Prosjektrapport for Drammenskonferansen 2013

DRAMMENSKONFERANSEN 2013 arena for innovativ by- og stedsutvikling Prosjektrapport for Drammenskonferansen 2013 Konferansetema: HANDEL I FRAMTIDENS BYER BEHOV FOR NYE LØSNINGER? Dat. 19.08.13

INNHOLD: 1. Innledning 2. Resultater og måloppnåelse 3. Konferanserapport magasin for innovativ by- og stedsutvikling Vedlegg: - Konferanseprogram - Artikkel av Jürgen Aring - Artikkel av Theis Theisen Prosjektrapporten er utarbeidet av insam as v/ Sidsel Ahlmann Jensen i samarbeid med Drammen kommune v/ Dag Østern.

1. Innledning Drammenskonferansen 2013 ble gjennomført 20.03.13. Tema var Handel i framtidens byer behov for nye løsninger?. Drammenskonferansen 2013 ble arrangert i samarbeid mellom Drammen kommune, Universitetet for Miljø og Biovitenskap (UMB), Husbanken og insam as. Konferansens resultater er dokumentert og formidlet gjennom nettmagasinet Innovativ by- og stedsutvikling (se http://insam.wp.oppdateringsfabrikken.no). Nettmagasinet fungerer som en konferanserapport og en utvidelse av konferansen. I nettmagasinet finnes presentasjonene fra konferansen, artikler skrevet av innleggsholdere, samt oppsummeringer av og refleksjoner rundt presentasjoner og diskusjoner. Nettmagasinet gir dessuten mulighet for at interesserte kan bidra med egne kommentarer og synspunkter. Innholdet i kapittel 3 i denne prosjektrapporten er i sin helhet hentet fra nettmagasinet. 2. Resultater og måloppnåelse Formål og forventede resultater og mål Drammenskonferansens formål er å bidra til kompetanseutvikling innen kunnskapsbasert, innovativ og helhetlig by-, steds- og bomiljøutvikling i Norge. Årets konferanse hadde et økt ambisjonsnivå i forhold til tidligere års konferanser. Dette omfattet bl.a. ambisjoner om å innhente internasjonale innleggsholdere med stor faglig tyngde og få artikler fra innleggsholdere skrevet spesifikt til konferansen og konferansetemaet. Målgruppen for Drammenskonferansen 2013 var ledere og fagpersoner som arbeider profesjonelt med by-, steds- og bomiljøutvikling innen offentlig og privat sektor, samt studenter, forskere m.fl. I forbindelse med Drammenskonferansen 2013 var ambisjonen å utarbeide en konferanserapport som skulle dokumentere, oppsummere og formidle det faglige innholdet i presentasjonene og diskusjonene på konferansen. Konferanserapporten skulle formidles gjennom Drammen kommune, UMB, Husbanken og insam as sine formidlingskanaler og nettverk. Vurdering av resultater og måloppnåelse Drammenskonferansen 2013 hadde 151 påmeldte deltakere fra hele landet. Dette vurderes til å være et godt oppmøte sammenlignet med tidligere drammenskonferanser og med forventet antall deltakere. Deltakerne representerte et bredt spekter av aktører innen by- og stedsutvikling, bl.a eiendomsutviklere, kommunal administrativ ledelse, byplanleggere, handelsnæring,

byutviklingskonsulenter, arkitekter mfl. Dette vurderes til å være i tråd med målgruppen for konferansen. Det var to utenlandske innleggsholdere på konferansen, hhv professor Jürgen Aring, Tyskland, og byplanlegger Niels-Peter Mohr, Aarhus Danmark. Disse bidro til en større, internasjonalt perspektiv på konferansetemaet, og ga verdifulle innspill, kunnskap og refleksjoner til diskusjonen om hvordan norske byer og steder kan utvikles sett i lys av varehandelutviklingen. Professor Jürgen Aring og professor Theis Theisen (UiA) skrev hver sin artikkel basert på sine innlegg på konferansen. Artiklene bidrar til å fastholde, videreutvikle og nyansere det som ble presentert på konferansen. Det vurderes som en vellykket utvidelse av den kunnskapsinnhenting, -utvikling og formidling som fant sted i løpet av selve konferansedagen. Den planlagte konferanserapporten er utarbeidet i form av et nettmagasin. Konferansens faglige innhold i form av presentasjoner, artikler og oppsummering av diskusjoner er dermed offentlig og lett tilgjengelig for alle, både konferansedeltakerne og andre interesserte. Kjennskap til nettmagasinet er formidlet gjennom samarbeidspartenes egne nettsteder, nyhetsbrev og kontakter. Det vurderes dermed at konferansens resultater og kunnskap er formidlet til og har bidratt til kompetanseutviklingen hos - et bredt spekter av aktører og andre interesserte innen byog stedsutvikling.

3. Konferanserapport magasin for innovativ by- og stedsutvikling 3.1 Et magasin for innovativ by- og stedsutvikling Drammenskonferansen er en arena for innovativ by- og stedsutvikling. 20. mars 2013 var datoen for årets konferanse med følgende fokus: Handel i framtidens byer behov for nye løsninger? På denne nettsiden vil vi utvide konferansen. Her finner du artikler som spinner videre på presentasjonene fra konferansen. Noen går i dybden og andre er våre oppsummeringer og refleksjoner rundt det som ble sagt 20. mars. Et nytt magasin Vi vil også etablere en ny kanal for innovativ by- og stedsutvikling hvor du og vi kan bidra med forskjellige temaer og innfallsvinkler. Vi håper du finner denne formen for utvidet konferanserapport nyttig og inviterer deg til å bidra med egne kommentarer og synspunkter enten du var der eller ikke. Vennlig hilsen arrangørene. Husbanken Universitetet for miljø og biovitenskap (UMB) Drammen Kommune insam as

3.2 Om Drammenskonferansen Drammenskonferansen 2013 hadde fokus på innovasjon innen handel og by-, steds- og bomiljøutvikling. Byer og steder preges i stor grad av utviklingen innen varehandel. Diskusjon stagnerer ofte i snakk om antall parkeringsplasser og ja eller nei til kjøpesentre. På Drammenskonferansen 2013 løftet vi diskusjonen og skapte en arena for å tenke nytt og innovativt om handel og byutvikling. Vi fikk høre om viktige utviklingstrender, konkrete løsningsmodeller og vi drøftet hvordan vi kan skape gode, framtidsrettede byer og steder med handel. Målgruppen for konferansen er ledere og fagpersoner som arbeider med by- og stedsutvikling i offentlig og privat sektor f.eks byutviklere, eiendomsutviklere, planleggere, studenter og forskere. I fortsettelsen av konferansen lager vi dette nettstedet som oppsummerer og trekker perspektivet videre. Ønsker du å bidra med kommentarer og artikler er du velkommen til det. Drammenskonferansen 2014 arrangeres 27. mars på Union Scene.

