Planprogram for: Detaljregulering med konsekvensutredning for Eidsvoll Almenning gnr/bnr 14/21 og 46, Eidsvoll kommune 1. Bakgrunn: Plan1 AS er blitt engasjert av Eidsvoll Almenning AS for å utarbeide en detaljregulering av gnr/bnr 14/21 og 46 for å tilrettelegge for en utvidelse / fornyelse av næringsbebyggelsen på tomta. Eidsvoll Almenning har hatt byggevarehandel og trelastutsalg på ovennevnte eiendom i mange år. Tidligere har det vært produksjon av trelast på området, med sag og høvleri som ble etablert på begynnelsen av 1920- tallet. Sagbruket ble nedlagt i 1986, og det er i dag rent utsalgssted. Tomta ligger langs fv 181 øst for Eidsvoll sentrum, i en avstand på ca 3,5 km. Tomta til Eidsvoll Almenning er på i størrelsesorden 83 dekar, og det er opp igjennom årene oppført en rekke ulike bygg på området. Flere av disse er tilpasset produksjon av trelast og utendørs lagring i langt større omfang enn det er behov for i dag. I dag blir alle varer tilkjørt, og det er kortere lagringstid og høyere omsetningsfrekvens som vektlegges. I tillegg er det en utvikling i byggevaremarkedet i retning av at lagringsmåte og feilfrihet skal kunne dokumenteres for materialene som leveres. Dette setter i større grad krav til overdekte og til en viss grad tempererte lager-fasiliteter. Det er derfor behov for å oppføre mer moderne butikk- og lagerlokaler, og vurdere riving av deler av eksisterende bebyggelse. 1
Dette vil gjøre virksomheten på området i stand til å tilpasse seg de endringene som skjer i byggevarebransjen, og gjøre driften på området mer rasjonell. I tillegg vil det være behov for å vurdere adkomstløsning til området, og se på muligheter for i større grad å skille vareleveringstrafikk og kundetrafikk. 2. Formål: Detaljreguleringen anses som en oppfølging av dagens bruk av eiendommen, men skal også tilrettelegge for videreutvikling og modernisering av virksomheten. Det reguleres til forretning for plasskrevende varer med tilhørende lagerfasiliteter og infrastruktur. I første omgang er det planlagt tilbygg på eksisterende butikkslokale, som består i 1000 kvm som kan nyttes som butikkslokale (trelast / byggevare), lager og kontor /personalrom. I tillegg planlegges ytterligere 1000 kvm overbygget utendørs lager. Eksisterende butikkslokale Planlagt utvidelse Overbygd utendørs lager Plassering av planlagt utvidelse. Skissert ny bebyggelse 2
3. Planstatus og lovverk: Arealene innenfor planen er i gjeldende kommuneplan for Eidsvoll (vedtatt 10.03.2015) avsatt til landbruks-, natur- og friluftsområde (LNF-område). Utsnitt av gjeldende kommuneplan, planområdet er vist med sort stiplet strek. Eiendommen er ikke regulert fra før. Bygningene på tomta er i matrikkelen oppført som industri-, lager- og kontorbygninger. 4. Planområdets beliggenhet og størrelse: Området ligger sør for fv 181 på strekningen mellom Eidsvoll sentrum og Gullverket. Planområdet er på ca 83 dekar og utgjøres av gnr/bnr 14/21 og 46. Planområdet omfatter areal avsatt til LNF-formål. Detaljreguleringen ikke være i tråd med kommuneplanen, men i samsvar med dagens bruk. Planområdets avgrensning er overveiende styrt av eiendomsgrensene. 3
5. Krav til reguleringsplan, planprogram og konsekvensutredning: I henhold til Plan og bygningslovens 12-3 utarbeides det Detaljregulering med konsekvensutredning for Eidsvoll Almenning med tilhørende bestemmelser, beskrivelse og utredninger. Planen vil bli utarbeidet som en privat detaljregulering. Planarbeidet er vurdert mot kriteriene for konsekvensutredning som gjelder iht. forskrift om konsekvensutredninger av 19. desember 2014. Da planforslaget vil innebære en formålsendring i forhold til kommuneplanen på mer enn 15 dekar (forskriftens 2 d), tas det sikte på å utarbeide en detaljregulering med konsekvensutredning. I