Oppdrag: Handelsanalyse for Mindeporten. Saksnr , Conrad Mohrsvei 11 m. fl. Dato:

Oppdrag: Handelsanalyse for Mindeporten. Saksnr. 200721118, Conrad Mohrsvei 11 m. fl. Dato: 2009-06-15

Innholdsfortegnelse Innholdsfortegnelse... 1 1 Innledning... 3 1.1 Sentrale begrep... 3 1.2 Innsamling av data... 4 1.3 Justering av dekningsgrad... 4 1.4 Bruk av Civitas handelsanalyse... 5 2 Utvikling av handel i Bergen... 6 3 Handelsomland... 7 3. 1 Avstandsdefinert... 7 3.1.1 Befolkning... 7 3.1.2 Arbeidsplasser... 8 3.2 Handelsomland bydeler... 9 3.3 Handelsomland fylket... 9 4 Beskrivelse av Mindeporten... 10 4.1. Plansituasjonen... 10 4.2. Avstander... 10 4.3. Veg/trafikk... 10 4.4. Kollektivdekning... 11 4.5. Gang- og sykkelvei... 11 4.6 Arealkrevende handel på Mindemyren... 11 5. Handel i Bergen tall og forklaringer... 13 5.1 Omsetningsvekst... 13 5.2 Handelsdekning... 14 5.3. Arealkrevende handel... 15 6. Handel de neste 15 årene... 17 6.1 Vekst i arealkrevende handel... 17 6.2 Vekstpotensial arealkrevende varer i Årstad og Bergenhus... 18 6.3 Behov for forretningsareal arealkrevende handel... 19 7 Konklusjon... 22

1 Innledning Opus Bergen AS har i forbindelse med reguleringsplanarbeid på oppdrag fra Frydenborg Eiendom og BiR AS utredet potensialet for arealkrevende handel i Mindeporten, Årstad bydel, Bergen kommune. Her planlegges etablering av ca. 10.000 kvm nytt handelsareal for arealkrevende handel. 1.1 Sentrale begrep Analysen vurderer potensialet for å etablere mer arealkrevende handel som biler, møbler elektrovarer og byggevarer. Detaljhandel omfatter all handel med varer inkludert dagligvarer og arealkrevende handel. Handel med biler, motorsykler, bildeler og drivstoff er ikke inkludert. (NACEkoder 52: Detalhandel og reparasjon av varer) Dagligvarehandel er omsetning av dagligvarer i alt fra små spesialbutikker til hypermarkeder. Øvrige detaljvarer omfatter blant annet tekstiler, sko, apotekvarer med mer. Arealkrevende handel/bransjer slik Civitas definerer det omfatter: Bransjegruppe 1: bilbransjen (bil, motorsykler, bildeler, verksted), byggevarer og hageartikler fra hagesentre, Bransjegruppe 2: møbler og elektrovarer og Bransjegruppe 3: sport, fritidsartikler, leker og arealkrevende dagligvarer. Her er det ikke varens størrelse alene som er kriteriet for begrepet arealkrevende, men at varen omsettes i store butikklokaler. Arealkrevende handel i kommuneplanen omfatter bilbransjen, byggevarebransjen, hagesentre, møbelforretninger og elektrovareforretninger. I kommuneplanen er det varens størrelse, ikke omsetningslokalets størrelse som er bestemmende. Handelsdekning er for denne rapportens del vurdert på bydelsnivå. Utgangspunktet er faktisk omsetning for ulike varegrupper i bydelen, dividert med beregnet omsetning for denne varegruppen i bydelen og multiplisert med 100. Den beregnede omsetningen er lik gjennomsnittsomsetning per innbygger i Hordaland multiplisert med antall innbyggere i bydelen. Dekningsgrad er resultatet av ovennevnte formel. Er dekningsgradene under 100 er det handelslekkasje fra bydelen. Er dekningsgraden over 100 har bydelen et handelsoverskudd. Handelsomland er definert ut fra tre størrelser:

1. Avstandsdefinert innenfor for en kjøre/sykleavstand på fem km. 2. Bydelsdefinert der bydelene Årstad og Bergenhus er et handelsomland 3. Handelsomland fylket som tilsvarer hele fylkets befolkning Tabell 1 Handelsomland Mindeporten Type handelsomland Antall innbyggere Fem km. sone 86 000 Årstad/Bergenhus 70 000 Fylket 455 000 1.2 Innsamling av data Analysen tar utgangspunkt i en undersøkelse av arealkrevende handel i Bergen gjort av Civitas på oppdrag fra Bergen kommune i 2006. I tillegg er det hentet inn tall for detaljvarehandel fra SSB for Bergen i 2007, og beregnet handelsdekning, handelslekkasje og handelsoverskudd. Ved hjelp av Posten er omsetningstallene for de enkelte forretningene i Bergen fordelt på bydeler. Dette er gjort med utgangspunkt i postnummer. Nå tallmaterialet fordeles på bydeler fremkommer enkelte mindre avvik som det ikke ligger innenfor denne analysens rammer å forklare. 1.3 Justering av dekningsgrad Ved fastsetting av dekningsgrad har vi i denne analysen tatt utgangspunkt i varehandelsstatistikken fra SSB for 2007. Tallmaterialet ligger som vedlegg til rapporten og finnes delvis gjengitt i tabell 4. Beregning av dekningsgrad for varehandelen er gjort etter følgende brøk: Faktisk omsetning i detaljhandelen *100 Beregnet forbruk Faktisk omsetning er lik de omsetningstallene som er hentet inn for varehandel i Bergen i 2007. Beregnet forbruk er faktisk omsetning per person i Hordaland multiplisert med antall innbyggere i Bergen. Det gir følgende regnestykke: Dekningsgrad: 20.400 mill.kr. *100 = 118% 17.300 mill. kr. Flere forhold gir grunn til å justere dekningsgraden, enten ved at teller eller nevner i brøken korrigeres. 1. Beregnet forbruk i Bergen tar utgangspunkt i gjennomsnittsforbruket i Hordaland. Bergen har tre prosent høyere gjennomsnittsinntekt enn Hordaland. (Kilde Regionstatistikk for Bergen SSB). Beregnet forbruk justeres tilsvarende oppover og 500 mill. kr. legges til nevneren.

