Oppdragsgiver: Oppdrag: 537689-01 Reguleringsplan Rieber Mohns veg - planforslag Rieber Mohns veg Dato: 19.08.2015 Skrevet av: torhild.wiklund Kvalitetskontroll: TW PRINSIPPSAK OM REGULERING AV RIEBER-MOHNS VEG 41 INNHOLD 1 Bakgrunn og konklusjon... 1 2 Foreløpig prosess... 2 3 Forslagsstillers argumentasjon... 3 4 Planstatus... 5 5 Beskrivelse av området... 6 6 Beskrivelse av Planforslaget...10 7 Liste vedlegg:...12 1 BAKGRUNN OG KONKLUSJON BARA Eiendom AS kjøpte i 2015 eiendommen Rieber-Mohns veg 41 (gnr 13 bnr 525). Formålet er å utvikle eiendommen med leilighetsbygg. Det er utarbeidet skisser som viser to leilighetsbygg med totalt ti leiligheter der både bebyggelse og utomhusanlegg har høye kvaliteter. Planen forutsetter rivning av eksisterende enebolig fra 1936, tegnet av arkitekt Ole Landmark. Før eiendommen ble kjøpt, kontaktet Bara Eiendom byantikvaren for en uttalelse om påstående eiendom. Byantikvarens konklusjon var at den eksisterende villa burde bevares. Bara Eiendom kontaktet deretter Fylkeskonservatoren, som forvalter av kulturminner etter kulturminneloven. Hans konklusjon var at han ikke ville motsette seg en rivning av villaen. Til tross for Fylkeskonservatorens uttalelse har fagetaten, ut fra kulturminneinteresser, funnet at de ikke kan anbefale oppstart av planarbeid som forutsetter rivning av eksisterende Landmark-villa. Etter vårt skjønn foreligger det svært gode argumenter for å få utarbeidet og behandlet et planforslag slik at alle faglige hensyn kan komme frem og veies mot hverandre. Vi mener at én faginteresse ikke bør kunne stoppe et planarbeid når det finnes andre gode grunner til å behandle planforslaget og det er avklart med Fylkeskonservatoren at det ikke vil fremmes innsigelse eller kreves fredning knyttet til rivning av Landmark-villaen i seg selv.
Side 2 av 12 For å oppnå målet om at store deler av fremtidens boligbygging i Bergen skal skje som fortetting samt å imøtekomme behovet for oppgradering av eksisterende infrastruktur, er det helt vesentlig at også eldre villa-områder med store eiendommer blir utnyttet på en hensiktsmessig måte. Det er viktig å vurdere de kulturminnefaglige interessene opp mot legitime praktiske og økonomiske argumenter. Dette gjøres best gjennom en fullstendig planprosess der positive og negative konsekvenser kan komme frem i sin helhet. På bakgrunn av dette fremmes det en prinsippsak iht. plan- og bygningslovens 11-12 for politisk behandling av spørsmålet om behandling av privat reguleringsplan som foreslår rivning av eksisterende villa på eiendommen. Forslagsstiller er BARA Eiendom AS (v/ Knut Galtung Døsvig). Utførende konsulenter er LUND og partnere arkitekter AS og. Følgende notat skal inngå i prinsippsaken som skal fremmes for byrådet/ komité for miljø- og byutvikling. -------------------------------------------- 2 FORELØPIG PROSESS Med strøkskarakteren og det eksisterende byggets kulturminneinteresse i tankene ble byantikvaren invitert til å foreta befaring og komme med en uttalelse før eiendommen ble kjøpt av Bara Eiendom AS. Ut fra dette fremkom det at byantikvaren ville gå inn for bevaring av eksisterende villa. Det ble deretter tatt kontakt med fylkeskonservator, som ga signaler om at han ikke vil motsette seg rivning av eksisterende bygg. Den 11. juni 2015 ble det avholdt oppstartsmøte for planen. I forkant av møtet gjorde fagetaten oppmerksom på at det et år tidligere (21.05.2014) var avholdt oppstartsmøte for samme eiendommen, med annen forslagsstiller. Her ble det ikke anbefalt oppstart på grunn av forslag om å rive Landmark-villaen samt en foreslått utnyttelsesgrad og antall leiligheter som ble ansett som uforenlig med strøkskarakteren og langt overgår det som nå foreslås av Bara. Fram mot oppstartsmøtet i juni ble det utarbeidet meget detaljerte skisser for prosjektet, for å synliggjøre forslagets tilpasning til omgivelsene og dets kvaliteter, og det ble vist en utnyttelsesgrad som ikke bryter vesentlig med kommuneplanens