forkant av utarbeidelse av reguleringsplaner med KU skal det foreligge et forslag til planprogram iht. 4-1 i plan- og bygningsloven. Første og annet ledd i denne lyder som følger: 4-1. Planprogram For alle regionale planer og kommuneplaner, og for reguleringsplaner som kan ha vesentlige virkninger for miljø og samfunn, skal det som ledd i varsling av planoppstart utarbeides et planprogram som grunnlag for planarbeidet. Planprogrammet skal gjøre rede for formålet med planarbeidet, planprosessen med frister og deltakere, opplegget for medvirkning, spesielt i forhold til grupper som antas å bli særlig berørt, hvilke alternativer som vil bli vurdert og behovet for utredninger. Forslag til planprogram sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn samtidig med varsling av planoppstart. Planprogrammet fastsettes ordinært av planmyndigheten. Selv om planforslaget utløser krav til konsekvensutredning jfr forskriftens 2, bokstav d), er tiltaket i samråd med kommunen også vurdert opp mot punktene i forskriftens vedlegg III, vedrørende vesentlige virkninger for miljø og samfunn. Tiltakets forhold til hensyn til pkt a) områder som er vernet, pkt f) store sammenhengende naturområder med vernede vassdrag og pkt k) risiko for ras, skrev eller flom bør belyses. Dette blir tatt opp under avsn 6.1 og 6.4. De øvrige punktene i konsekvensutredningsforskriftens vedlegg III, bokstav b)-e), g)-j) og l)-q) anses ikke aktuelle. 6. Utredningsbehov og alternativer: Det tilrettelegges ikke for alternative utviklingsmuligheter i den forstand, slik at det reelle alternativet til å gjennomføre planprosessen, er en videreføring av dagens bruk uten en detaljregulering (0-alternativet). Med utgangspunkt i en beskrivelse av viktige miljø- og samfunnsforhold skal det i konsekvensutredningen gis en beskrivelse og vurdering av virkningene som planen kan få for miljø og samfunn. Utredningen/vurderingen gjennomføres etter en metode som behandler temaets betydning i dagens situasjon, tiltakets omfang og påvirkning på dette. 6.1 Konsekvenser for naturverdier, biomangfold Planområdet berører et verneområde for fugleliv i vassdraget som gjelder fra og med Øvre Hoelsjøen til og med utløpet i Vorma, med 10 meters strandlinje. Dette gjelder da også 4
Jønsjøen og Jøndalsåa som planområdet grenser til. Vernevedtaket ble fattet i september 1961, slik at virksomheten på området i de 55 årene som er gått siden vedtaket, ser ut til å ha foregått uten skade eller ulempe for vernehensynet. Grunnforholdene på planområdet mot Jønsjøen og Jøndalsåa er preget av våtmark, og er vanskelige å bruke. Dette er nok bakgrunnen for at det har vært liten grad av motstridende hensyn knyttet til dette. Det må som en del av utredningsarbeidet klarlegges hvordan hensynet til verneområdet kan ivaretas videre, samtidig som det vil være aktuelt å videreføre bruken av arealer til utendørs lagring der det er mulig. Kart som viser verneområdet er generert nokså grovt, og ser ikke ut til å følge intensjonen i verneforskriften vedr 10 meters strandlinje særlig presist, idet den i kartet er lagt opptil 80 meter inn på planområdet. Forholdet til verneområdet må derfor avklares nærmere. Selve vassdraget er registrert som viktig våtmark, og planområdet grenser inntil dette. Utover det, er det er ikke registrert spesielle naturtyper, viltforekomster, viltområder, friluftsliv, inngrepsfri natur eller kulturlandskap innenfor planområdet, i hht artsdatabanken og Miljøstatus.no. Kartfestet avgrensning av verneområdet langs vassdraget. Planområdets forhold til vernehensynet for vassdraget må avklares, for å kunne ivareta dette hensynet i planforslaget på en hensiktsmessig måte. 6.2 Areal og transport Eidsvoll Almenning driver salg av plasskrevende varer. Utsalgsstedet