Til grunneiere/naboer/høringsinstanser (se adresseliste i eget dokument) Deres ref. Deres brev av: Vår ref. Emnekode Dato 200003324/104 BBY - 5120 15.06.2011 MAKO Ytrebygda, gnr. 120, bnr. 14 mfl. Folldalsheia 1, Reguleringsplan. Plan nr. 16540000 BEGRENSET HØRING Det vises til tidligere planforslag utlagt til offentlig ettersyn i tidsrommet 07.09.05 06.10.05, jf. vedlegg A. Det foreligger nå et revidert utkast til plan for området, utarbeidet i samsvar med ny plan- og bygningslov. Vi viser til planmateriell og notat til begrenset høring, jf dokumentliste nedenfor. Dokumentene legges ut på nett. Fagetaten har vurdert det slik at de foreslåtte endringene ikke krever nytt offentlig ettersyn, men at varslingen kan utføres som en begrenset høring til berørte parter. Partene bes om å uttale seg til de konkrete endringene, da tidligere innkomne uttalelser og merknader vil i tillegg følge saken til politisk behandling. Forslag til endringer, jf. vedlegg B Det reviderte planforslaget følger i hovedsak det samme grep for utbygging av området som lå til grunn i planforslaget ved offentlig ettersyn i 2005. Bakgrunnen for de endringene som er funnet sted er merknader innkommet ved offentlig ettersyn i 2005. Nedjustering av byggehøyder og omfang av nybygg har vært et gjennomgangstema for merknadene. De mest markante endringene i planforslaget omhandler utforming av veisystem og utforming/oppdeling av blokkbebyggelsen. Den foreslåtte bebyggelsen følger stort sett de samme linjene i terrenget som ved offentlig ettersyn i 2005, men har trukket seg mer inn mot midten av planområdet for å kunne ivareta større grøntområder mot vest og nordøst. Som tidligere er det foreslått blokkbebyggelse i 3-4 etg., men der parkering før var lagt på bakkeplan slik at reell høyde kom opp i 5 etg., er parkering nå lagt i kjeller under blokkbebyggelsen. Vi får dermed senket bebyggelsen med ca. en etasje i noen av byggeområdene. Det er forsøkt ivareta viktige grøntstrukturer, siktlinjer og turdrag. Området ligger sørvendt og vil få flere solfylte felles uteområder. Det er siden 1.gangs høring laget en grøntanalyse. 1 / 9
Endringene kan i grove trekk oppsummeres slik: - bygget som i forslaget fra 2005 var plassert helt vest i planområdet er tatt ut og blitt erstattet med formålet grønnstruktur. - kollen nordøst i planområdet er ikke lenger foreslått bebygd mot øst, men man beholder bebyggelsen mot sør og vest. - Parkering i skogen nordøst i planforslaget er tatt ut og erstattet av grøntareal og balløkke. - Endret kjøremønster inn i planområdet. All parkering, unntatt gjesteparkeirng, lagt i p-kjellere under nybygg. - På planen fra 2005 dekkes til sammen 11,1 daa. av felles lekeområder og friområder. I den nye planen har disse områdene fått likt formål Grønnstruktur og dekker 8,2 daa. De felles lekeområdene i midten av planområdet har blitt mindre til fordel for større grønnstrukturer øst og nordvest i planområdet. Med denne omstruktureringen kan man bevare mer av Hundremeterskogen vest i planområdet, samt at kollen i nordøst i mindre grad blir nedbygd enn ved forrige planforslag. Boligene sørvest i planen har fått mer rom for felles plass sentralt i nærområdet. - Formålet Blokkbebyggelse dekker 17,3 daa i den gamle planen, mot 20.9 daa i den nye (B1-B6). I dette arealet inngår også de felles uteområdene mellom bygningene. B4 var ved siste planforslag vist som frittliggende småhusbebyggelse, og er nå erstattet av blokkbebyggelse. - Antallet enheter er redusert fra ca.170 til ca.150. Forslagstiller oppsummerer endringene slik: Følgende endringer er gjort i planforslaget etter 1.gangsbehandling: Utvidet området for grøntstruktur