Saksframlegg. Utvalg Utvalgssak Møtedato Komite plan

STJØRDAL KOMMUNE Arkiv: 105/198 Arkivsaksnr: 2014/2634-34 Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Komite plan 107/304 og 105/198 - Værnesgata 16 og 18, 7503 Stjørdal - Søknad om dispensasjon fra Kommuneplanens Arealdel kap. 1.3.2 om krav til områderegulering. Søknader om dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan vedrørende økt byggehøyde og økt utnyttingsgrad. Rådmannens forslag til vedtak: I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 avslås søknad om dispensasjon fra krav om områderegulering i kap. 1.3.2 i Kommuneplanens Arealdel 2013-2022, vedtatt 20.03.2014 og revidert 13.08.2015. Vilkårene for å gi dispensasjon er ikke oppfylt. Vedlegg: E-post fra S.A.K. AS 28.08.2015 - oversendelse av dispensasjonssøknad med vedlegg Følgebrev til dispensasjonssøknad datert 28.08.2015, vedlegg F-4 Søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel Situasjonsplan - Vedlegg D-2 Utomhusplan fra Norconsult - Tegning nr L01 Tverrsnitt - Vedlegg E-5 Perspektivtegning - Vedlegg E-11 Takplan - Vedlegg E-12 A51 Vertikaldetaljer Utendørs støyrapport fra Norconsult - Vedlegg Q1 Brev fra Avinor datert 13.03.2015 Dispensasjonssøknad datert 30.06.2015 - Vedlegg B-2 105/198 og 107/304 - Værnesgata 16 og 18, 7503 Stjørdal - Vedrørende søknad om dispensasjon Oversiktskart Bestemmelser til Sentrumsplan Stjørdalshalsen Plankart Sentrumsplan Stjørdalshalsen

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Søknad om rammetillatelse med vedlegg, 24.03.2015 Søknad om flytting av avkjørsel, 25.03.2015 Tillatelse til flytting av avkjørsel, 26.03.2015 Ettersendelse av supplerende dokumentasjon til rammesøknad, mottatt 13.06.2015 Ettersendelse av ytterligere dokumentasjon til rammesøknad, mottatt 30.06.2015 Ettersendelse av dokumentasjon på nabovarsling, mottatt 16.09.2015 Saksopplysninger Stjørdal kommune mottok den 24.03.2015 søknad om rammetillatelse til oppføring av nytt næringsbygg for Fides AS. Ansvarlig søker er S.A.K. AS. Kommunen etterspurte manglende dokumentasjon i brev av 19.05.2015. Herunder ba kommunen blant annet om dokumentasjon på godkjent utbyggingsavtale, avtale med Stjørdal Fjernvarme, samt opplysninger knyttet til parkering og bruksareal. Kommunen gjorde oppmerksom på at avvik fra reguleringsbestemmelsene når det gjelder byggehøyde og utnyttingsgrad krever søknad om dispensasjon. Ansvarlig søker søkte om dispensasjon fra kravet om bebyggelsesplan i brev av 30.06.2015. I vedtak av 15.10.2014 i sak 144/14 ga kommunen dispensasjon fra kravet om bebyggelsesplan i området. I begrunnelsen for vedtaket la kommunen vekt på at gjeldende plan ga tilstrekkelige bestemmelser for det aktuelle området til å kunne vurdere en byggesøknad, slik at det ikke var nødvendig å foreta ytterligere utfylling av planen. Kommunen la i sin begrunnelse vekt på søkers uttalelse om at det planlagte bygget skulle oppføres i samsvar med gjeldende reguleringsplan med bestemmelser. Endelig la kommunen vekt på at tilsvarende praksis er lagt til grunn når det