BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer

BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Til: Byrådsavdeling byutvikling, klima og miljø Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: 26.07.2012 Saksnr.: 200902013/45 Emnekode: ESARK 5120 Saksbeh.: TROE ÅSANE, GNR. 189, BNR. 178 OG DEL AV BNR. 65, FOSSEKLEIVA 39, REGULERINGSPLAN. PLANNUMMER 61060000 FORSLAG OM AVVISNING AV PRIVAT FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN. Kort om planforslaget: Sweco AS fremmer på vegne av fremmer på vegne av Kiwi AS planforslag for et område i Åsane bydel på Ulset. Området er avgrenset av veiene Fossekleiva og Hesthaugveien i nord og øst og regulert friområde med Dalaelva og etablert gangsti langs elven. Kjøreadkomst er både fra Hesthaugveien og Fossekleiva som begge er kommunale veier. Bakgrunnen for planarbeidet er å legge til rette for et nybygg som skal romme en dagligvarebutikk. I dag drives det dagligvarebutikk i et lokale på tomten fra 1967 med et tilbygg fra 1993. Lokalet forutsettes revet hvis planen skal la seg realisere. Det foreslåes oppført et nytt bygg regulert til forretning. Formålet er i samsvar med kommuneplanen der området er satt av til generelt byggeområde. Planen legger også opp til et makebytte mellom et

byggeområde i nordvest og et friområde sør for tomten. Makebyttet innebærer at friarealet (ca 810m2) forsvinner i sør, men at et nytt friareal blir lagt til i nord (ca 300m2). Makebyttet er gjort for å gi den nye butikken mulighet for nytt næringsareal og for å bedre starten og tilgangen til gangsti i friområdet fra Hesthaugveien i nord. Med nybygget ønsker en å oppnå en bedre løsning for kundetrafikk, parkering og varelevering. Viktige tema i saken har vært: Støy fra butikkaktivitet, byggehøyder, estetikk, grønne interesser, gangvei til Dalaelva, trafikksikring, butikkens størrelse, varelevering og parkering. Ved offentlig ettersyn ble det foreslått en ny butikk der omfanget av butikken er betydelig økt i forhold til dagens situasjon. Fagetaten har regnet ut at den totale utnyttelsen av tomten er på 116%. Maks mønehøyde er satt til kote 99.5. Byggehøyden mot friområdet vil være på ca.10m. Mot Fossekleiva vil byggehøyden være ca.5.5m. Bruksareal som var foreslått til forretning ved 1. gangsbehandling var 1609m2 fordelt på 2 etasjer. Ved innsending av planforslaget til 2.gangsbehandling var areal til forretning redusert til 1118m2. Maks mønehøyde er satt til kote 99.5. Byggehøyden mot friområdet vil være på ca.10m. Mot Fossekleiva vil byggehøyden være ca.5.5m. Kundeparkering skal foregå på et hevet parkeringsdekke med rampetilkomst i tilknytning til butikklokalet i 1.etasje. Varelevering er planlagt fra Haukelandsbotn der levering og snuing skal skje på egen tomt i parkeringskjeller. Totalt er det foreslått 20 parkeringsplasser i parkeringskjeller og på parkeringsdekket. Planprosessen: Planprosessen startet med oppstartsmøte med Bergen kommune den 26.02.2009. Det ble fra fagetaten presisert at det må taes særlig hensyn til avgrensing til friområde og nærføring til den blågrønne strukturen langs Dalaelva, samt løsninger med nybygg/parkering/varelevering. Oppstart av planarbeidet ble kunngjort i Bergens Tidende 24.09.2009. Det kom inn 11 uttalelser og merknader etter oppstartsmeldingen. Forslagsstiller har avholdt møte med Samferdselsetaten og Grønn Etat under utarbeidelse av forslag til 1.gangsbehandling. Fullstendig planforslag ble innlevert 23.02.11. Før innlevering av planforslaget har en hatt underveismøte der fagetaten uttrykte skepsis til volumene på bygget i forhold til nærmiljø og friområde. Fagetaten fremmet forslag om en løsning der varelevering og kundeparkering byttes om, noe som gjør at høydene og dermed volumene kan reduseres. Forslagsstiller har ikke ønsket å endre på sitt forslag, og planforslaget ble under tvil lagt ut til offentlig ettersyn b.l.a for å innhente synspunkt på deres foreslåtte løsning. Vedtak om offentlig ettersyn er fattet med hjemmel i plan- og bygningsloven 1985 27-1 nr. 2. Dette beror på en feil henvisning. Planmateriell og planforslaget er utarbeidet og behandlet etter plan- og bygningsloven 2008. Side 2 av 9