mot naboskap i vest og mot øst. Tilkomstveg redusert i omfang i retning nord, Tilpasset stigning for å imøtekomme ønsker fra eksisterende boliger. Redusert antall boenheter innenfor planområdet Tydeliggjøring av viktige gangforbindelser/stier i området Etasjeantall redusert Parkering lagt under bakken i garasjeanlegg. Differensiering av boligtypologier KORT BESKRIVELSE AV REVIDERT PLANFORSLAG: Innledning Området er planlagt utbygd med tre ulike strukturer. I nord, på høyden, er det lagt inn lamellbebyggelse samt to sammenkoblede småblokker (B1). Felt B6 består av terrassert bebyggelse med mindre enheter satt sammen i kjede, og med fleksibel leilighetsstruktur. De fleste av leilighetene her vil få en indre atriumshage på øverste plan. Bebyggelsesstrukturen på den øvre delen av feltet (B1 og B2) søker å ivareta siktlinjer og stiforbindelser sørover. Byggegrensen er lagt min. 7 meter fra gangvegen, og det forutsettes at arealet 2 / 9
mellom bebyggelse og gangveg opprettholdes som grøntareal. Vegetasjonen trekkes også inn mellom byggene og gir en sammenheng mot fellesområder sentralt i byggeområdet. Byggene innenfor B1 og B2 er henholdsvis 9 (3 etg.) og 12 meter høye (4 etg). Et unntak er bygget lengst vest på B1 som er 14 meter over terreng, noe fagetaten finner å være i overkant, spesielt med tanke på hvor tett det ligger opp til offentlig sti og naboer i vest. Reguleringsbestemmelsene angir internt en minsteavstand mellom byggene på 6,5 meter. Dette for å gi fleksibilitet i forhold til bebyggelsesstrukturen, der man innenfor utnyttelsesgraden kan bygge lavere og tettere, eller bryte opp strukturen med større og mindre avstander mellom byggene. Denne variasjonen i avstand kommer ikke frem på illustrasjonskartet pr.dags dato, og vi mener den bør sikres i bestemmelsene. På felt B6 (terrengtilpasset rekkehusbebyggelse), ligger byggene med bakdekning i terrenget. Det er lagt vekt på å utnytte det bratte terrenget til å gi fleksible leilighetsløsninger, med innganger fra flere plan. Byggene ligger tett, i et mer urbant utbyggingsmønster, der trapper og nivåer skaper spennende sammenhenger og felles uterom i anlegget. Det er forsøkt å følge de naturlige terrengformasjonene vest og sør for "Hundremeterskogen" (F1). Planen er utformet for å skape flere typer uterom, gode kommunikasjonsforhold og for at leilighetene generelt skal få mest mulig sol, luft og best mulig private uteoppholdsarealer med minst mulig innsyn. Boligene vil få hovedfasade mot sør/sørvest. Private oppholdsarealer er i varetatt ved hensiktsmessige og gode altaner. Disse vil i størst mulig grad bli skjermet for innsyn for å ivareta den enkeltes behov for privatliv. Det er vektlagt å tilrettelegge for gode felles uteoppholdsarealer og grøntarealer. Totalt areal med formål grønstruktur i prosjektet utgjør 8,1 daa. I tillegg kommer de opparbeidede fellesarealene innenfor formål Boligbebyggelse-blokkbebyggelse. Utbygger har i prosjektet forsøkt å avsette solfylte og gode lekearealer for barn og unge. Dette for å skape trygge og gode oppvekstvilkår, samt tilrettelegge for fysisk aktivitet. Avsatte fellesområder er i størst mulig grad skjermet for trafikk, og kan således benyttes av barn uten fare for intern trafikkavvikling. Boligtype 1 (felt B1 og B2) er tenkt plassert på den øvre flaten med kolle/akebake som begrensning mot øst og grønn korridor som begrensning mot vest. Boligtype 1 føres opp i 3 til 4 etasjer, og kan karakteriseres som en "lamellbebyggelse". Boligtype 2 (B4 og B5, samt ett bygg på B1) føres opp i 2 til 3. etasjer med varierende størrelse fra 60 til 120m2, og blir en lavblokk bebyggelse. Boligtype 3 benyttes på felt B6. Dette er en terrassert rekkehusbebyggelse i 1-3 etg. med private små hager i front mot sør. En "terrengtilpasset hageby" med nær kontakt mellom inne og ute og store felles oppholdsarealer mellom husrekkene, noe som vil gjøre boligene attraktive for bl.a. småbarnsfamilier. 3 / 9
