PLANBESTEMMELSER - REKKEFØLGEBESTEMMELSER Advokat Tone Gjertsen 22. mars 2017 www.dlapiper.com FBA heldagskurs utbyggingsavtaler 22. mars 2017 0
Dagens tema Gjennomføring av rekkefølgebestemmelser er ofte svært kostbart hvor langt kan kommunen gå i sine krav? Lovbestemte opparbeidelseskrav, refusjon og ekspropriasjon Bakgrunn og utvikling Nærmere om rammene lovbestemmelser m.m. Utforming av bestemmelser Noen eksempler www.dlapiper.com FBA heldagskurs utbyggingsavtaler 22. mars 2017 1
Lovbestemt opparbeidelse av teknisk infrastruktur - pbl. 18-1 (1) Eiendommen kan kun bebygges, eksisterende bebyggelse utvides eller ny eiendom opprettes (deling) dersom a) offentlig vei er opparbeidet frem til og langs tomten (begrensninger i bredde avhengig av type bygg) b) hovedavløpsledning fører til og langs eller over tomten (begrensninger i diameter rør) c) hovedvannledning fører til og langs eller over tomten (begrensninger i diameter rør) www.dlapiper.com FBA heldagskurs utbyggingsavtaler 22. mars 2017 2
Lovbestemt opparbeidelse av teknisk infrastruktur - pbl. 18-1 (2) Besørges og bekostes av utbygger overtas av kommunen. Vederlagsfritt, men driftes og vedlikeholdes av kommunen Gjelder alltid en "grunnbyrde" på all eiendom Ikke et spørsmål om forholdsmessighet Kan være omfattende og fordrer ofte grunnerverv eller behov for rettigheter Også krav om opparbeidelse av regulert fellesareal, pbl. 18-2 www.dlapiper.com FBA heldagskurs utbyggingsavtaler 22. mars 2017 3
Rekkefølgebestemmelser bakgrunn og utvikling (1) Behov for opparbeidelse av infrastruktur før/samtidig med utbygging 1924-loven, ingen klar hjemmel behov? 1965-loven, 21 og 26 nr. 1 bokstav h Grunn forutsettes bebygd, men ikke har tilfredsstillende infrastruktur må avvente bygging (generalplanvedtak) "rekkefølge og tidsplan for utbygging av ulike områder, herunder om samtidig ferdigstillelse av boliger og fellesanlegg som skoler, barnehager, lekeareal, gangveier m.v. for strøket" www.dlapiper.com FBA heldagskurs utbyggingsavtaler 22. mars 2017 4
Rekkefølgebestemmelser bakgrunn og utvikling (2) 1985-loven, 26 "Ved reguleringsplan kan det i nødvendig utstrekning gis bestemmelser om utforming og bruk av arealer og bygninger i reguleringsområdet. Bestemmelsene kan sette vilkår for bruken eller forby former for bruk for å fremme eller sikre formålet med reguleringen. Det kan også påbys særskilt rekkefølge for gjennomføring av tiltak etter planen. I dag klare lovhjemler: for kommuneplan, pbl. 11-9 første ledd nr. 4 for reguleringsplaner, pbl. 12-7 første ledd nr. 10 www.dlapiper.com FBA heldagskurs utbyggingsavtaler 22. mars 2017 5
Kommunalt selvstyre og "fritt skjønn" Planvedtaket - valget av arealformål m.m. beror på en fri, skjønnsmessig vurdering ("fritt" skjønn) Også elementer av ''fritt skjønn'' i rekkefølgebestemmelser Jus (innenfor pbl.) og politikk (avveining) Vid helhetsvurdering, men skjønnet må være forsvarlig og saklig - basert på planfaglige vurderinger (relevante hensyn) Skjønnet må ikke : være basert på utenforliggende hensyn være vilkårlig være sterkt urimelig være uforholdsmessig lede til usaklig forskjellsbehandling www.dlapiper.com FBA heldagskurs utbyggingsavtaler 22. mars 2017 6
Rekkefølgebestemmelser kommuneplan Kommuneplanens arealdel, pbl. 11-9, nr. 4: " rekkefølgekrav for å sikre etablering av samfunnsservice, teknisk infrastruktur, grønnstruktur før områder tas i bruk og tidspunkt for når områder kan tas i bruk til bygge- anleggsformål, herunder rekkefølgen på utbyggingen" www.dlapiper.com FBA heldagskurs utbyggingsavtaler 22. mars 2017 7
Reguleringsbestemmelser - generelt Utfyller eller begrenser arealformålet eller andre juridiske linjer i kartet Pbl. 12-7 Det kan i nødvendig utstrekning gis bestemmelser til arealformål og hensynsoner om utforming og bruk av arealer og bygninger i planområdet Bestemmelsene kan sette vilkår for bruken eller forby former for bruk for å fremme eller sikre formålet med reguleringen. Diverse presiseringer www.dlapiper.com FBA heldagskurs utbyggingsavtaler 22. mars 2017 8
