MØTEBOK Saksgang Utvalg Møtedato Utvalgssak Formannskapet 02.02.2017 17/11 Kommunestyre 15.02.2017 17/3 Arkivsaksnr: 2014/6804 Klassering: L13 Saksbehandler: Jon Birger Johnsen REGULERINGSPLAN (DETALJREGULERING) FOR NORDSILEIRET - OMRÅDE B17 SØNDRE DEL. SLUTTBEHANDLING. Trykte vedlegg: 1. Opprinnelig plankart som lå til grunn for 2. gangs behandling, Steinkjer kommune 30.03.16. 2. Reguleringsbestemmelser, Steinkjer kommune, 30.03.16 (revidert 06.10.16). 3. Planbeskrivelse, Steinkjer kommune, 30.03.16 (revidert 06.10.16). 4. Konsekvensutredning, Norconsult, 01.03.16. 5. Risiko- og sårbarhetsanalyse, Norconsult, 28.02.16. 6. Geotekniske vurderinger, Norconsult, 14.11.14. 7. Solstudie 18 m og 11m høyde, Praksis arkitekter, 16.19.16. 8. Solstudie 21m og 13m høyde, Praksis arkitekter, 16.09.16. 9. Innkomne høringsuttalelser i 1. høringsrunde (11 stk.) og 2. høringsrunde (10 stk.), samt e-post korrespondanse med NT fylkeskommune på bakgrunn av høringsinnspill i 2. høringsrunde. Nye grunnlagsdokumenter: 10. Rådmannens forslag til omarbeidet plankart, Steinkjer kommune 25.01.16. 11. Solstudie prosjekterte høyder, Praksis arkitekter, 17.01.17. 12. Vurdering av flomfare for adkomstveg (Versjon 1), Norconsult, 23.09.16. 13. Vurdering av flomfare for adkomstveg (Versjon 2), Norconsult, 02.11.16. 14. Illustrasjoner av prosjektert bygg, Praksis arkitekter, 21.12.16. Rådmannens forslag til vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-12 godkjenner formannskapet reguleringsplan for Nordsileiret område B17 søndre del, med følgende endringer av planforslag datert 30.03.16 (revidert 06.10.16): Endringer i planbestemmelser: 1. Under 1.2 Planformål, tilføyes følgende under Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur: "Kollektivholdeplass (2073)" og "Gatetun (2014)". 2. 2.6 Rekkefølgebestemmelser, første avsnitt endres fra:
"Busslomme og vendesløyfe skal ferdigstilles senest samtidig med at helse- og beredskapshuset innen område TJ1 tas i bruk. Dersom eksisterende vendesløyfe ikke kan nyttes i utbyggingsperioden og ny løsning ikke er på plass skal midlertidig løsning etableres." "Busslomme (K1) og felt for av- og påstigning (G1) skal ferdigstilles som første tiltak i byggeperioden. Vendesløyfe skal ferdigstilles senest samtidig med at helse- og beredskapshuset innen område TJ1 tas i bruk. Dersom eksisterende vendesløyfe ikke kan nyttes i utbyggingsperioden og ny løsning ikke er på plass skal midlertidig løsning etableres." 3. 3.1 under Bebyggelsens plassering, siste setning, endres fra: "Helikopterlandingsplass tillates kraget ut over byggegrense." "Helikopterlandingsplass skal plasseres utenfor byggegrense." 4. 3.1 under Bebyggelsens høyde og utforming 1. avsnitt siste setning, endres fra: "Minimumsnivå for gulv i bebyggelse er kote +3,9." "Minimumsnivå for gulv i bebyggelse er kote +3,6." 5. 3.1 under Bebyggelsens høyde og utforming 2. avsnitt, tilføyes som siste setning: "Takoppbygg for heistårn tillates plassert i kant med fasade." 6. 