ligger ikke sentralt, og det er heller ikke er en forutsetning for slik virksomhet. Det er ikke snakk om en nyetablering eller flytting av virksomhet, men kun om å tilrettelegge for videreføring og videreutvikling av den virksomheten som er på området i dag. Det legges dermed ikke opp til å beslaglegge andre arealer til denne virksomheten, men at bruken av eksisterende eiendommen effektiviseres og videreutvikles. Det er ikke aktuelt å tilrettelegge for dagligvarehandel eller detaljhandel. Generelt synes det riktigere å videreutvikle en eksisterende bedrift innenfor allerede disponerte arealer, enn å flytte virksomheten til nye urørte områder. Det synes dermed ikke 5
nødvendig å gi virksomhetens plassering en grundigere vurdering opp mot føringene om rett virksomhet på rett sted. Det blir ikke gjennomført en overordnet vurdering av hvorvidt eksisterende virksomhet ligger optimalt i forhold til overordnede areal- og transportvurderinger. 6.3 Bebyggelsesmønster En detaljregulering vil tilrettelegge for en videreutvikling av bebyggelsen for næring og forretning innenfor området, og vil utgjøres av bebyggelse tilpasset lager/ logistikk og plasskrevende varehandel sannsynligvis i 1-3 etasjehøyder. Deler av eksisterende bebyggelse på området er tilpasset en bruk som ikke lenger er aktuell, og dessuten representerer et vesentlig vedlikeholdsbehov. Bebyggelsesstruktur vil dermed vurderes nærmere, og fremtidig bebyggelsesmønster vil påvirkes av mulige nybygg og hvilke deler av eksisterende bebyggelse som eventuelt fjernes. Det vil som en del av planprosessen vurderes fremtidig bygningsmessig utforming av området, og hvordan dette påvirker tilliggende boligeiendommer. Det vil bli vurdert mulige bygningsmessige endringer innenfor planområdet, og belyst hvilke konsekvenser dette innebærer både internt og for tilliggende områder. 6.4 Vurdering av ras og flom Det er i bestemmelsene til kommuneplanen satt krav til geoteknisk vurdering ved regulering av områder under marin grense. Løsmassekart viser at det i planområdet ligger tynne / usammenhengende moreneavsetninger med innslag av bart fjell, og noe torv/ myr. Det er små høydeforskjeller innenfor området. Jønsjøen og bekken vest for tomta ligger på ca 197 moh. Fv 181 Odalsvegen utgjør den høyeste delen av planområdet, og ligger på kote 202 moh. Det er ikke registrert marine avsetninger og foreløpige undersøkelser tyder på at fjell ikke ligger dypt der det er ønskelig å bygge. Det vurderes derfor ikke å være behov for noen ekstraordinær dokumentasjon av geotekniske forhold eller områdestabilitet, annet enn det som følger som en normal byggesaksprosess. Utsnitt fra kvartærgeologisk kartverk, som viser typer løsmasser på planområdet 6
Flomfare Planområdets nærhet til vassdrag, gjør at spørsmål om flomfare kan reises. Det er gjort en beregning av aktsomhetsområde for flom i vassdraget (se nedenfor). I denne beregningen er det ikke tatt med i betraktning at Jønsjøen er demmet opp, og at det er et vesentlig fall i annstanden i tilknytning til dette. Aktsomhetsområde for flom angitt med sort omriss. Aktsomhetsområdet dekker mye av planområdet, og det er verdt å merke seg at bekken vest for planområdet utgjør en beregnet fare for mye av eksisterende bebyggelse. Erfaring tyder på at det ikke er noen høy risiko for flom med uforutsette konsekvenser i vassdraget. Jøndalsåa har et ikke uvesentlig fall fra demningen til den krysser høyspentledningen vest for planområdet (i størrelsesorden 3 meter). Ut fra det man kjenner til i dag, virker det som om oppstuvning av store mengder is og snø, eller dambrudd på oppstrøms i vassdraget kan representere størst fare for uforutsett flomsituasjon. Risiko for brudd på demning i Fløyta, Nedre Holsjø eller Øvre Holsjø antas å være utredet i annen sammenheng, siden det er gjort betydelige sikringstiltak på dammen i Øvre Holsjø. Overvannshåndtering på den flate tomta bør vurderes i forbindelse med planarbeidet, for å unngå uheldige hendelser ved ekstrem nedbør. Kapasitet på overvannshåndtering er et tema som bør vurderes i forbindelse med planarbeidet. Det må gjøres rede for flomfare på planområdet, og det må i forbindelse med planarbeidet sikres at overvannshåndtering dimensjoneres for hendelser med ekstrem nedbør. 