BERGEN KOMMUNE Byutvikling/Etat for byggesak og private planer Fagnotat REGULERINGSFORSLAG TIL Saksnr.: 201605257/14 OFFENTLIG ETTERSYN Emnekode: ESARK 5121 Saksbeh.: STBE Dato: 15.2.2016 Fyllingsdalen, gnr. 20, bnr. 1716 mfl., Bønesberget. Arealplan-ID 64810000. Reguleringsendring, søknad om å endre regulert friområde til område for boligformål. Planforslag til offentlig ettersyn, 1. gang behandling, ordinær planprosess. Kort om planforslaget ABO Plan & Arkitektur AS (konsulent) fremmer på vegne av Hamlet Eiendom AS (forslagsstiller) forslag om reguleringsendring for et regulert friområde på Bønes. Området søkes omregulert til boligformål, blokkbebyggelse. Planområdet er lokalisert mellom boligbebyggelsen på Kråkenestoppen og Bønes skole i Fyllingsdalen bydel. Oversiktsbilde Bønesområdet og Bønes skole. Planområde vist med hvit strek. Den nye bebyggelsen foreslås oppdelt i fire bygninger med variert størrelse og utforming. Bygningene er foreslått trukket vekk fra den kommunale veien (Bønesberget) inn mot de brattere partiene i østlig del av planområdet, som skal bidra til bedre kvalitet på utearealene. Bebyggelsen er foreslått oppført i tre og fire etasjer. Maksimal byggehøyde på hvert bygg er oppgitt på plankart og i illustrasjonsplan til planforslaget. Utnyttelsesgraden er foreslått til 120 % BRA, og det planlegges for maksimalt 19 boenheter. Parkering er foreslått i parkeringskjeller under to av de planlagte bygningene. I gjeldende reguleringsplan for området, plannr. 6170000 vedtatt i 1984, er det aktuelle arealet regulert til friområde. Omsøkte reguleringsendring gjelder endring av formål fra friområde til byggeområde for bolig, og er en videreføring av plansak fra 2006 (sak 200502263). I kommuneplan (arealdelen) er området vist som friområde/grønnstruktur. Side 1 av 6
Kort historikk for tidligere plansak/planprosess Oppstartsmøte for den opprinnelige plansaken ble avholdt 10.02.2005. Fagetaten anbefalte ikke oppstart, men forslagsstiller valgte å kunngjøre oppstart på planarbeidet 25.2.2005. Komplett planforslag ble den gang mottatt 17.8.2005. Fagetaten anbefalte ikke planforslaget, omregulering av friområde til boligbebyggelse, utlagt til offentlig ettersyn i fagnotat datert 28.10.2005. Byrådet vedtok i møte 22.2.2006 å legge planforslaget ut til offentlig ettersyn og høring. Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn, i tiden fra 26.4.06 til 29.5.06, og det ble mottatt 23 merknader/uttalelser. Fylkesmannen i Hordaland fremmet innsigelse til planforslaget i brev mottatt 2.6.2006. (Begrunnelsen fra fylkesmannen var at det ikke ble fremvist erstatningsareal for friområdet som ble foreslått omregulert til boligbebyggelse). Plansaken ble etter offentlig ettersyn lagt i bero frem til ny forslagsstiller og plankonsulent videreførte plansaken med et endringsforslag datert 30.9.2010. Fagetaten anbefalte ikke endringsforslaget om å omregulere friområdet til boligformål i fagnotat datert 28.6.2011. I notat datert 19.10.2011 (fra Byrådsavdeling for byutvikling, klima og miljø) ble fagetaten bedt om å kontakte forslagsstiller for å få tilsendt aktuelt planmateriale for saksbehandling. Komplett planmateriale for reguleringsendringen til behandling ble mottatt 30.5.2012. Fagetaten anbefalte ikke å fremme forslaget om reguleringsendring med begrunnelse som fremgår i tilleggsnotat fra fagetaten datert 29.6.2012. Byrådet vedtok i møte 30.5.2013 ikke å fremme planforslaget, men anbefalte en oppdatering av planfremstillingen etter kravene i plan- og bygningsloven, med sikte på endelig behandling. Revidert planforslag/planmateriale for ny behandling er mottatt 22.9.2015. Foreliggende planforslag er en videreføring av planforslag fra 2006 (sak 200502263) som ikke ble anbefalt fremmet av byrådet i møte 30.5.2013, sak 1236-13. Byrådet vedtok i samme møte at «planforslaget oppdateres etter kravene til fremstilling i plan- og bygningsloven, med sikte på endelig