3.1 under Utomhusarealer, endres fra: "Arealer som ikke bebygges eller nyttes til trafikkarealer skal gis parkmessig opparbeidelse. Minimumsnivå for ferdig uteareal er kote +3,6. Utomhusareal skal ferdigstilles samtidig med bebyggelsen. Utendørs lagring skal unngås." "Arealer som ikke bebygges eller nyttes til trafikkarealer skal gis parkmessig opparbeidelse. Minimumsnivå for ferdig uteareal er kote +3,3. Utomhusareal skal ferdigstilles samtidig med bebyggelsen. Utendørs lagring skal unngås." 7. 3.1 under Parkering 1. avsnitt 1 setning endres fra: "Bilparkering for virksomheter innen område TJ1 skal dekkes innen område P1 og P2." "Bilparkering for virksomheter innen område TJ1 skal dekkes innen område P1." 8. 4.1 under Parkering, P1, 2. setning endres fra: "Minimum halvparten av ferdig opparbeidet plass skal ligge på minimum nivå kote +3,6." "Minimum halvparten av ferdig opparbeidet plass skal ligge på minimum nivå kote +3,3." 9. 4.2 Parkering, P2: Utgår 10. 4.3 Kjøreveg, V1, endres fra: "Seilmakergata er offentlig gate. Kjørebanetrasé og gang-/ sykkelbane langs vestre side inngår i planen med eksisterende bredder. Langs østre side skal det opparbeides fortau i 3 m bredde som vist i plankart. Kjørebane skal heves til minimum nivå kote +3,6. Vendesløyfe skal opparbeides slik at den også er holdeplass for buss."
"Seilmakergata er offentlig gate. Kjørebanetrasé og gang-/ sykkelveg langs vestre side inngår i planen med eksisterende bredder, og det skal opparbeides felt for av- og påstigning (G1) og bussholdeplass (K1) som vist i plankartet. Langs østre side skal det opparbeides gang-/ sykkelveg i 3 m bredde som vist i plankartet. Kjørebanen skal heves til minimum nivå kote +3,3. Helt i sør skal det opparbeides vendesløyfe." 11. 4.4 Kjøreveg, V2 endres fra: "V2 er felles atkomst til parkeringsanlegg P1 og til Fylkets hus, gnr 197/1364 med eksisterende parkeringsanlegg. Langs søndre side skal det opparbeides fortau i 3m bredde." "V2 er felles atkomst til parkeringsanlegg P1 og til Fylkets hus, gnr 197/1364 med eksisterende parkeringsanlegg. Langs søndre side skal det opparbeides gang-/ sykkelveg i 3m bredde." 12. 4.5 Kjøreveg, V3, siste setning endres fra: "Kjørebane skal heves til minimum kote +3,6. " "Kjørebane skal heves til minimum kote +3,3. " 13. 5.1 Friområde, siste setning endres fra: "Områdets grenselinje mot område TJ1 skal ligge på nivå kote +3,6." "Områdets grenselinje mot område TJ1 skal ligge på nivå kote +3,3." Endringer i plankart slik det fremgår av omarbeidet planforslag (vedlegg 10): 14. P2 tas ut, og planavgrensningen justeres. 15. Løsning for kombinert busslomme/ vendesløyfe og "kiss&ride" endres. Det reguleres eget felt for avog påstigning (G1), busslomme (K1) samt vendesløyfe i Seilmakergata (V1). 16. Ved hovedinngang til helse- og beredskapsbygg endres ca. 196 m 2 fra arealformål "fortau" til arealformål "annen offentlig eller privat tjenesteyting" (TJ1). 17. Byggegrense endres av hensyn til sikkerhetssone for helikopter. 18. Fortau langs østre side av Seilmakergata og som omkranser P1, endres til gang- og sykkelveg med samme bredde. 19. Avkjørselspiler endres for å tilpasse øvrige endringer og nye behov. Det anføres i tegnforklaringen at avkjørselspiler er veiledende. 