BERGEN KOMMUNE Byutvikling/Etat for byggesak og private planer Fagnotat Saksnr.: 201536999/16 Saksbeh.: STIH Til: Byrådsavdeling for byutvikling Kopi til: Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: 08.09.2016 KLAGE PÅ VEDTAK: Bergenhus, Gnr. 166 Bnr. 90 Brattlien 39. Søknad om deling av eiendom Hvem klager? Tiltaket Vedtaket Planstatus Klagegrunner Behov for ytterligere saksbehandling ved eventuell omgjøring Anbefalt vedtak Sentrum Holding AS (tiltakshaver) representert av Advokatfirmaet Wiederstrøm & Lodtz AS. Fradeling av 1 parsell fra gnr 166 bnr 90, til boligformål. Avslag datert 06.06.2016. Eiendommen er uregulert. I kommunedelplan Bergenhus, Fjellsiden sør er eiendommen vist som «Boligformål», og i kommuneplanens arealdel som «Sentrumsformål» med hensynssoner «Gul sone luftkvalitet» og «Brannsmitteområde». Kravet til uteoppholdsareal følger av kommunedelplanen, og er oppfylt. Det er tilstrekkelig dokumentert tilknytning til VA-anlegg. Foreligger ikke noen dokumentasjon som tilsier rasfare. Usaklig forskjellsbehandling. Parsellen er egnet for bebyggelse. Anmodning om befaring. Ved en eventuell omgjøring må det fremlegges dokumentasjon på at fradelt parsell har rett til å ha vann- og avløpsrør over gnr 166 bnr 90. Det må fremlegges rapport med skredfarevurdering av eiendommen, og eventuelt dokumentasjon på at kvalitetskravene til uteoppholdsarealet er oppfylt. Avslag datert 06.06.2016 opprettholdes. Klagen tas ikke til følge. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Arne Magne Håvardstun seksjonsleder
1. Om saken Saken gjelder søknad om fradeling av 1 parsell fra gnr 166 bnr 90 til boligformål. Tiltaket krever dispensasjon fra KDP Fjellsiden sør 07a punkt 1 og 2 angående biloppstillingsplass langs yttersiden av gaten langs Brattlien, og i forhold til at maksimalt bebygd areal skal være 30% BYA. Det er søkt om slik dispensasjon. I avslaget av 06.06.2016 er dispensasjon fra nevnte bestemmelser ikke vurdert, da dette må vurderes i en konkret byggesak. Tiltaket er også avhengig av dispensasjon fra KPA punkt 10 («Uteoppholdsareal»). Det er søkt om slik dispensasjon. Trafikketaten har i vedtak datert 25.11.2015 godkjent avkjørsel til omsøkt parsell. Vann- og avløpsetaten har ingen merknader til delingen, og det kan påregnes tilknytningsrett til offentlig vann- og avløpsnett for ny bolig, jf. uttalelse datert 03.09.2015. Det er foretatt nabovarsling i henhold til plan- og bygningsloven (pbl.) 21-3. Det foreligger merknader fra eier av naboeiendommen gnr 166 bnr 92. Merknadene går i hovedsak på at parsellen blir for liten til en ny bolig og parkering på egen eiendom. Det er uttrykt bekymring for at nabo sin mur vil sige ytterligere ut ved bygging i området. Det påpekes at området er rasutsatt, og at nabovarslet tegning ikke viser avstand fra nybygg til nabogrensen, og at det kan se ut som nybygget kommer nærmere enn 4 meter. Dette vil føre til tap av lys og utsikt. Det vises til forbud i kommunedelplanen om parkering langs Brattlien. Nabo har ikke mottatt begrunnet søknad om dispensasjon. Ansvarlig søker har kommentert nabomerknaden i brev merket som C3. 2. Om klagen Det er gitt utsatt klagefrist til 08.07.2016. Klagen er mottatt 08.07.2016, og således rettidig innkommet, jf. forvaltningsloven 29. Klager anfører i hovedsak at kravet til uteoppholdsareal følger av kommunedelplanen, og ikke av kommuneplanen. Kravet om 8 m 2 uteoppholdsareal i kommunedelplanen er oppfylt. Videre anfører klager at kommunen ikke har foretatt en vurdering av parsellens behov for uteoppholdsareal eller foretatt en dispensasjonsvurdering etter pbl. 19-2. Det anføres også at det er tilstrekkelig dokumentert tilknytning til VA-anlegg, og det vises til uttalelsen fra Vann- og avløpsetaten. Klager anfører at det ikke foreligger noen dokumentasjon som tilsier rasfare, samt at vedtaket er et utslag av usaklig forskjellsbehandling. Vedtaket er feilaktig og bygger på sviktende grunnlag når det konkluderes med at parsellen ikke er egnet for bebyggelse. Endelig anmodes det om felles befaring av eiendommen. For øvrig vises det til klagen i sin helhet. 2