bestemmelser. Forslagsstillers vurdering er at forslaget som nå foreligger viser en god områdetilpasning og en hensiktsmessig utnyttelse av en eiendom som i dag ligger brakk, hvilket også ble bekreftet av fagetaten på oppstartsmøtet. Trafikketaten var tilstede på oppstartsmøte og presenterte etatens planer om ny regulering og opparbeiding av bredere veg og fortau langs Rieber-Mohns veg. Trafikketaten uttrykte at det i dag ikke foreligger midler til å gjennomføre planene. Forslagstiller hadde allerede tatt hensyn til dette i sitt forslag til regulering og sa seg villig til å foreta den nødvendige oppgraderingen for sin regning. I planen inngår også en flytting av avkjørsel til eiendommen, hvilket vil bedre trafikksikkerheten. Dette ble bifalt av Trafikketaten.
Side 3 av 12 Vår forståelse på oppstartmøte var at planens prinsipielle forslag ble godt mottatt og at det fremlagte forslaget i form og volum var godt tilpasset område og terrenget. Konklusjonen i ettertid av oppstartsmøtet var at fagetaten med bakgrunn i uttalelse fra byantikvaren og tilbakemeldinger fra fylkeskonservatoren ikke kan anbefale oppstart av planarbeid som forutsetter rivning av eksisterende Landmark-villa. Tilbakemeldingen var at skissene som ble forelagt viste en bedre tilpasning enn det som ble presentert på oppstartsmøtet i 2014, men byantikvaren holder fast ved vurderingen av den eksisterende villaen som verneverdig og at denne må bevares. På oppstartsmøtet la fagetaten fram muligheten for få en prinsipiell avklaring på spørsmålet om behandling av reguleringsplan som foreslår rivning av eksisterende villa. Vår innstilling er at det mest hensiktsmessige er å sette i gang planarbeidet for å få prøvd de ulike mulighetene for tomten, men fagetatens innspill er tatt til etterretning og saken fremmes derfor som en prinsippavklaring. 3 FORSLAGSSTILLERS ARGUMENTASJON Eiendommen er i dag ikke i bruk, og både anlegget og hagen bærer preg av stort forfall. Forslagsstiller har ambisjoner om å utvikle eiendommen med høy kvalitet og har i oppstartsmøte med kommunen bekreftet at de vil imøtekomme kommunen/trafikketatens ønsker om å få utbedret deler av Rieber-Mohns veg med fortau for sin regning. Dette vil innebære en vesentlig forbedring med tanke på trafikksikkerheten i området og er særlig viktig med tanke på at disse veiene brukes til skoleveg av barn- og unge og at det ligger to barnehager i nærområdet. Disse tiltakene blir neppe realisert uten at de inngår i en privat reguleringsplan med rekkefølgekrav til gjennomføring. Vi kan ha sympati med byantikvarens ønske om at Bergens eldre boligeiendommer med kulturhistorisk verdi forblir uberørte. Faktum er likevel at det vil være ønske om å fortette og videreutvikle slike eiendommer både på Storetveit/Paradis og andre steder i byen. Det har pågått en fortetting av dette området gjennom mange år. I denne sammenheng kan nevnes Brennhaugenprosjektet med 25 leiligheter, Stabburvegen med 9 leiligheter og Rieber-Mohns veg 9 med 9 leiligheter. I tillegg er det nylig startet opp planarbeid for eiendommen Villa Storhaugen. Også her planlegges det høyere utnyttelse på en romslig tomt samtidig som det er viktige kulturminneinteresser å ta hensyn til. I slike saker vil bevaring av eksisterende boliger måtte vurderes opp mot potensialet for fornuftig utnyttelse av eiendom og boligens tekniske verdi. I et byutviklingsperspektiv er det i kommunens interesse at de bynære villaområdene med nærhet til kollektivtraséer og sosial infrastruktur ikke stagnerer, men blir en del av fortettingsstrategien. Selv om kommunen har pekt på sentrumsområdene rundt bybanestoppene som Wergeland og Paradis som områder med særlig fortettingspotensial og der kommunen selv går inn med planressurser gjennom områdeplaner, vil store eiendommer med god tilgang til vegnett og kollektivtransport, skole, barnehage, handel og grøntområder være aktuelle å utvikle for private eiendomsutviklere og utgjør en betydelig arealressurs.