2. I planprogrammet for rullering av kommuneplanen fra april 2009 heter det om befolkningstallene: Det er en svakhet ved befolkningsstatistikken at et stort antall uregistrerte innbyggere ikke er med i tallmaterialet. Dette gjelder først og fremst studenter som ikke har meldt flytting til Bergen (12 000-14 000), men også et betydelig antall arbeidsinnvandrere. Disse uregistrerte innbyggerne kjøper varer i Bergen. Vi anslår antall uregistrerte innbyggere til 15.000. (sannsynligvis er tallet større, men her justerer vi tallet ned for bergensstudenter som studerer i andre byer og ikke har meldt flytting ut av byen) Varekjøpet deres beregnes ut fra Statens institutt for forbruksforsknings standardbudsjett som anslår utgiftene til dagligvarer, klær, sko og møbler til ca. 4500 kroner per måned. Multiplisert med 12 måneder og 15.000 personer gir dette ca 800 millioner kroner som må trekkes fra faktisk omsetning. 3. I rapporten: Økonomisk effekt av reiselivsnæringen i Bergen 2006 er turistenes varehandel i Bergen beregnet til 630 millioner kroner. I tillegg kommer handelen som andre tilreisende foretar. Bergen hadde i 2007 2,2 millioner besøkende. Også andre kommuner i Hordaland har et betydelig turistbesøk som og har effekt på varehandelen, men Bergens andel av turisttrafikken i Hordaland er langt større enn resten av fylkets. Vi anslår merhandelen i Bergen til 500 millioner kroner som trekkes fra faktisk omsetning. 4. Bergen har en nettopendling på 20.476 i 2007. I Fylkesdelplan for senterstruktur og lokalisering av service og handel heter det om disse dagpendlerne at de ofte vil handle i tilknytning til arbeidsreiser. Vi anslår denne merhandelen til ca kr 10.000 per dagpendler per år, eller ca. 200 mill. kroner, som trekkes fra faktisk omsetning. Dette gir følgende regnestykke for beregning av dekningsgrad for varehandel i Bergen 20.400 mill 800 mill 500 mill - 200 mill * 100 17.269 mill + 500 mill = 106% Det gir et faktisk handelsoverskudd i Bergen vis a vis resten av Hordaland på ca. 1,1 mrd kroner. 1.4 Bruk av Civitas handelsanalyse Handelanalalysen Civitas gjorde for Bergen kommune i 2006 hadde som mål å avklare behovet for nytt areal for arealkrevende handel i Bergen. Civitas gikk i sin definisjon av arealkrevende handel utover det som normalt legges innenfor denne kategorien. Blant annet falt dagligvarer og sport/fritid innenfor denne kategorien. Dette på bakgrunn av den tiltakende etablering av stormarkeder/hypermarkeder der disse varegruppene, særlig dagligvarer, var en viktig varegruppe. Vi har lagt til grunn for deler av våre konklusjoner Civitas prognoser for handelsvekst, omfordeling av arealkrevende handel mellom bydelene og derav følgende behov for mer areal til arealkrevende handel.

2 Utvikling av handel i Bergen Civitas har i sin handelsanalyse oppsummert utviklingen i detaljhandelen i storbyområder i Norge: Økende andel av omsetningen skjer i befolkningstette regioner Økende andel av omsetningen skjer i eksterne kjøpesentre og i bykjernene Butikkenhetene blir stadig større De store handelsforetakene og kjedene tar en økende andel av handelen Bedriftene søker samlokalisering. Bergen er fortsatt den store handelsmagneten, men innenfor Bergensregionen er det de folkerike kommunene rundt Bergen som tar stadig større andeler av detaljhandelen. I 1983 var Bergens andel av detaljhandelen 69 prosent, mens den i 2003 var redusert til knappe 64 prosent (Civitas 2006). Bergens andel av befolkningen er 53 prosent, så kommunen har fortsatt en betydelig overdekning i handel, særlig for hvitevarer, møbler og biler. Men da er det ikke tatt hensyn til a. det høye antall ikke registrerte innbyggere i Bergen (studenter, og utenlandsk arbeidskraft), b. høyre inntektsnivå i Bergen enn i Hordaland, c. innpendling av arbeidskraft og d. turisttrafikken. Kjøpesentrene har preget utviklingen av detaljhandelen i Bergen siden midten av 60-tallet. Det har og preget handelen i hele fylket og bare fra 1994 til 2004 økte kjøpesentrenes markedsandel i Hordalan med ti prosentpoeng til 45 prosent. Denne tendensen har fortsatt de siste årene. I Bergen er det kjøpsentrene utenfor sentrum som har hatt den største veksten, mens sentrumssentrene har en mer beskjeden vekst. I Hordaland er det kjøpsentrene utenfor bergensregionen som har hatt den største prosentvise veksten. Utviklingen viser at butikkene blir stadig større og at nye stormarkeds-konsepter vinner frem i alle bransjer. I Bergensområdet er det mange eksempler på at områdene rundt kjøpesentrene har blitt attraktive steder for etablering av handelsvirksomhet i bransjer som krever store arealer eller for butikker med varetilbud hvor kundene er avhengig av å komme nær butikken med bil. Eksempler på etableringer i slike områder er store dagligvarebutikker, stor-markeder, møbelvarehus, elektrovarehus, kontor- og databutikker, hage-sentre, sport- og fritidssentre, bilforhandlere og bilrekvisitaforretninger, i tillegg til meget store butikker innen tradisjonell butikkhandel. Nye konsepter og driftsformer endrer arealbehovet og dermed også handelsmønsteret. For 30 år siden foregikk handelen stort sett på tre arenaer; i nærbutikken, i bydelssenteret med et noe mer utvidet butikk-tilbud og i bysentrum der man fant alle spesialbutikkene. I dag er bildet mye mer nyansert. Kampen om kundene foregår på flere nye arenaer.