behandling». Foreliggende planforslag (revidert planmateriale) er utarbeidet i samsvar med kravene til fremstilling i gjeldende plan- og bygningslov, og Bergen kommune sin kravspesifikasjon til utarbeidelse av private reguleringsforslag. Revidert planforslag. Revidert planforslag legger til rette for en omdisponering av det regulerte friområdet til konsentrert boligbebyggelse blokkbebyggelse. Forslagsstiller skriver i sin planbeskrivelse at bebyggelsesstrukturen er betydelig endret i forhold til opprinnelig plan fra 2006. Den nye foreslåtte bebyggelsen er oppdelt i fire bygninger med variert størrelse og utforming. Side 2 av 6
Bygningene er foreslått trukket lenger vekk fra den kommunale veien (Bønesberget) inn mot de brattere partiene i østlig del av planområdet, som skal bidra til bedre kvalitet på utearealene. Bebyggelsen er foreslått oppført i tre og fire etasjer. Maksimal byggehøyde på hvert bygg er oppgitt på plankart og i illustrasjonsplan til planforslaget. Utnyttelsesgraden er foreslått til 120 % BRA, og det planlegges for maksimalt 19 boenheter. Parkering er foreslått i parkeringskjeller under to av de planlagte bygningene, med en parkeringsdekning på 1,4 pr 100 m 2 BRA, totalt 28 parkeringsplasser. Tilkomst til planområdet/boligene er planlagt fra den kommunale veien via privat/felles vei inn i parkeringsanlegget under to av bygningene. Deler av den kommunale veien og eksisterende avkjørsel til Bønes skole inngår i planforslaget. I regulert veiareal inngår kjørebane, fortau og grøft. Byggegrense mot den kommunale veien er på det nærmeste foreslått til 10,0 meter fra senterlinjen. Den kommunale veien har begrenset trafikk og vurderes fra forslagsstiller til ikke å utgjøre en støykilde for den foreslåtte bebyggelsen. Området er vestvendt og har gode solforhold fra midt på dagen. Forslagsstiller opplyser at en av flere målsettinger med omarbeiding av prosjektet har vært å finne rom for varierte og gode leke- og uteoppholdsareal. Det er i planforslaget (illustrasjonsplanen) vist tre adskilte uteoppholdsareal, som vil inneholde ulike kvaliteter. For utfyllende opplysninger om planområdet, planforslaget, konsekvenser av planforslaget samt oppsummering og kommentarer til uttalelser og merknader vises til forslagsstillers planbeskrivelse, vedlegg D. Fagetatens kommentarer Det sentrale spørsmål i denne saken er om det skal åpnes for boligbebyggelse i det regulerte friområdet eller ikke. Fagetaten har tidligere ikke anbefalt omregulering av friområdet, og fylkesmannen har varslet innsigelse til tidligere planforslag. Fagetaten viser til ovennevnte for historikk i saksbehandlingen. Det mottatte planmaterialet vurderes til å ha tilfredsstillende kvalitet for å sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. (Forslag til revidert illustrasjonsplan vises til venstre på siden) Side 3 av 6
Fagetaten vurderer hensynet til landskap og bevaring av friområde til å ha prioritet foran utbygging i dette området. Plangrepet i revidert forslag er ikke vesentlig endret i forhold til opprinnelig planforslag, og forslag til utnyttelsesgrad på % BRA = 120 % er som tidligere. Nedenfor følger fagetatens kommentarer til sakens mest sentrale og aktuelle problemstillinger. Øvrige tema anser fagetaten som tilfredsstillende løst og belyst. Hovedformål Planområdet som er regulert til friområde i gjeldende reguleringsplan foreslås omregulert til bebyggelse og anlegg, boligbebyggelse blokkbebyggelse. Innenfor planområdet foreslås gjenværende friområde regulert til grønnstruktur og hensynssone for ras- og skredfare. Fagetaten viser til tidligere vurderinger i denne plansaken der vi er kritisk til omregulering av friområde til boligformål uten forslag om erstatningsareal. Innsigelse fra Fylkesmannen Fylkesmannen fremmet innsigelse til det opprinnelige planforslaget (sak 200502263) i brev mottatt 2.6.2006, og bekrefter i e-post datert 3.12.2013 at innsigelsen til planforslaget