DETALJREGULERING GNR/BNR 27/89 M.FL., BORGGATA - 1. GONGS HANDSAMING

Arkivref: 2013/2771-24688/2014 Saksh.: Gudfinna Erlingsdottir Saksnr Utval Møtedato 45/14 Forvaltningsstyret 06.11.2014 DETALJREGULERING GNR/BNR 27/89 M.FL., BORGGATA - 1. GONGS HANDSAMING Framlegg til vedtak: Forvaltningsstyret vedtek i medhald av 12-10 og 12-11 i Plan og bygningslova å leggja framlegget til deltajregulering for gnr/bnr 27/89 m.fl., Borggata ut til offentleg ettersyn. --- slutt på innstilling --- Saksprotokoll i Forvaltningsstyret - 06.11.2014 Vedtak Forvaltningsstyret vedtek i medhald av 12-10 og 12-11 i Plan og bygningslova å leggja framlegget til deltajregulering for gnr/bnr 27/89 m.fl., Borggata ut til offentleg ettersyn. Handsaming Samrøystes vedteke. --- slutt på saksprotokoll ---

Rådmannen, 27.10.2014 Dokumentliste I 28.05.2013 Omega Areal as Tinging av oppstartmøte reguleringsplan Borggata gnr 27 bnr 89 U 10.06.2013 Omega Areal as Referat frå oppstartsmøte i plansak I 28.06.2013 Omega Areal AS Planavgrensing for Detaljregulering gnr/bnr 27/89, Borggata I 05.07.2013 Omega Areal as Melding om oppstart av detaljregulering I 11.11.2013 Omega Areal As Avgrenset varsling for utviding av detaljregulering gnr/bnr 27/89 m.fl Borggata, Leirvik, Stord kommune I 23.05.2014 Omega Areal AS Forslag til reguleringsplan for Borggata I 31.07.2014 Omega areal SV: Forespørsel om terrengsnitt for Detaljregulering for Borggata Leirvik, del av gnr. 27, bnr. 89, 100 m.fl. U 15.08.2014 Omega Areal As m.fl. Etterspørnad tilleggsdokumentar for detaljregulering for gnr/bnr 27/89 m.fl., Borggata, Leirvik U 03.06.2014 Omega Areal As Etterspørnad tilleggsdokumentar kravet frå oppstartsmøte for detaljregulering for gnr 27, bnr. 89 m.fl. Borggata, Leirvik U 09.10.2014 Omega Areal AS Tilbakemelding planforslag I 15.10.2014 Omega Areal AS Kommentar til planforslag I 22.10.2014 Omega Areal AS Revidert plankart og planomtale I 22.10.2014 Omega Areal AS Revidert føresegner S 27.10.2014 Detaljregulering gnr/bnr 27/89 m.fl., Borggata - 1. GONGS HANDSAMING I 22.10.2014 Omega Areal AS Reviderte føresegner, plankart og planomtale Vedlegg Plankart Føresegner Planomtale ROS analyse Lengdeprofil veg SKV1 Lengdeprofil veg SKV2 Terrengsnitt A og B 3D illustrasjon 1 3D illustrasjon 2 Vurderingar Naturmangfaldlova Innleiing (bakgrunn for saka) Omega Areal as er engasjert av Hebu Eigedom AS til å utarbeide framlegg til detaljregulering for delar av gnr. 27, bnr. 89 og 100 m.fl. i Leirvik, Stord kommune. Planområdet er i arealdelen til kommuneplanen avsett til vidareføring av reguleringsplan, og er i gjeldande reguleringsplanar sett av til bustadutbygging. Området ligg i kommuneplanen i omsynssone for støy, gul sone, jf. T-1442. Detaljregulering vil opne for større utnyttingsgrad på planområdet, og vil erstatta del av reguleringsplan for Øvre Borggata frå 1997 og reguleringsplan for Ås, Frugardsskogen og Frugardselva frå 1994. Det vart halde oppstartsmøte med planmynde i kommunen 10.06.13. Melding om oppstart vart kunngjort 05.07.13 og samtidig sendt naboar og offentlege instansar. Det kom inn 4 merknader som er oppsummert og kommentert i vedlagt planomtale. Hebu Eigedom as fekk under prosessen tilgang til noko meir areal. Planområdet vart difor utvida med ei avgrensa varsling sendt til naboar og offentlege instansar 11.11.13. Det er ikkje kome inn merknader etter denne varslinga, anna enn kva som allereie var sendt ved første varsling. Området vart utvida til å omfatte større delar av gnr. 27, bnr. 100. 2 av 6