3 Handelsomland 3. 1 Avstandsdefinert 3.1.1 Befolkning Innenfor en kjøreavstand på ca fem kilometer til Mindeporten bor det over 85.000 innbyggere. Slik sett ligger planområdet meget tett på tunge befolkningskonsentrasjoner i Bergen. Figur 1 Det grønne feltet viser områder innenfor en ca. kjøreavstand på fem km til Mindeporten. Kartet tar utgangspunkt i kretsgrenser. Mindre områder i kretser som ikke er tatt med ligger innenfor sonen på fem kilometer. Mindre områder i ytterkant av de kretsene som er tatt med ligger like utenfor denne sonen. Sonen fordeler seg på følgende kretser: Tabell 2 Kilde: Levekårsrapport Bergen Krets Befolkn. Fjellsiden sør 3957 Vågen 6071 Nygårdshøyden 4040

Sentrum 5330 Solheim nord 5422 Solheim sør 2543 Kronstad 6020 Landås 5632 Minde 3895 Slettebakken 6760 Nattlandsfjellet 2558 Paradis 5264 Fantoft 3075 Nesttun 6077 Laksevåg 7657 Bønesskogen 6576 Kyrkjetangen 5007 Sum 85886 For øvrig vises til pkt. 1.3 vedrørende studenter i Bergen. De aller fleste studentene i Bergen bor tett på sentrumskjernen, i tillegg til studentbyen på Fantoft og ved Handelshøyskolen. Det tilsier at de fleste av disse uregistrerte studentene kan legges til folketallet innenfor fem kilometers sonen. Denne sonen rundt planområdet omfatter dermed nærmere 100.000 personer, eller ca. 40 prosent av byens befolkning. 3.1.2 Arbeidsplasser Figur 2: Arbeidsplassforedeling i Bergen. Kilde: Kommuneplanen. Nesten 80 % av arbeidsplassene i byen er konsentrert i sonen fra Bergens sentrale deler mot flyplassen. Konsentrasjonen gjør aksen til en viktig økonomisk korridor i bystrukturen, med Kokstad- og Sandsliområdet som en viktig arbeidsplasskonsentrasjon i den sørlige enden av aksen.

Illustrasjonen ovenfor, som er hentet fra kommuneplanen fra 2007, viser at nærmere 70.000 arbeidsplasser ligger innenfor fem kilometers sonen fra Mindeporten. Mindeporten er en del av Næringskorridoren der det de nærmeste 20 årene forventes en vekst i antall arbeidsplasser på nærmere 20.000. I tillegg kommer forventet vekst i sysselsettingen ellers innenfor fem kilometers sonen. Nærmere 100.000 arbeidsplasser vil kunne være lokalisert nærmere enn fem kilometer fra planområdet om 20 år. 3.2 Handelsomland bydeler Mindeporten ligger i Årstad bydel som ved utgangen av 2007 hadde 35.000 innbyggere. Mye av tallmaterialet for handelsomsetning som denne rapporten bygger på er fordelt på bydeler, derfor er det naturlig å bruke bydelen som handelsomland. Bergenhus og Årstad bydeler er tett sammenvevde og en kan på mange måter si at den bymessige bebyggelsen vokser sørover fra Bergenhus til Årstad. Næringsstrukturen har også likhetsstrekk ved at den arealkrevende næringsvirksomheten er på vikende front til fordel for kontorarbeidsplasser. Det samme gjelder også for handelsnæringen der ekspansjonsmulighetene for den arealkrevende delen av detaljvarehandelen har begrensninger. Avstandene er små og kommunikasjonsmessig er de to bydelene bundet sammen med tre innfartsårer, et velutviklet gang- og sykkelveinett, et godt busstilbud og fra sommeren 2010 også bybane. Det er derfor naturlig å se de to bydelene i sammenheng og dette er gjort for enkelte av beregningene i handelsanalyse. 3.3 Handelsomland fylket Årstad bydel er ved siden av Åsane den bydelen med størst bilomsetning i Bergen. Omsetningstallene for 2004 var på drøye 1,3 mrd. kroner (Civitas 2006). Ca 25 prosent av alle biler som omsettes i Bergen omsettes i Årstad, og i praksis på Mindemyren. Ca 80 prosent av alle biler som omsettes i Hordaland selges i Bergen (Civitas 2006), dvs. at bilforretningen på Mindemyren selger 20 prosent av alle biler i fylket. Bergens dominans i Hordalands bilomsetning gjør at det for denne varegruppens del er aktuelt med hele fylket som handelsomland.

