Årstad, Gnr. 11, Bnr. 366 m.fl., Nattlandsfjellet, Reguleringsplan. Arealplan-ID FAGNOTAT 2. GANGS BEHANDLING

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling/Etat for byggesak og private planer Fagnotat Til: Byrådsavdeling for byutvikling Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: Saksnr.: /121 Emnekode: ESARK 5121 Saksbeh.: MAYH Årstad, Gnr. 11, Bnr. 366 m.fl., Nattlandsfjellet, Reguleringsplan. Arealplan-ID FAGNOTAT 2. GANGS BEHANDLING Kort om planforslaget Og arkitekter AS fremmer på vegne av Konseptbygg AS planforslag for et område på Nattlandsfjellet i Årstad bydel. I gjeldende reguleringsplan Nattlandsfjellet (1986) er det aktuelle arealet avsatt til offentlig byggeområde og forretning (daginstitusjon/grendehus og nærbutikk). Arealet omfattes også av kommunedelplanen for Landås (1996) og er her vist som område med blandet formål, offentlig friområde/offentlige bygninger og institusjoner. I kommuneplanens arealdel inngår arealet i område for grønnstruktur. Forespørsel om omregulering av planområdet til boligformål ble behandlet av byrådet Byrådet besluttet at arbeidet med forslag til omreguleringen kunne fortsette. Det var Bergen Nybygg AS som startet opp planarbeidet, Konseptbygg AS overtok planforslaget etter at det ble lagt ut til offentlig ettersyn. Planområdet utgjør ca. 13 daa og er beliggende på toppen av Nattlandsfjellet. Det legges i planforslaget til rette for å etablere konsentrert småhusbebyggelse med 12 boenheter. Parkering foreslås lagt under bakken med unntak av noe gjesteparkering på bakkeplan. Planforslaget omfatter også eksisterende barnehage (Østre Nattlandsfjellet barnehage) og en Side 1 av 9

2 eksisterende enebolig. Plangrepet og maksimal høyde/utnyttelse er endret flere ganger i løpet av planprosessen. Planforslaget som var utlagt til offentlig ettersyn i tidsrommet , la foruten eksisterende bebyggelse opp til 9 rekkehus fordelt på 4 delområder og 18 boenheter i lavblokk (3 etasjer) med tilhørende grøntarealer. Innkomne merknader og uttalelser ved offentlig ettersyn Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i tidsrommet Det kom inn 7 uttalelser fra høringsinstanser og 18 private. Merknadene og uttalelsene er oppsummert og kommentert av plankonsulenten i planbeskrivelsen (vedlegg C, side 48-62). Dette materialet er gjennomgått av fagetaten og vurderes som dekkende. I uttalelsene og merknadene blir det i hovedtrekk pekt på følgende: Innsigelse fra fylkesmann i forhold til utbyggingsomfang og plassering av ny bebyggelse. Hensyn til barn og unge må ivaretas og erstatningsareal må skaffes for de eksisterende ballplasser. Nye ballplasser må gjennomføres samtidig med realisering av boligprosjektet. Omdisponering av lekeareal i plan er ikke fullverdig erstatningsareal. Nytt erstatningsareal til ballplasser bør sikres gjennom rekkefølgebestemmelser. Kollen må bevares uten for store inngrep. Plangrepet med høy tomteutnyttelse og en lavblokk passer ikke inn i omgivelsene. Merknader vedrørende solforhold, høyder, utsikt til naboer. Krav om utarbeidelse av VA-rammeplan. Merknader mot fjerning av eksisterende busslomme (som brukes til parkering av beboere i området). Krav om detaljplan for avkjørsel som viser inn og utkjørsel samt rigg og varslingsplan for anleggsarbeid/ massetransport. Sikre barnehagens varelevering, parkering og hente/bringe situasjon. Ny reguleringsplan påvirker opptaksområdet for barnehage og skole. Det henvises til Fagetatens vurdering for fagetatens synspunkt på aktuelle tema. Endringer etter offentlig ettersyn: Planforslaget er endret i sin helhet etter offentlig ettersyn for blant annet å imøtekomme innsigelse fra Fylkesmannen i Hordaland vedrørende utbyggingsomfang og plassering av ny bebyggelse. Også merknadene i forhold til barn og unges interesser, utnyttelsesgrad og type bebyggelse er søkt ivaretatt. Hovedendringene er: Type bebyggelse er endret til konsentrert småhusbebyggelse, og antall boenheter redusert til 13 fordelt på 4 rekker. Dokumentasjonen med hensyn til barn og unges interesser og tilstrekkelig lek- og oppholdsareal i nærmiljøet er revidert. Dokumentasjonen er supplert med et notat av advokat Gunnar Sætre, og på dette grunnlag har forslagsstiller trukket den konklusjon at flytting/erstatning av ballplasser ikke lenger er aktuelt. Forslag til mulig ny plassering av kurvballflater er like fullt utredet og medtatt i planbeskrivelsen. Bebyggelsen er i større grad søkt tilpasset terrenget. Større deler av kollen er sikret som naturområde. Side 2 av 9