Rekkefølgebestemmelser (1) Hvorfor? Privates planer skal ikke påvirke kommunens prioriteringer Hva skal til for at området blir "byggemodent''? Minner om "vilkårslæren" hvis forvaltningen kan si nei, kan den også si ja på saklige vilkår www.dlapiper.com FBA heldagskurs utbyggingsavtaler 22. mars 2017 9
Rekkefølgebestemmelser (2) Reguleringsplan -pbl. 12-7 nr. 10 " kan det i nødvendig utstrekning gis bestemmelser om. krav om særskilt rekkefølge for gjennomføring av tiltak etter planen, og at utbygging av et område ikke kan finne sted før tekniske anlegg og samfunnstjenester som energiforsyning, transport og vegnett, sosiale tjenester, helse- og omsorgstjenester, barnehager, friområder, skoler mv. er tilstrekkelig etablert '' Utløst av tiltaket, dekke et behov oppstått eller fikse en ulempe som påføres omgivelsene (saklig sammenheng) www.dlapiper.com FBA heldagskurs utbyggingsavtaler 22. mars 2017 10
Rekkefølgebestemmelser (3) Planfaglig vurdering hva er nødvendig for å gjennomføre utbyggingen? Utløst av tiltaket, dekke et behov oppstått eller avhjelpe en ulempe som påføres omgivelsene Utbyggingen må være den direkte foranledningen for behovet for aktuelle tiltak Fremme og sikre formålet med reguleringen Relevant og nær sammenheng mellom tiltaket og planens innhold www.dlapiper.com FBA heldagskurs utbyggingsavtaler 22. mars 2017 11
Rekkefølgebestemmelser (4) I utgangspunktet ikke en forholdsmessighetsbegrensning Det kan gis bestemmelser om teknisk, grønn og sosial infrastruktur Tiltak innenfor og utenfor planområdet Sier ikke noe om hvem som skal utføre/bekoste Den som utfører er ansvarlig for grunnerverv Tidspunktet for gjennomføring kan ha stor praktisk/økonomisk betydning Kan gå vesentlig lenger enn pbl. 18-1 www.dlapiper.com FBA heldagskurs utbyggingsavtaler 22. mars 2017 12
Rekkefølgebestemmelser (5) I følge forarbeider m.m...en forutsetning at de forhold som begrunner utsettelsen av planens gjennomføring, faktisk og rettslig kan og vil bli gjennomført innen rimelig tid, jf. 10-års fristen for ekspropriasjon. Hva betyr dette? Hva blir konsekvensen dersom rekkefølgebestemmelsen blir et byggeforbud? www.dlapiper.com FBA heldagskurs utbyggingsavtaler 22. mars 2017 13
Rekkefølgebestemmelser - utforming Presise og entydige. H-2/05 pkt. 4.3.2 '' Det er viktig at kommunene ved vedtagelsen av plan sørger for at rekkefølgebestemmelsene er tilstrekkelig detaljerte. Man må være bevisst på at kommunens avveininger som reguleringsmyndighet skal skje i forbindelse med plan. Rekkefølgebestemmelsene skal være et uttrykk for kommunens fremtidige planer for området, og forutsetningene for utnyttelsen. Ved tolkning av rekkefølgebestemmelser kan det således være et moment at kommunen er ansvarlig for utformingen. Eventuelle uklarheter i bestemmelsene bør ikke innebære en fordel for kommunen, ved at de gis et for omfattende innhold.'' www.dlapiper.com FBA heldagskurs utbyggingsavtaler 22. mars 2017 14
Eksempler (1) Løvenskioldsaken - Rt. 2003 s. 764 Kan det sette vilkår for dispensasjon fra reguleringsplan at næringsutbygger bekoster en gang/sykkelvei som var en del av det overordne sykkelveinettet i tilknytning til riksvei? Helhetlig løsning, klar sammenheng mellom vilkåret og dispensasjonen/mve Kunne stilt rekkefølgekrav hvis ny regulering Løsningen valgt av hensyn til Løvenskiold (dårlig tid) På den bakgrunn, gyldig selv om det skulle ligge i ytterkant av hva som kan pålegges www.dlapiper.com FBA heldagskurs utbyggingsavtaler 22. mars 2017 15
Eksempler (2) Før det gis midlertidig brukstillatelse for ambassadebygning skal følgende være gjennomført: Oppgradering av parkeringsplassen sør for FO-bygget til fritidsaktiviteter/kunstgressbane. Kunstgressbane hvor stor/standard? Kommunen: følger av planens forarbeid at kunstgressbanen skal utformes etter Bydelens ønske FM 2012/21263-7 FM-J Opphevet avslag på "7-er bane" www.dlapiper.com FBA heldagskurs utbyggingsavtaler 22. mars 2017 16