20. Tegnforklaringen oppdateres i henhold til vedtatte endringer. Planbeskrivelsen endres slik at innholdet harmoniserer med vedtatte endringer i plankart og planbestemmelser. Rådmannens forslag til innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-12 vedtas reguleringsplan for Nordsileiret område B17 søndre del. Vedtaket er i tråd med formannskapets godkjenning i møte 02.02.17. Behandling i Formannskapet - 02.02.2017: Johannes Moen (MDG) foreslo følgende tilleggsforslag:
1. Følgende legges til 3.1, under overskriften Bebyggelsens høyde og utforming: Minst halvparten av takarealet skal dekkes med beplantning, solenergi eller takterrasser. 2. Følgende setning legges til 2.5 Energiforsyning: Energiforsyning skal i størst mulig grad være lokal eller bygningsintegrert. 3. Følgende avsnitt legges til 3.1: "Materialbruk Byggematerialer skal være miljø- og helsevennlige, med lavest mulig innhold av miljøgifter. Bygningsmassen som helhet skal sertifiseres med svanemerket eller annen miljøsertifisering." Votering: Rådmannens forslag til vedtak ble enstemmig vedtatt Moens tilleggsforslag fikk 1 stemme (1MDG) og falt Rådmannens forslag til innstilling ble enstemmig vedtatt Vedtak i Formannskapet 02.02.2017: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-12 godkjenner formannskapet reguleringsplan for Nordsileiret område B17 søndre del, med følgende endringer av planforslag datert 30.03.16 (revidert 06.10.16): Endringer i planbestemmelser: 1. Under 1.2 Planformål, tilføyes følgende under Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur: "Kollektivholdeplass (2073)" og "Gatetun (2014)". 2. 2.6 Rekkefølgebestemmelser, første avsnitt endres fra: "Busslomme og vendesløyfe skal ferdigstilles senest samtidig med at helse- og beredskapshuset innen område TJ1 tas i bruk. Dersom eksisterende vendesløyfe ikke kan nyttes i utbyggingsperioden og ny løsning ikke er på plass skal midlertidig løsning etableres." "Busslomme (K1) og felt for av- og påstigning (G1) skal ferdigstilles som første tiltak i byggeperioden. Vendesløyfe skal ferdigstilles senest samtidig med at helse- og beredskapshuset innen område TJ1 tas i bruk. Dersom eksisterende vendesløyfe ikke kan nyttes i utbyggingsperioden og ny løsning ikke er på plass skal midlertidig løsning etableres." 3. 3.1 under Bebyggelsens plassering, siste setning, endres fra: "Helikopterlandingsplass tillates kraget ut over byggegrense." "Helikopterlandingsplass skal plasseres utenfor byggegrense." 4. 3.1 under Bebyggelsens høyde og utforming 1. avsnitt siste setning, endres fra: "Minimumsnivå for gulv i bebyggelse er kote +3,9." "Minimumsnivå for gulv i bebyggelse er kote +3,6." 5. 3.1 under Bebyggelsens høyde og utforming 2. avsnitt, tilføyes som siste setning: "Takoppbygg for heistårn tillates plassert i kant med fasade." 6. 3.1 under Utomhusarealer, endres fra: "Arealer som ikke bebygges eller nyttes til trafikkarealer skal gis parkmessig opparbeidelse. Minimumsnivå for ferdig uteareal er kote +3,6. Utomhusareal skal ferdigstilles samtidig med bebyggelsen. Utendørs lagring skal unngås."