3 Begrenset høring Endringene etter offentlig ettersyn er av en slik karakter at det ble vurdert nødvendig å gjennomføre en begrenset høring. Denne ble gjennomført i perioden Varsel ble sendt de berørte private og offentlig instanser. Det innkom 7 uttalelser og 8 privat merknad. Disse er oppsummert og kommentert av forslagsstiller (vedlegg L). Dette materialet er gjennomgått av fagetaten og vurderes som dekkende. I uttalelsene og merknadene blir det i hovedtrekk pekt på følgende: Planområdet er avsatt til grønnstruktur KPA og som offentlig friområde med offentlige bygninger og institusjoner i KDP. Uheldig å omdisponere planområdet til boligformål Det må tilrettelegges et areal egnet til ballspill og dette må ligge innenfor planavgrensningen. Det må reguleres inn et belte til grønnstruktur langs planområdet østlige grense som via lekeplassen forbinder de to områdene som allerede er regulert til grønnstruktur i planen. Det bør inkluderes i reguleringsbestemmelsene at utforming og materialbruk skal skje i tråd med strøkskarakter. Det må sikres gode forhold for varelevering, parkering og hente- / bringesituasjon i barnehagen. Fortau innenfor planområdet med tilhørende infrastruktur må etableres og bekostes av utbygger. Bredden på offentlig fortau bør økes fra 2 meter til min. 2,5 meter, uten at dette går på bekostning av vegbredden. Det må tilrettelegges for snumuligheter i forbindelse med renovasjon. Det må tas med i rekkefølgebestemmelsene at: Tekniske detaljplaner for det offentlige vegområdet / avkjørsel inklusiv veglys, skiltplan og overvannshåndtering skal godkjennes av vegmyndigheten før igangsettingstillatelse kan gis. Standarden skal være som for andre lignende sentrumsnære områder. Det må det innsendes rigg- og sikringsplan, inkl. anleggstrafikk, som viser både innog utkjøring av området. Hensynet til naboer må ivaretas når det gjelder trafikksikkerhet og støy. Rigg- og sikringsplan skal være godkjent av vegmyndighet før arbeidene igangsettes. Bakenforliggende hus vil miste utsikten i tillegg til innsyn og lysforhold. Naboer ber om å redusere antall planlagt boliger og at de må ligger lavere i terrenget for å unngå tap av utsikten. VA-rammeplan må oppdateres. Sterk reaksjoner i forhold til advokat Gunnar Sætres argumentasjoner angående kravet om å skaffe et fullverdig erstatningsareal til bruk for barn og ungdom dersom arealet skal bli omregulert til boligformål. Krav om erstatningsareal for ballbane samt utomhusplanens gode intensjoner fastslås i de juridisk bindende plandokumenter. Fylkeskommunen fraråder forslaget til reguleringsplan ut fra hensynet til barn og unge sine interesser og anmoder kommunen om ikke å åpne for bygging på eksisterende basketballbaner uten at nye tilsvarende tilbud er etablert og sikret i reguleringsplan. Endringer etter begrenset høring Endringene som er foretatt etter begrenset høring, fremgår av (vedlegg C side 10). Planforslaget er endret i samsvar med merknader fra høringsinstansene og private samt tilbakemeldinger fra fagetaten. Planmaterialet er oppdatert i henhold til endringene. Side 3 av 9