Om Drammenskonferansen: Drammenskonferansen er en årlig begivenhet med fokus på på innovativ by- og stedsutvikling. Konferansen er en nasjonal arena for presentasjon, drøfting og grunnlag for ny praksis. Målet med Drammenskonferansen er kompetanseutvikling og å presentere nye grep på komplekse utfordringer. Konferansen fanger opp utvikling og trender både nasjonalt og internasjonalt, men er samtidig rettet mot at deltakerne skal ha praktisk nytte av å delta. Konferansen er rettet mot ledere og fagpersoner som arbeider profesjonelt med by- og stedsutvikling både innen offentlig og privat sektor. Konferansen vil også være interessant for mange folkevalgte, studenter, forskere og representanter fra ideelle organisasjoner. Tema for Drammenskonferansen skifter fra år til år, men har alltid fokus på aktuelle problemstillinger innen by- og stedsutvikling der det er behov for innovasjon.

3.3 Om magasinet Drammenskonferansen har de siste årene utviklet seg til en nasjonal arena for innovativ by- og stedsutvikling. Nye vinklinger, spennende foredrag og ikke minst presentasjon av ny- og framtidsrettet praksis har gitt inspirasjon og praktisk anvendbar kunnskap. I stedet for å lage en tradisjonell konferanserapport for årets konferanse velger vi med dette å lansere et nytt nettmagasin som har fokus på innovativ by- og stedsutvikling. I første omgang vil du finne stoff fra Drammenskonferansen 2013 hvor temaet var handel og byutvikling. Magasinet er således også en konferanserapport hvor du også finner omtale av innleggene og samt artikler laget spesielt for konferansen. Innovasjon kan springe ut av både erfaring, kunnskap og innsikter om hvilke utfordringer og mulighet byer og steder står overfor. Dette betyr stor bredde i tema og vinklinger. By- og stedsutvikling kan f.eks. sees i folkehelse-, kulturminne-, bolig-, frivillighets-, miljø-, nærings-, klima-, eller kulturperspektiv. Også utvikling av samspillet mellom offentlig aktører, næringsliv, forskning/utdanning og det sivile samfunn kan bli stadig viktigere for å realisere framtidens byutvikling. Siden demokratiet ble etablert i Athen i 508/7 f.kr. som en særdeles nyskapende og suksessrik styringsmodell har innovasjon også betydd involvering. Magasinet Innovativ by- og stedsutvikling er derfor også en invitasjon til deg som er opptatt og byer og steder kan bli noe mer, noe annet eller noe bedre enn i dag. Har du et prosjekt, en konferanse, et seminar, en undersøkelse, en artikkel, en lenke eller annet du mener er relevant, ta kontakt med dag(a)insam.no

3.4 Utviklingstrekk: Varehandel møter offentlig planlegging Varehandelen utvikles på tross av eller uavhengig av offentlig planlegging. Det er stort behov for bedre planlegging på tvers av kommune- og fylkesgrenser, nye metoder og felles begreper. På Drammenskonferansen forteller Ingunn Kvernstuen fra IK arkitektur + urbanisme om sitt arbeid med Ikea og kjøpesenterutvikling. Det er stor variasjon i måten handel styres på i ulike deler av den offentlige sektor, sier Ingunn.

Hva er et kjøpesenter? Varehandelbransjen definerer det som et bygg på minst 5000 m2 og med minst 5 forskjellige butikker. Offentlig sektor derimot definerer ofte et kjøpesenter som minst 3000 m2 og uten en nedre grense for antall butikker. Det betyr at en middels stor sportsbutikk kan være et kjøpesenter i følge Miljøverndepartementet, sier Ingunn Kvernstuen. Slikt skaper forvirring og ulike tolkninger og gjør det vanskelig å få en helhetlig regional planlegging av varehandelen. Et samarbeid mellom Miljøverndepartementet, fagmiljøer og private aktører innen varehandel kunne være med til å lage felles, entydige begreper, nye metoder og bedre kunnskap om varehandel i offentlig sektor. - Transport er en hovedutfordring, sier Ingunn Kvernstuen, og langt mer effektive tiltak i forhold til handelsreiser må innføres for å redusere utslipp. Kun 6% av slike reiser forgikk med kollektiv transport i 2009 i følge Transportøkonomisk Insitutt. Til sammenligning bruker 13% av de handlende på Ikea Furuseth kollektiv transport. Dette er i stor grad på grunn av at Ikea har egne busser og tilbyr hjemtransport av varer. Dersom den regionale handelen samles på ett sted ville det være mye enklere å få til et godt og effektivt tilbud med kollektivtransport. På Drammenskonferansen 2013 kom det fram et forslag om at Statens Vegvesen, jernbanemyndighetene, Miljøverndepartementet og varehandelsaktører setter seg sammen for å skape en bærekraftig regional handelsutvikling.

- Vi greier verken å løse transportutfordringene eller å lage robuste bysamfunn hvis offentlige aktører fortsetter å bruke så mye tid og ressurser på å kutte etasjer og legge inn særbestemmelser om arkitektoniske detaljer, mens befolkningen fortsetter å bruke bilen minst én gang om dagen for å handle dagligvarer lokalt, avslutter Ingunn Kvernstuen innlegget sitt. 3.5 Byutvikling, byhandel og kjøpesentre i Tyskland Det ligger i kjøpesentrenes DNA å være selvstendige enheter, både økonomisk og funksjonelt. De er skapt for å ligge i utkanten av byene. Nå er kjøpesentrene godt på vei inn sentrum av tyske byer, og dette gir utfordringer både for sentrumsutvikling og for kjøpesenteret som forretningsmodell, forteller professor Jürgen Aring fra Büro für Angewandte Geographie. Flere tyske byer ser nå en utviklingstendens med de mer byintegrerte bygalleriene. Ser vi her fremveksten av en bærekraftig forretningsmodell for eiendomsbransjen? Les mer i Jürgen Arings artikkel om byutvikling, byhandel og kjøpesentre i Tyskland (se vedlegg).

3.6 Case Mathallen: Skepsis gjort til skamme På en tomt ingen mente det var mulig å bygge og med et konsept ingen trodde var mulig å realisere på har Aspelin Ramm fått til noe som folk reiser langt for å oppleve. Og som mange ønsker å kopiere. Hvordan er det mulig? Frode Rønne Malmo fra Aspelin Ramm forteller oss om et eiendomsprosjekt som skulle bli mye mer enn akkurat det. Nederst på Grünerløkka, på vestsiden av Akerselva ligger en inneklemt tomt i et søkk nedenfor den trafikkerte Maridalsveien. Området heter Vulkan etter Vulkan jernstøperi som ble etablert her i 1873. Etter perioder med forskjellige typer virksomhet men liten utvikling trengte området nå et løft.