4 Beskrivelse av Mindeporten 4.1. Plansituasjonen Mindeporten er en del av Næringskorridoren mellom Solheimsviken og Kristianborgvannet som i kommuneplanen for 2006-2019 er avsatt som såkalt transformasjonsområdet. Fra å være et næringsområdet preget av bedrifter med store arealbehov og få ansatte, skal området ført og fremst romme mer arbeidsplassintensiv virksomhet. Området skal fortettes, tomteutnyttelsen skal opp og området skal få et mer urbant preg med kvartalsstruktur, åpne plasser og grønne korridorer. I kommuneplanen er det satt mål om at denne transformasjonen skal tilføre 20.000 nye arbeidsplasser. 80 prosent av arealet skal brukes til kontorarbeidsplasser, 10 prosent til service og 10 prosent til boliger. Det videre regnestykket er basert på følgende forutsetninger. En moderne kontorarbeidsplass krever rundt BRA 25 m2, En servicearbeidsplass er lik 100 m2. Kontorarbeidsplassene krever 11 parkeringsplasser per 1000 m2 kontoraral. Servicearbeidsplassene krever i gjennomsnitt 20 parkeringsplasser. Fordeling areal mellom kontor/service 90/10. For å oppnå målet om 20.000 nye arbeidsplasser i næringskorriodoren trengs nye næringsareal på ca. 700.000 m2. Det gir ca. 70.000 kvm service- og handelsareal 4.2. Avstander Mindeporten ligger sentralt til i Bergensdalen. Innenfor en kjøre- eller sykleavstand på fem kilometer ligger Nesttun og Straume bro i sør, Nattlandsfjellet i sørvest, Årstadvollen og Kalfaret i øst/nordøst, Laksevåg sentrum, Nordnes og Bergenhus festning i nord. I fylkesdeplanen heter det: Ut i frå røynsle og framlegg til normer andre stader, man ein truleg seie at innan ei radius på maksimum 1,5 km vil mange velje å gå, og ein akspetabel sykkelveg vil kunne vere inntil 5 km. 4.3. Veg/trafikk Mindeporten har avkjørsel fra Kanalveien (ÅDT 11000) og Conrad Mohrs vei (ÅDT 3000). Området ligger også svært tett på Fjøsangerveien (ÅDT 40.000), hovedinnfartsåren til Bergen fra sør. Både nordover og sørover i Bergen er veiforbindelsene svært gode. En kilometer sør for planområdet deler Fjøsangerveien seg i tre; mot Paradis, mot Nesttun og videre sørover mot Os og Rådalen og mot Straume langs Nordåsvannet. Også nordover mot sentrum, Laksevåg og Åsane er forbindelsene gode, mens tverrforbindelsene mot Landås og Nattland er noe mer kronglete og preget av at Bergensdalen mangler effektive tverrforbindelser. Deler av vegnettet er overbelastet i rushtrafikken. Det gjelder blant annet for Kanalveien mellom klokken 15.00 og 16.30. Også langs Fjøsangerveien er det kødannelser i rushtrafikken.

Biltrafikken langs Fjøsangerveien har de siste to årene har vist en nedadgående trend, en utvikling som fortsetter inn i 2009. 4.4. Kollektivdekning Våren 2009 er fortsatt bussen viktigste kollektivtilbud. Langs planområdet er det flere busstopp. Bussavgangene både sørover mot Paradis, Nesttun, Skjold, Straume og Fyllingsdalen er hyppige (2-5 avganger i timen for de ulike rutene). Det samme gjelder nordover mot Sentrum og Åsane. Mot Nattland og Landås går det ikke direkte linjer fra området. I 2010 legges bussrutene om i forbindelse med åpning av Bybanen. Bybanestoppet ligger 600 meter unna planområdet. Busstilbudet langs Fjøsangerveien beholdes. Ytterligere en bybanetrase er planlagt gjennom deler av Bergensdalen. Denne tangerer planområdet i sør og skal gå fra Fyllingsdalen til Åsane. En slik bane vil bidra til å utvide handelsomlandet for virksomheter i Næringskorridoren. En slik videre utbygging vil ytterligere bedre kollektivdekningen og skape et trafikknutepunkt, jfr. fylkesdeplan for senterstruktur: Gjennom å leggje til rette for fortetting og vekst i viktige trafikknutepunkt og spesielt der fleire kollektivtilbod møtast, vil transportnettet kunne utnyttast betre og gi grunnlag for effektiv transport Når og om denne traseen blir realisert kan bli avklart i løpet av dette året. Bruken av kollektive transportmidler er økende i Bergen. Veksten de siste fire årene har vært på 13 prosent. Målsetningen til kommunen er at all trafikkvekst de neste 20 årene skal tas ved økt bruk av kollektive transportmidler. 4.5. Gang- og sykkelvei Den viktigste sykkelveien sørover fra Bergen går langs planområdet. Denne deler seg på Fjøsanger og går mot henholdsvis Nesttun og Søreide. Nordover går gang og sykkelveien mot Laksevåg og Bergen sentrum. Det planlegges også traseer østover mot Landås, Nattland og Paradis, men sykkelveinettet mot disse områdene er ennå ikke fullgodt. For betydningen av avstander og sykkelbruk se pkt 5.2. 4.6 Arealkrevende handel på Mindemyren Omsetningstallene for Årstad bydel er presentert i pkt 6. Det meste av den arealkrevende handelen foregår på Mindemyren. Innenfor bilbransjen finner vi Frydenbø Bilsenter, Algaard, Jæger Automobile og Kverneland Bil. Innen byggevarer finner Florvaag Bruk, Minde Trelast, Geitanger Bygg, samt en rekke nyetablerte spesialbutikker innen byggevarer. Møbleringen P. Larsen har og en forretning på Mindemyren. Det finnes ikke større forretninger innen elektrobransjen, sport/fritid eller stormarked innen dagligvarekonseptet på Mindemyren, men i bydelen Årstad er det et mindre kjøpesenter på Sletten.

De seneste årene har det skjedd en betydelig transformasjon langs Mindemyren. Flere større bygg er kommet opp og det er gitt rammetillatelse til ytterligere nybygg. Til sammen er det bygget eller gitt rammetillatelser for 75.000 kvm byggeflate. Felles for de fleste av disse prosjektene er at det settes av areal til arealkrevende handel i første etasje, først og fremst bilhandel og ulike byggevarer.