vurderes opprettholdt dersom friområdet søkes omregulert til boligformål. Forslagsstiller er informert om fylkesmannen sin siste uttalelse i saken. Begrunnelse for innsigelsen var manglende forslag om arealerstatning og bevaring av sammenhengende grønnstruktur i området. Utnyttelsesgrad Utnyttelsesgrad i planforslagets byggeområde er foreslått til % BRA = 120 %. Forslag om utnyttelse er ikke i samsvar med kommuneplanens bestemmelser (punkt 23.1) om maksimal utnyttelsesgrad for ny boligbebyggelse. Kommuneplanen tillater maksimal utnyttelsesgrad på % BRA = 60 %, og presiserer samtidig at eksisterende grønnstruktur skal hensynstas. Kommuneplanen åpner for en differensiert utnyttelsesgrad på mellom 60 % til 200 % BRA langs de store kollektivårene, der man i tillegg til kollektivdekning og sykkelstier, tar hensyn til områdets kvaliteter. Forslagsstiller begrunner sin søknad om økt utnyttelsesgrad (% BRA = 120 %) med kommunens vedtatte fortettingspolitikk, behov for samordnet areal- og transportplanlegging og nærhet til offentlig og privat servicetilbud. Fagetaten vil bemerke at kriterier til et fortettingsområde ikke er tilstede i denne plansaken, og tilrår at maksimal utnyttelsesgrad fastsettes til % BRA = 60 %. Regulerte lekeplasser kan medregnes i utnyttelsesgraden, men grønnstrukturen skal ikke medregnes i utnyttelsesgraden. Trafikk og parkeringsløsninger Tilkomst til de planlagte boligene foreslås løst med en ny avkjørsel fra den kommunale veien til et nytt garasjeanlegg under to av de planlagte bygningene. Parkeringsdekningen er foreslått til minimum 1,4 pr 100 m 2 BRA bolig i samsvar med kommuneplanen. Dette utgjør 28 parkeringsplasser (1965 m 2 BRA bolig * 1,4/100 = 28). Parkeringsgarasjen er planlagt med en grunnflate på 700 m 2. Den kommunale veien reguleres med fortau. Det er medtatt i rekkefølgebestemmelsene at fortau skal være ferdig tilrettelagt før det kan gis brukstillatelse for boligene. Forslagsstiller viser til at den kommunale veien har lite trafikk og at de foreslåtte boligene derfor ikke vil bli utsatt for trafikkstøy. Friområde/Grønnstruktur Området er regulert til friområde i gjeldende reguleringsplan. Kommuneplanen viser at området er avsatt til grønnstruktur. Det er omregulering fra friområde/grønnstruktur til boligformål som er det sentrale spørsmål i plansaken. Side 4 av 6
Det er ikke fremmet forslag til erstatningsareal for det areal som søkes omregulert. Denne problemsstilling var også sentral ved tidligere behandling av saken. Fagetaten har tidligere ikke anbefalt omregulering i fagnotat datert 28.6.2011 og i tilleggsnotat 29.6.2012, hovedsakelig begrunnet med hensynet til den overordnede grønnstrukturen og reguleringsstatus for området. Fylkesmannen i Hordaland og Grønn etat har vert kritisk til det opprinnelige planforslaget som de mener vil bidra til en ytterligere nedbygging av grønnstrukturen i Bønesområdet. Lek/uteoppholdsareal Det er foreslått tre adskilte felles leke- og uteoppholdsareal innenfor planområdet. Kravet er minimum 30 m 2 per boenhet. I det nordligste arealet skal eksisterende terreng og vegetasjon bevares. Dette vil gi et lekeareal med utfordringer til de større barna. Det er svært kort avstand til Bønes skole som har flere lekeplasser, en fotballbane og en ny idrettshall. Privat uteoppholdsareal forslås løst med minimum 7 m 2 balkong til hver leilighet. Vurdering av planforslaget (tiltaket) etter Naturmangfoldloven Vegetasjonen i området består hovedsakelig av barskog med innslag av løvtrær og har verdi som vegetasjonsskjerm og friområde. Det er ikke registrert viktige naturtyper innenfor planområdet. Observasjon og funn av livskraftige sopparter og livskraftige fuglearter er registrert innenfor området som er registrert på artskart. Det er ikke avdekket konflikter mellom foreslått arealbruk i planforslaget og naturmangfoldet i området, jf. planbeskrivelsen til forslagsstiller. Fagetaten vurderer planområdets