"Arealer som ikke bebygges eller nyttes til trafikkarealer skal gis parkmessig opparbeidelse. Minimumsnivå for ferdig uteareal er kote +3,3. Utomhusareal skal ferdigstilles samtidig med bebyggelsen. Utendørs lagring skal unngås." 7. 3.1 under Parkering 1. avsnitt 1 setning endres fra: "Bilparkering for virksomheter innen område TJ1 skal dekkes innen område P1 og P2." "Bilparkering for virksomheter innen område TJ1 skal dekkes innen område P1." 8. 4.1 under Parkering, P1, 2. setning endres fra: "Minimum halvparten av ferdig opparbeidet plass skal ligge på minimum nivå kote +3,6." "Minimum halvparten av ferdig opparbeidet plass skal ligge på minimum nivå kote +3,3." 9. 4.2 Parkering, P2: Utgår 10. 4.3 Kjøreveg, V1, endres fra: "Seilmakergata er offentlig gate. Kjørebanetrasé og gang-/ sykkelbane langs vestre side inngår i planen med eksisterende bredder. Langs østre side skal det opparbeides fortau i 3 m bredde som vist i plankart. Kjørebane skal heves til minimum nivå kote +3,6. Vendesløyfe skal opparbeides slik at den også er holdeplass for buss." "Seilmakergata er offentlig gate. Kjørebanetrasé og gang-/ sykkelveg langs vestre side inngår i planen med eksisterende bredder, og det skal opparbeides felt for av- og påstigning (G1) og bussholdeplass (K1) som vist i plankartet. Langs østre side skal det opparbeides gang-/ sykkelveg i 3 m bredde som vist i plankartet. Kjørebanen skal heves til minimum nivå kote +3,3. Helt i sør skal det opparbeides vendesløyfe." 11. 4.4 Kjøreveg, V2 endres fra: "V2 er felles atkomst til parkeringsanlegg P1 og til Fylkets hus, gnr 197/1364 med eksisterende parkeringsanlegg. Langs søndre side skal det opparbeides fortau i 3m bredde." "V2 er felles atkomst til parkeringsanlegg P1 og til Fylkets hus, gnr 197/1364 med eksisterende parkeringsanlegg. Langs søndre side skal det opparbeides gang-/ sykkelveg i 3m bredde." 12. 4.5 Kjøreveg, V3, siste setning endres fra: "Kjørebane skal heves til minimum kote +3,6. " "Kjørebane skal heves til minimum kote +3,3. " 13. 5.1 Friområde, siste setning endres fra: "Områdets grenselinje mot område TJ1 skal ligge på nivå kote +3,6." "Områdets grenselinje mot område TJ1 skal ligge på nivå kote +3,3." Endringer i plankart slik det fremgår av omarbeidet planforslag (vedlegg 10):
14. P2 tas ut, og planavgrensningen justeres. 15. Løsning for kombinert busslomme/ vendesløyfe og "kiss&ride" endres. Det reguleres eget felt for avog påstigning (G1), busslomme (K1) samt vendesløyfe i Seilmakergata (V1). 16. Ved hovedinngang til helse- og beredskapsbygg endres ca. 196 m 2 fra arealformål "fortau" til arealformål "annen offentlig eller privat tjenesteyting" (TJ1). 17. Byggegrense endres av hensyn til sikkerhetssone for helikopter. 18. Fortau langs østre side av Seilmakergata og som omkranser P1, endres til gang- og sykkelveg med samme bredde. 19. Avkjørselspiler endres for å tilpasse øvrige endringer og nye behov. Det anføres i tegnforklaringen at avkjørselspiler er veiledende. 20. Tegnforklaringen oppdateres i henhold til vedtatte endringer. Planbeskrivelsen endres slik at innholdet harmoniserer med vedtatte endringer i plankart og planbestemmelser. Innstilling i Formannskapet - 02.02.2017: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-12 vedtas reguleringsplan for Nordsileiret område B17 søndre del. Vedtaket er i tråd med formannskapets godkjenning i møte 02.02.17. Behandling i Kommunestyre - 15.02.2017: Morten Resve fratrådte jf forvaltningslovens 6 andre ledd da han som FAU representant ved Steinkjer Montessoriskole er part i saken. Votering: Formannskapets innstilling ble enstemmig vedtatt. Vedtak i Kommunestyre - 15.02.2017: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-12 vedtas reguleringsplan for Nordsileiret område B17 søndre del. Vedtaket er i tråd med formannskapets godkjenning i møte 02.02.17.