Side 4 av 12 Rieber-Mohns veg 41 er i dag ikke bebodd og oppgradering til tidsmessig standard vil kreve en betydelig investering. Når det ikke har vært interesse for dette ved eierskifte av eiendommen er det vanskelig å se at det er i områdets interesse at det ikke blir utarbeidet og behandlet en reguleringsplan som kan belyse eiendommens potensiale og ved gjennomføring radikalt forbedre områdets samlede kvaliteter. Byantikvaren har skrevet i sin uttalelse i oppstartsmøtereferatet at de er åpen for bygging på eiendommen, men at det må tas hensyn til eksisterende bygg og strøkskarakter, mens fylkeskonservatoren legger vekt på tilpasning til eksisterende kulturmiljø og særlig forholdet til Villa Bruun framheves. Eneboligen på gnr. 13/525 er imidlertid i dag plassert midt på tomten og dette umuliggjør ytterligere utbygging på restarealene uten negative konsekvenser for området og for den påstående villa. Eiendommen er i dag hverken regulert til bevaring etter plan og bygningsloven eller fredet og villaens status som kulturminne er derfor ikke realitetsbehandlet. I kommuneplanens arealdel er det lagt hensynssone bevaring på Rieber-Mohns veg, men ikke den omkringliggende villabebyggelsen. Foreløpig uttalelse fra fylkeskonservatoren tilsier at det ikke vil bli fremmet innsigelse til rivning av villaen mens en eventuell regulering av villaen til bevaring etter plan og bygningsloven må skje etter politisk behandling. Byantikvaren er i denne sammenheng utelukkende en rådgivende faginstans i kommunen. Vår vurdering er at forslaget viser en moderat utnyttelse av en tomteressurs som per i dag ikke kommer noen til gode, særlig ikke nærmiljøet. Den foreslåtte bebyggelsen er lagt slik i terrenget at det ikke ruver eller stjeler oppmerksomhet fra omkringliggende kulturminner. Villa Storhaugen ligger så høyt hevet over naboomgivelsene at det neppe påvirkes av det foreslåtte tiltaket, mens Villa Bruun knapt nok er synlig for omgivelsene der det ligger trykket ned i terrenget bak trær og busker 10 11 meter høyere i terrenget. Stamerhuset har en tilbaketrukket og skjermet plassering langs Rieber- Mohns veg, og ved at adkomsten til foreslått bebyggelse foreslås flyttet lenger sør enn dagens adkomst vil en heller ikke få forstyrrelser i form av inn- og utkjøring til eiendommen. Den nye adkomsten ligger også mer gunstig plassert med tanke på terrengforhold, sikt og trafikksikkerhet. Etter vårt skjønn må eiendommens kulturminneverdi vurderes i sammenheng med andre faglige interesser gjennom en planprosess. Vi stiller spørsmål ved at private planer ikke vil anbefale planarbeidet med bakgrunn i vurderinger fra én særinteresse når det i oppstartsmøte ble avklart at Hordaland fylkeskommune/fylkeskonservatoren mener at det ikke er grunnlag for å reise innsigelse dersom villaen rives. Forslagsstiller er innforstått med områdets særlige kulturminnekvaliteter og ønsker å fremme et forslag som ikke er i konflikt med de viktige kulturminneinteressene i området. Gjennom et planarbeid vil man få prøvd ut ulike mulighetene og løsningene for tomten og vurdert utbyggingen i en større sammenheng der negative og positive konsekvenser av en utbygging blir belyst på en grundig måte.