-Egentlig er dette et eiendomsprosjekt, ikke et matprosjekt, uttaler Malmo på Drammenskonferansen. -Men mat har blitt en stadig viktigere ingrediens på Vulkan. Aspelin Ramm ønsket et trekkplaster til området og med inspirasjon fra Saluhall-tradisjonene i Stockholm og Göteborg satte de i gang planleggingen av en moderne utgave av dette konseptet på Vulkan. De ønsket å benytte kulturminnene på tomten til dette formålet. Stikkordene var kvalitet og opplevelse, ikke pris og volum. Med dette som utgangspunkt forsøkte de å fenge de fire store matvaregigantene i Norge men ingen hadde tro på konseptet. Eller beliggenheten for den saks skyld. Med klokketro på konseptet ble det likevel satset fullt og helt. Stikkordene skulle være kvalitet, kompetanse, service, atmosfære og humor. Det er høye krav til kompetanse hos personalet, og dette smitter over på forbrukerne gjennnom samtalen over disken. Hvert utsalg skulle være på mellom 20 og 100 m2. De skulle ha 10 forskjellige nisjer fordelt på 20 utsalg. Det skulle være fokus på lavt tempo og inspirasjon. -Vi teller ikke handleposer, vi teller smil, sier en begeistret Malmo. Tallene per i dag er: 4400m2 28 utsalg 20 av dem med servering 2 restauranter 1 konferansesenter

Fra en situasjon hvor det ble fokusert på alt det negative, har Mathallen umiddelbart klart å snu situasjonen. Utgangspunktet var dårlig beliggenhet, i et strøk med Oslos laveste gjennomsnittsinntekt, med kulturminner som hindre for stor utbygging. Mathallen snudde situasjonen ved å satse utradisjonelt og ved å bruke forutsetningene på en postiv måte. Mathallen har blitt det trekkplasteret utbygger hadde ambisjoner om og mere til. 3.7 Sørlandssenteret Fra ødemark til navet i Agderbyen Med 20 km til nærmeste tettbebyggelse ligger Sørlandssenteret et godt stykke vekk fra kundegrunnlaget sitt. Allikevel vil senteret nå et areal på 107.000 m2 i løpet av 2013 og dermed bli Norges største kjøpesenter. Professor Theis Theisen fra Universitetet i Agder har studert Sørlandssenterets utvikling og mener det trengs boligutbygging i nærområdet dersom senteret skal fortsette å være levedyktig. Les mer i Theis Theisens artikkel om Sørlandssenteret (se vedlegg).

3.8 Utviklingstrekk: Har varehandel bruk for byer? Innen varehandelen er det kundene som driver utviklingen. Kundene stiller nye krav til hvor og hvordan handelen skal foregå og kjøpesentra og butikker må følge med i timen for å henge med. Sentrum er i medvind forteller utviklingsdirektør Henrik Larsen fra Steen & Strøm oss på Drammenskonferansen 2013. Mennesker og dermed kunder bor og oppholder seg i stigende grad i byer og i bysentra. Kundene vil ha lett tilgjengelige tilbud i nærheten, et mangfold av tilbud og de vil ha opplevelser. Handel blir i større grad del av kundens hverdag.

Kundedeltagelse får et større fokus i varehandel framover. Kunder går fra å være passive til å få en aktiv rolle. Handel blir en arena for aktiviteter og arrangementer der kunden også er utøver. Inspirasjon og opplevelse integrert i handel er en del av dette bildet. Handel har gått fra å være en transaksjon til å bli handel der en har fått opplevelser med på kjøpet. Framover vil en se fler kunder etterspørre opplevelser og inspirasjon, der handel blir en underordnet, men viktig del av pakken. Bilbruk er en aktuell problemstilling også for varehandelen. I kjøpesenterbransjen jobbes det med å utvikle nye logistikkmodeller som kan gjøre kunder mindre avhengig av bil. Det innebærer bedre muligheter for å få varer levert hjemme. Den økende netthandelen bidrar også til redusert persontransport. Framtiden vil se større mangfold av butikkformer, noe vi allerede nå kan ane konturene av. Det finnes mobile butikker som holder til i gamle busser. Pop-up butikker som har utgangspunkt i nettbasert handel, men som av og til finnes som en fysisk butikk i kortere perioder. Butikker kombinerer ofte aktiviteter og arrangementer til sin fysiske butikk. Nordens største kjøpesenteraktør, Steen & Strøm, satser i følge Henrik Larsen på en framtid med kjøpesentra som er tettere integrert i samfunnet. Som bidrar til den lokale by- og stedsutvikling og har et mye større mangfold av funksjoner. Byer er viktigere enn noensinne også for varehandel. Så det korte svaret er ja, varehandel har bruk for byer.

3.9 Utviklingstrekk: Kjøpesenterlandet Norge Nordmenn flokkes til kjøpesenterne. Norge er det landet i Europa med flest kjøpesentre i forhold til antall innbyggere. Sentrumshandelen i byene lider under den knallharde konkurransen fra kjøpesentrene. -Sentrumshandelen bør ansette en Town Centre Manager, sier Odd Gisholt fra BI på Drammenskonferansen 2013. Det kan gjøre det lettere for butikkene i sentrum å konkurrere med kjøpesentre. En Town Centre Manager skal jobbe med å få de riktige butikkene og den riktige sammensettingen av butikker i sentrum. Felles markedsføring av sentrumshandelen og et fokus på hvordan sentrum skal gjøres attraktivt for kunder er også en sentral oppgave. På mange måter ligner det på jobben til en senterleder ved et kjøpesenter. Senterlederen for Norges største senter har et årlig markedsføringsbudsjett på over 35 mill kr så konkurransen er hard, sier Odd Gisholt. Noen fakta: Med over 400 kjøpesentre har Norge den høyeste kjøpesentertettheten i Europa. Nær 40 % av butikkhandelen omsettes i kjøpesentre i her til lands og tendensen er stigende. Norsk varehandel er en betydeling næring med 370.000 ansatte og en omsetting for 400 mill kr.

3.10 Case Århus: Sterke reguleringer gir resultater

Kjøpesenteret Bruuns galleri i Århus har et fruktbart samspill med resten av bysentrum. Ved hjelp av en gjennomtenkt plan og tydelige krav har Århus klart å utvikle ett bysentrum og en byakse som er tett, attraktiv og bærekraftig. Niels-Peter Mohr, avdelingsarkitekt i Århus kommune var på Drammenskonferansen og ga oss et innblikk i hvordan de har taklet byens vekst de siste tiårene. Attraktivitet i begge ender av handlegaten Strøget var en målsetting da etableringen av kjøpesenteret Bruuns galleri ble etablert. Senteret ble bygget i tilknytning til togstasjonen og bussterminalen i Århus, Hovedbanegården, som ligger i den sydlige enden av Strøget. I den andre enden finner vi et annet attraktivt område, Latinerkvarteret, Århus eldste og kulturhistoriske bydel. Et attraktivt og levende område med caféer, småbutikker og preg av kunst og kultur. I byens handlingsplan er styrking av sentrum en sentral del. For å oppnå dette har de lagt opp til en sterk regulering av området. I kommuneplanen er det kvoter for varehandel i sentrum. Der skal det være fortetting og konsentrasjon. LIkeve settes det kvalitetsmessige krav til nyetableringene. Bruuns galleri er pålagt å være åpen døgnet rundt. Man kan gå gjennom senteret som man gjør i en bygate. Det skal ikke være en festning men være like åpent som gatene. Det skal være hyggelig å være der selv om man ikke bruker penger. Positive konsekvenser - Resultatene har vært overraskende bra, sier Mohr. Samspillet i aksen Latinerkvarteret Strøget Bruuns galleri gir et pulserende liv i city. Det har blitt økt byliv i områdene rundt senteret. Etablering av nisjebutikker og restauranter i dette området. Med både høy kvalitet og høy omsetning. I tillegg har transportsituasjonen utviklet seg i ønsket retning. Trafikken av handlende til og fra Bruuns galleri fordeler seg slik: Buss: 40% Til fots: 25% Sykkel: 13% Bil: 12% Tog: 8% Den strenge reguleringen har foregått i samarbeid med nærings- og kulturlivet. Slik har de taklet en brutto tilvekst på 2-4% innbyggere per år uten at dette har gått på bekostning av sentrumshandel og transportsystemene.