Innkomne merknader og uttalelser ved offentlig ettersyn: Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i tidsrommet 05.06.2011-30-08-2011. Det kom inn 2 private merknader og 5 uttalelser fra høringsinstanser. Merknadene og uttalelsene er oppsummert og kommentert av plankonsulenten i vedlegg H. Dette materialet er gjennomgått av fagetaten og vurderes som dekkende. I uttalelsene ble det pekt på følgende: Byggehøyder, estetikk, grønne interesser, gangvei til Dalaelva, trafikksikring, butikkens størrelse, varelevering og parkering. Grønn etat: Grønn etat aksepterer at butikkens arealer strekker seg inn i friområdet i sør dersom et areal mot Dalaelven deles fra og overføres til Bergen kommune. Faginstansen slutter seg til at høyden på nybygget bør senkes i forhold til det som fremgår av planen for slik å oppnå en bedre landskapstilpasning til friområdet. Etterlyser vurdering av tiltak i.h.h.t naturmangfoldloven. Hordaland fylkeskommune: Uttrykker at utvidelsen av butikken vil være betydelig i forhold til slik den er i dag. Ber om bestemmelser som fastsetter fargevalg og bruk av for eksempel naturmaterialer i fasadene for å dempe virkningen av tiltaket. Peker på at utvidelsen i høyde og volum vil ha negative konsekvenser for de som bor i nabolaget. Et parkeringsdekke som er hevet opp 2 meter fra bakkenivå vil gi økning i lyd og forverre situasjonen visuelt for rekkehusene øst for ny butikk. Slutter seg til fagetatens vurdering om at kundeparkering bør under bakken. Ønsker bestemmelser som sikrer en opparbeiding av inngangspartiet som tydelig viser at området ikke gir mulighet til bilparkering her. Oppfordrer til utformingsløsninger som innbyr kunder til å gå og sykle til nærbutikken istedenfor å bruke bil til nærbutikken. Bergen Tomteselskap: Er positive til planforslaget, men mener at adkomsten for turveien ikke er godt løst i planforslaget. Reagerer på at turveien skal begynne over butikkens laste- og manøvreringssone og at denne blir liggende under et parkeringsdekke. Rådet for byforming og arkitektur: Støtter fagetatens syn om at en økt byggehøyde på 10m mot friområdet vil føre til at det skisserte volumet vil oppleves som dominerende fra denne siden. Rådet støtter også forslaget om at varelevering og kundeparkering bytter plass slik at bygget kan senkes i forhold til omgivelsene og redusere inntrykket av volumet. Videre anbefales det at arealet i underetasjen utvides for å gi plass til det antallet parkeringsplasser som kreves, og at således overflateparkeringen kan legges under bakken. Private merknadsstillere: Fra Stemmehaugen borettslag: Savner illustrasjoner av fasade øst. Belysningen er sjenerende i dag på denne fasaden og en frykter en forverring av situasjonen. De peker på at støy fra dagens parkeringsplass er allerede sjenerende og de frykter også forverring hvis parkeringsplassen skal heves. Videre støtter Stemmehaugen borettslag forslaget om at kundeparkering og varelevering bytter plass, og at en må søke å gjøre bygget mindre dominerende. Side 3 av 9