4 Antall enheter er redusert fra 13 til 12 ved at det sørvestligste huset i rekke 3 er tatt bort. Bebyggelsen er delt i 3 rekker istedenfor 4; tidligere bakerste rekke 3 og 4 er slått sammen til en rekke. Den bakerste rekken er trukket ca. 3 meter fra enebolig bebyggelsen i sør. Minste avstand til grense er ca. 8,5 meter. Utstrekning for bakerste rekke er både i sør og i nord redusert. Prosjektets gesimshøyder er redusert. Byggenes utforming er endret. Område for lekeplass i sørøst er utvidet. Bredden på offentlig fortau o_sf4 og o_sf5 er økt til 2,5 m. Det er medtatt i bestemmelsene et rekkefølgekrav som sikrer at streetbasketbane og skatebane skal være opparbeidet i nærområdet før midlertidig brukstillatelse/ ferdigattest for nye boliger i felt BKS. Fagetatens vurdering Fagetaten har vurdert alle aktuelle tema, men nedenfor følger kun kommentarer til de aktuelle hovedproblemstillingene i saken. For opplysninger om øvrige tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C). Arealbruksformål I reguleringsplan Nattlandsfjellet (1986) er det aktuelle arealet avsatt til offentlig byggeområde og forretning (daginstitusjon/grendehus og nærbutikk). Arealet omfattes også av kommunedelplanen for Landås (1996) og er her vist som område med blandet formål, offentlig friområde/offentlige bygninger og institusjoner. I kommuneplanens arealdel inngår arealet i område for grønnstruktur. Forespørsel om omregulering til boligformål ble behandlet av byrådet sak Byrådet anbefalte oppstart av planarbeidet. Barn og unges interesser Barn og unges interesser er et sentralt tema for behandling av planforslaget. Planområdet er aktivt i bruk av barn og unge. Blant annet er det etablert to basketballbaner på arealet. I tillegg er det både stier og rester etter hyttelek. Det er opparbeidet to asfalterte områder, begge med størrelse ca. 10 x 15 meter. Disse er benyttet aktivt til ball-lek/basketball. De er også registrert som ballplass i arealanalysen Nærmiljøanlegg i Sædalen/ Nattland området (side 65 og 69) utarbeidet av Bergen kommune. De er brukt av grupper som har andre behov og som trenger mer plass til sine aktiviteter enn de yngste barna i området. Ballplassen(e) er omtalt som et av få fine samlingssteder for ungdommer i Nattlandsfjellområdet. Figur1 Eksisterende areal for basketbane Utbygging av arealet vil i utgangspunktet kreve et fullverdig erstatningsareal. Det vises her til Rikspolitiske retningslinjer for barn og unge (RPR), kapittel 2, punkt 5, bokstav d hvor det fremkommer at bruks- eller nytteverdien for barn og unge skal legges til grunn. Side 4 av 9

5 Forslagsstiller har utarbeidet en oversikt og gjennomgang av leke- og uteoppholdsarealene i nærområdet (side 23 i planbeskrivelsen) samt oversikt og status av leke- og uteoppholdsarealer i gjeldende reguleringsplaner i området (side 26 i planbeskrivelsen). Forslagsstiller har i det sist revidert planforslaget presisert at de har arbeidet med å finne erstatning for basketballareal i planområdet som har vært brukt for lek. Løsning for et erstatningsområde er å samlokalisere streetbasket baner med ballbinge som ligger i grøntdrag mellom Nattlandfjellet og Øvre Sædalen. Erstatningsarealet ligger utenfor planområdet.. Forslag til erstatningsareal Planområdet Figur 2 Forslag til erstatningsareal for basketbane Eksisterende fotballbane Det er en klar forutsetning for å bygge ut planområdet at det er sikret tilstrekkelige erstatningsarealer i nærområdet for eksisterende basketbane før planforslaget realiseres. Erstatningsarealet må ha samme størrelse, kvalitet og tilgjengelighet som dagens baskeballeareal. Dette er sikret i forslag til planbestemmelser vedr. etablering og opparbeiding av streetbasket- og skatebane i nærområdet. Det er samtidig stilt krav til god landskapstilpasning ved opparbeiding av erstatningsarealet slik at overgangen mellom basketbane/skateanlegg og det omkringliggende området blir mest mulig naturlig og estetisk tiltalende. Det legges etter dette til grunn at hensynene til barn- og unges interesser er tilfredsstillende ivaretatt, og at merknadene på dette punkt er imøtekommet. Grad av utnytting Innenfor området som omfattes av konsentrert småhusbebyggelse i forslaget til reguleringsendring er satt til BRA=100 %, i planforslaget er det én eksisterende enebolig (BFS2) med utnytting satt til BRA=45 %. Eksisterende barnehageformålet er satt til BRA=25 % (se tabellen side 51 i planbeskrivelsen). For øvrig legges det opp til bebyggelse delt i 3 rekker, 2 mot veien Nattlandsfjellet og en i planområdets østlige / øverste del. Fagetaten har ikke noen innvendinger mot foreslått grad av utnytting eller bebyggelses struktur. Byggehøyde Planlagt utbygging vil påvirke det etablerte bomiljøet i forhold til endrede siktforhold. Etter begrenset høring har forslagsstiller tatt kontakt med bakenforliggende naboer syd for planområdet og justert ned bebyggelsens høyde (se notat oppsummering av prosess med naboer, vedlegg I) Side 5 av 9