gjelder kravet om områderegulering i kap. 1.3.2 i Kommuneplanens Arealdel 2013-2022. Forutsatt at planlagte tiltak er i samsvar med gjeldende reguleringsplan for området, har kommunen i tilsvarende saker gitt dispensasjoner fra plankravet. Ved kommunens vurdering av dispensasjonssøknaden kom det fram at ansvarlig søker mente at det ikke var samsvar mellom bestemmelsene og plankartet, og han hadde derfor lagt plankartet til grunn for planleggingen av omsøkte tiltak. Subsidiært søkte ansvarlig søker i brev av 30.06.2015 om dispensasjon fra bestemmelsene om byggehøyde og utnyttingsgrad. I brev av 26.08.2015 tilbakeviste kommunen at det ikke er samsvar mellom plankartet og bestemmelsene til reguleringsplanen, og kommunen orienterte om hvilke bestemmelser som gjelder for omsøkte eiendom. Etter dette er det klart at omsøkte tiltak ikke er i samsvar med gjeldende reguleringsplan. Dette utløser krav til områderegulering i henhold til kap. 1.3.2 i Kommuneplanens Arealdel 2013-2022. Ansvarlig søker har opplyst at det byggteknisk ikke er mulig å omprosjektere bygget i samsvar med reguleringsbestemmelsene. Det vises således til det som er anført om dette i brev av 28.08.2015:

Ansvarlig søker har på denne bakgrunn søkt om dispensasjon fra kravet om områderegulering i kap. 1.3.2 i Kommuneplanens Arealdel 2013-2022. Videre har ansvarlig søker også søkt om følgende dispensasjoner fra Reguleringsplan Sentrumsplan Stjørdalshalsen, vedtatt 26.03.1987, planid. 1-107; 1. Søknad om dispensasjon fra 2 nr. 4.2 vedr. maks. tillatt gesimshøyde på 7 m, til gesimshøyde på 9,35 m målt fra gjennomsnittlig planert terreng, samt gesimshøyde på 11,75 målt fra gjennomsnittlig terreng for de bygningsdeler som har teknisk rom på tak. 2. Søknad om dispensasjon fra 7 nr. 3 vedr. maks. tillatt grunnflate på 40 % av tomtens nettoareal, til grunnflate på 42 % av tomtens nettoareal. Fullstendig begrunnelse for dispensasjonssøknaden er gitt i eget brev av 28.08.2015, se vedlegg B-3. Rådmannen viser til denne. Dispensasjonssøknadene er dokumentert nabovarslet, jf. plan- og bygningsloven 21-3. Det har ikke kommet merknader til søknadene fra naboer. Planstatus og rettslig grunnlag Gjeldende plan for området er Kommuneplanens Arealdel 2013-2022 vedtatt 20.03.2015 og revidert den 13.08.2015. Det følger av kap. 1.2 i bestemmelsene til planen at tidligere vedtatte reguleringsplaner skal gjelde, så fremt de ikke overstyres av kommuneplanbestemmelser. Gjeldende reguleringsplan for området er Reguleringsplan Sentrumsplanen Stjørdalshalsen, vedtatt 26.03.1987, planid. 1-107. Eiendommene gnr./bnr. 107/304 og 105/198, Værnesgata 16 og 18, ligger i området I3 i planen. Denne reguleringsplanen vil utfylle Kommuneplanens Arealdel 2013-2022. Ved motstrid mellom planene går Kommuneplanens Arealdel 2013-2022 foran reguleringsplanen. Krav om områderegulering; I Kommuneplanens Arealdel 2013-2022 er omsøkte område avsatt til sentrumsformål S3. I kap. 1.3.2 er det gitt bestemmelse om at det skal foreligge områderegulering for utbyggingsformål for blant annet sentrumsområdet S3.