5. Handel i Bergen tall og forklaringer Kombinasjonen av tette befolkningskonsentrasjoner, mange store kjøpsentre med høy omsetning og et godt utbygd vei- og kollektivnett og et attraktivt sentrum gjør Bergen til et naturlig knutepunkt for handel i Hordaland. De ferskeste tallene for detaljhandelen (unntatt bilbransjen) forteller om en omsetning på over 20 mrd. kroner i 2007. Tar vi med bilhandel og bensinvarer, runder omsetningen 30 mrd. kroner i 2007. Handelen per innbygger i Bergen var i 2007 83.524 kroner. For resten av Hordaland var tallet 69.915 kroner. Ser vi på Hordaland som et handelsområde er handelsoverskuddet i Bergen vis a vis resten av Hordaland på nesten tre milliarder kroner. Noe av dette skyldes handelslekkasje fra kommuner i Hordaland, men noe skyldes også et høyere inntektsnivå og dermed høyere konsum i Bergen enn for Hordaland som helhet. Turister, ikke bostedsregistrerte studenter og dagpendling bidrar også til det store handelsoverskuddet, se pkt. 1.3. 5.1 Omsetningsvekst Omsetningen av detaljvarer har vist sammenhengende stigning de siste 10 årene. Fra 1999 til 2007 har konsumet i husholdningene hatt en gjennomsnittlig vekst på 3,8 prosent i året (Kilde SSB), høyest vekst i 2007 med 6,0 prosent, lavest i 2008 med 1,5 prosent. Detaljhandelen har i samme periode hatt en gjennomsnittlig vekst i året på 4,4 prosent. (se tabell 14). Tilsvarende trender ser vi for handelen i Bergen, men veksttakten er ikke jevnt fordelt. Tallene for detaljvarehandel i 2004 og 2007 fordeler seg slik (fratrukket bil, drivstoff): Tabell 3: Detaljhandel fra 2004 til 2007. Tall i mill. kr. Kilde SSB. Bydel Omsetn. 2004 Omsetning 2007 Økning i % Åsane 3212 3725 15,9 Bergenhus 5246 5771 10,0 Årstad 1560 1801 15,4 Arna 523 504-4% Fana 2699 3303 22,3 Fyllingsdalen 959 1132 18,0 Laksevåg 1793 2006 11,8 Ytrebygda 1533 1950 27,2 Sum 17525 20.431 15,2 Tallene viser at detaljhandelen vokser mest i de søndre bydeler, og minst i Arna. Disse tallene kan til en viss grad også leses ut av omsetningstallene for kjøpesenter for henholdsvis 2004 og 2007. Den viser at sentralt beliggende kjøpesentre for det meste har lavere veksttakt i omsetningen enn kjøpsentrene i bydelene utenfor sentrumsområdene. Tabell 4 Omsetning i mill.kr. Kilde: Andhøys kjøpesenterregister, netto omsetning. Kjøpesenter Bydel Oms. Netto 2004 Oms netto 2006 Oms netto 2007 Økn.% 2004-2007 Øyrane torg Arna 348 376 410 17,8 Galleriet Bergenhus 598 616 666 11,3 Bergen storsenter Bergenhus 907 909 908 0 Kløverhuset Bergenhus 192 183 199 3,6

Sundt Bergenhus 100 94 103 3,0 Xhibition Bergenhus 300 330 - Lagunen storsenter Fana 1630 1842 2088 28,0 Kilden senter Fana 138 169 180 30,4 Nesttun senter Fana 316 240 246-22,0 Oasen bydelsenter Fyllingsdalen 591 657 683 15,5 Vestkanten Laksevåg 814 804 895 11,3 Laksevåg senter Laksevåg 333 340 358 7,5 Fanatorget Ytrebygda 170 200 214 25,8 Sletten shopping Årstad 173 264 323 86,7 Åsane senter Åsane 1050 1304 1311 24,8 Gullgruven Åsane 287 270 278-3,1 5.2 Handelsdekning Ser vi på størrelsen på detaljvarehandelen i forhold til innbyggertall i Bergen får vi følgende bilde av handelslekkasje bydelene i mellom, samt dekningsgrad. (OBS: Bilhandel er ikke med) Tabell 5 Detaljvarehandel Bergen 2007 fordelt på bydeler. Tall for lekkasje og tilgang tar utgangspunkt i beregnet forbruk basert på gjennomsnittsomsetning for varehandel i Hordaland. Bydel Antall innb. 2007 Beregnet forbruk 2007 Faktisk omsetning 2007 Faktisk oms. pr. innb. 2007 Lekkasje tilgang kr. Lekkasje / tilgang % Åsane 38 487 2 690 3 725 96 789 1 034 38,4 % Bergenhus 35 967 2 514 5 771 160 456 3 256 129,5 % Årstad 35 406 2 475 1 801 50 875-674 -27,2 % Arna 12 231 855 504 41 266-350 -41,0 % Fana 36 336 2 540 3 303 90 914 763 30,0 % Fyllingsdalen 28 285 1 977 1 132 40 034-845 -42,7 % Laksevåg 36 651 2 562 2 006 54 744-556 -21,7 % Ytrebygda 24 044 1 681 1 950 81 119 269 16,0 % Nå gir denne tabellene et fortegnet bilde av handelstilgangen til Bergen, jfr det som er beskrevet i pkt. 1.3. Justerer vi tallene for handelstilgang med den beregnede dekningsgraden på 106 %, fremkommer disse tallene for lekkasje og tilgang. Tabell 6: Justerte tall for handelslekkasje og tilgang i mill. kr. Lekkasje /tilgang Bydel kr. Åsane 656 Bergenhus 2 670