Saksopplysninger: Saksopplysninger ved 1. gangs behandling og utlegging til offentlig ettersyn (kursiv tekst). Generelt Hensikten med planen Steinkjer kommune ønsker i samarbeid med andre kommuner i Inn-Trøndelagssamarbeidet å etablere et helse- og beredskapshus på Nordsileiret. Dette er et ledd i å videreutvikle det regionale helsesamarbeidet i samsvar med samhandlingsreformen, med fokus på at helsetjenester kan tilbys nær innbyggerne i hele regionen. Det er samtidig vurdert fordelene ved samlokalisering av helsetjenester og beredskapstjenester ut fra muligheter det gir for tettere samarbeid og samhandling. På grunnlag av ei utredning fra et nedsatt utvalg (Inn-Trøndelag helse- og beredskapshus august 2014) vedtok kommunestyret i september 2014 å gå videre med arbeidet for å realisere prosjektet. Det er i forarbeidet til rapporten vurdert sju ulike lokaliseringer, tre av disse ble videre utredet og kommunestyret vedtok i desember 2013 at det skulle arbeides videre med tomta ved Steinkjer sykeheim. Lokalisering er derfor ikke nærmere vurdert i arbeidet med reguleringsplanen. Behov for ny plan med konsekvensutredning Gjeldende reguleringsplan, reguleringsplan for Nordsileiret sist vedtatt i 2005, gir i hovedtrekk hjemmel for utbygging av helse- og beredskapshus, men ny reguleringsplan må utarbeides på grunn av at gjeldende plan har for lite tomteareal og har angitt for lav utnytting. Behov for større utbygging enn 15 000 m2 bruksareal utløser krav om konsekvensutredning etter forskrift om konsekvensutredninger vedlegg I, punkt 1. Planområdet Planområdet ligger på Nordsileiret i Steinkjer sentrum, ca. 1,5 km fra jernbanestasjonen. Tomteområde ligger lengst sør på Nordsileiret, arealet begrenses av elvekant, sjøkant, Seilmakergata og eksisterende Steinkjer sykeheim. Eiendomsforhold Planen omfatter eiendommene 197/2, 197/1271, 197/1400 og 197/1407 eid av Steinkjer kommune, 197/1364 og 197/1978 eid av Fylkets hus AS og 197/1423 eid av Silicon Seaside AS. Planstatus Kommunedelplan I kommunedelplan Sentrum er aktuelt tomteareal avsatt til byggeområde, med grøntareal (friområde) mellom byggeområde og sjø-/elvekant. Gjeldende reguleringsplan I gjeldende reguleringsplan for Nordsileiret (sist vedtatt 2005) er arealdisponeringa fra kommunedelplanen fulgt opp mer detaljert, med blant annet følgende bestemmelser: arealet kan nyttes til offentlig administrasjon, privat kontor, service og tjenesteyting. Areal mellom Seilmakergata og sykeheimen kan nyttes til sykeheim eller annen offentlig helse-/ beredskapstjeneste. maksimum utnytting er satt til TU=80 % langs elva skal bebyggelsen utformes som en kam struktur, med fløyer vinkelrett på elvekant maksimum gesimshøyder er satt til 13m, for fløyer 10m.