Naboer i Fossekleiva 34-40: Setter krav om at bygningen ikke blir høyere enn i dag. Et høyere bygg vil redusere den utsikt og åpenhet som en har i dag. Mener at ved en økning av høyden på 3 m vil ansatte og kunder ha fullt innsyn til boligene. Setter krav om at varelevering blir lagt til samme plan som butikklokalet og om at parkering må legges til underetasjen. I dag har butikken åpent til 23.00 på hverdager og 21.00 på lørdager. Kundeparkering følger disse åpningstidene, men varelevering skjer på dagtid, på gitte tider. Kundeparkering bør derfor legges i kjelleren for å skjerme en del av den støyen som følger denne. Savner også fasadetegning av fasade mot øst, Fossekleiva. Ønsker ikke lyssetting av fasaden som lyser inn i boligene. Det henvises til Fagetatens vurdering for fagetatens synspunkt på aktuelle tema. Prosess og endringer som er gjort etter 1.gangs behandling/ offentlig ettersyn Endringene som er foretatt etter 1.gangs behandling/ offentlig ettersyn fremgår av vedlegg I. Forslagstiller har ikke gjort vesentlige endringer av tiltaket da de ønsker å beholde sin løsning for butikken, men har valgt å imøtekomme merknadene med følgende endringer: Foreslåtte endringer i bestemmelsene: Plannavn og plannummer er endret etter ønske fra fagetaten. Dato er endret. Estetikkbestemmelsen er skjerpet ved at det er lagt inn krav at det sammen med byggetillatelse skal dokumenteres hvordan hensynet til estetikk er tenkt oppfyllt. Denne dokumentasjonen skal oversendes Rådet for byforming og arkitektur for uttale. Det er tatt inn et punkt om at det skal være variasjon i fasadene ved bruk av ulike materialer og/eller farger. Andelen av hvor stor del av takflaten som kan bygges høyere enn opprinnelig takflate er redusert fra 20 til 10%. Ny utregning av %BRA er gitt for forretningsareal i underetasje og for forretningsareal i første etasje. Det er lagt til en ny bestemmelse som sier at der ikke annet er vist skal byggegrense være lik formålsgrense. Det er lagt til en bestemmelse som sier at i utforming av rekkverk på P1 (parkeringsplass) skal det taes hensyn til beboerne i Fossekleiva 39. Foreslåtte endringer i plankart: Formålsgrensen F2 er justert noe mot P2 i vareleveringssonen. Arealet som innbefatter varelevering er dermed økt fra 589m2 til 623m2. Arealet til P2 (parkering) er dermed redusert noe. I tillegg har forslagsstiller fått utarbeidet VA-rammeplan og notat om biologisk mangfold. Notatet avdekker ikke konflikt mellom biologiske interesser og utbygging. Side 4 av 9

Fagetatens vurdering Gjeldende planstatus og overordnede retningslinjer: I kommuneplanen for 2006-2017 er planområdet er vist som byggeområde og friområde. I h.h.t kommuneplanens bestemmelser er det et overordnet mål å tilpasse nybygg til eksisterende omliggende bebyggelse, og særlig utenfor senterområder skal økning i tetthet skje innenfor de rammer som byggeskikk og strøkskarakter kan tillate (maks 50% utnytting). l Fortetting skal ikke skje for enhver pris, overordnede retningslinjer krever et helhetlig blikk på området, og det skal taes hensyn til grønnstruktur og eksisterende strøkskarakter. Formål forretning er et underformål av byggeformålet. I bestemmelsene til kommuneplanen står det: Detaljvarehandel med bruksareal inntil 1500m2 kan lokaliseres uavhengig av senterstruktur innenfor kommuneplanens byggeområder. Bygningens samlede forretningsareal er oppgitt til 1118m2 fordelt på underetasje (249m2) og 1 etg. (1022m2). Til førstegangsbehandlingen var dette arealet oppgitt til 1609m2. Arealavgrensingen synes å være den samme. Det oppgitte forretningsarealet på 1118m2 tilfredsstiller kommuneplanens bestemmelser om inntil 1500m2 for detaljvarehandel utenfor senterområder. Ser en på butikkanleggets bruksareal antall m2 totalt (dvs. butikk og parkering) er dette betydelig større (3039m2). Dette innbefatter butikkareal samt arealer til varelevering, sosiale rom, varelager, tekniske rom og parkering. Antall m2 for butikkanlegget vil være bortimot tre ganger større enn det som er faktisk er satt av til forretningsareal. Hvis en deler det totale bruksarealet (3039m2) på tomtearealet gir dette en %BRA på 116%, noe som langt overskrider kravet som ligger i kommuneplanen på 50% utnyttelse for dette området. Landskapstilpasning/forhold til omliggende bebyggelse: Gnr. 189/65 er regulert som friområde og er en del av den større blågrønne strukturen langs Dalaelva. Kart over kommunens grønnstruktur viser at gangveien langs Dalaelven er en viktig grønnkorridor. En overføring av den grønne trekanten nordvest i planområdet vil kunne bidra til en større sammenheng i den blågrønne strukturen og gi økt kvalitet på inngangsområdet til turstien. Det forutsettes at forslagsstiller finner en annen løsning på starten på gangveien enn slik denne er vist i planforslaget. Side 5 av 9