Saksutgreiing (fakta, saksopplysningar) Planstatus I gjeldande kommuneplan for Stord kommune 2010-2021 er planområdet i arealdelen avsett til vidareføring av reguleringsplan. Området er i tillegg avsett med omsynssone for støy, gul sone, etter T-1442. Området ligg delvis i reguleringsplan for Øvre Borggata Leirvik, Stord, og delvis i reguleringsplan for Ås, Frugardsskogen og Frugardselva. Området er i begge planane avsett til byggjeområde for bustader med tilhøyrande anlegg og føresegner. Planområdet grensar i sørvest til villamiljø Åsringen som er regulert til spesialområde vern. Det stillest difor krav i gjeldande reguleringsplan for Øvre Borggata om omsyn til dei verna bygningane som skal virke retningsgjevande ved utforming av nybygg i området. Planen ligg også delvis under ein eldre reguleringsplan for Ås, Frugardsskogen og Frugardselva, vedtatt 21.12.1994. Delar av denne planen er erstatta av den nye planen for Øvre Borggata Leirvik, Stord, der desse overlappar. Omtale av planområdet Planområdet ligg ved fv. 61, Borggata, like nordaust for Leirvik sentrum og vert sett på som i utkant av sentrumsstrøk. For å koma til planområdet kan ein frå sør følgja E39 og ned til Leirvik på fv. 544, eller frå nord med E39 og ta av på fv. 61. Tilkomst til planområdet skjer frå Åsringen via Trudvannssmoget. Borggata og Åsringen har einsidig gang- og sykkelveg, og er i nærleik til barnehage, skule, idrettsanlegg og kollektivtransport. Planområdet omfattar eit areal på ca. 2,67 daa. Omtale av planforslaget Føremålet med reguleringsarbeidet er å etablere ei bustadblokk med parkering i kjellar og tilhøyrande areal for uteopphald. Det er planlagt utviding av eksisterande veg og avkøyrsle frå Trudvannssmoget. Bustadblokka har til saman 12 bueiningar, der det er fem bueiningar fordelt på første og andre etasje, og to bueiningar i tredje etasje. Alle er planlagt etter PBL og TEK 10, og det er svalgang og altanar på den nordvestlege sida ved uteopphaldsarealet. Planforslaget avviker frå gjeldande reguleringsplan i grad av utnytting og maks antal bueiningar pr. bustad. I gjeldande reguleringsplan er det lagt opp til ei utnytting på 30% BYA og maks. antal bueiningar pr. bustad til 2. Det er lagt opp til 100% utnytting innafor føremålet for blokkutbygging. Maksimale høgder er kote +34, men må ikkje overstige kote +30.7 framføre bygningskroppen til den eksisterande bustaden på gnr. 27, bnr. 101. Dette området har fått eige føremål i planen med maks. høgd i føresegnene. Det kan førast opp heishus opp til +34.6 innafor BBB1. Bustadblokka er tilpassa bygningane rundt i farge- og materialval, og det er også sett krav til farge-og materialval i føresegnene. Øvste etasje er trekt inn frå den øvrige fasaden mot nord med lysare fargeval. På denne måten vil bustadhuset bak på gnr. 27, bnr. 101 behalde utsikten mot fjorden. Det er gjort målingar frå stovegolvet i 2. etasje på dette bygget, og det er tatt omsyn til dette i planlegginga av blokka slik at utsikten mest mulig er ivaretatt i høve til andre interesser. Det kan etablerast takterrasse med transparent rekkverk innafor området med maksimal byggjehøgd +30.7. Det er lagt opp til parkering i garasjekjellar, samt boder, reiskapsbu og avfallsbu. Sykkelparkering kan tilretteleggast innafor uteopphaldsarealet eller i garasjekjellar. Planområdet består i hovudsak av gnr. 27, bnr. 89 og 100, medan planforslaget