lokale verdi som friområde/grønnstruktur som viktig for naturmangfoldet i området, jf. og anbefalinger i kommunedelplan for Blågrønn infrastruktur i Bergen kommune. Risiko og sårbarhet (Ras- og skredfare) Det er utarbeidet egen skredfarevurdering for tomten/planområdet, rapport datert 13.05.15, som omfatter kartlegging av skredfaren fra naturlig terreng mot planlagt bebyggelse og tilhørende utearealer. Rapporten viser at det er steinsprangfare fra bergpartier mot planlagt bebyggelse. Foreslått sikringstiltak er beskrevet i rapporten, og tiltak er anbefalt utført før bygging av boligene kan starte. Rekkefølgekrav til gjennomføring av sikringstiltak er fastsatt i reguleringsbestemmelsene. Rapporten konkluderer med at planområdet oppfyller kravene til sikkerhet med hensyn på skred etter plan- og bygningsloven (TEK 10), dersom sikringstiltak som beskrevet i rapporten blir utført. Fagetaten er kritisk til at det forslås boligbebyggelse innenfor hensynssonen for ras- og skredfare. Uttalelser og merknader ved offentlig ettersyn av det opprinnelige planforslaget i 2006 Forslagsstiller har en oppsummering i sin planbeskrivelse vedrørende uttalelser og merknader ved offentlig ettersyn i 2006. Fagetaten viser ellers til fagnotat datert 28.06.2011 og tilleggsnotat datert 29.06.2012 fra sak 200502263. Planfremstilling/bebyggelsen Plankart, bestemmelser og det øvrige planmateriell, er tilfredsstillende utarbeidet for utleggelse til offentlig ettersyn og høring. Illustrasjonsplanen viser et prosjekt der bygningsvolumet er fordelt på fire bygninger plassert ut i terrenget, med tilhørende utearealer og parkering. Foreslått utnyttelsesgrad på 120 % BRA vurderes isolert sett for høyt med bakgrunn i at området ikke er avsatt til byggeområde i kommuneplanens arealdel. Planområdet ligger ikke i et prioritert fortettingsområde, og eksisterende bebyggelse i Bønesområdet består hovedsakelig av eneboliger og rekkehus. Fagetaten mener planforslaget er tilfredsstillende utformet for utlegging til offentlig ettersyn og høring. Side 5 av 6
Konklusjon Fagetaten viser til byrådet sitt vedtak i møte 30.5.13, krav til bearbeiding av planmateriale, og anbefaler at foreliggende planforslag kan legges ut til offentlig ettersyn og høring. Ovennevnte er foreløpige vurderinger. Fagetatens endelige anbefaling vil fremkomme i etatens fagnotat til 2.gangs behandling, etter offentlig ettersyn. Vedtak I medhold av plan- og bygningslovens 12-11, og i henhold til delegert myndighet, sendes følgende forslag til reguleringsendring på høring og legges ut til offentlig ettersyn: Fyllingsdalen, gnr. 20 bnr. 1716 mfl., Bønesberget. Arealplan-ID 64810000, vist på plankart datert 15.07.15 med tilhørende bestemmelser datert 15.07.2015. Som forutsetning for det videre planarbeid legges følgende til grunn: Planområdets verdi som friområde Forslag til utnyttelsesgrad og utbygging, i forhold til nærliggende bebyggelse Ras og skredfaren ved foreslått utbygging Størrelse og kvalitet på felles leke- og uteoppholdsarealer ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Ulf Sæterdal seksjonsleder Vedlegg: A. Plankart datert 15.07.15, dok 17 fil 7 B. Reguleringsbestemmelser, datert 15.07.2015, dok 17 fil 5 C. Illustrasjonsplan datert 27.07.15, dok 17 fil 8 D. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert 22.9.2015, dok 17 fil 6 E. Notat skredfarevurdering, datert 13.05.15, dok 9 fil 11 F. Sol og skyggeanalyse, datert 29.03.2012, dok 13 fil 4 G. Snitt tegninger, datert 08.05.2015, dok 13 fil 3 H. VA-rammeplan, datert 9.4.15, dok 9 fil 5,6,7,8,13,14 I. Lengdeprofil, datert 16.9.2015, dok 13 fil 5 J. Fagnotat (avvisning), datert 28.06.2011, dok 18 fil 1 K. Fagnotat (tilleggsnotat), datert 29.06.2012, dok 19 fil 1 L. Byrådssak 1236-13, dok 2 fil 1 Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se http://www.bergen.kommune.no/innsynpb/, snr 201605257 Kopi: Forslagsstiller Plankonsulent Side 6 av 6