3. Vurdering av klagen 3.1 Dispensasjon 3.1.1 Uteoppholdsareal, jf. KPA punkt 10 Det følger av KPA punkt 10 at uteoppholdsareal for enebolig skal være på minimum 150 m 2. Videre må dette arealet ha visse kvaliteter for å kunne være egnet som uteoppholdsareal, og disse kriteriene fremgår både av kommuneplanen og TEK10. I denne saken ble det vurdert at kravet til størrelse på uteoppholdsarealet og kvaliteten ikke var oppfylt. Klager anfører prinsipalt at «Det følger av kommuneplanens regler for virkeområde, at nevnte kommunedelplan gjelder foran kommuneplanen.( )Kravet til minimums uteoppholdsareal for Parsellen er i nærværende tilfelle regulert i kommunedelplanens pkt. 6, under pkt. 9. Det fremkommer der at kravet er 8 m 2 pr. boenhet.» Det følger imidlertid av KPA punkt 2 at «Følgende av kommuneplanens bestemmelser gjelder foran eldre kommunedelplaner:( )3. utendørs oppholdsareal for bolig (pkt. 10)». Tiltaket oppfyller ikke kravet om minimum 150 m 2 privat uteoppholdsareal. Det er søkt om dispensasjon fra bestemmelsen. Klager anfører at kommunen ikke har vurdert parsellens behov for uteoppholdsareal. Videre anføres det at «Når det gjelder det rettslige, kan vi heller ikke se at kommunen en gang har foretatt den dispensasjonsvurdering som plbl. 19-2 fordrer.» Vilkårene for å gi dispensasjon fremgår av pbl. 19-2 (2) hvoretter; «Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.» Videre fremgår det av Ot.prp.nr.32 (2007-2008) s. 242 at det må foreligge en klar overvekt av hensyn for å gi dispensasjon. Dette skiller seg fra tidligere gjeldende plan- og bygningslov hvor det var tilstrekkelig med alminnelig interesseovervekt. Det vil normalt ikke være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg sterkt gjeldende. Formålet bak kravet til uteoppholdsareal er hensynet til bokvalitet. Uteoppholdsareal skal etter sin funksjon være egnet for rekreasjon, lek og aktiviteter for ulike aldersgrupper. Vi er oppmerksom på at det for boenhet i sentrum og i nærheten av sentrum kan være utfordrende å dokumentere tilstrekkelig og tilfredsstillende uteoppholdsareal. For å sikre et tilfredsstillende og mest mulig stabilt bomiljø, må imidlertid kravene til uteoppholdsareal oppfylles også for disse boenhetene. I klagen anføres det at kravet på 150 m 2 ikke er gjennomførbart i sentrumsområder, heller ikke ønskelig eller praktisk, da kravet til uteoppholdsareal er det dobbelte av byggets areal. Klager kan ikke se at kommunen har vurdert betydningen av eiendommens sentrale 3
beliggenhet, med nær tilgang til store grøntområder og parker. I søknaden er det oppgitt at arealene vil ha «eksepsjonelt gode sol og utsiktsforhold mot sør og vest». Parsellen som søkes fradelt har et areal på 135 m 2, og planlagt enebolig har et bebygd areal på i overkant av 40 m 2, og et bruksareal på rundt 70 m 2. I klagen anføres det ved en inkurie at «Utformingen på tiltenkt bebyggelse gir et uteoppholdsareal på om lag 135 m 2». I dispensasjonssøknaden er det oppgitt at det vil være mulig å oppnå et uteoppholdsareal på selve tomten på rundt 90 m 2 og i tillegg tilrettelegge for uteareal på taket på ca. 20 m 2. Totalt utgjør dette ca. 110 m 2. Et av kvalitetskravene i KPA punkt 10 er at arealene ingen steder skal være brattere enn 1:3. Naturrisikokartet viser at omsøkt parsell enkelte steder har en helning på over 45 grader, og størsteparten av parsellen har helning på over 27 grader og mer. Et annet kvalitetskrav er at området skal ha sol på minst halvparten av arealet kl. 15 vårjevndøgn. Det er ikke dokumentert at parsellens uteoppholdsareal oppfyller disse kvalitetskravene. Klagers anførsel om at eiendommen har nær tilgang på store grøntområder og parker kan etter vår oppfatning ikke veie opp for at parsellen verken oppfyller kravet til størrelse eller kvalitet på uteoppholdsarealet. På denne bakgrunn har vi etter en konkret vurdering kommet til at hensynene bak KPA punkt 10 blir «vesentlig tilsidesatt» dersom det gis dispensasjon. Ettersom grunnvilkåret for å gi dispensasjon ikke er oppfylt, ser vi ikke grunn til å foreta en vurdering av hvorvidt fordelene ved en dispensasjon er klart større enn ulempene, jf. pbl. 19-2 (2). 