Fræna kommune Teknisk forvaltning Plan Arkiv: 201321 Arkivsaksnr: 2013/1516-8 Sakshandsamar: Ann Sissel Heilevang Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Plan- og økonomiutvalet i Fræna kommune 73/2016 19.09.2016 Haukås Øvre BK2 og BK4 - til offentlig ettersyn Saksdokument Oversiktskart, datert 7.9.16 Planforslag, datert 25.8.16 Forslag til bestemmelser, datert 25.8.16 Planbeskrivelse, datert 25.8.16 Skredfarevurdering fra Norconsult, datert 30.1.14 ROS- analyse Mottatte innspill: Møre og Romsdal fylkeskommune, datert 9.9.13 Fylkesmannen i Møre og Romsdal, datert 27.8.13 Statens vegvesen, datert 22.8.13 Naboer, datert 6.9.13 Saksopplysninger Planområdet ligger i et regulert boligfelt i Elnesvågen og har atkomst via eksisterende vegsystem fra fylkesveg 663. Planområdet er en del av reguleringsplanen for Haukås Øvre som ble vedtatt i 2008.
BK2 og BK4 er regulert til formålet boliger, konsentrert i gjeldende plan og i bestemmelsene er det krav om at det må foreligge en bebyggelsesplan før felta kan fradeles eller bebygges. Siden bebyggelsesplan ikke er et begrep etter ny plan- og bygningslov blir det stilt krav om detaljregulering som erstatter det som tidligere het bebyggelsesplan. Det legges til rette for oppføring av nye leilighetsbygg på felt BK2 og BK4. Innenfor felt BK2 og BK4 tillates det å føre opp lavblokk, terrasse-, kjede- eller rekkehus. I gjeldende plan tillates det terrasse-, rekke- eller kjedehus. Lavblokk er tillagt som boligtype, slik det også er gjort for BK3. Lavblokk er bygning med fire eller flere boenheter og inntil fire etasjer. I gjeldende plan er utnyttingsgraden satt til % BYA = 30 %. I planforslaget er den økt til 45 %. Økt % -BYA ønskes fordi utbygging av konsentrerte boligfelt med parkering i kjelleren er kostbart. Velger en å legge en større andel, eller all, parkering på bakke-nivå for å redusere byggekostnadene vil det få konsekvenser for % -BYA, siden all parkering på bakkenivå skal medregnes (18 m2 pr parkeringsplass). Økt antall parkeringsplasser utendørs vil derfor redusere antall boenheter, noe som kan gi negative konsekvenser for økonomien i prosjektet. Å øke %-BYA vil gi utbygger mer fleksibilitet i forhold til valg av parkeringsløsning uten at det får betydning for antall boenheter og økonomien/gjennomførbarheten av prosjektet. Dette gjelder i hovedsak for BK2, men for å få en ensarta utbygging i området er det naturlig å øke % -BYA også for BK4. Maks tillatt mønehøyde for saltak er satt til 10 m over gjennomsnittlig planert terrengnivå. For pult-tak og flatt tak skal gesimsen være lik mønehøyden for saltak. Dette er i samsvar med gjeldende reguleringsplan. På plankartet er interne veger og parkering vist, samt to lekeareal for BK2. Lekeareal for BK4 skal vises på situasjonsplan ved byggemelding. Det er tatt inn følgende krav til etablering av lekeareal på BK4 i bestemmelsene: «Det skal opparbeides lekeområde inne på BK4. Størrelsen skal være minst 25 m² per boenhet. Areal til lekeområde skal hovedsakelig ikke være brattere enn 1:3 og areal smalere enn 10 meter skal ikke regnes med. Brattere terreng enn angitt må ha særskilte kvaliteter, som for eksempel at et avgrensa område er egna som akebakke». Under plankrav i 3.1 er det stilt krav om at lekeområdet skal framgå på situasjonsplan ved byggesøknad. Begge felta får store og godt tilrettelagte lekeareal. Det er i tillegg et felles lekeareal lenger vest i boligfeltet og det er gode gangforbindelser over friområda som omkranser hvert felt. Det er kort avstand til idrettshall og skoleplasser. Felt BK4 og litt av felt BK2 ligger innenfor aktsomhetsområdet for snø- og steinskred på aktsomhets-kart utarbeidet av NGI. Aktsomhetsområdet er vist med brun farge på kartutsnittet på neste side. Det er ikke registrerte skredhendelser for planområdet i databasen til NVE. Langs hele øvre plangrense er det etablert en avskjæringsgrøft med fangvoll på nedsiden.