Utnyttingsgraden; Reguleringsplankartet angir utnyttingsgraden for området I3, mens utnyttingsgraden for de enkelte tomtene innenfor dette området er spesifisert i 7 nr. 3 i reguleringsbestemmelsene til 40 % av tomtens nettoareal. Omsøkte tiltak gjelder to tomter innenfor I3, og reguleringsbestemmelsene i 7 nr. 3 gjelder således for disse tomtene. Byggehøyde/Etasjetall; Det følger av plankartet at tillatt etasjetall/byggehøyde er 2 etasjer. I 2 nr. 4.2 fremgår det klart at «Der planen viser 2 etasjer skal gesimshøyden ikke overstige 7 m over eksisterende terreng.» Dog gjelder restriksjonsgrensen mot forsvarets areal i 2 nr. 4.3, som angir at ingen bygningskonstruksjoner, master, kraner e.l skal rage mer enn 20 m.o.h. for grense 1 og 30 m.o.h. for grense 2. For øvrig vises også til at byggehøyden mellom disse grensene vil være lineært økende. Bestemmelsene innebærer således at maks. etasjetall er 2 etasjer med maks. gesimshøyde på 7 m, såfremt man er under angitte restriksjonsgrenser i 4.2. Dersom maks. etasjetall og gesimshøyde fører til at man overstiger restriksjonsgrensene, må bygningen senkes tilsvarende restriksjonsgrensene. Som nevnt ovenfor følger det av kap. 1.3.2 i Kommuneplanens Arealdel 2013-2022 at det er krav om områderegulering ved utbygging i område S3. Ansvarlig søker har søkt om dispensasjon fra kravet om områderegulering i henhold til Kommuneplanens Arealdel 2013-2022. Videre er det søkt om dispensasjon fra reguleringsplanbestemmelsene i 2 nr. 4.2 og 7 nr. 3 vedrørende etasjetall/byggehøyder og utnyttingsgrad. Søknadene om dispensasjon skal behandles og avgjøres etter plan- og bygningsloven 19-2. Bestemmelsen lyder: «19-2. Dispensasjonsvedtaket Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Departementet kan i forskrift gi regler for omfanget av dispensasjoner og fastsette tidsfrist for behandling av dispensasjonssaker.» Ved vurderingen av om dispensasjon kan gis, må begge vilkårene i plan- og bygningsloven 19-2 annet ledd være oppfylt. Hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, må ikke bli vesentlig tilsidesatt som følge av dispensasjonen. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Dersom vilkårene er oppfylt, kan rådmannen gi dispensasjon. Rådmannen har imidlertid ingen plikt til å gi dispensasjon selv om vilkårene er oppfylt. Ved vurderingen av om dispensasjon skal gis må kommunen vurdere om det finnes alternative løsninger som ikke betinger dispensasjon for å få utført tiltaket. Videre må kommunen vurdere om dispensasjon vil gi negative konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet.

Vurdering Søknad om dispensasjon fra krav om områderegulering jf. kap. 1.3.2 i Kommuneplanens Arealdel 2013-2022. Ansvarlig søker har i brev av 28.08.2015 anført at gjeldende reguleringsplan av 1987 er tilstrekkelig detaljert for å vurdere en byggesøknad, og at byggesøknaden er i samsvar med reguleringsplanens intensjoner på alle bestemmelser. Det vises imidlertid til at man har et avvik fra 2 punkter i bestemmelsene, og ansvarlig søker finner det urimelig strengt at dette skal utløse krav om områderegulering for hele senterområde S3. Rådmannen er ikke enig i ansvarlig søkers anførsler. Ansvarlig søker har gjennom hele prosessen fra forhåndskonferanse til søknad anført at tiltaket skal utføres i samsvar med gjeldende reguleringsplan, og