3.2 Tilknytning til vann- og avløp, jf. pbl. 27-1 og 27-2 Bygningsmyndigheten har i avslaget lagt til grunn at det ikke er dokumentert at omsøkt parsell er sikret lovlig vannforsyning- og avløp ved tinglyst avtale. Klager anfører at Vann- og avløpsetaten har uttalt at det kan påregnes tilknytningsrett til offentlig vann- og avløpsnett for ny bolig, jf. uttalelse datert 03.09.2015. Vedlagte ledningskart av vann- og avløpsrør viser imidlertid at disse går over eiendom gnr 166 bnr 90. Det er også opplyst i søknaden at vanntilførsel og avløpsanlegg krysser annens grunn og at tinglyst erklæring foreligger. Vi kan ikke se å ha mottatt erklæring, og viser til at det i mangelsbrev til søker ble bedt om slik dokumentasjon, se vedlegg 8. 4
Vi opprettholder vurderingen om at rettighet til å føre vannledning og avløpsledning over annens grunn ikke er sikret i samsvar med pbl. 27-1 og 27-2. 3.3 Rasfare, jf. pbl. 28-1 Det følger av pbl. 28-1 at eiendom bare kan opprettes eller endres dersom det er tilstrekkelig sikkerhet mot fare eller vesentlig ulempe som følge av natur- eller miljøforhold. Det er i avslaget lagt til grunn at tiltaket ligger i et område med en terrenghelning som gjør at parsellen kan være skredutsatt. Det er ikke dokumentert at det kan oppnås tilstrekkelig sikkerhet for tiltaket, og søker har ikke fremlagt skredrapport/redegjørelse. Klager anfører at Som nevnt viser naturrisikokartet at omsøkt parsell enkelte steder har en helning på over 45 grader, og størsteparten av parsellen har helning på over 27 grader og mer. De bratte naturforholdene medfører at parsellen og eiendommene som ligger i skråningen mot vest er lokalisert i et område vurdert med ras-/skredfare. Det er derfor fare for at det kan oppstå ras og steinsprang ved en eventuell utbygging. Bygningsmyndighetene opplyste om disse forholdene i mangelsbrev sendt til søker, og at det må foreligge en rapport med skredfarevurdering over eiendommen. Når det gjelder klagers henvisning til gnr 166 bnr 808, er dette vurdert under punkt 3.5. Klager anfører at det naturlige i dette tilfellet ville være å gi en rammetillatelse til deling med vilkår om at før det blir gitt igangsettingstillatelse må rasfare utredes og dokumenteres tilstrekkelig sikkerhet. Søknad om tiltak etter pbl. 20-2 skal inneholde opplysninger som nevnt i SAK10 5-4 (3). Ved søknad om rammetillatelse, jf. SAK10 6.4, må alle opplysninger som nevnt i tredje ledd følge søknaden i den utstrekning de er relevante for tiltaket, med følgende unntak b) «for forhold som gjelder sikring mot fare eller vesentlig ulempe som følge av natur- eller miljøforhold, jf. tredje ledd bokstav g, er det tilstrekkelig at faren er identifisert og muligheten for sikring utredet». I denne saken er ikke muligheten for sikring utredet. Det vises også til at avslaget har flere avslagshjemler enn pbl. 28-1. Vi opprettholder vurderingen om at tiltaket er i strid med pbl. 28-1. 5
3.4 Tomtens skikkethet, jf. pbl. 26-1 Av pbl. 26-1 (2) 1. punktum følger det at deling av eiendom ikke må gjøres på en slik måte at det dannes tomter som er uegnet til bebyggelse på grunn av sin størrelse, form eller plassering. Det er i avslaget lagt til grunn at parsellen er liten og bratt, jf. pbl. 26-1 og 28-1. Det uttales også at parsellen ikke oppfyller krav til størrelse og kvalitet på uteoppholdsareal, jf. KPA punkt 10 og pbl. 28-7, og at avstandskravet mellom byggverk på minst 8 meter ikke er oppfylt, jf. pbl. 29-4. Tiltaket oppfyller heller ikke kravene til byforming og arkitektur, og universell utforming/tilgjengelighet for alle i KPA punkt 6 og 7. Klager anfører at Omsøkt parsell på 135 m 2 er liten og bratt. Gjenværende tomt med eksisterende bolighus vil etter fradeling ha en størrelse på 352 m 2. Bygningsmyndigheten er i utgangspunktet negativ til å fradele areal til boligformål når det dreier seg om en såpass liten parsell. Årsaken til dette er hensynet til å ivareta kvalitet både på bolig og uteoppholdsareal, i