går inn over delar av eigedomane på gnr. 27, bnr. 65, 87, 209, 219, 235 og 237 ved utviding av Trudvannssmoget. I dag står det to bustadhus og ein garasje på planområdet med innkøyrsle via Åsringen og Trudvannssmoget. Området grensar til bustadområder i nord, aust og vest, medan det er eit område regulert til spesialområde vern nordvest for området. I sør grensar området til fv. 61, Borggata, med ein hekk og mur. Det er tre tilkomstar til planområdet i dag, der ein av dei er køyreveg. Køyreveg går via Åsringen nord for planområdet gjennom Trudvannssmoget. Det går ei trapp lengst sørvest, og ein smal veg i søraust som ei forlenging av Trudvannssmoget. Desse sikrar tilkomst til gatenivå, og utgjer gjennomfartsvegar for mjuke trafikantar mellom Åsringen og Borggata. Det skal regulerast ein ny felles veg (f_skv1), og er vegen etablert for å sikre tilkomst til garasjekjellar frå Trudvannssmoget. Reguleringsbredde på ny tilkomstveg er satt til av til 4.0 meter med asfaltert 3 av 6

kjørebane og 0,5 meter skulder på kvar side. Vegen har maksimal stigning 1:20 (5%). Det er ein eksisterande felles veg (f_skv2), og går vegen i eksisterande trasé med lik stigning som dagens veg, der maksimal stigning generert ut ifrå digitale kart er 15.4%. Vegbreidda er totalt 4.0 meter inkludert 0.25 meter skulder på kvar side. Eksisterande vegar SKV4-SKV6 er utvida til 3.0 meter vegbreidde i høve til eksisterande veg. Dei øvrige vegane er lagt i same trasé og med same liner som i kartgrunnlaget, det same gjeld f_sgs1. Det er sikra tilkomst til gnr. 27 bnr. 65 via eige gangareal på 2.0 meter. Det er sikra tilkomst frå Trudvannssmoget og 1. etg. i bustadblokka, f_sgg1, gangarealet har stigning 1:16.7 (6%). Det er lagt til ein ny gang- og sykkelveg (f_sgs2), med 3.0 meter breidde, og skal sikra tilkomst mellom f_skv1 og Borggata. Gang-og sykkelvegen må sikrast med gjerd og bom mot Borggata. Maksimal stigning er 1:20 (5%). Planforslaget legg opp til ei dekning på uteopphaldsareal på 35 m² pr. bustadeining, sam 6 m² private areal. Då området i kommuneplanen ikkje er definert som sentrumssona, skal alle bustadeiningar over 60 m² ha 50 m² kvar til uteopphald på bakkenivå. Då arealet er knapt, og i eit tett utbygd område, har utbyggjarane funne det vanskeleg å få til denne dekninga. Areal for leik skal opparbeidast som ein sanleikeplass på minimum 150 m², og inngår i det totale uteopphaldsarelet. Uteopphaldsarealet har ein samla storleik på 436 m², ein har god utsyn til areala frå leilegheitene, og dei ligg skjerma til med god soltilhøve. I planen er det regulert inn omssynssoner. Det er omsyn for frisikt (H140), rød sone (T-1442) og gul sone (T-1442). Det er regulert inn bestemmelsesområde #1-#3. Desse områda er omtala i føresegner og i planomtalen. Rekkjefølgjekrava i føresegner seier at før det vert gjeve bruksløyve til bustadane skal frisiktsoner, areal for renovasjonsanlegg i garasjekjellar og oppstillingsplass (f_svt1), teknisk anlegg, leikeareal, køyreveg, gangareal, parkeringsareal og bom ved f_sgs2 vera opparbeid og godkjend av Stord kommune, jf. PBL 11-9 nr. 4. Vurdering Krav om konsekvensutgreiing Stord kommune har vurdert at planen ikkje utløyser krav om konsekvensutgreiing (KU). Naturmangfald Naturmangfald er sjekka ut etter naturmangfaldlova og det er ikkje kome fram observasjonar eller registreringar frå området som må sjekkast nærare ut, i følgje kjende kartdatabasar. Kulturminne Det er spesialområde