Bergen kommune. Byutvikling, klima og miljø. Saksnr. 200003324/104 Planforslag lagt ut til offentlig høring 2005: Planforslag til offentlig høring i 2005. Illustrasjonsplan til offentlig høring i 2005. Nytt planforslag 2011: Nytt planforslag 2011. Illustrasjonsplan for nytt planforslag 2011. 4/9
D D Oversikt over snittlinjer. Snitt C-C har utgått pga endring i forslaget - rettes opp til 2.gangs behandling 5 / 9
NØKKELOPPLYSNINGER: Bydel Ytrebygda Gårdsnavn Folldalsheia Gårdsnr./bruksnr. 120/44 Gjeldende planstatus (regulerings- Uregulert byggeområde /kommune(del)pl.) Forslagstiller System Bygg AS Grunneiere (sentrale) System Bygg Eiendom AS Plankonsulent Trident Arkitekter Ny plans hovedformål Bolig, fellesområder, trafikkområder Planområdets areal i daa 37,5 daa Grad av utnytting 58 % Ant. nye boenheter/(bra) Ca 150 nye boenheter Aktuelle problemstillinger Utnyttingsgrad, grønstruktur Foreligger det varsel om innsigelse (j/n) Nei Konsekvensutredningsplikt (j/n) Nei Kunngjøring oppstart, dato 22.januar 2001 Fullstendig planforslag mottatt, dato 2005 Informasjonsmøte avholdt.(j/n) 6 / 9
Fagetatens foreløpige konklusjon Fagetaten ser at den reviderte planen innehar kvaliteter som ikke var like sterkt representert i planforslaget fra 2005. De viktigste endringene er i forhold til grøntarealer mot vest og nordøst, som får mer plass i den nye planen, samt at tilførselsveiene tar en kortere vei inn i området før de forsvinner ned under bebyggelsen i parkeringskjellere(byggefelt B2,B3,B4 og B6). I tillegg er byggehøydene delvis redusert. Dette ser vi på som positivt for brukskvaliteten av området. Bommen som er planlagt på den interne gangveien (se illustrasjonsplan) bidrar også til at boligområdet blir mer lukket for biltrafikk, noe som vil gi sikrere lek for barn, og mindre visuell og hørbar støy fra biler. Boliger: Nedjustering av byggehøyder og omfang av nybygg har vært tema for flere merknader etter førstegangsbehandling. Vi noterer oss at byggehøyder er blitt senket noe, men fagetaten er fortsatt skeptiske til bygg på mer enn tre etasjer, med tanke på det miljøet bygningene skal stå i; et kupert heilandskap med spredt småhusbebyggelse. Dette gjelder spesielt for bygget lengst vest på B1. Ellers finner vi at de hittil reduserte byggehøydene vil gi positive konsekvenser for både naboene, nye beboere og for miljøet i området som helhet. Fagetaten finner at bebyggelsen i B2 og B3 fortsatt delvis ligger for tett og er for lite variert i avstand og høyde. Siktlinjene/forbindelsene til tursti og grøntområde i bakkant av planområdet kunne med fordel fått mer luft. Vi mener også at en av de fire blokkene på felt B4 bør utgå, med tanke på det kuperte terrenget de plasseres i. Arealet rundt disse fire blokkene er relativt bratt. Kommuneplanens krav til fellesareal sier 25m2 pr.boenhet i blokkbebyggelse, av tilstrekkelig størrelse og kvalitet. Dersom en blokk utgår vil det gi mer rom for fellesareal på flatere terreng. Grøntareal/ fellesareal: Vi ser jevnt over positive forbedringer siden forrige forslag med tanke på bevaring av eksisterende grøntområder for skogslek, og hvordan disse er knyttet opp imot de opparbeidede fellesområdene. I tillegg er gangveiene gjennom området bedre ivaretatt (se ill.) Offentlig tilgjengelighet/bruk av gangveiene A og B, samt turveg F6 og grønnstrukturer F1, F5 og F7 må sikres gjennom bestemmelsene. Det må også en av de mer direkte tverrforbindelsene nordsør; fra offentlig sti nord for planområdet til Thunesflaten i sør, hvor det på sikt vil komme både bybanestopp og ny skole. 7 / 9