Butikkanlegget sett fra friområdet i vest. Den planlagte størrelsen på butikken vil medføre et kraftig inngrep i kollen ved byggets sørøstre hjørne. Det vil være krevende å få til gode overganger mot terreng og de omliggende landskapskvaliteter ved de volumer som er valgt, til tross for de avbøtende tiltak som er foreslått fra forslagsstillers side (tilpasning ved farger, materialbruk) Økte byggehøyder på den sørøstligste delen av butikken i forhold til dagens situasjon vil ha størst betydning for den siden som vender mot friområdet i vest. Her vil byggehøydene være bortimot 10m og det skisserte volumet vil oppleves som dominerende herfra. I tillegg til økte byggehøyder på den sørligste delen av butikken, vil en konsekvens for naboene være at disse vil få parkeringsarealet tettere innpå seg når dette heves ca.2m opp fra nivået på veien. I naboklager bemerkes det at støy fra kundeparkering i dag er et problem og en kan forvente at dette vil bli ytterligere forsterket når parkeringsplassen løftes opp nærmere rekkehusene. Utsikten fra boligene vil bli delvis ut på dette hevede parkeringsdekket. Butikkanlegget sett fra vest med rekkehusene i Fossekleiva i bakgrunnen. Side 6 av 9

Valg av løsning Hovedtema i prosessen har vært bygningens omfang og påvirkning på omgivelsene kontra forslagstillers ønske om en utvidet og mer funksjonell butikk. I denne diskusjonen har forslagsstilller utarbeidet en rapport som dokumenterer skissefasen der 5 ulike alternativer er presentert med positive og negative vurderinger. Vedlegg G. Konklusjonen er at alternativ 5 vil gi den beste løsningen for butikkhaverne. I fagnotatet til offentlig ettersyn har fagetaten foreslått følgende endringer på butikkløsningen (alternativ 5), endringer som en mener vil kunne moderere tiltaket i forhold til omgivelsene: Parkeringsdekket og butikken kan senkes ca 1.5-2 meter hvis butikken og kundelevering bytter plass (varelevering krever 4.2 meter under parkeringsdekket, noe som hever anlegget) Kundeparkering flyttes fra det åpne, hevede parkeringsdekket til underetasje. Varelevering bør skje på areal foran butikken. Varelevering vil ha innkjøring fra Fossekleiva og kundetrafikk vil skje fra Haukelandsbotn. Gangtrase må legges om med direkte tilkomst fra Haukelandsbotn slik at den ikke kommer i konflikt med kundetrafikk. Uansett vil det være uheldig at en offentlig gangvei går delvis over privat eiendom slik det er fremstilt i det foreliggende forslaget. Underetasje må utvides for å gi plass til tilstrekkelig antall parkeringsplasser. Side 7 av 9