3.11 Case: BID en ny organisering i byen Bergen. Foto: Norsk Sentrumsutvikling Kan en ny måte å organisere byens næringsdrivende løse utfordringene som sentrumsområder har? Må man ta i bruk mer bindende virkemidler for å få alle til å samarbeide? Karl-Jan Søyland i Norsk Sentrumsutvikling foreslår å benytte modellen BID Business Improvement District. BID er en modell for å organisere virksomheter innen handel. På en mer forpliktende måte enn hva næringslivsforeninger og handelstanden har gjort tidligere. Det handler om et presist avgrenset område hvor de næringsdrivende sammen investerer i tiltak som styrker deres konkurranseevne. Virksomheter innenfor området må være med enten de ønsker det eller ikke, hvis et flertall av virksomhetene stemmer for det. Frivillighet er ikke lenger nok, konkluderer Karl-Jan Søyland. Det handler om samvirke samarbeid samhandling. Alle må bidra. Næringslivet selv tar initiativ til å kjøre slike modeller og dette har blitt vurdert rettslig til å holde vann i Norge. Modellen kommer fra Canada opprinnelig og i dag er det over 2000 BIDer på verdensbasis. Halvparten av disse er i USA.

Trondheim. Foto: Norsk Sentrumsutvikling Gapet mellom handelens omsetning i sentrum og på kjøpesentra øker samtidig som handelen i sentrum endrer seg fra varehandel til mer tjenesteyting, kultur, uteliv og opplevelser. Det har blitt utarbeidet en skisse til en norsk modell og arbeidet med denne fikk oppstart i 2012. Trondheim, Stavanger, Hamar og Ørland (Harstad) er i gang med pilotprosjekter for å skaffe erfaringer. De jobber med en vitaliseringsplan hvor man først definerer området, gjør en analyse av behov, etablerer en samhandlingsplan og setter i gang med en tiltaksplan. Om Norsk sentrumsutvikling: Etablert i 2011 44 medlemsbyer+virke Fakta- og kunnskapsbasert sentrumsutvikling Jobber med rammebetingelser

DRAMMENSKONFERANSEN 2013 arena for innovativ by- og stedsutvikling HANDEL I FRAMTIDEN S BYER BEH O V FO R N YE LØ S N IN G ER? Drammenskonferansen 2013 fokuserer på innovasjon innen handel og by-, steds- og bomiljøutvikling. Byer og steder preges i stor grad av utviklingen innen varehandel. Diskusjon stagnerer ofte i snakk om antall parkeringsplasser og ja eller nei til kjøpesentre. På Drammenskonferansen 2013 vil vi løfte diskusjonen og skape en arena for å tenke nytt og innovativt om handel og byutvikling. Vi vil høre om viktige utviklingstrender, bli presentert for konkrete løsningsmodeller og få mulighet til å drøfte hvordan vi kan skape gode, framtidsrettede byer og steder med handel. Målgruppen for konferansen er ledere og fagpersoner som arbeider med by- og stedsutvikling i offentlig og privat sektor f.eks byutviklere, eiendomsutviklere, planleggere, studenter og forskere. PROGRAM Møteledelse: August E Røsnes, UMB, og Lars Wang, insam as 08.30 REGISTRERING OG KAFFE 09.00 VELKOMMEN HANDELENS BETYDNING FOR BYLIV, BYUTVIKLING OG BYVEKST ET EUROPEISK PERSPEKTIV Jürgen Aring, Prof. Dr., Büro for Angewandte Geographie (BFAG), Tyskland HAR VAREHANDEL BRUK FOR BYER? Henrik Larsen, Corporate Development Director Steen & Strøm AS UTVIKLING OG INNOVASJON I VAREHANDEL Odd Gisholt, Norwegian Business School (BI) VAREHANDEL MØTER OFFENTLIG PLANLEGGING Ingunn Kvernstuen, IK Architecture Urbanism AS 12.30 LUNSJ 13.15 SØRLANDSSENTERET FRA ØDEMARK TIL NAVET I AGDERBYEN? Theis Theisen, professor Universitetet i Agder BYLIV, KNUTEPUNKT OG KJØPESENTER I AARHUS Niels- Peter Mohr, Aarhus kommune VITALISERING AV BYSENTRUM EN NORSK BID MODELL Karl- Jan Søyland, prosjektleder BID Norsk Sentrumsutvikling VULKAN MATHALL ET MARKED FOR OPPLEVELSER OG KOMPETANSER Frode Rønne Malmo, Mathallen Oslo 16.00 SLUTT Vi sees neste år på Drammenskonferansen 27.mars 2014! TID OG STED DELTAKERAVGIFT PÅMELDING MER INFORMASJON Onsdag 20. mars 2013 1490,- inkl. lunsj og MELD DEG PÅ HER Sidsel A Jensen, insam as Kl. 08.30 16.00 konferanserapport eller skriv til: 91687961 Union Scene, Grønland 60 Studenter gratis sidsel@insam.no sidsel@insam.no Drammen

Byutvikling, byhandel og kjøpesentre i Tyskland 13.4.2013 Jürgen Aring Artikkelforfatteren er Prof. Dr. Jürgen Aring fra Büro für Angewandte Geographie Dynamikk mellom konkurranse og partnerskap Den regionale bystrukturen i Tyskland kan beskrives som polysentrisk, en romlig struktur bestående av tett og forholdsvis jevnt fordelte byer. Grunnlaget for dette geografiske mønsteret ble lagt i middelalderen og de to første århundrene umiddelbart etter. Mange steder var det alt etablert velstående handelssentre hvor en suksessrik kjøpmannstand hadde bidratt til å utvikle byen med praktbygg i forskjønnede byrom. Dessuten hadde århundrelange politiske konflikter ledet til oppsplitting av territorier hvor fyrstenes hjembyer vokste i stort antall. De fikk etter hvert det vi i dag forbinder med residensbyens karakteristiske byfunksjoner: fyrsteslott, paleer, teatre og parker. Heller bør ikke glemmes det preg kirker, klostre, hospitaler og det kirkelige ordensvesens øvrige funksjoner satte på byene. Nesten alle moderne byer som ut fra sin beliggenhet, størrelse og funksjon innehar en viktig rolle i forhold til omlandet og landet for øvrig, har en slik forhistorie forankret i handel, politisk makt og kirkevesen. Et antall mellom 200 og 250 byer danner det man kan kalle ryggraden i det tyske bysystem. Av disse har 189 mer enn 50 000 innbyggere. I Tyskland er ikke mer enn 20 byer virkelig store, dvs. med mer enn 300 000 innbyggere, 44 er middelsstore, dvs. mellom 120 000 og 300 000, mens 125 er av midlere størrelse eller små storbyer, altså med et innbyggertall mellom 50 000 og 120 000. For tiden er den offentlige diskusjonen om byenes utvikling svært ofte konsentrert om bymetropolenes utvikling. Men i Tyskland er altså byer av midlere og mindre størrelse absolutt dominerende. Dette gjelder også diskusjonen om utviklingen innen detaljhandelen og dens betydning for byenes utvikling.