6 Figur 3. Snitt langs bebyggelsen som viser bakenforliggende boliger Omfanget av nye bebyggelse må regnes som vanlig i denne typen boligområde. Ut fra oppdaterte snitt- tegninger og illustrasjoner i planbeskrivelsen side er justert høyde og endring av utstrekning for bakerste rekke vil den nye bebyggelsen i planforslaget har mindre virking for tap av utsikt. Naboulempene er således redusert. Det er ikke innvendinger mot foreslått byggehøyde. Støy og støyskjerming I henhold til foreliggende støyrapport utarbeidet av Sweco ligger utomhusarealene i gul støysone hva gjelder støy fra trafikken i Nattlandsfjellet. For å oppnå tilfredsstillendestøynivå under 55 db på utearealet må støyskjerm etableres på enden av privat uteareal mot vegen, med minimumshøyde 1,2 m. I tillegg må de private balkongene ha et tett rekkverk med minimumshøyde 1 m. Det er medtatt forslag om bestemmelser som sikrer at dette blir utført. Plassering og høyde på støyskjermen skal være i tråd med foreliggende støyrapport. Fagetaten slutter seg til Swecos vurdering. Figur 5 støyskjerming av uteoppholdsarealet Parkering Av parkeringsbestemmelsene fremgår at det kan anlegges minimum 26 parkeringsplasser, og maksimum 32 parkeringsplasser, i parkeringsanlegg under terreng. Av planbeskrivelsen fremgår at parkeringsanlegget i underetasjen til rekkehusene mot Nattlandsfjellet (veien) inneholder plass for til sammen 26 biler 21 for beboere og 5 for gjester. En av parkeringsplassene i hver kategori er beregnet skal være universelt utformet. I tillegg er det på illustrasjonsplanen vist at det kan opparbeides ytterligere 3 parkeringsplasser på bakkeplan i den nordlige delen av planen. For øvrig fremgår av planbeskrivelsen fremgår at «Det vil bli vurdert om dette kan unngås da slik opparbeiding vil sitte noe tungt i terrenget». All erfaring tilsier at det bør være noen parkeringsplasser på bakkeplan. For å sikre en best mulig tilpasning til terrenget bør det vurderes om antall plasser bør reduseres til 2. En av plassene bør være tilpasset bevegelseshemmete. For øvrig fremstår reguleringsbestemmelsene noe uklare i Side 6 av 9