vern etter paragraf 25.6 i PBL for villamiljø Åsringen som grensar til planområdet. Dei tre bygningane som ein finn her ligg i bygningsvernplanen til Stord kommune frå 2008 og er SEFRAKregistrert. Det er ein villa på gnr. 27, bnr. 130, bygd i 1914-1916 med ein nybygd stor villa i hagen. Det er bustadhus på gnr. 27, bnr. 152, bygd i 1916-1919 i engelsk empirisk stil. Det er ein villa på gnr. 27, bnr. 114, bygd i 1917-1918 med uthus. Bygningane er bygd før 1940, og difor registrert i SEFRAKregisteret til Stord kommune. I området ligg også den verna trafoen Isaksen-kiosken på gnr. 27, bnr. 510. Landskap og terreng Stord kommune har mange store natur- og rekreasjonsområde, fleire med vernestatus og rik fauna og dyreliv. Leirvik er lokalisert i ei vik med grunn av mykje leire. Grunntilhøve er sjekka ut i høve til tilgjengelege basar og er lagt til grunn at det ikkje er naudsynt med vidare geologiske undersøkingar. Byen ligg på Stordøya og har generelt mykje vind, med vind frå sør og søraust som mest framtredande for Leirvik som vendt mot sør. Kombinasjonen med lokalitet og topografi som heller mot sør, gjer at området har svært gode soltilhøve. Barn og unge Born sine interesser er bevart i nærområde, då det er god tilgang på friluftsområde, skule- og fritidsaktivitetar. Store delar av Leirvik er tilrettelagt for mjuke trafikantar og har eit godt kollektivtilbod. Born nyttar i dag «snarvegane» mellom Borggata og ovanforliggande bustadområder ved Åsringen. Det er i planen lagt opp til areal for leik som skal opparbeidast som ein sandleikeplass på minimum 150 m², og inngår i det totale uteopphaldsarealet. Leikeplassen skal ikkje plasserast i gul eller raud støysone 4 av 6

utan at det er gjort tilfredsstillande støyreduserande tiltak. Borggata og Åsringen har einsidig gang- og sykkelveg, og er i nærleik til barnehage, skule, idrettsanlegg og kollektivtransport. Universell utforming Uteopphaldsareal i hagen skal utformast og lokalisert slik at det i så stor grad som mogleg kan brukast av alle på ein likestilt måte (universell utforming). Det er regulert ein ny veg (f_skv1) som er etablert for å sikre tilkomst til garasjekjellar frå Trudvannssmoget. Vegen har maksimal stigning 1:20 (5%). Eksisterande veg, Trudvannssmoget (f_skv2), er utvida og regulert med 4.0 meter breidde inkludert 0.25 meter skulder, då det ikkje har vore ynskjeleg å gå inn over andre eigedomar, eller måtte rive murar langs vegen. Vegen går i eksisterande trasé med lik stigning som dagens veg, der maksimal stigning generert ut ifrå digitale kart er 15.4%, så det er ikkje universell utforming på denne. Det er regulert eit nytt gangareal (f_sgg1), som skal sikre tilkomst frå Trudvannssmoget og 1. etg. i bustadblokka. Gangarealet er lagt inn med 2.0 meter breidde og har stigning 1:16.7 (6%). Den smale gangvegen i nordaust er tatt vekk og ersatta av denne universelt tilpassa gang-og sykkelveg (f_sgs2), og er lagt inn med 3.0 meter breidde, og skal sikre tilkomst mellom f_skv1 og Borggata. Gang- og sykkelvegen må sikrast med gjerde og bom mot Borggata. Maksimal stigning er 1:20 (5%). Det er regulert ein gang- og sykkelveg (SGS2) som skal sikre tilkomst mellom f_skv1 og Borggata. Gangog sykkelvegen er lagt inn med 3.0 meter breidde. Maksimal stigning er 1:20 (5%). Alle bustadane er planlagt etter PBL og TEK10. Friluftsliv/grøne interesser Det er rekreasjonsområde i nærområdet. Det er Vidsteenparken, innan 150 meters avstand. Det er er