Byens historiske sentrum er i tidenes løp blitt omformet flere ganger I detaljhandelen er det utviklet nye former for konkurranse Jürgen Aring Det gjelder både i betydning modernisering som følge av industrialisering og gjenreisning slik den foregikk på 1950-tallet som følge av bombingen under andre verdenskrig. Gatestrukturen, sentralitets-funksjonene og bysentrums rolle som byens mest besøkte og beste bystrøk forble likevel stabil over tid. I dag er det moderne handelsfunksjoner som preger disse bystrøkene under betegnelsen innkjøpssoner, som på 1950-, 1960- og 1970-tallet ble planlagt som fotgjengerområder med gågater. Gatene med de fleste kunder ble definert som 1Alokalisering. Arealbruksintensiteten og omsetningen i butikkene i disse områdene er svært høy. Her foregår i dag en vesentlig del av konkurransen i detaljhandelen. I detaljhandelen er det utviklet nye former for konkurranse: For det første finnes det en konkurranse mellom nabobyer om å tiltrekke seg en større del av den regionale kjøpekraften. Jo større salgsareal man kan tilby, desto flere besøkende kan byen trekke til seg, desto større blir skattegrunnlaget og desto flere arbeidsplasser kan forventes i fremtiden. I det minste er nok dette borgermesterens forhåpninger. For det andre er trenden med å etablere seg på grønne åpne arealer i byenes randsoner rett nok stoppet. Derimot har man ikke forlatt byggingen av kjøpesentre (shopping-center). Byggingen av senere tids attraktive kjøpesentre foregår mest i bysentrum. Som ledd i en inntektsbringende eiendomsutvikling har utviklingsselskapene de seneste 15 årene gjennomført massive kjøpesenterprosjekter i sentrale byområder. Kjøpesentrene her gestalter seg fysisk som integrerte byggesteiner i de indre bydelenes struktur hvor de også bidrar til å styrke byenes attraktivitet mot handelskonkurranse utenfra. I det minste er det noe byggherrer og sentereiere hevder. Om det alltid er riktig, er et annet tema. Som foretak er et godt utformet, organisert og drevet senter stadig en suksess. Om de også vil være en varig attraksjon og til fordel for den fremtidige utviklingen av sentrale byområder, eller om de er til skade for den tradisjonelle byhandelen, er derimot et annet og mye omdiskutert tema. Etter en kort periode med positiv, men lite kritisk holdning til at man bygde kjøpesentre i sentrale bystrøk, er byplanleggerne blitt mer forsiktige i sine vurderinger. De er blitt mer grundige i sine vurderinger av enkelttilfeller, om og på hvilke vilkår en ny senterpartner eller en konkurrent til et eksisterende senter, skal få etablere seg innenfor den sentrale del av byen. Konkurransen i den indre del av byen om kundene i disse bydelene, befinner seg dessuten i et krympende marked. Selv om Tyskland de siste ti år har gjenvunnet og styrket sin generelle økonomiske posisjon, og har klart seg betydelig bedre enn mange andre av EUs medlemsland, så sier mange mennesker at de personlig ikke opplever noe av disse 2 lorem ipsum :: [Dato]

Jürgen Aring økonomiske fordelene. Faktisk har lønnstakerne i Tyskland i mer enn ti år opplevd tilbakegang i sine lønnsutbetalinger. Økonomien blomstrer, men for storparten av befolkningen har dette ikke resultert i lønnsøkninger. Heller tvert om, trekker man inn inflasjon i beregningene har realinntekten vært synkende. For den handlende har også rammevilkårene endret seg til det verre. Betrakter man forskjellig statistikk i inflasjonsjusterte tidsperioder, er det indikasjoner på at de handlende befinner seg i en vanskeligere situasjon. Private husholdningers konsum viser etter år 2000 ingen eller liten stigning. For varene klær og sko har konsumet i denne perioden sågar krympet. Omsetningen i detaljhandelen har siden årtusenskiftet vært svakt tilbakegående som følge av svekket konjunkturutvikling. Detaljhandel på nett har, fra neglisjerbare andeler av den totale detaljhandelen, steget til en andel på 8 prosent i 2012. Fasiten er altså at andelen av den potensielle omsetningen for detaljhandelen i (stasjonære) forretninger de siste årene har vært i tilbakegang og de økonomiske vilkårene på etterspørselssiden har blitt vanskeligere. Byggingen av senere tids attraktive kjøpesentre foregår i sentrum Upåvirket av de krympende markedene ble og blir det bygd stadig mer salgsareal for detaljhandel. Driveren bak denne utviklingen er utviklingen av kjøpesentre, som har blitt mer og mer lokalisert til bysentrene. Til 1990 var det i Tyskland mindre enn 100 slike sentre. De fleste lå utenfor byene (på den «grønne engen») eller i bydelsentrene av storbyene. Frem til nå er antallet nesten femdoblet. Etter 1990 kan man skille to investeringsfaser. I årene 1990-1995 var det byggeboom i østlige Tyskland hvor handelsnæringen måtte gjenoppbygges som følge av svakt utbygd detaljhandel i DDR. Den uklare eiendoms- og planleggingssituasjonen i de etablerte delene av byene bidro til at både politikere og forbrukere mente det var fordeler med en rask utbygging av handelen i byenes randsoner, på åpne grønne arealer. Deretter forplantet investeringsforløpet seg igjen mot det vestlige Tyskland. Årlig ble det ferdigstilt minst 10-20 nye kjøpesentre, primært i sentrale bystrøk. I 2012 kunne EHI-Shopping-Center-Report vise til at det eksisterte 444 sentre med større salgsareal enn 10 000 kvm. Samlet dekket disse sentrene et salgsareal på 13,9 mill kvm. Det betyr at den gjennomsnittlige størrelsen var ca. 32 000 kvm. (fortsetter) 3 lorem ipsum :: [Dato]