Bergen kommune. Byutvikling, klima og miljø. Saksnr. 200003324/104 Når det gjelder felles lekearealer finner vi at Grønnstruktur F2 som ligger midt i planforslaget har blitt litt hardt presset; Dette arealet inkluderte på planen vi fikk fremvist i 2010 også det som nå er B8, slik at lekeområdet da var på ca.1 daa. Fagetaten mener dette burde tilbakeføres med tanke på fordelingen av lekeplasser sett i forhold til boenheter. Denne lekeplassen ligger sentralt og vil sannsynligvis bli mye brukt både av boliger på B1-B2 og de øverste leilighetene på B6, i tillegg til barn i eksisterende boliger rett ved, og kunne med fordel vært større. Til forskjell fra planforslaget fra 2005, har nå Friområder og Felles lekeområder fått felles kode Grønnstruktur. Fagetaten vil anbefale forslagsstiller å skille mellom disse formålene på planen til 2.gangs behandling, for lettere å kunne vise hva som er tenkt opparbeidet og hva som blir liggende som "urørt naturområde". Planfremstilling: Det forekommer noen feil/mangler som må utbedres frem mot 2.gangs behandling. - Byggegrense for eksisterende boligtomter bør være likestilte; 4 m. fra eiendomsgrense - Sti mot Thunesflaten i sørvestre hjørne av planområdet; den siste biten som dreier nordover i front av de fremste boligene må tas med i planakartet - Offentlige tilgang til grøntarealer og gjennomgående stier/veier må sikres (som nevnt under grøntareal/fellesareal). - VA rammeplan skal sendes inn før 2.gangs behandling Bestemmelser: - Pkt.4.3: Felles gangareal: her må gangvei B også legges til. I tillegg må det sikres offentlig ferdsel i en mer direkte forbindelse fra stien i bakkant av planområdet ned mot sti til Thunesflaten - Før 2. gangs behandling vil det være behov for å presisere planbestemmelsene på noen punkter. Dette gjelder rekkefølgekrav til opparbeiding av infrastruktur/grøntareal; gangvei a og b, samt stiforbindelse mot Thunesflaten, videre godkjenning av VA-rammeplan og ROS-tiltaksplaner. 8/9
Fagetaten har ikke tatt endelig stilling til omfanget av det reviderte prosjektet. Vi vil vurdere samlet tidligere merknader og nye merknader når saken skal 2.gangs behandles. Videre saksgang Mottatte merknader besvares ikke direkte, men vil bli referert og kommentert av fagetaten og tatt med i saksbehandlingen videre til politisk behandling. Behandlingen i de politiske utvalgene kan følges på kommunens nettsider http://www.bergen.kommune.no/bksak Generell informasjon om utarbeiding og behandling av plansaker kan finnes på Miljøverndepartementets nettsider http://www.regjeringen.no/nb/dep/md/dok/veiledninger/2006/plan-og-kart-etter-plan-ogbygningsloven.html Eventuelle merknader til forslaget sendes innen 30.08.11 til: Bergen kommune Etat for byggesak og private planer Postboks 7700 5020 Bergen, eventuelt pr. e-post til: postmottak.planavdelingen@bergen.kommune.no Ved eventuell henvendelse, vennligst referer til saksnummer 200003324. Saksbehandler kan kontaktes på telefon. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg Byggesakssjef (sign) Ulf Sæterdal Kst.seksjonsleder (sign.) Vedlegg: A Plankart utlagt til offentlig ettersyn 2005, datert 12.05.05 dok. 44 B Plankart revidert, datert 26.04.12 dok. 110, filnr.2 C. Illustrasjonsplan, datert 26.04.2011 dok. 110, filnr.3 D. Planbestemmelser, datert 10.12.2010 dok. 102, filnr.3 E. Fjernvirkning eksisterende/fremtidig - dok.110, filnr. 4 og 5 F. Illustrasjon "perspektiv boligmiljø" - dok.110, filnr. 6 9 / 9