7 forhold til hvor mange parkeringsplasser som kan etableres innenfor delområde BKS. Reguleringsbestemmelsene må etter dette suppleres med et siste ledd: «Samlet antall parkeringsplasser på og under terreng innenfor delområde BKS skal ikke overstige 32 plasser, jf » Grønnstruktur I nordøstre del skal kollen opprettholdes som del av de sammenhengende grønne områdene innover Nattlandsfjellet. I tillegg skal fjellknaus i sørvest sammen med et flatere parti beholdes som naturområde (som det er i dag). Det er positivt at planforslaget beholder en del av naturområdet. At allmenn bruk av sti gjennom området ikke skal hindres er sikret gjennom planbestemmelsene. Naturmangfold Deler av planområdet består av uproduktiv løvskog med lav bonitet. Virkningen på naturmangfold i området anses å være begrenset og vurderes ikke å være til hinder for de tiltak planforslaget legger til rette for. Fagetaten er ikke kjent med at de tiltak som vil følge av foreliggende planforslag, vil være i konflikt med de interessene naturmangfoldloven er ment å ivareta. Risiko- og sårbarhetsanalyse Det er utarbeidet en ROS analyse i planbeskrivelsen. Tomten stiger kraftig mot nordvest og sydøst, noe som kan medføre behov for rassikring. Kravet om en rasvurdering og eventuelle sikringstiltak blir ivaretatt gjennom rekkefølgekrav i reguleringsbestemmelsene. Leke- og uteoppholdsareal Mellom de nye boligrekkene foreslås avsatt et større felles uteoppholdsområde som er plassert med hensyn til bruk som gatetun - lekeareal. Arealet har innkjøring fra veg Nattlandsfjellet slik at den skal kunne brukes av kjøretøy i spesielle tilfeller. I tillegg til lekeplassen som er plassert vis-á-vis grønnstruktur. Forslagsstiller opplyser i planbeskrivelsen at uteoppholdsarealene og lekearealene oppfyller kvalitetskravene for utendørs oppholdsarealer for bolig i Kommuneplanens arealdel ( ): Per bolig avsettes det av over 50 m² med felles uteoppholdsareal. Felles lekeareal er på166 m². Fagetaten har ingen ytterligere kommentarer. Barnehage og skole Prosjektet er ikke så vidt omfattende med hensyn til antall boenheter at det er særskilte krav til å dokumentere nødvendig barnehage- og skolekapasitet. Konklusjon Planforslaget som fremmes for 2. gangs behandling vurderes å være bedre tilpasset omgivelsene enn forslaget som lå til grunn for offentlig ettersyn. Fagetaten slutter seg i utgangspunktet til hovedformålet bolig og hovedgrepet i planforslaget. Forslaget til reguleringsplan vurderes å være tilfredsstillende og anbefales vedtatt med følgende forslag til supplering av forslaget til reguleringsbestemmelser: For å sikre at antall parkeringsplasser på og under bakkeplan ikke overstiger 32, anbefaler imidlertid fagetaten at reguleringsbestemmelse 5.3 suppleres med følgende siste ledd: «Samlet antall parkeringsplasser på og under terreng innenfor delområde BKS skal ikke overstige 32 plasser, jf » Side 7 av 9

8 Forslag til vedtak : 1. I medhold av plan- og bygningslovens 12-12, jf. samme lovs 12-11, vedtas følgende forslag til detaljregulering: Årstad, Gnr. 11, Bnr. 366 m.fl., Nattlandsfjellet, Reguleringsendring, Arealplan-ID , vist på plankart sist datert Tilhørende reguleringsbestemmelser datert/revidert Dette med følgende endringer: - Reguleringsbestemmelse 5.3 suppleres med følgende siste ledd: «Samlet antall parkeringsplasser på og under terreng innenfor delområde BKS skal ikke overstige 32 plasser, jf » 3. Reguleringsbestemmelsene må oppdateres iht. bystyrets vedtak før kunngjøring av vedtaket. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Ulf Sæterdal seksjonsleder Side 8 av 9

9 Vedlegg: A. Plankart datert , dok 126 fil 2 B. Reguleringsbestemmelser, datert , dok 124 fil 8 C. Forslagsstillers planbeskrivelse, herunder merknadskommentarer og oppsummering av endringer, datert , dok 124 fil 4 D. Illustrasjonsplan datert , dok 124 fil 7 E. Illustrasjoner og snitt, datert , dok 124 fil 9 F. Sol-/skygge datert , dok 124 fil 11 G. Epost fra Christine Ødegaard på vegne av Nattlandsfjellet velforening, , dok 122 fil 1 H. Epost fra Erlend Bakken, , dok 125 fil 1 I. Notat vedr. kontakt med naboer mfl. Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se snr snr Side 9 av 9