Årstad -857 Arna -402 Fana 427 Fyllingsdalen -960 Laksevåg -760 Ytrebygda 70 Bergenhus har det største handelsoverskuddet av bydelene, mens Fyllingsdalen har størst lekkasje. Åsane har et betydelig handelsoverskudd. Det meste av dette overskuddet er knyttet til brune- og hvitevarer samt forbrukerelektronikk. Årstad har et betydelig handelsunderskudd. Hovedforklaringen er et svakt utbygd handelstilbud innenfor for brune- og hvitevarer, samt øvrig detaljhandel og en viss lekkasje for dagligvarer. For byggevarer har Årstad en høyere gjennomsnittsomsetning per innbygger enn for Bergen som hele. 5.3. Arealkrevende handel Ser vi på de varetypene som defineres som arealkrevende i kommuneplanen viser de at Årstad har en overdekning av arealkrevende handel. Her gir bilhandelen spesielt store utslag. Den utgjør i omsetning 59 prosent av all arealkrevende handel i Bergen, men 73% av den arealkrevende handelen i Årstad. Dermed løfter omsetningen fra de fire store bilforretningene/verkstedene på Mindemyren Årstads andel av denne typen handel i Bergen kraftig oppover. Også byggevarehandelen er tung i bydelen. I 2004 var denne på 415 millioner kroner, 23% av denne handelen i hele Bergen. Innen denne varegruppen hadde Årstad høyest omsetning av alle bydeler. Tabell 7 Arealkrevende handel fordelt på bydeler. Tall i mill. kr. Bydel Motor Bygg Hage Møbel Elektro Sum Andel % Arna 346 60 5-11 422 4,7 Bergenhus 149 330-20 156 655 7,4 Fana 639 309 12 170 37 1167 12,9 Fyllingsd. 368 52 10 - - 430 4,9 Laksevåg 277 212 20 68 66 643 7,2 Ytrebygda 809 161 36 78 210 1294 14,3 Årstad 1310 415-59 2 1786 19,7 Åsane 1422 257 70 585 250 2584 28,9 Sum 5327 1797 150 975 732 8981 100 For de øvrige handelsvarene definert som arealkrevende i kommuneplanen er bildet helt ulikt. Årstad har en svært lav andel av møbelhandel, elektrohandel og salg av hageartikler. Ser vi bydelene Bergenhus og Årstad i sammenheng ser vi for tallene fra 2004 at bydelen hadde nær 40 prosent av byggevarehandelen og 27 prosent av bilhandelen i kommunen. Mens tallene for møbel og elektrovarehandel i 2007 viser at de to bydelene har henholdsvis 8 og 21 prosent av denne omsetningen. Forenklet uttrykt: Beboerne i de

sentrale bergensområdene må ut av bydelen for å kjøpe møbler og elektrovarer, mens det for byggevarer er et rikholdig tilbud i de to bydelene samlet. Tabell 8 Møbel-/elektrosalg 2004-2007. Bydel Møbel/elektro 2004 i mill.kr Møbel/elektro 2007 i mill. kr Vekst i prosent Arna 11 - - Bergenhus 176 319 81 Fana/Ytrebygda 495 711 43 Fyllingsd. - - - Laksevåg 134 217 62 Årstad 61 71 16 Åsane 835 1138 36 Sum 1707 2456 44

6. Handel de neste 15 årene For første gang siden den økonomiske krisen på slutten av 80-tallet faller omsetningen i detaljhandelen. I SSBs prognose fra februar i år er det ventet et fall i privat konsum på 0,4%. Men allerede til neste år ventes konsumet på ny å øke med 3,1 prosent, og med en ytterligere økning i 2010 og 2011 på henholdsvis 4,0 prosent og 4,6 prosent. Prognoser bærer alltid i seg stor usikkerhet. Men når SSB med så stor sikkerhet spår en økning i handelen allerede i 2010 bygger det på flere forutsetninger både nasjonalt og internasjonalt. De relativt svake utslagene krisen gir på sysselsettingen i Norge, kombinert med lave renter, lav prisvekst og en viss reallønnsøkning tilsier en betydelig vekst i kjøpekraften, som og gir utslag i forbruk. I tillegg kommer effekten av befolkningsveksten som er betydelig i Norge. Også den langsiktige trenden med reduksjon i familiestørrelsene og dermed flere familier, har betydning for varehandelen. For de sentrale bydelers del er det ikke befolkningsveksten, men den generelle veksten i forbruket som er den viktigste forklaringsfaktoren. 6.1 Vekst i arealkrevende handel Civitas gjorde i 2006 en prognose for veksten i den arealkrevende handelen (inkludert dagligvare i stormarkeder og sport/fritid). 3,5 prosent årlig vekst gir en dobling av den arealkrevende handelen fra 16,5 mrd kroner til 32,8 mrd. kroner. Tabell 9 Prognose for arealkrevende handel 2004-2025. Tabell hentet fra Civitas 2006. Civitas mener en middels vekst er mest sannsynlig og begrunner dette blant annet med historiske tall for vekst i husholdningenes konsum og vekst i detaljhandel. Tabellen under har basisår 2005:

Tabell 10 Forhold mellom vekst i detaljomsetning og husholdningenes konsum. Tabell hentet fra Civitas 2006. SSB har beregnet vekst i husholdningenes konsum til 3,1 prosent i 2010, 4,0 prosent i 2011 og 4,6 prosent i 2012. Vekst i detaljhandelsomsetningen har stort sett alltid ligget høyere enn veksten i husholdningenes konsum. Et vekstanslag på 3,5 prosent årlig vekst i detaljhandel fremstår ikke som urimelig høyt. Her kan det legges til at veksten i handel med møbler og elektrovarer langt overstiger den prognosen Civitas har lagt til grunn. I Bergen økte omsetningen av disse varegruppene med hele 44 prosent fra 2004 til 2007, jfr. tabell. 6.2 Vekstpotensial arealkrevende varer i Årstad og Bergenhus Kan vi med utgangspunkt i disse prognosene også beregne en forventet etterspørsel etter arealkrevende varer i de to bydelene frem til 2025? Metodisk kan vi nærme oss en slik beregning på flere måter. Vi kan ta utgangspunkt i den omsetningen de to bydelenes forretninger innenfor de aktuelle varegruppene for 2004 og legge til en årlig vekst på 3,5 prosent. Vi forutsetter at bydelen beholder den andelen de hadde av omsetningen i 2004. Da får vi følgende vekstanslag frem mot 2025. Tabell 11 Vekstpotensial arealkrevende varer 1. Vareslag Vekst 2004-2025 Motor 1646 Bygg 745 Møbel 79 Elektro 158 Sum 2628 Som tabellen viser er vekstpotensialet beskjedent for møbler og elektrovarer, mens det er betydelig for motor og byggevarer. En alternativ måte å beregne omsetningspotensialet på er å basere denne på en handelsbalanse bydelene i mellom for disse varegruppene. For byggevarer hadde de to bydelene en overdekning i forhold til innbyggertall, mens bydelen hadde en underdekning for de øvrige arealkrevende varene. Tabell 12 Vekstpotensial arealkrevende varer 2. Vareslag Oms. 2004 Oms. 2025 Handelspotensial Motor 1646 3502 1856 Bygg 745 1056 311 Møbel 79 540 465 Elektro 158 554 396 Sum 2628 5656 3028

En slik balanse er ikke oppnåelig, men tallene illustrer et betydelig potensial for arealkrevende handel i bydelen. Den forutsetter at Bergens andel av den arealkrevende handelen i fylket vil holde seg. For alle arealkrevende varetyper med unntak av byggevarer har Bergen et handelsoverskudd i forhold til resten av Hordaland. En tredje måte å beregne potensialet på er å ta utgangspunkt i gjennomsnittsomsetningen for disse varegruppene i Hordaland og beregne en forventet omsetning av disse varene i bydelene Årstad og Bergenhus. Ved å legge til den forventede veksten frem mot 2025 basert på en forbruksvekst på 3,5 prosent årlig, trekke fra den faktisk omsetningen i 2004, kan vi beregne omsetningspotensial frem mot 2025. Faktisk oms. 2004 Tabell 13 Vekstpotensial arealkrevende varer 3. Vareslag Forventet oms. 2004 Vekst 2004-2025 Forventet oms. 2025 Handelspotensial 2025 Bil 1090 1080 2170 1646 524 Byggvarer 475 450 925 745 180 Møbel 266 250 516 79 437 Elektro 203 200 403 158 245 Sum 2034 1970 4004 2628 1376 Også denne beregningsmåte gir et betydelig handelspotensial i bydelen, minst der bydelens andel av den faktiske handelen er stor, størst der andelen av den faktiske omsetningen er minst. Alle måtene å beregne potensial på har svakheter og må uansett veies opp mot andre faktorer som har betydning. Et mulig scenario for den arealkrevende handelen i de to bydelene er fortsatt vekst innen bilbransjen, gitt den svært sterke posisjonen denne handelen har på Mindemyren i dag. Dette er en arealkrevende handel som kan tilpasses den transformasjonen som næringskorridoren skal gjennomføre. For byggevarer er det for de mest arealkrevende delene av denne typen handel ikke sannsynlig med stor vekst. Men for spesialforretninger innen byggevarer ser vi allerede i dag en betydelig etablering på Mindemyren i de mange nybyggene som er kommet opp de siste årene. Det er en utvikling som det er sannsynlig vil fortsette i årene som kommer. En av de største aktørene i området planlegger en slik videreutvikling av sitt Når det gjelder elektrovarer og møbler er potensialet betydelig gitt den svært gunstige plasseringen kommunikasjonsmessig, i forhold til befolkningskonsentrasjon og konsentrasjon av arbeidsplasser. Her avhenger etablering av at det blir ledige større areal for denne typen handel i den fremtidige utbyggingen som skal finnes sted på Mindemyren. 6.3 Behov for forretningsareal arealkrevende handel Civitas sin oppfatning er at 25% av den forventede økningen i Bergen kan tas innenfor rammen av dagens forretningsareal, 75% av økningen vil komme på nye arealer. I noen tilfeller kan eksisterende arealer ta unna mer av veksten, men dette oppveies i følge Civitas av at deler av nåværende butikkareal anses som lite velegnet for arealkrevende handel.