at utbygger av tidsmessige hensyn og andre hensyn har valgt ikke å gå veien om en områderegulering. At tiltaket skal utføres i samsvar med gjeldende reguleringsplan var en forutsetning for at det i vedtak av 15.10.2015 i sak 144/14 ble gitt dispensasjon fra kravet om bebyggelsesplan for området. Ansvarlig søker har lagt til grunn en annen forståelse av planen og planbestemmelsene enn det som gjelder, og mener at intensjonen i reguleringsplanen fortsatt er ivaretatt. Ansvarlig søker har således lagt til grunn bestemmelsen i 2 nr. 4.3 om restriksjonsgrensene mot forsvarets areal som grunnlag for maks. byggehøyde, og har videre lagt til grunn utnyttingsgraden for området I3 i plankartet som grunnlag for omsøkte tomters utnyttingsgrad. Rådmannen har i brev av 26.08.2015 opplyst at dette er feil forståelse av reguleringsplanen med bestemmelser, og har videre redegjort for hvilke bestemmelser som gjelder for området. Herunder framgår at tillatt etasjetall /byggehøyde i henhold til plankartet er 2 etasjer, og at bestemmelsen 2 nr. 4.2 angir at «Der planen viser 2 etasjer skal gesimshøyden ikke overstige 7 m over eksisterende terreng». Dog gjelder restriksjonsgrensene mot forsvarets areal i 2 nr. 4.3, slik at hvis maks. etasjetall og gesimshøyde på 7 m fører til at man overstiger restriksjonsgrensene, så må bygningen senkes i samsvar med dette. Ansvarlig søker har redegjort for at omsøkte tiltak skal oppføres i 2 etasjer med gjennomsnittlig gesimshøyde på 9,35 m. Plantegningene (vedlegg E-5) viser i tillegg tekniske rom på taket på bygningens vestfløy, samt teknisk rom på taket over trapperom og hovedinngang. Tekniske rom er vist med høyde 2,4 m. Ansvarlig søker opplyser at man har vurdert inntrukket tekniske rom på taket til å være en bygningskonstruksjon på bygget og ikke en planetasje. Ansvarlig søker mener således at bygget har kun 2 etasjer og at intensjonen bak bestemmelsen om etasjetall/byggehøyde er ivaretatt, selv om gesimshøyden er høyere enn angitt. Videre har ansvarlig søker redegjort for at tiltaket ligger innenfor utnyttingsgraden som er angitt på plankartet (U=0,75), men overstiger maks. tillatt utnyttingsgrad (40 % av tomtens nettoareal, jf. 7 nr. 3) med 2 %. Rådmannen vil igjen presisere at utnyttingsgraden som er angitt på reguleringsplankartet gjelder hele planområde I3. Omsøkte tomter er to av flere tomter i dette området, og det er i 7 nr. 3 angitt utnyttingsgraden for de enkelte tomtene innen dette området, slik at det er dette som gjelder for utbygging av de enkelte tomtene innen planområde I3. Rådmannen viser til at sentrale hensyn bak bestemmelsen om at det skal foreligge områderegulering for utbyggingsformål i sentrumsområdet S3 i Kommuneplanens Arealdel, er å sikre en helhetlig utbygging av området med tilstrekkelig detaljeringsgrad når det gjelder type bygninger, utbyggingsstruktur, høyder, utnyttingsgrad, byggegrense, infrastruktur, parkering og adkomst, utearealer, ubebygd areal, støy m.v., i samsvar med gjeldende lovverk og