Utsnitt av aktsomhetskart fra Norconsult sin skredvurdering Det ble utført skredvurdering av Norconsult i 2014 for felta BK1-BK4, som en supplering til Geovest-Haugland AS sin vurdering som ble gjort i 2008. Rapporten fra Norconsult ble utarbeidd med bakgrunn i nytt regelverk TEK10 og en innsigelse fra NVE til detaljreguleringen av felt BK3. Skredfaren er avklart, sikringstiltak er gjennomført og skogen over lia har fått status som vernskog. Inngrep i planområdet i forbindelse med utbygging av tomtene kan medføre lokal steinsprangfare eller fare for utglidning av løsmasser innenfor planområdet. Tiltak for å sikre tomtene for lokal stein-sprangfare eller løsmasseutglidninger må vurderes og utføres i utbyggingsfasen. Dette er tatt inn som et eget punkt i bestemmelsene. Friområdet nord for BK4 foreslås endra til formålet overvannsnett, i samsvar med bruken av området. Her er det etablert avskjæringsgrøft for overvannet fra lia ovenfor, slik gjeldende reguleringsplan tillater. Det er etablert fangvoll, som et skredsikringstiltak, i fremkant av grøfta. Merknader til melding om oppstart Fristen for å komme med merknader til melding om oppstart var satt til 7.9.2013. Det kom inn fire merknader. I det følgene er det gitt et sammendrag av de enkelte merknadene, men det anbefales at alle merknadene blir lest i sin helhet. Møre og Romsdal fylkeskommune, datert 09.09.13 Gjeldende bestemmelser lister opp en rekke forhold som skal visest i bebyggelsesplan. Når det nå blir utarbeidd detaljregulering er det naturlig at de fleste av punkta blir fulgt opp. Noen punkt og detaljer rundt utforming kan avklares gjennom situasjonsplan, bestemmelsene kan stille nødvendige krav til dette. Det må legges til rette uteoppholdsareal for lek og rekreasjon innenfor hvert delområde. Overordna reguleringsplan har ikke særlig oppmerksomhet på universell utforming. De ber om at dette prinsippet blir lagt til grunn for detaljreguleringa. Ut fra nærheten til sentrum, ligg det spesielt godt til rette for å bygge tilgjengelige eller universelt utforma boliger, som også har god tilgjengelighet til offentlige og private tjenestetilbud. De fleste av punkta i gjeldende bestemmelser er fulgt opp. De øvrige, som er mer naturlig å ta ved byggesøknad, har vi tatt inn krav til i bestemmelsene. Jfr. kapittel 11 hvor dette er nærmere beskrevet. Det er regulert inn lekeareal på BK2. På BK4 skal lekearealet framgå på
situasjonsplan ved byggesøknad. I bestemmelsene er det et eget punkt om at prinsipp for universell utforming skal legges til grunn ved utforming av byggverk, trafikkanlegg, fellesareal osv. Fylkesmannen i Møre og Romsdal, datert 27.08.13 Fylkesmannen forutsetter at barn og unge sine interesser blir tatt vare på. Planen må sikre/ dokumentere tilgang til gode og funksjonelle uterom som er egna for lek og rekreasjon. Begge felta får gode og trygge uteområder og lekeplasser. Planområdet er vendt mot sør og har gode sol- og utsiktsforhold. Det er stilt krav til utforming og ferdigstillelse av lekeplassene i bestemmelsene. Statens vegvesen, datert 22.08.13 Atkomst skal skje over samme kommunal veg som den øvrige bebyggelsen i området. BK2 og BK4 får samme atkomst som øvrig bebyggelse. Merknad fra flere naboer, mottatt 06.09.13 De vil presisere at friområdet mellom det nye og eksisterende boligområdet ikke må innskrenkes. De retter også sterk kritikk mot måten reguleringsplanen er overholdt på under utbygging av Haukås Øvre. Det ble ikke tatt hensyn til bestemmelsene som forutsatte at all inngripen i friområdet skulle skje så skånsomt som mulig. Det ble ikke tatt hensyn til at eksisterende vegetasjon skulle bevares. Mange