Eksempler (3) Før det gis igangsettingstillatelse for nye byggetiltak innenfor planområdet, skal torg ved østre inngang til Brynseng T-banestasjon, samt gangadkomst til T-banestasjonen over Østensjøveien være sikret opparbeidet jf. Kommunedelplan for torg og møteplasser. Torget er ikke regulert Gangatkomsten er ikke regulert Hva er egentlig forpliktelsen? www.dlapiper.com FBA heldagskurs utbyggingsavtaler 22. mars 2017 17
Eksempler (4) Før første rammetillatelse skal detaljplaner for vann, avløps- og overvannsanlegg være godkjent Vei- og vann- og avløpsanlegget skal være opparbeidet i henhold til godkjent plan (gjelder ikke holdeplass, leskur, plattform) Innenfor eller utenfor planområdet? Det er allerede VA-ledninger i veien Hvilken standard? Kommunen har ikke VA-norm Kommunen har ikke generell kvalitet/standard i kommuneplan www.dlapiper.com FBA heldagskurs utbyggingsavtaler 22. mars 2017 18
Kvalitetskrav/standard på infrastrukturen? Rammen må følge av arealplan/rekkefølgebestemmelsen selv Generelle krav i kommuneplan - pbl. 11-9 (1) nr. 3 Hva med uformelle planverktøy? VPOR Planprogram/områdeprogram/kvalitetsprogram Byplangrep Premissdokumenter/kostnadsoverslag Et forhandlingstema? www.dlapiper.com FBA heldagskurs utbyggingsavtaler 22. mars 2017 19
Lov/forskriftsbestemte kvalitetskrav? Veinormaler (utarbeidet med hjemmel i forskrift etter vegl. 13) VA-normaler (ikke basert på forskrift, men at kommunen skal overta anlegget) Kommunen kan stille krav basert på at fremtidig drift og vedlikehold skal kunne være rasjonelt Kan man gå ut over disse? Hva er "kravene" til parker, plasser, allmenninger, lekeplasser, friområder osv.? www.dlapiper.com FBA heldagskurs utbyggingsavtaler 22. mars 2017 20
Endring av rekkefølgebestemmelsen? Tolking av bestemmelsen hva kreves egentlig? Forhandle om forståelsen i utbyggingsavtalen? Søke dispensasjon Full planendring / ny plan med andre bestemmelser Mindre endring av plan www.dlapiper.com FBA heldagskurs utbyggingsavtaler 22. mars 2017 21
Oversikt over grunnleggende regelverk - refusjon Tvangsmessig kostnadsdeling (refusjon) pbl. 18-3 flg. Privat refusjon kan kun kreves for 18-1 og 18-2 tiltak (eksempelvis breddebegrensninger for vei og begrenset utstrekning) Kommunens mulighet kan være større Fordelingsnøkkelen basert på tomtestørrelse og utnyttelsespotensial Refusjonssaken må være startet før infrastrukturen bygges Strenge kriterier for kostnader som kan medtas Noen grunneiere vil ha krav på utsatt forfall To vedtak, med klagerett Privat inndrivelse www.dlapiper.com FBA heldagskurs utbyggingsavtaler 22. mars 2017 22
Oversikt over grunnleggende regelverk - ekspropriasjon Tvangsmessig avståelse av grunn (ekspropriasjon) pbl. 16-2 og 16-5 Husk at frivillig ordning ofte er å foretrekke for alle parter Søknad om ekspropriasjon sendes kommunen (OBS 16-5 bare aktuelt for 18-1 tiltak) Kommunestyret vedtar ekspropriasjon (gir ikke rett til å ta arealene i bruk) Klagerett Skjønnsbegjæring Anmodning om forhåndstiltredelse Gjennomføring av skjønn Alle skjønnskostnader dekkes av eksproprianten Ankemulighet www.dlapiper.com FBA heldagskurs utbyggingsavtaler 22. mars 2017 23
Oppsummering Plannivået rekkefølgebestemmelser kan fremkomme i flere planer Rekkefølgebestemmelser forutsetningene for gjennomføring av planen er et viktig plantema må avklares så tidlig som mulig Nødvendig og saklig sammenheng med utbyggingen Bestemmelsen må være entydig og presis Pbl. 18-1 - i tillegg til eller en del av bestemmelsen? Oversikt over kostnadsnivået og andre "hindre" (grunnerverv?) Tidspunktet for gjennomføring kan ha stor praktisk/økonomisk betydning Er kommunen og forslagsstiller enige om forståelsen av rekkefølgebestemmelsen? Omfang og nivå? Er dette nedfelt skriftlig? Forutsettes tiltak utenfor planområdet? Er disse regulert? www.dlapiper.com FBA heldagskurs utbyggingsavtaler 22. mars 2017 24
Tone Gjertsen Partner T: + 47 24 13 15 71 M:+ 47 920 92 698 Tone.gjertsen@dlapiper.com www.dlapiper.com FBA heldagskurs utbyggingsavtaler 22. mars 2017 25