Kommuneplanens Arealdel 2013-2022. Et sentralt hensyn bak kravet til områderegulering er også hensynet til offentlighet og medvirkning fra naboer og berørte interessenter. Formålet med områderegulering er å gi mer detaljerte områdevise avklaringer av arealbruken, jf. plan- og bygningsloven 12-2. Rådmannen har i sin forvaltningspraksis lagt til grunn at der det foreligger reguleringsplaner med tilstrekkelig grad av detaljering til å kunne behandle en byggesøknad i samsvar med gjeldende lovverk og bestemmelser gitt i Kommuneplanens Arealdel 2013-2022, er det åpnet for å kunne dispensere fra kravet til områderegulering. Dette ble også vektlagt ved kommunens vedtak av 15.10.2014 i sak 144/14, hvor det ble gitt dispensasjon fra kravet om bebyggelsesplan. Når det nå viser seg at omsøkte tiltak likevel ikke er i samsvar med gjeldende reguleringsplan, og det er nødvendig med dispensasjoner fra reguleringsbestemmelsene, viser dette at behovet for endringer i gjeldende regulering er til stede. Rådmannen mener at ansvarlig søkers anførsler om at tekniske krav til næringsbygg i henhold til gjeldende lovverk er endret siden reguleringsplanen ble vedtatt i 1987, underbygger denne vurderingen. Tilsvarende gjelder også anførselen om at parkeringskjeller ikke var tenkt på ved reguleringen i 1987. Rådmannen mener at dette viser at planen ikke inneholder tilfredsstillende detaljeringsgrad til å ivareta utbyggingen av området på en god måte i samsvar med gjeldende lovverk og overordnet plan. Rådmannen mener derfor at slike endringer bør gjøres ved regulering i stedet for ved enkeltstående dispensasjoner fra gjeldende plan. På denne måten vil man kunne foreta en helhetlig vurdering av utbyggingsstrukturen i området, og det vil kunne skje i henhold til en demokratisk planprosess med mulighet for medvirkning for naboer, berørte myndigheter og andre interessenter. På denne bakgrunn mener rådmannen at en dispensasjon fra kravet om områderegulering i pkt. 1.3.2 i Kommuneplanens Arealdel 2013-2022 i dette tilfellet vil føre til at hensynene bak bestemmelsen vil bli vesentlig tilsidesatt. En dispensasjon i dette tilfellet vil kunne gi fordeler for utbygger i form av kortere tidsramme for utbyggingsprosessen, med de økonomiske fordeler dette vil kunne gi. Det vil også kunne være en fordel for brukerne av bygget og deres sysselsetting i nytt bygg. Rådmannen mener imidlertid ikke at dette kan veie opp for de store samfunnsmessige ulemper og konsekvenser en dispensasjon i dette tilfellet vil kunne få når det gjelder Kommuneplanens Arealdel som styringsverktøy for arealbruken i kommunen. Rådmannen mener at en dispensasjon fra områdereguleringskravet i dette tilfellet i realiteten vil føre til en sterk svekkelse og undergrave kommunens styring av kommunens arealbruk i sentrum etter overordnet plan. Dette vil også få uheldige konsekvenser for framtidig forvaltningspraksis i tilsvarende saker. Rådmannen vil sterkt fraråde at det legges til rette for en praksis der man åpner for etterfølgende dispensasjoner fra gjeldende regulering i de tilfeller man tidligere har gitt dispensasjon fra krav til områderegulering eller detaljregulering hvor begrunnelsen nettopp har vært at gjeldende regulering skal følges. En slik praksis vil kunne gi uheldig presedensvirkning og gi seg utslag i urimelig forskjellsbehandling både i forhold til tidligere saker samt i framtidige saker med tilsvarende problemstillinger. Konklusjon Ovenstående vurdering viser at vilkårene i 19-2 i plan- og bygningsloven ikke er oppfylt, og søknaden om dispensasjon fra kravet til områderegulering i pkt. 1.3.2 i Kommuneplanens Arealdel 2013-2022 må herved avslås.