trær ble felt og det vart anlagt åpne overvannsgrøfter i friområdet, i strid med bestemmelsene. De håper at de slipper å måtte passe på utbyggerne under utbygginga av BK2 og BK4, slik at bestemmelsene blir overholdt. BK2 må ikke få en større utnytting enn det som er bestemt i gjeldende plan. Friområda, unntatt F2, er i samsvar med gjeldende reguleringsplan. F2 er endra til overvannsnett, tilsvarende som i detaljplanen for BK3. I gjeldende planer står det at friområda i størst mulig grad skal bevares i sin naturlige form, men det tillates en enkel sti over F1, en avskjæringsgrøft for overvannet fra lia ovenfor på friområdet i nord og overvannet fra OV1 skal føres i steinsatt grøft langs F3. Avskjæringsgrøfta og fangvollen i fremkant er et sikringstiltak for å stoppe blokker og steinmateriale som kommer trillende/ glidende langs terrenget. Kommunen har i tilbakemelding til første utkast til planforslag krevd at det i bestemmelsene tilføyes at vegetasjonen på friområda må bli bevart i størst mulig grad, men det tillates rydding/felling om nødvendig. Jfr. 6.1.2. Planforslaget legger til rette for en økning av utnyttingsgraden fra 30 til 45 %, i tråd med kommunens nye praksis for sentrumsnære konsentrerte boligfelt. Jfr. kapittel 9 i planbeskrivelsen. Fylkesmannen i Møre og Romsdal, datert 19.12.13 Fylkesmannen har i etterkant av oppstartsmeldinga og sitt fråsegn avdekka at rettsgrunnlaget for planarbeidet mangler og at det foreligger særskilte hensyn til samfunnstrygghet i planen. Fylkes-mannen viser til deres brev datert 23.05.08 der de slår fast at kommunen ikke har kompetanse til å godkjenne reguleringsplana for Haukås Øvre. Grunnlaget for det er at Fylkesmannen på grunn av skredfare hadde motsegn til planen. Det innebærer at reguleringsplanen for Haukås Øvre ikke er gyldig vedtatt.
Det må gjennomføres ei risiko- og sårbarhetsanalyse for planområdet. Fylkesmannen varsler motsegn til planen dersom en ikke kan dokumentere at tryggheten for skred er ivaretatt i samsvar med krava i TEK10. Fylkesmannen legger til grunn at det er planlagt en type bygg som vil komme inn under sikker-hetsklasse S3. Skredvurderinga må utføres av fagfolk. Norconsult utførte i 2014 en skredfarevurdering for felta BK1-BK4. Det er utført en ROSanalyse for planområdet, jfr. kapittel 12. Vurdering Den senere tid har kommunen endret praksis på utnyttingsgraden for konsentrerte felt i sentrumsnære områder da det nå er tillatt å ha en utnytting på 45 %. Rikspolitiske retningslinjer tilsier også at det i fortettingsområder bør legges opp til en relativt høy utnyttelse i sentrumsnære områder. Andre reguleringsformål som felles lek/opphold, felles parkering og kjøreveger, m.m. blir rekna med i %-BYA, og dermed "stjeler" mye av det opprinnelige boligarealet. Av hensyn til utsikt og solforhold for eksisterende boliger i nærområdet vil byggehøyden bli den samme som i gjeldende reguleringsplan (10 meter). Rådmannen kjenner ellers ikke til andre forhold som må avklares før planen blir lagt ut til nytt offentlig ettersyn. Rådmannens tilråding: Med hjemmel i plan- og bygningsloven av 27. juni 2008, 12-10, blir forslag til detaljregulering for Haukås Øvre BK2 og BK4, datert 25.8.2016, med tilhørende bestemmelser datert samme dato, lagt ut til offentlig ettersyn. Behandling i Plan- og økonomiutvalet i Fræna kommune - 19.09.2016 Rådmannen si tilråding ble enstemmig vedtatt. Vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningsloven av 27. juni 2008, 12-10, blir forslag til detaljregulering for Haukås Øvre BK2 og BK4, datert 25.8.2016, med tilhørende bestemmelser datert samme dato, lagt ut til offentlig ettersyn.