tillegg til tilstrekkelig parkerings- og snuareal. Søker oppgir at parkering og snuplass løses på egen tomt. Trafikketaten har godkjent avkjørsel til omsøkt parsell, jf. vedtak datert 25.11.2015. Tiltaket er imidlertid avhengig av dispensasjon fra KDP Fjellsiden sør 07a punkt 1 hvor det fremgår at det ikke skal være biloppstillingsplasser langs yttersiden av gaten i Brattlien. Det er søkt om dispensasjon, og dette må vurderes i en konkret byggesak. Klager anfører at uteoppholdsarealet vil få gode sol- og utsiktsforhold. Dette er ikke dokumentert. Tomten er bratt med en helning på over 45 grader enkelte steder, og ligger i et område som gjør at den kan være skredutsatt. Vi kan heller ikke se at tiltaket ivaretar kravene til byforming og arkitektur, og universell utforming/tilgjengelighet for alle i KPA punkt 6 og 7. Det fremgår av bestemmelsene at nye tiltak skal ha god terrengtilpasning med minst mulig bruk av store skjæringer, fyllinger og murer, og gi gode gate- og uterom samt være tilgjengelige for alle. Klager har ikke dokumentert størrelsen på uteoppholdsarealet på eksisterende tomt etter fradeling. På situasjonskartet er avstanden til ny nabogrense for eksisterende bolighus vist som mindre enn 4 meter, og det er opplyst i søknaden at nybyggets avstand til fradeler tomt vil være 0 0,5 meter. Hensynene bak pbl. 29-4 om at byggverk skal ha en avstand fra nabogrense ikke under 4 meter, er brannsikkerhet, lys og luft. Planlagt ny enebolig vil ikke oppfylle avstandskravet mellom byggverk på minst 8 meter. Vi gjør i denne sammenheng oppmerksom på at parsellen i kommuneplanen ligger i hensynssone «Brannsmitteområde». På ovennevnte bakgrunn fastholder vi avslagets vurdering om at omsøkt parsell er uegnet til bebyggelse på grunn av sin størrelse, form eller plassering, jf. pbl. 26-1. 6
3.5 Forskjellsbehandling Klager anfører at avslaget er et utslag av usaklig forskjellsbehandling. Til støtte for dette viser klager til gnr 166 bnr 808. Bygningsmyndigheten ga den 09.09.2014 tillatelse til fradeling av 1 parsell, i sak 201420662. Det følger av ulovfestet forvaltningsrett at det bare er den usaklige forskjellsbehandling som kan medføre ugyldighet. Dvs. at saklig begrunnet forskjellsbehandling er tillatt. Sivilombudsmannen har i en sak i årsmeldingen for 2002 side 320, presisert at for at en anførsel om forskjellsbehandling skal kunne føre frem, er det en forutsetning at det dreier seg om like saker i både faktisk og rettslig henseende. Spørsmålet er da om aktuell sak både er faktisk og rettslig lik saken hvor det ble gitt tillatelse til deling. I sak 201420662 ble det gitt tillatelse til fradeling av 1 parsell fra gnr 166 bnr 808, som skulle tillegges gnr 166 bnr 804. I denne saken var det altså snakk om å tillegge areal til en boligtomt, mens det i aktuell sak dreier seg om å fradele areal fra en eksisterende boligtomt og opprette en ny boligtomt. Videre var eiendommen i saken fra 2014 regulert til annet uteoppholdsareal og offentlig naturområde i reguleringsplan 61740000. Omsøkt eiendom ligger i et område som er uregulert. Vi kan derfor ikke se at avslaget er et utslag av usaklig forskjellsbehandling. 3.6 Øvrige merknader Klager anfører at det må avholdes felles befaring av eiendommen. Det følger av forvaltningsloven 17 at kommunen skal påse at saken er så godt opplyst som mulig før vedtak treffes. Vi viser til at det ikke er et rettskrav på befaring i bygge- og delesaker. Bygningsmyndighetene foretar en vurdering av om det ut fra sakens opplysninger er nødvendig å gjennomføre befaring i saken. I denne saken har vi vurdert søknaden, tegninger og kart, og funnet saken tilstrekkelig opplyst. 4. Konklusjon Avslag datert 06.06.2016 opprettholdes. Klagen tas ikke til følge. Vedlegg: 1. Situasjonskart 2. Ortofoto 2014 3. Situasjonsplan 4. Flyfoto 5. Tegning 6. Klage datert 08.07.2016 7. Avslag datert 06.06.2016 8. Brev om mottatt ufullstendig søknad, datert 22.01.2016 9. Søknad om dispensasjon datert 10.12.2015 10. Trafikketatens vedtak datert 25.11.2015 11. Uttalelse fra Vann- og avløpsetaten datert 03.09.2015 7