Vedrørende søknadene om dispensasjon fra bestemmelsene om etasjetall/byggehøyde og utnyttingsgrad i Reguleringsplan Sentrumsplanen Stjørdalshalsen, vedtatt 26.03.1987, planid. 1-107 For det tilfelle at Komite plan fatter vedtak i samsvar med rådmannens forslag om å avslå søknad om dispensasjon fra kravet om områderegulering, vil dette medføre at tiltaket krever områderegulering for å kunne gjennomføres. Det vil da ikke være aktuelt å ta de øvrige dispensasjonssøknadene fra ansvarlig søker opp til behandling. Derimot, dersom Komite plan kommer til motsatt resultat enn rådmannens forslag tilsier, og vedtar å gi dispensasjon fra kravet om områderegulering jf. plan- og bygningsloven 19-2, så vil søknadene om dispensasjon fra bestemmelsene om etasjetall/byggehøyde og utnyttingsgrad i Reguleringsplan Sentrumsplanen Stjørdalshalsen, vedtatt 26.03.1987, planid. 1-107 måtte behandles før tiltaket kan godkjennes. Som ansvarlig søker har påpekt har prosjektering og søknad om tiltaket allerede vært svært tidkrevende. Av hensyn til utbygger ber rådmannen derfor om at disse dispensasjonssøknadene tas opp til behandling av Komite plan allerede nå. Dersom Komite plan velger å avslå søknaden om dispensasjon fra områdereguleringskravet i samsvar med rådmannens forslag, bes om at det ses bort fra rådmannens forslag til vedtak nedenfor. 1. Søknad om dispensasjon til endret etasjetall/byggehøyde. Hensynet bak bestemmelsene om etasjetall og byggehøyde er å kunne styre utbyggingsvolumet og byggehøyden i planområdet. I dette tilfellet er høyden også sett i sammenheng med restriksjonsgrensene som er satt mot forsvarets arealer, slik at byggehøyden ikke under noen omstendighet kan overstige disse restriksjonsgrensene, jf. 2 nr. 4.3. Ansvarlig søker har anført at det er to forskjellige definisjoner på maks. tillatt byggehøyder i reguleringsplankartet og i reguleringsbestemmelsene. Som rådmannen har vært inne på tidligere beror denne vurderingen på en misforståelse, og rådmannen mener at det fremgår klart av bestemmelsene i 2 nr. 4.2 jf. 4.3 at det er byggehøyden på 2 etasjer med maks. tillatt gesimshøyde på 7 m som gjelder. Ansvarlig søker har videre anført at man ikke kan se at hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra blir vesentlig tilsidesatt da det fortsatt er kun 2 etasjers bygg som er omsøkt. Det vises således til at de tekniske kravene for nybygg av i dag tilsier høyere etasjehøyde enn det som var vanlig fra tidsepoken da gjeldende reguleringsplan ble vedtatt i 1987. Tegningene av bygget viser at det skal oppføres tekniske rom på deler av taket på vestfløyen av bygningen, samt over trapperommet og hovedinngangen. Høyden på disse tekniske rommene er 2,4 m fra taket, og vil komme i tillegg til gjennomsnittlig gesimshøyde på 9,35 m på den øvrige bygningsmassen. Ansvarlig søker har pekt på at man har vurdert inntrukne tekniske rom på taket til å være en bygningskonstruksjon på bygget og ikke en planetasje. Det fremgår ikke av «Veiledning - Grad av utnytting» hvordan etasjetall på næringsbygg ble beregnet ved tidspunktet for vedtakelsen av gjeldende reguleringsplan i 1987. Rådmannen mener imidlertid at dette ikke er vesentlig, da bestemmelsen i tillegg til etasjetall angir en konkret gesimshøyde. Bestemmelsen gir etter dette ikke anvisning til å legge til grunn den til enhver tid gjeldende beregning av etasjetall, men at 2 etasjer er konkret fastsatt til en gesimshøyde på 7 m. Tekniske rom over takflaten vil føre til ytterligere økning i gesimshøyden, da disse også skal legges til grunn ved beregning av gesimshøyden, se «Veiledning Grad av utnytting» kap. 4. I realiteten vil derfor deler av bygningen ha en gesimshøyde på 11,75 m, mens øvrige deler av bygningen