Fordelene fagetaten mener denne løsningen kan gi: Bergen kommune. Byutvikling, klima og miljø Saksnr. 200902013/45 Bedre landskapstilpasning i forhold til det grønne arealet (friområdet) mot Dalaelva og kollen i sør ved en mer dempet bebyggelse (senkede høyder og mindre volum). Konsekvensene for naboene vil bli mindre ved at bygget ikke gir tap av utsikt/åpenhet i den grad som ved den foreslåtte løsningen Ved at kundeparkeringen blir lagt i parkeringskjeller fremfor i dagen på et hevet parkeringsdekke vil bidra til forbedring for naboene (jmf. merknad om støy fra naboer) Butikkens areal vil være det samme, noe tiltakshaver har vært opptatt av. Skille mellom varelevering og kundeparkering som gir trafikksikrere forhold vil være ivaretatt. Trafikksikkerhet: Forslaget legger opp til bedre trafikksikring ved å skille kundeparkering og varelevering. Situasjonen er i dag uoversiktlig når det gjelder overnevnte forhold. Fagetaten har satt krav om at varelevering må skje på egen grunn, og at det må være nok arealer å snu på for varetransporten. Dette synes oppfylt i det foreliggende forslaget. Varelevering er planlagt fra Haukelandsbotn og kundeparkeringen er tenkt med innkjøring fra Fossekleiva. Fossekleiva inngår i planforslaget og reguleres som en Sa 1 veg med 6m bredde og nytt 2.5m fortau med 0.5m skulder langs butikkområdet. Turveien Starten på turveien langs Dalaelven har ingen god løsning i planforslaget. Det er vist at denne skal gå over butikkens laste- og manøvreringssone i underetasjen. I tillegg legges stien under et parkeringsdekke. Dette ansees som trafikkfarlig i forhold til varelevering og ellers kundeparkering hvis disse to funksjonene skulle bytte plass. Det er heller ingen god løsning at turveien for dette stykket skal gå over privat grunn. Fagetaten er av den oppfatning at starten på turveien må legges om uansett løsning slik at en unngår konflikt mellom gående og varelevering/ansattparkering, eventuelt kundeparkering. Materiell: Plankartet er sendt til Plan- og geodata for giskontroll og de har flere merknader til fremstillingen av plankartet. Fagetaten har også innvendinger til hvordan %BRA vist på plankart og i bestemmelser og ønsker seg en tydeligere fremstilling i plankart og bestemmelser for hva BRA gjelder for. Fremstilling av plankart og presisering av BRA må sees på, ved en eventuell 2.gangsbehandling. Side 8 av 9

Konklusjon Etter Fagetatens syn imøtekommer ikke det innsendte planforslaget anbefalinger om endringer av planforslaget i forhold til butikkens størrelse og volum fremsatt underveis i planprosessen, og merknader i forbindelse med offentlig ettersyn. Fagetaten har anbefalt justering av planforslaget som beskrevet ovenfor under punktet «Valg av løsning». Forslagstiller har ikke vært villig til å endre prosjektet i samsvar med disse anbefalingene. Fagetaten har vurdert planforslaget på nytt, men er fortsatt av den oppfatning at planforslaget innebærer at planlagte butikk får et for stort volum og byggehøyder i forhold til omgivelsene. Tiltaket ligger ikke i et fortettingsområde og hensynet til omgivelsene/naboer må veie tynger enn forslagsstillers valgte løsning for butikken. Fagetaten finner etter dette det riktig å fremme saken for politisk behandling med anbefaling om at planforslaget ikke blir fremmet, og at planforslaget kan vurderes på nytt dersom forslagstiller omarbeider dette utfra de anbefalinger som er beskrevet ovenfor under punktet om «Valg av løsning». Det vises for øvrig til saksutredningen. Anbefalt forslag fra fagetaten/fagetatens beslutning: 1. I medhold av plan- og bygningsloven 12-12, jf. 12-11 besluttes det ikke å fremme forslag til reguleringsplan for: a. Åsane, gnr. 189, bnr. 178 og del av bnr. 65, Fossekleiva 39, Reguleringsplan Plannummer 61060000 2. Begrunnelsen fremgår av saksutredningen 3. Planforslaget kan gjennopptas dersom forslagstiller omarbeider dette utfra de anbefalinger som er beskrevet i saksutredningen under punktet om «Valg av løsning». ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Ulf Sæterdal seksjonsleder Vedlegg: A Plankart datert 29.03.2012, del av dok.nr 41 B. Reguleringsbestemmelser datert 29.03.2012, del av dok.nr.41 C. Forslagsstillers planbeskrivelse datert 29.03.2012, del av dok nr. 41 D. Illustrasjonsplan datert 23.02.2011, del av dok.nr 11 E Snitt datert 23.02.2011, del av dok.nr.11 F 3D-illustrasjoner datert 23.02.2011, del av dok.nr.11 G Rapport skissefase dok.nr.15 H. Oppsummering av merknader, dok.nr.39 I. Oversikt over endringer etter offentlig ettersyn, dok.nr. 41. Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se http://www.bergen.kommune.no/innsynpb/, snr 200902013 Side 9 av 9