6.5 Vurdering av trafikkbelastning, støy og trafikksikkerhetssituasjon. Fv 181 Odalsvegen går forbi planområdet. Det er for fylkesvegen oppgitt en trafikkbelastning på ÅDT 2800 kjøretøyer pr døgn (2015). Det er ikke gang- og sykkelveg langs fylkesvegen. Det er heller ikke signalisert tanker eller behov om dette i overordnede planer. Trafikkløsningen og utforming av avkjørsler må vurderes som en del av planarbeidet, med tanke på å håndtere den trafikkøkning som kan følge av det tiltaket som planforslaget tilrettelegger for. Videre bør det vurderes å skille varelevering fra kundetrafikk, og derved 7
øke trafikksikkerheten internt på området. Det er ønskelig å få avklart hvorvidt det er mulig å opprettholde 2 avkjørsler til fra fylkesvegen til planområdet i en eller annen form. Det ville kunne bidra til å skille kundetrafikk og varelevering på en mer helhetlig måte. Dagens beregnede trafikkstøybelastning i eiendommen fremgår av vegvesenets støyvarselkart for området. Videreutvikling på eiendommen vil sannsynligvis medføre noe økt trafikk til eiendommen. Hvor stor andel av dagens trafikkbelastning på fylkesvegen dette vil utgjøre, vil imidlertid være vanskelig å beregne. Omfanget av dette vil være et tema i planarbeidene, og må belyses. Omfanget av den støyen som virksomheten på planområdene genererer vil være et tema som må belyses i planarbeidet. Utsnitt fra Statens vegvesens støyvarselkart. 7. Planprosess og medvirkning: Reguleringsplanen skal utarbeides som en detaljregulering med konsekvensutredning (KU). I forkant av utarbeidelsen av reguleringsplanen utarbeides det et planprogram, som skal behandles og fastsettes av Eidsvoll kommune. Samtidig med at planprogrammet legges ut til offentlig ettersyn iht. plan- og bygningslovens 12-9, jfr. 4.1, vil det varsles oppstart av planarbeid iht. 12-8. Dette kunngjøres i Eidsvoll Ullensaker Blad og på forslagsstillers hjemmeside (www.p1.no) samt sendes direkte i brev til berørte offentlige myndigheter, grunneiere, naboer, lag og foreninger. På bakgrunn av sakens art og omfang forventes det at dette gir tilfredsstillende medvirkning. Forslag til planprogram skal iht. plan- og bygningsloven ligge ute til offentlig ettersyn i minimum 6 uker. Eidsvoll kommune fastsetter på bakgrunn av høringen endelig planprogram iht. plan- og bygningslovens 12-9. Dette kan trolig skje på forsommeren 2017. Deretter vil det bli utarbeidet et forslag til områderegulering m/ku i henhold til det fastsatte programmet. KU en skal beskrive eventuelle avbøtende tiltak. Trolig vil planmaterialet kunne førstegangsbehandles like etter sommerferien 2017. Kommunen vedtar da at planen legges ut til offentlig ettersyn iht. lovens 12-11, jfr. 12-10. Frist for merknader som er minst 6 uker. 8
Når reguleringsplanen m/ku har ligget ute til offentlig ettersyn, vil kommunen ta den opp til sluttbehandling og vedta den i kommunestyret. Om det ikke blir krav til betydelige endringer av planen og/eller bestemmelsene kan vedtak av planen sannsynligvis skje på sen-høsten 2017. Forslag til planprogram legges ut til offentlig ettersyn med frist for uttalelse satt til: 24. april 2017. Spørsmål og evt. skriftlige merknader til kan rettes til: Plan1 AS v/ Øystein Ellingsen Balder Allè 2 2060 Gardermoen e-post: oel@p1.no tlf: 97 69 12 77 9