fotballbane innan 250 meters avstand, og Stord idrettspark, innan 1000 meters avstand. Det er lagt opp til i overkant av 430 m² uteopphaldsareal, noko som tilsvarer ca. 35 m² pr. bustadeining på bakkenivå. I tillegg vert det lagt opp til private areal på minimum 6 m² på innebygde terrassar grunna støytilhøve. Innanfor arealet er det lagt til rette ein sandleikeplass på minimum 150 m², i samsvar med føresegner for kommuneplan for Stord kommune. Skule og barnehage Planområdet ligg i kort gåavstand til barnehagar og skular på vegar med ein- og tosidig gang- og sykkelveg. Stord kommune har i rapporten «Skulebruksplan Stord kommune 2012-2020», vurdert dei ulike skulane i kommunen og kjem fram til at det samla grunnskulekapasiteten i kommunen er 3100 elevar. Rapporten tek føre seg tilstandsvurderingar med areal- og kapasitetsanalyse av dei ulike skuleanlegga i kommunen og vurderer korleis skulen ligg ann gjennom prognoseperioden 2012-2020. Veg, vatn og avlaup Det er regulert ein ny veg (f_skv1) som er etablert for å sikre tilkomst til garasjekjellar frå Trudvannssmoget. Vegen har maksimal stigning 1:20 (5%), og har ingen avvik frå Statens Vegvesen sin håndbok, N100. Eksisterande veg, Trudvannssmoget (f_skv2), er utvida og regulert med 3.5 meter breidde inkludert 0.25 meter skulder, då det ikkje har vore ynskjeleg å gå inn over andre eigedomar, eller måtte rive murar langs vegen. Vegen går i eksisterande trasé med lik stigning som dagens veg, der maksimal stigning generert ut ifrå digitale kart er 15.4%, så det er ikkje universell utforming på denne. Den vegen har avvik frå Statens Vegvesen sin håndbok, N100, i forhold til stigning og vegbreidde. Fylkesveg 61, Borggata, er ein veg med høg årsdøgntrafikk (ÅDT ca. 8500 kjt/døgn), og dermed mykje støy frå biltraffiken. Bustadane på planområdet er tilknytt kommunalt drikkevatn og avlaup, og er tilkopla eksisterande straumnett i området. I dag er det avfallsdunkar som vert satt fram for renovasjonsbil på tømmedag. Trafikk og trafikktryggleik Fylkesveg 61, Borggata, er ein veg med høg årsdøgntrafikk (ÅDT ca. 8500 kjt/døgn), og dermed mykje støy frå biltraffiken. Det er regulert ein ny veg (f_skv1) som er etablert for å sikre tilkomst til garasjekjellar frå Trudvannssmoget. Vegen har maksimal stigning 1:20 (5%). Eksisterande veg, Trudvannssmoget (f_skv2), er utvida og regulert med 3.5 meter breidde inkludert 0.25 meter skulder, då det ikkje har vore ynskjeleg å gå inn over andre eigedomar, eller måtte rive murar 5 av 6

langs vegen. Vegen går i eksisterande trasé med lik stigning som dagens veg, der maksimal stigning generert ut ifrå digitale kart er 15.4%, så det er ikkje universell utforming på denne. Det er regulert eit nytt gangareal (f_sgg1), som skal sikre tilkomst frå Trudvannssmoget og 1. etg. i bustadblokka. Gangarealet er lagt inn med 2.0 meter breidde og har stigning 1:16.7 (6%). Den smale gangvegen i nordaust er tatt vekk og ersatta av denne universelt tilpassa gang-og sykkelveg (f_sgs2), og er lagt inn med 3.0 meter breidde, og skal sikre tilkomst mellom f_skv1 og Borggata. Gang- og sykkelvegen må sikrast med gjerde og bom mot Borggata. Maksimal stigning er 1:20 (5%). Det er regulert ein gang- og sykkelveg (SGS2) som skal sikre tilkomst mellom f_skv1 og Borggata. Gangog sykkelvegen er lagt inn med 3.0 meter breidde. Maksimal stigning er 1:20 (5%). Risiko- og sårbarheit (ROS) Det er utarbeidd risiko- og sårbarheitanalyse. Tiltak med kommentarar