Side 5 av 12 4 PLANSTATUS Kommuneplanens arealdel 2010 Plankartet til kommuneplanens arealdel viser at den aktuelle eiendommen ligger innenfor område avsatt til Bebyggelse og anlegg i Kommuneplanens arealdel. Rieber- Mohns veg på vestsiden av planområdet er omfattet av hensynssone H570_231 bevaring kulturmiljø, 10 meter buffer rundt historiske veifar. Det er ikke lagt hensynssone bevaring på området som helhet. Hele området er omfattet av hensynssone H410_270 konsesjonsområde fjernvarme Flesland. I tillegg er mindre deler av tomten omfattet av gul støysone H220_28. Tilgrensende reguleringsplaner Av tilgrensende planer som er det kun Fana, gnr. 13, bnr. 808, m.fl. Storetveit barnehage (planid 61400000) som er vedtatt (24.4.2013). Dessuten er det igangsatt planarbeid på eiendommen gnr/ bnr 13/352 Villa Storhaugen nord for tomten. Fana, gnr. 13, bnr. 808, m.fl. Storetveit barnehage (planid 6140000) Den delen av planen som grenser til/ overlapper planområdet er regulert til kjøreveg (Rieber Mohns vei). Planen regulerer Storetveit barnehage til permanent barnehage, og tilgrensende del av Storetveitmarken til grønnstruktur. Det er også regulert en del vegareal for å bedre de trafikale forholdene i området. Det regulerte fortauet sørover langs Rieber- Mohns veg er ikke opparbeidet da det ikke ble satt rekkefølgekrav som sikret opparbeidelsen.
Side 6 av 12 Gnr. 13 bnr 352 mfl. Villa storhaugen Det er satt i gang reguleringsplan for naboeiendommen i nordøst, Storhaugen (oppstartsmøtereferat 3.7.2014). Planen legger til rette for boligutvikling på eiendommen, der eksisterende villa skal beholdes. Ny bebyggelse er foreslått i skråning mot nordøst (mot Storetveit ungdomsskole). Foreløpig forlag viser tre nye bygg med byggehøyder opp til 5. etg. Konsekvensutredning Ved bestilling om oppstartsmøte ble det gjort en vurdering av planarbeidet opp mot Forskrift om konsekvensutredning. Det ble konkludert med at planen ikke omfattes av forskriften. Fagetaten har trukket samme konklusjon i referatet fra oppstartsmøte (jf. pkt. 2.2 Konsekvensutredning (KU)) 5 BESKRIVELSE AV OMRÅDET Eiendommen ligger meget sentralt i et etablert boligstrøk på Paradis/ Storetveit, der det er innslag av flere eldre villaer, og der flere kjente bergensarkitekter er representert. Det eksisterende bolighuset på tomten bærer preg av dårlig vedlikehold og er i dag i meget dårlig stand. Huset har ingen beboere per i dag og har stått tomt i noen år. Fra Rieber- Mohns veg 41 mot vest. Tomten ligger en del høyere enn bebyggelsen på sørvestsiden av vegen. Eksisterende adkomst fra Rieber- Mohns veg er steinlagt og utilgjengelig.