Stadig flere nybygg ble bygd for å kunne gi eierne kortsiktige pengegevinster: development lød det nye slagordet innen eiendomsutvikling. Før videre gjennomgang av karakteristikker ved senterutviklingen og dens virkning på de sentrale deler av byene, rettes søkelyset mot grunnleggende forandringer i eiendomsnæringen og utviklingen av fast eiendom. Dette har hatt den største betydning for den raske utbyggingen og utformingen av kjøpesentre, og deres forretningsstrategier. I Tyskland skjedde det fra 1990-tallet en tydelig profesjonalisering og styrking av økonomistyringen innenfor eiendomsnæringen, og så også for utbyggere av kjøpesentre. Fra da av ble man mer opptatt av å betrakte eiendomsutvikling og eiendomsforvaltning som en selvstendig økonomisk forretningsmodell og næringsbransje. Tidligere dominerte det synet at brukeren av forretningsarealet bygde egen eiendom til formålet eller inngikk langsiktige leieavtaler med private, som dermed ble gitt muligheter for langsiktige kapitalplasseringer. Bygd ble det når det oppsto et behov for å bygge mer i tillegg det som fantes fra før. Det betyr at eiendomsutviklingen i byene reagerte primært på den reelle etterspørselen f.eks. på veksten i realøkonomien. Det endret seg imidlertid med tiltakende tendens utover i 1990-årene, fordi en selvstendig forretningsbransje kom til å stå for en stadig økende del av eiendomsutviklingen. Stadig flere nybygg ble bygd for å kunne gi eierne kortsiktige pengegevinster: development lød det nye slagordet innen eiendomsutvikling. For den vellykkede eiendomsutvikler og det suksessrike eiendomsforetak ble det viktig å kunne opptre aktivt i eiendomsmarkedet, mer eller mindre kontinuerlig ved å tilby egen eiendom til tilstrekkelig netto fortjenestemargin. Beregninger av veksten i realøkonomien ble derfor mindre viktig. Viktig ble det derimot å kunne skaffe seg tilstrekkelig fortrinn overfor sine konkurrenter. Til det måtte man utvikle lokaliserings-, bedrifts- og funksjonskonsepter slik at man lettere kunne møte behovet til den potensielt betalingsdyktige kundekretsen. Byens eiendomsutvikling ble dermed mer og mer dominert av kapitalmarkedets krav til kapitalavkastning som følgelig ble en driver for utviklingen av fast eiendom. Investorenes vektlegging av etterspørselen i markedet ble i økende grad erstattet av en tilbudsorientering: Det ble vanlig at eiendomsselskapene og private eiere konkurrerte med hverandre om kundene for utleie av gulvareal. For kundene betød denne konkurransen et kvalitetshopp med bedre og mer attraktive tilbud. For byen resulterte det i en investeringsbølge som i den tradisjonelle offentlighet ble tatt som tegn på vellykkethet. Først med en viss frykt for at det nok ikke var slik, kom erkjennelsen om at profesjonaliseringen og jakten på kapitalavkastning i markedet for fast eiendom ville lede til økt konkurranse mellom eiendomsforetakene. I et ekspanderende marked trenger ikke denne skjerpingen av konkurranse være merkbar. I et stagnerende eller krympende marked med et overskudd i tilbudet av gulvareal må det imidlertid med nødvendighet skape vinnere og tapere. For byutviklingen kan det bety at en vellykket utvikling i et område av byen vil utløse tilbakegang og nedtur i andre områder av samme by. Dermed oppstår det fare for sosial og økonomisk destabilisering med langsiktige fall i verdiene på private og offentlige investeringer. Profesjonaliseringen med skjerpede krav til kapitalavkastning er mest fremtredende for kontoreiendom, boligeiendom, ulike typer spesialeiendom (hotell, seniorboliger, aldershjem), men også for handelseiendommer. Særlig kjøpesentre er godt egnet for kapitaldrevet utvikling. Dominerende i Tyskland er firmaet ECE med hovedkontor i Hamburg. Dets spekter av ytelser er beskrevet som utvikling, gjennomføring, utleie, langsiktig forvaltning så vel som investeringer, spesielt når det gjelder kjøpesentre. ECE bygde alt i 1965 sitt første kjøpesenter i en bydel i Hamburg. Gjennom profesjonaliseringen og kapitaløkonomiens inntreden i eiendomsmarkedet fra 1990-årene 4 lorem ipsum :: [Dato]

har dette foretaket imidlertid styrket sin posisjon i forretningsverdenen slik at det kan fremstille seg selv som markedsledende i Europa. I følge sin web-side har foretaket 187 kjøpesentre i sin forvaltning (derav ca. halvparten i Tyskland), 15 sentre er under planlegging og bygging mens 15 i tillegg er under utvidelse eller større ombygging. Sentrene teller til sammen 6 mill. kvm salgsareal (i gjennomsnitt 32 000 kvm per senter) som gir plass til 17 500 leietakere. ECE har ca. 3 300 ansatte som utelukkende er opptatt med å utvikle nye og forvalte kjøpesentre på steder, hvor de kan drives med høy gevinst. ECE er den desidert største markedsaktør i Tysklands kjøpesenterøkonomi. Men selv de mindre markedsaktørene er aktive utviklere og like profesjonelle som ECE, f.eks. METRO PROPERTIES og mfi driver 38 henholdsvis 24 sentre. I byenes planleggingsprosesser oppstår det dermed en asymmetri i samhandlingen mellom den profesjonelle utvikler av kjøpesentre og den tradisjonelle byplanlegger. De representerer ulike fagtradisjoner og arbeidskulturer. På utviklersiden er den profesjonelle markedsaktør, som er fokusert på et mål og som er del av et privat foretak. På byens side finnes tradisjonelle planlegger, som følger de etablerte og delvis lovstyrte prosesser. De ser ikke bare på investeringen, men på byens utvikling i det hele. Ofte er planleggingen av kjøpesenteret i deres by det største investeringsprosjekt de får befatning med i yrkeslivet, mens det er en permanent oppgave for utviklerne. Man kan godt forestille seg den gjensidige foruttatthet eller fordommer som eksisterer mellom disse to ulike aktørene. I tillegg kommer politikere som vil vise seg som suksessrike tilretteleggere eller handlingsdyktige administratorer ved å trekke private investeringer til sin kommune. Tradisjonelle planleggere som nølende avveier mange argumenter virker langsomme og lite tilpasset en økonomistyrt eiendomsutvikling. De lar seg dermed utsette for kritikk, at de med sin holdning forspiller handelens utvikling, med den konsekvens at byen går glipp av nye arbeidsplasser, eller kanskje enda verre, at dens fremtid settes på spill. Går man tilbake til andre halvdel av 1990-tallet falt flere tendenser i utviklingen av byene sammen: Profesjonaliseringen og kapitalkalkuleringen tok for alvor til, gulljakten i det tidligere DDR fikk grobunn, lokaliseringskonkurransen som resultat av globaliseringen tiltok og det finansielle spillerommet i den offentlige økonomien ble mindre som følge av liberalisering og økende gjeldsbelastning. Frem til denne tiden, for ca. 15 år siden tok byggeboomen for kjøpesentre til. Den har holdt seg til nå. Frem til nylig har ca. 200 kjøpesentre større enn 15 000 kvm blitt bygd i det tidligere Vest-Tyskland, altså henimot en tredobling i salgsarealet. Samtidig retter eiendomsutviklernes fokus seg mot de sentrale byområdene. Av de etablerte kjøpesentrene i 1995 var bare ca. 25 prosent lokalisert til de sentrale bydelene. I 2009 var denne andelen nesten 86 prosent. Dessuten har også senterutviklernes fokus for lengst blitt rettet mot de middels store byene og de mindre storbyene (jf. kart BBSR) som det finnes så mange av i Tyskland. Når man i Tyskland den senere tid har diskutert kjøpersenterutviklingen med kritisk blikk, er det ikke situasjonen i Berlin, Hamburg, München, Köln eller Frankfurt som står i fokus. Det er store byer med enorme detaljhandelsområder som stadig trekker til seg kjøpekraft og som derved alltids vil kunne gi grunnlag for tilbudsdifferensiering til ett eller annet kjøpesenter. Selvfølgelig virker konkurransen også der, men det verken ødelegger eller omstrukturer hele bysentre. Diskusjonen retter seg langt mer mot de mindre og middelsstore storbyene hvor et nytt kjøpesenter på 30 000 kvm eller mer vil øke detaljhandelens salgsareal i de sentrale byområdene med 20-30 prosent og som medfører at de eksisterende forretningsstrøkene må legge om sin forretningsprofil for å møte konkurransen fra senteret. Hertil kommer at etablering av nye store kjøpesentre i sentrale bystrøk bryter opp den finmaskede bystrukturen i disse gamle bykjernene på en slik måte at de nye sentrene visuelt gir assosiasjoner til landede romskip. Endelig bidrar senterutbyggingen til å privatisere deler av det byrommet som befolkningen bruker daglig, og utvisker dermed tilvante oppfatninger av hva man forbinder med et offentlig byrom tilgjengelig for allmennheten. Å spille musikk, tigge, leke, demonstrere, fotografere, gjennomføre intervjuer for undersøkelser osv. virker selvsagt i offentlige byrom, i kjøpesentrene er det ikke tillatt. Kort sagt, de nye kjøpesentrene forandrer ett eller annet. Det er spesielt merkbart i middelsstore og små storbyer: i Braunschweig eller Cottbus, 5 lorem ipsum :: [Dato]