Handelsanalysen som ble gjort for kommunen konkluderte med et behov for 700 daa nye områder for arealkrevende handel. Det bygger på en forutsetning om økning i denne typen handel på 100 prosent de kommende 20 årene: Bransjegruppe I (bilhandel, byggevarer, hagesentre) antas å ville etterspørre 370 dekar nye utbyggingsarealer. 200 dekar av dette er anslått for handel med motorkjøretøyer. For byggevarer kan det bli snakk om 150 dekar tomteareal, som vil gi plass til 5 10 nye byggevarehus. Bransjegruppe II (møbel og elektro) antas å ville etterspørre omlag 75 dekar i planperioden. For møbelbransjen antar vi at halvparten av en forventet vekst i omsetning blir fanget opp av eksisterende møbelvarehus, men at det i tillegg vil bli etterspurt nye tomtearealer av størrelsesorden 3 5 møbelvarehus på til sammen 35 dekar. For elektrobransjen kan en se for seg en vekst i omsetningen som tilsvarer et nytt gjennomsnittlig elektrovarehus hvert eneste år. Bransjegruppe III (dagligvarer, sport/fritid) anslås å ville etterspørre om lag 255 dekar tomteareal i planperioden. Bruker vi disse tallene for å beregne tomtebehovet for arealkrevende handel i bydelene Bergenhus og Årstad får vi frem følgende tall basert på de tre ulike måtene å beregne vekstpotensial på: Vareslag Vekstpotensial 1 Arealbehov Vekstpoensial 2 Arealbehov Vekstpotensial 3 Arealbehov Bil 1646 63 1856 71 524 20 Byggvarer 745 62 311 26 180 15 Møbel 79 3 465 16 437 15 Elektro 158 9 396 22 245 13 Det må understrekes at denne beregnningsmåten er beheftet med stor usikkerhet. I kommuneplanen konkluderes det med at det ikke er realistisk å avsette så store tomtearealer til arealkrevende handel i Bergen som Civitas legger opp til. Det heter i planen at de store varehusene må tilpasse seg den eksisterende senterstrukturen og primært arbeide for å finne løsninger innenfor bydelssentrene. Anlegg for varer av arealkrevende type (biler og motorkjøretøy, brune og hvitevarer, landbruksmaskiner, trelast og andre større byggevarer og planteskoler / hagesentre) skal primært lokaliseres i næringsområder med god tilknytning til transportsystemet, og der det i kommuneplanens bestemmelser åpnes opp for salg av arealkrevende varer. Det presiseres at det er selve varen som omfattes av begrepet arealkrevende, og ikke bygningene der salget foregår. Mindemyren (næringskorridoren) der Mindeporten ligger, er et slikt næringsområde med god tilknytning til transportsystemet. Civitas har konkludert med at det ikke finnes ledige areal i de to sentrumsbydelene Bergenhus og Årstad. Denne konklusjonen er det mulig å problematisere for Årstads del. Her blir det i årene som kommer trolig ledig betydelig handelsareal, jfr. det som er beskrevet ovenfor. I den fornyelsen som har funnet sted i korridoren ser vi at forholdet mellom kontor og service løses ved at service/handel legges til første etasje, mens kontorer legges fra andre

etasje og oppover. Gitt en slik utvikling i resten av næringskorridoren, noe som fremstår som naturlig når det gjelder bruk av så sentralt beliggende areal på gateplan, er arealreservene svært store. Mindeporten er i en særstilling i så måte. Her er det i dag et bygg med 7500 kvm grunnflate som uten store omkostninger kan bygges om til et stormarked med alt på ett plan. Det er heller ikke slik i Næringskorridoren at grunneierne sitter og venter på en utvikling av eiendommene side. Det er i gang to store reguleringsplaner i området. Det foreligger rammetillatelser for en rekke større næringsbygg på til sammen 70.000 kvm. I tillegg kommer Kronstadparken og utbyggingen i Solheimsviken. Flere grunneiere vurderer å sette i gang reguleringsarbeid, og i løpet av sommeren 2009 bestemmer kommunen seg for å starte opp områdeplan eller kommunedelplan for området. Innen det 20- årsperspektiv som er gjeldende for Civitas sin analyse vil store deler av Mindemyren kunne være omdannet.

7 Konklusjon Arealkrevende i Bergen forventes å dobles frem til 2025. Bakgrunnen for denne økningen er en betydelig befolkningsvekst i kommunen, samt en betydelig vekst i forbruket. Denne forbruksveksten utløser et behov for areal for nye forretninger og varehus innen arealkrevende handel. Arealet er forsøkt beregnet til 700daa av Civitas. Mye av det arealet som foreslås brukt til denne typen handel ligger ikke optimalt til i forhold til kundepotensial. Kjøreturene i forbindelse med arealkrevende handel blir dermed lengre og mulighetene for å bruke kollektive transportmidler eller sykkel blir vesentlig dårligere. En slik etablering gjør det vanskelig å nå et viktig politisk mål i Bergen, nemlig å hindre at den forventes trafikkveksten fører til mer bilbruk og dermed større utslipp av klimagasser. Bystyrets mål er at all trafikkvekst skal tas gjennom større bruk av kollektive transportmidler og sykkel. I kommuneplanen er det konkludert med at det ikke er mulig å skaffe til veie 700 daa med nytt handelsareal. Behovet må dekkes innenfor eksisterende sentra eller i næringsområder med god tilgang til overordnet veinett. Analysen for Mindeporten konkluderer med at det er et omsetningspotensial for arealkrevende handel i bydelene Bergenhus og Årstad på mellom 1376 mill. kr. og 3028 mill. kr. avhengig av beregningsmåte. Gitt de tallene Civitas bruker for å beregne handelsareal, tilsier et slikt handelspotensial behov for mellom 60 og 130 daa tomteareal for denne handelen i de to bydelene. Derfor er etablering av denne typen handel i nærheten av kollektivtraseer, gang- og sykkelveinett og tett på tunge befolknings- og arbeidsplasskonsentrasjoner svært gunstig for å oppnå en mest mulig effektiv og miljøvennlig transport av kundene. Innenfor en fem km. avstand til Mindeporten bor det 100.000 mennesker og er etablert 70.000 arbeidsplasser. Mindemyren innehar en rekke kvaliteter som gjør området svært velegnet til arealkrevende handel innenfor alle kategorier, ikke bare dem som omfattes av kommuneplanens definisjoner. Tall for handelsutvikling og handelsdekning for arealkrevende handel tilsier at det er et betydelig potensial for å videreutvikle denne handelen i Årstad bydel. Særlig ligger det til rette for denne handelen på Mindemyren der det er et miljø for arealkrevende handel, og der det gjennom transformasjonen i årene som kommer vil være store arealer som også kan nyttes til dette formålet. De planlagte arealer på gateplan i Mindeporten, inkludert BiRs bygg, vil kunne gi plass til arealkrevende handel som ellers vil måtte plasseres på langt mindre sentrale steder. Et areal på ca. 10.000 kvm vil kunne utløse en omsetning på i overkant av 200 millioner kroner. Dette utgjør bare en mindre del av det handelspotensial det er for slik handel i de to bydelene Årstad og Bergenhus.