Side 7 av 12 Garasje og hovedhus, sett fra adkomst til området. Gjennom vegetasjonen langs Rieber- Mohns veg i vest. Huset er i stor grad skjult fra vegen pga viltvoksende vegetasjon. Utsnitt av fasaden med villa Storhaugen i bakgrunnen Tilstanden på fasaden ved inngangspartiet Landskap og bebyggelse Tomten ligger i lett skrånende og lett bebyggelig terreng mot sør. I nord/øst er det en bratt skrent mot Storhaugen, gnr. 13/152, med en høydeforskjell på om lag 15 meter Denne eiendommen er også tegnet av Landmark. Mot sør/vest, ca. 10 11 meter høyere i terrenget ligger Villa Bruun tegnet av Konow Lund. Det fredete Stamerhuset, gnr 13/90, ligger vest i planområdet på omtrent samme høyde, men ligger skjermet fra Rierber-Mohns veg av alléen fram til huset og vegetasjon langs vegen. Villaen på gnr. 13/325 ligger på et slakt platå med flott utsikt over Nordåsvannet. Tomten er per i dag så gjengrodd med vegetasjon at hagen til dels er vanskelig tilgjengelig, utsikten er redusert og fra vegen ligger huset mer eller mindre skjult. Kulturminner Bolighuset og garasjen på tomten er oppført i 1936, mens annekset/ tilbygget er fra 1948. Hele komplekset er tegnet av Ole Landmark og er det siste han har tegnet. Anlegget er av byantikvaren vurdert som lite endret. I sin tilbakemelding i referatet fra oppstartsmøtet skriver Byantikvaren at «Dette er også et viktig kulturmiljø, med historisk veifar og boligområde som helhet. Det fredete Stamerhuset ligger like ved planområdet, utover dette er flere kjente
Side 8 av 12 bergensarkitekter representert i området som styrker kulturmiljøet som et klart verneverdig kulturmiljø». Oversikt over hus med kulturminneinteresse i nærområdet. Stamerhuset er det eneste anlegget som er fredet, men også Villa Bruun og Villa Storhaugen er anlegg med høy antikvarisk verdi. Fylkeskonservatoren framhever i referatet fra oppstartmøtet at «det særlig må tas hensyn til Villa Bruun på gnr.13, bnr. 352 som er ein av dei mest vellukka villaene til Fredrik Konow Lund og ein av det mest vellukka bygningane knytt til den såkalla bergensskolen i det heile. Denne villaen kryp ned i terrenget, og det er viktig at den får det rom den treng omkring seg slik at tilhøvet mellom villa og landskap vert halde fast ved». Tiltakshavers forslag har derfor i særlig grad tatt hensyn til denne eiendommen.
Side 9 av 12 Over: Stamerhuset, med allé fram til huset. Villa Storhaugen Konow Lund huset
Side 10 av 12 6 BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Foreslått tiltak legger opp til utbygging av to leilighetsbygg med totalt 10 leiligheter på gnr. 13 og bnr. 525. Adkomst til boligene er planlagt flyttet fra eksisterende avkjørsel direkte fra Rieber- Mohns veg i vest til sideveg mot Storetveitvegen i sør. Forslagsstiller er innstilt på å regulere og opparbeide bredere veg og fortau langs Rieber-Mohns veg og å opparbeide fortau langs første del av sidevegen mot Storetveitvegen.Foreløpige skisser viser to bygningskropper på to fulle etasjer og en tilbaketrukket 3. etasje, og parkering i kjeller. Parkeringsetasjen vil ligge helt skjult under terreng. Byggene ligger trappet i forhold til hverandre og legger seg godt inn mot skråningen i øst. Både høyder, plassering og materialvalg skal nøye tilpasses de omkringliggende omgivelsene. Det er lagt vekt på en buffer til Konow Lundhuset sørøst for tomten. Både dette og villa Storhaugen ligger adskillig høyere i terrenget enn leilighetsbyggene, og vil etter vårt skjønn ikke sjeneres verken i form av sol- skygge virkninger, innsyn eller trafikk. Heller ikke annen nabobebyggelse vil bli negativt påvirket av det planlagte tiltaket. Utnyttelsegraden slik forslaget foreligger er på ca. 80% BRA. Da er parkeringskjeller medregnet. Denne vil ligge skjult under terrenget. Utnyttelsesgrad for etasjer over bakkeplan er ca 50% BRA. Etter vår oppfatning er en slik utnyttelsesgrad innenfor områdets tålegrense.
Side 11 av 12 Felles uteoppholdsareal er på ca. 800m² totalt, noe som tilsier rundt 80m² per boenhet. For mer informasjon om hvordan utnyttelsesgraden er beregnet vises det til vedlegg C. Det planlagte tiltak vil ligge orientert mot syd-vest med særlig gode sol- og utsiktsforhold, samt med god vindskjerming mot nord. Alle leiligheter vil bli gjennomlyst med romslige uteoppholdsrom. Perspektiv, ny bebyggelse sett fra Rieber- Mohns veg mot sørøst. Snitt C, viser forholdet mellom planlagt bebyggelse nabobebyggelse. Flere tegninger er lagt ved i vedlegg B
Side 12 av 12 7 LISTE VEDLEGG: A. Reguleringsplaner B. Tegninger (Snitt, visualisering, situasjonsplan, solstudie) C. Arealoversikt