Wolfenbütteleller Hamm, Bayreuth eller Recklinghausen. Kritikerne av denne utviklingen snakker imidlertid om et angrep på bysentrene ved at de gamle bykjernene og fotgjengersonene forsvinner eller transformeres slik at byen kommer til å miste sin karakter ved at man utsletter håndfaste og varige deler av den minnebærende bystrukturen. Så enkle er nå disse vurderingene ikke. Etter midten av 1990-tallet har Tyskland gjennomgått en polariseringsprosess med en vellykket metropolisering på den ene side og en periferisering på den andre. Dette seneste fenomenet forløp etter en periode med strukturendringer i næringslivet som alt for flere år tilbake bidro til å svekke de gamle industribyene hvor bergverk, stålproduksjon, skipsverft, tekstilproduksjon, forbrukselektronikk og finmekanikk gav grunnlag for mange arbeidsplasser. Blant de tyske byene finnes det vinnere og tapere. Tilbakegang i innbyggertallet, lokal arbeidsløshet og økende kommunallånegjeld som følge av økningen i sosialbudsjettene preger situasjonen mange steder. I de svakeste byene går også den etablerte detaljhandelen dårlig, samtidig som den generelle situasjonen for detaljhandelen i bysentrene i Tyskland som alt fastslått er preget av synkende omsetning. I følge hovedorganisasjonen for tysk detaljhandel HDE hadde handelen i bysentrene i 1990-årene et omsetningstap på ca. 1.5 Mrd. Euro og en tilbakegang å ta igjen i besøksfrekvens på 25 prosent (jf. BMVBS 2010, 27). I mange byer var antallet kunder og følgelig omsetningen for nedadgående og dermed også byens sentralitet. Designen i innkjøpsgatene fra 1970- og 1980- tallet virket umoderne og lite attraktiv, men hadde små utsikter til modernisering på grunn av offentlig pengemangel. Private investorer var tilbakeholden med oppgradering av bygninger, fordi de også manglet penger eller fordi de hadde utsikter til bedre kapitalavkastning i form av høyere leieinntekter ved investeringer i omlandet. Gamle familiebaserte forretninger ble ved generasjonsskifte oppgitt fordi de ikke klarte konkurransen med de typiske kjedeforretningene. For så vidt var og er det gjennomgående påbudt å modernisere og å drive handelsområdene i bysentrene. En snikende nedgang i stedets detaljhandel kan ikke være i byens interesser. I slike situasjoner byr kjøpesentrene på seg selv som problemløser. Deres utviklere argumenterer for en ny og attraktiv innkjøpsverden til berikelse for byens tilbud av innkjøpsmuligheter, et bedret kundeunderlag, økt omsetning, styrking av byens attraktivitet og endelig flere arbeidsplasser. Ofte lover de løsninger på byenes problemer ved å tiltrekke seg næringsvirksomhet og arbeidsplasser ettersom de tilbyr gjenbruk av underutnyttede eller uutnyttede industrieiendommer. Eller de kan lokke med å tilføre byen midler eller love direkte investeringer. På den måten kan byer med mangel på penger få tak i midler til enkeltstående investeringer og oppgraderinger: et nytt rådhus i Leverkusen, gjenreisning av byslottet i Braunschweig, et nytt gategulv i byens fotgjengerstrøk og mer av lignende byggeformål. Utviklerne er kapitalsterke. Deres prosjekter virker økonomisk velfunderte med finansielle spillerom slik at det danner grunnlag for å diskutere følgeinvesteringer i relaterte samarbeidsprosjekter offentligprivat. Det virker ofte ekstra forlokkende på politikere. Nå fremstår knapt kjøpesentrene som urbane byggesteiner, selv om de nok forsøker det ved å vise hvordan de tilpasser sentrenes arkitektoniske form til eksisterende omgivelser, hvordan de utformer fasadene eller ved å forsøke og løse parkeringsbehovet gjennom underjordiske parkeringsanlegg. Alt dette forandrer likevel ikke det faktum at ekte kjøpesentre er planlagt som funksjonelle og økonomisk autonome enheter. Opprinnelig er denne type foretakskonsept for detaljhandel utviklet for å bli bygd i byenes randsoner på åpne arealer for der å kunne fungere som autonom enheter.