som ikke har tekniske rom på taket vil ha en gesimshøyde på 9,35 m fra gjennomsnittlig planert terreng. Rådmannen har forståelse for at de tekniske kravene i dette tilfellet gjør det vanskelig å oppfylle byggehøyden som er fastsatt i reguleringsplanen for 1987. Omsøkte byggehøyde vil ikke komme i konflikt med restriksjonsgrensen som er satt for forsvarets arealer. Selv om byggehøyden innebærer et stort avvik fra maks. tillatt gesimshøyde, har rådmannen under tvil kommet til at omsøkte høyde i dette tilfellet ikke vil vesentlig tilsidesette hensynet bak bestemmelsen om byggehøyde. Rådmannen vektlegger i denne sammenheng at bygningen inngår i sentrumsområde hvor det er ønskelig med større utnytting og høyere byggehøyde. Rådmannen kan ikke se at omsøkte byggehøyde vil føre til noen ulemper for naboer eller omgivelser når det gjelder solforhold, siktlinjer e.l. Høyden vil heller ikke overstige restriksjonsgrensene for forsvarets arealer, som vist til i 2 nr. 4.3. Ut fra ovenstående vurdering har rådmannen kommet til at begge vilkårene i plan- og bygningsloven 19-2 er oppfylt. 2. Søknad om dispensasjon for økt utnyttingsgrad. Det følger av bestemmelsen i 7 nr. 3 at «Bygningens grunnflate må ikke overstige 40 % av tomtens nettoareal, inklusive lagring under tak». Hensynet bak bestemmelsen er å styre omfang og volum av bebyggelsen på eiendommen, samt sikre tilstrekkelig uteareal og tilstrekkelig avstand mellom bebyggelsen i planområdet. Ansvarlig søker har redegjort for at omsøkte bygning vil ha grunnflate på 42 % av tomtens nettoareal. Dette utgjør 2 % over maks. tillatt bebygd areal på 40 % av tomtens nettoareal. Dette tilsvarer ifølge ansvarlig søker 96 m² av et nettoareal for tomten på 4645 m². Det anføres at bygningen skal utføres med parkeringskjeller, slik at en stor del av tomten vil bestå av grøntareal. Rådmannen kan ikke se at overskridelsen av utnyttingsgraden i dette tilfellet vil kunne vesentlig tilsidesette hensynet bak bestemmelsen. Slik tiltaket er planlagt, vil man fortsatt ha store utearealer på eiendommen og god avstand mellom bebyggelsen i planområdet. Rådmannen vil også peke på at omsøkte eiendommer inngår i et sentrumsområde hvor det ved eventuell framtidig omregulering er ønskelig med høyere grad av utnytting. Rådmannen kan ikke se at en dispensasjon til økt utnyttingsgrad som omsøkt vil kunne ha noen ulempe for naboer eller omgivelser. Det anses som en fordel at man får et funksjonsdyktig bygg i samsvar med tekniske krav i gjeldende lovverk. Rådmannen har etter dette kommet til at begge vilkårene i plan- og bygningsloven 19-2 er oppfylt. Konklusjon Ovenstående vurdering viser at rådmannen har kommet til at begge vilkårene i plan- og bygningsloven 19-2 er oppfylt, både når det gjelder søknad om dispensasjon til endret byggehøyde og til økt utnyttingsgrad. Rådmannen ser at dispensasjoner fra reguleringsplanen i dette tilfellet vil kunne gi uheldig presedensvirkning for tilsvarende problemstillinger i senere saker. Isolert sett vil dispensasjonene imidlertid gi et funksjonsdyktig bygg i samsvar med

tekniske krav i gjeldende lovverk, og rådmannen kan ikke se at dispensasjonene vil ha negative konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. På denne bakgrunn har rådmannen kommet til at søknadene om dispensasjon kan innvilges. Rådmannens forslag til vedtak: 1. I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 innvilges søknad om dispensasjon fra 2 nr. 4.2 i Reguleringsplan Sentrumsplanen Stjørdalshalsen, vedtatt 26.03.1987, planid. 1-107 vedrørende økt etasjetall/byggehøyde som omsøkt på eiendommene gnr./bnr. 107/304 og 105/198, Værnesgata 16 og 18 i Stjørdal kommune. 2. I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 innvilges søknad om dispensasjon fra 7 nr. 3 i Reguleringsplan Sentrumsplanen Stjørdalshalsen, vedtatt 26.03.1987, planid. 1-107 vedrørende økt utnyttingsgrad som omsøkt på eiendommene gnr./bnr. 107/304 og 105/198, Værnesgata 16 og 18 i Stjørdal kommune.