frå ROS-analysen er innarbeidd i reguleringsplanen med tilhøyrande føresegner. Innandørs og utandørs støy må tilfredsstilla krava i teknisk forskrift/ns8175 klasse C, og rettleiar T-1442, «retningslinje for behandling av støy i arealplanleggingen». Det må dokumenterast tilfredsstillande støynivå for både bygningar og leikeplass innafor uteopphaldsareal ved byggjesøknad. Det har vert vurdert at det er ikkje naudsynt med vidare risikoreduserande tiltak på planområdet utover det som er lagt inn i planen. For nærare omtale av planområdet, planforslaget, konsekvensar og risiko-og sårbarheitsanalyse vert det vist i planomtalen. Rekkefølgjekrav Før det vert gjeve bruksløyve til bustadane skal frisiktssoner, areal for renovasjonsanlegg i garasjekjellar og oppstillingsplass (f_svt1), teknisk anlegg, leikeareal, køyreveg, gangareal, parkeringsareal og bom ved f_sgs2 vera opparbeid og godkjend av Stord kommune, fj. PBL 11-9 nr. 4. Oppsummering/Konklusjon Planforslaget er med omsyn til planføremål i hovudsak i samsvar med overordna plan, men med ei langt høgare utnyttingsgrad enn gjeldande reguleringsplan for området. Etablering av 12 stk bueiningar på eigedomen der det før har vore eitt eksisterande bustadhus med garasje, vil også medføre utvida bruk av eksisterande tilkomstveg som er forholdsvis bratt. Bygningsvolumet slik det er lagt fram i planforslaget, er stort i forhold til eksisterande einebustader i omgivande. I gjeldande reguleringsplan, Øvre Borggata, står det at området omfattar både verneområde og område for nybygg, men heile området må likevel sjåast på som eit verneområde i den forstand at omsynet til dei verna bygningane skal vere retningsgjevande også ved utforming av nybygg. Nye bygningar dei aktuelle byggjeområda må vurderast spesielt med tanke på kva verdi dei vil tilføre det totale bygningsmiljøet. Det er spesialområde vern for villamiljø Åsringen som grensar til planområdet og dei tre bygningane som ein finn her ligg i bygningsvernplanen til Stord kommune frå 2008 og er SEFRAK-registrert. I planomtalen kjem det fram at det er søkt å ta omsyn til omkringliggjande hus, terreng, landskap, bygningsmassen er brutt opp og tilpassa omliggjande bygningar i form, materialval og fargar. Planforslaget legg opp til ei dekning på uteopphaldsareal på 35 m² pr. bustadeining, samt 6 m² private areal. Denne dekninga ikkje i tråd med kravet i kommuneplan for Stord 2010-2021, som seier at i området for konsentrert småhus skal kvar bueining over 60 m² ha minimum 50 m² uteopphaldsareal på bakken. Dette har vore vanskelig å få til då arealet er knapt i høve det utbyggingsvolumet planframlegget legg opp til. Utbyggjar fører i stor grad økonomisk argumentasjon for at det er naudsynt med ei så voluminøs utbygging på dette arealet som ikkje ligg innanfor den definerte sentrumssona. Det vert vidare vist til nærliggjande utbyggingsstrukturar (på andre sida av hovudvegen). Rådmannen vil be konkret om høyringsuttalar på om det er rett å leggje til rette for denne type tung utbygging på aktuelt areal gitt dei omsyn som skal ivaretakast og dei brot på overordna planverk som vert gjort. Planframlegget er elles godt gjennomarbeidd og dokumentert i vedlagte saksdokument. Ein høyringsrunde vil derfor gi verdfullt grunnlag, og vil ytterlegare kunne opplyse saka i høve til å ta ei endeleg avgjerd i saka. Tilråding Rådmannen rår til at forvaltningsstyret vedtek å leggja planforslaget ut til offentleg ettersyn. 6 av 6