Dette er så å si deres DNA, som de heller ikke kaster av seg ved å oppnå en plassering i byenes sentrale strøk. Mange parametere i utviklernes planer karakteriserer kjøpesentrets typiske DNA: en minstestørrelse på 30.000 kvm salgsareal eller gjerne mer, en fullstendig bransjeblanding med godt kjente kjeder representert og i tillegg noen etablerte lokale forretninger, flere magneter, dvs. butikker med høy kundefrekvens, lokalisert i begge ender av kjøpesentret (knipperprinsippet) for styrket fotgjengerfrekvensen imellom, god parkeringsdekning og en atmosfære av velfølelse (takket være senterstabens dyktighet og erfaring). Denne type kjøpesenter kan man godt plassere i en by. Om konseptet er godt og driften god vil man likevel etter en tid merke at kjøpesentrets omkringliggende bystrøk blir mer eller mindre likegyldig. Kjøpesenteret er ikke antagonistisk til en fungerende by, likevel, svekkede omgivelser trenger ikke være til skade for kjøpesenteret. Det gode kjøpesenterkonsept og den gode kjøpesenter drift har nemlig autonomi som forutsetning. Nesten uinnskrenket kan man anta: For kundene er kjøpesentrene attraktive, i det minste når man forutsetter et vanlig middels nivå på det som kundene etterspør. Kjøpesentrene er i transport lett tilgjengelige og tilbyr gode og enkle parkeringsmuligheter. Man finner et bredt tilbudsspekter av forretninger, spesielt innen bekledningsbransjene. Blandingen av forretninger er lagt opp for å møte etterspørselen fra det man kan kalle den gjennomsnittlige smak i etterspørselen for at kjøpesenteret dermed skal kunne tiltrekke de mest kjente kjedene som leietakere. Kafeer, restauranter og delvis fritidstilbud supplerer sammensetningen av forretninger. Å oppholde seg i senteret er bekvemt: det er varmt, rent og synsinntrykket domineres av lys og farger. Senterledelsen er opptatt av at kundene føler seg vel og at man kan tilby underholdning tilpasset årstidsspesifikke variasjoner i omgivelsene. Dette konseptet er attraktivt. Dermed får tilstrekkelig store, godt utformede og ledede kjøpesentre godt omdømme og oppnår sikker inntjening og leiemarginer. De er stadig i fremste linje til å tiltrekke seg en stor andel av den regionale kjøpekraften. Så kommer man til et viktig punkt: Godt utformede og ledete kjøpesentre er overlegne sentre i midlere og små storbyer med svakt utviklede fotgjengersoner. De er i en situasjon hvor de gamle og etablerte fotgjengersonene må legges om og tilpasses det nye bysentrum. Ofte skjer jo også dette. Jo mindre en by er, desto vanskeligere er det for byen når et nytt autonomt kjøpesenterprosjekt blir gjennomført. Knapt lykkes man med å tiltrekke seg nye kunder og besøkende til byen. De kundene som kommer konsentrerer seg imidlertid om innkjøpene og opplevelsene på kjøpesentret og ikke om mulige opplevelser i det tilgrensende fotgjengerstrøket. Ofte ser disse kundene ikke engang gågaten fordi de går direkte fra parkeringshuset inn i kjøpesenteret. Ved siden av de nye kundene, som ikke lenger ønsker å handle i nabobyen, finner naturligvis kjøpesenteret kundene sine i den stedsnære befolkningen. På den måten samles kjøpekraften i sentrum av byen og bidrar dermed til å forringe utviklingsmulighetene i de etablerte forgjengerstrøkene. En typisk konsekvens er nedleggelse av selvstendige forretninger med påfølgende inntog av billigkjeder, økning av tomme forretningslokaler så vel som fall i leienivåene, noe som dermed svekker mulighetene for nyinvesteringer i bygningsmassen. Etter kort tid blir det gjerne tatt initiativ til å transformere den tradisjonelle innerbyen hvor den gamle forretningssonens areal blir forminsket proporsjonalt med den tilveksten i salgsareal som kjøpesenteret representerer. 7 lorem ipsum :: [Dato]

Forsøker man da å danne seg et samlet bilde av situasjonen så viser plussiden en liten tilvekst i byens andel av kjøpekraften som følge av økt kjøpetrofasthet. På den negative siden kommer massive forandringer i den gamle innerbyen som taper attraktivitet av alle slag. Det dreier seg ikke bare om tap av tradisjonell detaljhandel som ikke vil kunne følge med en dynamisk markedsøkonomi. Strukturforandringer som følge konkurranse er normalt. Langt mer ser kritikerne den senere utviklingen som en trussel mot grunnleggende strukturer som kjennetegner den europeiske innerbyen. Til det hører også tap av den tradisjonelle innerbyens funksjoner og funksjonalitet: spesielt omstrukturering i bysentrums B-sonene (nedgang av sidegatene som forretningslokalisering) voksende ledighet i forretningslokaler, oppkomst av billigkjeder (også i den tradisjonelle bysentrums 1Asonen) synkende verdi på fast eiendom (og dermed vansker med å opprettholde et nødvendig nivå på investeringene til oppgradering og fornyelse), tilbakegang i offentlige investeringer og gradvis utradering av de ekte eller tradisjonelle offentlige byrommene med alle deres (positive) egenskaper. Hva anbefales? Som problem definerer man gjerne autonome store kjøpesentre med salgsareal større 20 000-30 000 kvm. I tillegg finnes det også mindre kjøpesentre basert på andre senterkonsepter og som er bedre tilpasset den eksisterende innerbyen. Walter Brune omtaler disse kjøpesentrene som «bygallerier» i motsetning til de autonome kjøpesentrene. Ett av deres viktigste kjennetegn er den begrensede størrelsen på mindre enn 10 000 kvm salgsareal i seg selv bidrar til at tre utfordringer blir enklere å løse: Små kjøpesentre vil ikke kunne fungere autonomt, byens samlede salgsareal bare økes moderat og de er lettere å integrere fysisk i den historiske utviklede og finmaskede bystrukturen. Siden de ikke fungerer autonomt blir man i planleggingen nødt til å være opptatt hvordan de kan utformes med sikte på å oppnå god tilpasning til den øvrige innerbyen. Det gjelder så vel utformingen av adkomst og utvalg av leietakere som valg av opplegg for felles markedsføring. Det er lett påviselig at små kjøpesentre er enklere å integrere i den typiske innerbyen. Men de utsetter nok investorene for større risiko fordi de ikke vil kunne følge det typisk autonome konsept for et stort tradisjonelt kjøpesenter. Med kjøpesenterboomen i innerbyen de siste 15 årene er den faglige diskusjonen omkring kjøpesentrenes utvikling i Tyskland blitt både mer kritisk og differensiert. I begynnelsen oppsto det nærmest en euforisk begeistring for kjøpesentre i den etablerte byen. På bakgrunn av de autonome kjøpesentres virkninger på bystrukturen og vilkårene for bruken av byen, utviklet det så seg en svært kritisk holdning, som i 2007 kom til uttrykk i boken angrep på bysentrene. Fra da og til nå har standpunktene i diskusjonen nærmet seg noe hverandre. Byene har naturligvis interesse for en mer opplevelsesrik handel i den indre byen ved utvikling av kjøpesentre, men de er også blitt mer følsom overfor de mulige virkningene av nye kjøpesentre. De tre kritikerne Rolf Junker, Gerd Kühn og Holger Pump- Uhlmann har formulert dette slik: Kjøpesenter i innerbyen: integrasjon i bysentrum, men riktig. I tillegg er det i denne sammenheng ganske vesentlig å vurdere det nye kjøpesentrets salgsareal i forhold til salgsarealet i byen som helhet og i innerbyen. Forfatterne anbefaler en begrensning på eventuelle utvidelser på ikke mer enn 15 prosent av byens totale salgsareal og for byen generelt ikke mer enn 15 000 kvm i ett kjøpesenter. De anbefaler bare to bylokaliseringer som egnet for kjøpesentre, nemlig enten sentralt beliggende i bysentrums gågateareal (1A-lokalisering) eller en lokalisering ved kanten av bysentrums gågate med en attraksjonsmotpol på den andre siden av gågaten. 8 lorem ipsum :: [Dato]