua, trase langs fylkesveg 12 Samlet traselengde for ledningsanlegg er ca. 4,7km. Trase omfatter både vann og spillvann(avløp) Fordeler: korteste trase Ulemper: trase legger i liten grad til rette for tilknytning av eksiterende bebyggelse og planlagte områder. spillvannet føres til Harestua RA via overføringsledning Grua til Harestua. Legger beslag på denne på ca. 30 % ved full utbygging. Trykket på vann må bygges for 25 bar som omfatter egen vannledning ved siden av hovedledning til eksisterende bebyggelse for påkobling 3. Overføring til Vestbygda Harestua Samlet traselengde for ledninger ca. 6,3 km. Trase omfatter både vann og spillvann(avløp) Fordeler: unngår å belaste overføringsledningen fra grua til Harestua. Ulemper: trase legger i liten grad til rette for tilknytning av eksisterende bebyggelse og planlagte områder. Trase må for stor del etableres innenfor markagrensa. Kapasitet for ledningsnettet i Vestbygda er begrenset. Kan bli en problemstilling på sikt. Trykket på vann må bygges for 25 bar som omfatter egen vannledning ved siden av hovedledning til eksisterende bebyggelse for påkobling.
Økonomi/estimater: Overføring til Grua via Svea Anleggskostnad: kr 21.700.000,- Generelle kostnader kr: 4.400.000,- Sum(eks mva) kr 26.100.000,- Overføring til Grua, trase langs fylkesveg 12 Anleggskostnad: kr 19.120.000,- Generelle kostnader kr: 3.800.000,- Sum(eks mva) kr 22.920.000,- Overføring til Vestbygda Harestua Anleggskostnad: kr 23.730.000,- Generelle kostnader kr: 5.000.000,- Sum(eks mva) kr 28.530.000,- Eksempel påkobling vann og avløp: På bakgrunn av dagens satset iht påkoblingsavgift for både vann og avløp så må det til eksempel påkobles 312 hytter/boliger for å få en inntekt på 10.000.000,-. Det er også mange hytter i dette området som i dag har egne brønner for vann så muligheten for tilkobling av kun spillvann(avløp) er stor. Kun tilkobling av avløp vil medføre en økning på ca. 50 % iht. antall enheter hvis ikke påkoblingsgebyrene endres i dette området.
Oppsummering: Trase 1 til Grua via Svea er ikke det rimeligste alternativet, men har en klar fordel ved at traseen i større grad legger til rette for tilknytning av eksisterende bebyggelse og planlagte hytteområder på Svea og Mylla. Her har man også i fremtiden større mulighet for å utvide sitt forsyningsområde ved at traseen ligger slik til. Også muligheter for å gå i dialog med lokale utbyggere/grunneiere iht. fremføring Kartutsnitt områder(lite og stort iht.belastningsgrunnlag og muligheter)
Oversiktskart over ledningstraseer kan vises i møtet.
I tillegg til løsninger for vann og avløp, vil et hotell som planlegges slik som her ha konsekvenser for brann- og redningstjenesten. Brannsjefen for Lunner og Gran har pekt på følgende forhold: Høydeberedskap/snorkel med min. høyde 33m Tilstrekkelig slokkevann for brannvesen og som vanntilførsel for sprinkleranlegg Tilgjengelighet/adkomstveg for tyngre kjøretøy Det som er aktuelt å følge opp i tilknytning utbyggingsavtalen er høydeberedskapen/snorkel. Dette kan det være mulig å anskaffe brukt til en pris anslagsvis 1,5 mill. kroner. VURDERING/DRØFTING: Kommunestyret vedtok i sitt møte 19.5.2011 sak 36/11 retningslinjer for utbyggingsavtale Bislingen Naturhotell. Både vann, avløp og brannberedskap ligger innenfor det som retningslinjene angir at utbyggingsavtalen kan omfatte. Som ovenstående beskrivelser viser handler dette om betydelige kostnader. Utbygger kan ikke belastes for mer enn det som står i rimelig forhold til utbyggingens art og omfang og kommunens bidrag til gjennomføring av planen og forpliktelser etter avtalen. Dersom Lunner kommune skal bekoste vann og avløp som skissert som den prefererte løsningen, overføring til Grua via Svea, hadde dette en anslått kostnad på kr 26.100.000,- eksl. mva. I dette lå det ikke kostnader til grunnerverv. Det er anslått at 312 hytter/boliger må tilkobles anlegget for å finansiere 10 mill. kroner ved tilkobling. Det administrative arbeidet med dette vil trolig være et eget prosjekt. Dersom kommunen ønsker å etablere vann og avløp i dette området, kan en lett tenke seg at anledningen er nå. Dersom vann og avløp ikke etableres i tilknytning til etablering av hotell på Bislingen, kan en vanskelig se at det vil skje i overskuelig framtid. Kommunestyret har i Komunedelplan Teknisk vedtatt følgende: De kommunale avgiftene skal ikke økes for å finansiere infrastruktur i tilknytning til hytteområder. Gebyrnivået er slik at det ikke er ønskelig med økning knyttet til slike prosjekter. Slike prosjekter må være selvfinansierende. Dette kan innebære at det bør utarbeides et eget gebyrregulativ for dette prosjektet. Hvilken mottakelse dette får hos hytteeiere i området antas å kunne være varierende. Det anses imidlertid at etablering av vann og avløp vil gjøre området enda mer attraktivt som framtidig hytteområde dersom dette er politisk ønskelig. Prosjektet vil i representere en kostnad for kommunen på både kort og mellomlang sikt i en betydelig størrelsesorden.
Alternative løsningsforslag. Denne saken legges fram for politisk nivå, slik at dette kan gi signaler til rådmannen i forhold til det videre arbeidet. Dette kan skje på for eksempel ett av følgende måter: Alternativ 1: Rådmannen bes arbeide videre i forhold til å etablere vann og avløp over Svea til Grua i forbindelse med etablering av hotell på Bislingen. Dette bør gjøres slik at det sikres stor grad av påkobling av eksisterende hytter/boliger. Alternativ 2: Rådmannen arbeider ikke videre med etablering av vann og avløp knyttet til etablering av hotell på bislingen. Konklusjon Rådmannen vurderer det som ønskelig at etableringen av hotell på Bislingen lykkes. Kommunen kan understøtte dette ved etablering av vann og avløp. Dette gir også muligheter for påkobling av hytter/boliger i området og vil gjøre området ytterligere attraktivt i forbindelse med hytteutbygging. På denne bakgrunn innstiller rådmannen på følgende: Rådmannen bes arbeide videre i forhold til å etablere vann og avløp over Svea til Grua i forbindelse med etablering av hotell på Bislingen. Dette bør gjøres slik at det sikres stor grad av påkobling av eksisterende hytter/boliger. DOKUMENT I SAKEN: Vedlagt: Retningslinjer for utbyggingsavtale Bislingen Naturhotell Brev fra brannsjefen i Lunner og Gran Øvrige dokument: Særutskrift av saken med saksframlegg sendes til: Ingen Rett utskrift av møtebok. Roa, Utvalgssekretær... Sett inn saksopplysninger over denne linja