Utsnitt av kommedelplan for sentrum. Utsnitt av reguleringsplan for Nordsileiret. Planforslaget Planlagt arealbruk innebærer i hovedsak utbygging på arealer som i dag er ubebygd. Det vil være nødvendig med en utvidelse av parkeringskapasiteten i området og nye ferdselsårer for myke trafikanter til den aktuelle tomta. For å få tilstrekkelig areal til den nye bebyggelsen er det behov for å bebygge noe av dagens friområde mot fjorden. Det er ønskelig å opprettholde friområdet og gangpromenaden, og tomtearealet er derfor planlagt utvidet noe med fylling i sjøen. En del av utfyllingen er også hjemlet i eksisterende reguleringsplan for området, men det er i tillegg foreslått utfylling av et areal på ca. 2-3 daa utenfor tomta for helse- og beredskapshuset som ikke er hjemlet i gjeldene plan. Bebyggelse Bebyggelsen skal ha flatt tak, og det er tillatt gesimshøyde 18 meter på hoveddelen av tomta, mens det på fløyene mot elva tillates en øvre gesimshøyde på 11 meter. Bebyggelsen skal oppføres uten kjeller. Minimumsnivå for gulv er kote 3,9. Mot elva skal bebyggelsen ha kamstruktur, dette for å videreføre eksisterende bebyggelses karakter langsmed elva og utnytte områdets kvaliteter med tanke på uteopphold og sollys. Det er regulert en indre og ytre byggegrense for fløyene ut fra byggets hovedkropp. Fløyene skal plasseres tilnærmet vinkelrett på elvekanten, men tillates justert noe mot sørvest slik at man får utnyttet områdets kvaliteter på en best mulig måte. Estetikk mot elva og fjorden skal vektlegges ved utforming og plassering av bebyggelse og funksjoner på tomta. Helikopterlandingsplass Det tillates tilrettelagt for helikopterlandingsplass innenfor arealet avsatt til helse- og beredskapshus (TJ1). Det er gjort vurderinger i forhold til hvorvidt det er hensiktsmessig å plassere denne på taket på helse- og beredskapshuset eller om det bør avsettes plass på bakken. Antatt bruk svarer ikke til kostnadene for en landingsplass på tak, og det er derfor i utgangspunktet tenkt landingsplass på tomta, i tilknytning til legevakt. Avstanden mellom bygg og landingsplass er avgjørende for om pasientene må over i ambulanse mellom helikopter og bygg eller ikke, noe som vil være en vesentlig faktor ved valg av plassering. Plassering er ikke fastsatt i reguleringsplanen da dette avhenger av innhold i bygg, endelig plassering av de ulike funksjonene osv. I tillegg må det tas nærmere stilling til trafikkfrekvens og hvordan dette vil innvirke på friområdet og andre funksjoner i nærområdet, og om eventuelt ulempene dette gir forsvarer kostnadene ved en plassering på tak. Friområder og grønnstruktur Den sammenhengende promenaden fra sentrum til Bogen skal opprettholdes, men trasen vil bli noe omlagt da det er behov for å nytte noe av friområdet til bygging av helse- og beredskapshus (TJ1). Det vil fylles ut i fjorden slik at promenaden opprettholdes i den formen den er i dag. Utfylling i sjøen skal utføres på en så skånsom måte som mulig, og det skal skapes en naturlig overgang mellom dagens terreng og fylling. Fyllingsskråning mot sjøen skal gis en estetisk tiltalende utforming.
Grunnforhold Grunnforholdene i området er vurdert til å være stabile og tåle en utbygging av foreslått tiltak. Før tiltak på land godkjennes må det gjennomføres geoteknisk prosjektering. For tiltak i sjø skal det utføres bunnkotekartlegging, supplerende grunnundersøkelser og stabilitetsberegninger i og ved utfyllingsområdet. Virkninger av planforslaget - Konsekvensutredning Konsekvensutredningen er utarbeidet av Norconsult på vegne av Steinkjer kommune, med grunnlag i planprogram fastsatt av formannskapet. Nedenfor er tema som krever avbøtende tiltak oppsummert. Tilgjengelighet til ute- og friområder Forutsatt at de planlagte arbeidene med forskyving av friområdet og gangpromenaden gjennomføres med høy kvalitet, vil ikke tiltaket ha negative konsekvenser. Barn og unges oppvekstsvilkår Økt trafikkmengde vil gi økt trafikkstøy, og i tillegg vil det bli ekstra støy ved bruk av sirener i forbindelse med utrykning. Bruken av sirener er situasjonsbetinget og man antar at det i liten grad vil være behov for å benytte sirener forbi skolens område. Verken trafikkstøy eller støy fra sirener vil utløse behov for støyskjermingstiltak. I planforslaget er det foreslått en kombinert vendesløyfe ("kiss & ride") og bussholdeplass nederst i Seilmakergata, som i følge reguleringsbestemmelsene skal ferdigstilles senest samtidig med at helse- og beredskapshuset tas i bruk. Dette, sammen med opparbeidelse av fortau vil bidra til trygge trafikkforhold for barn og unge. Risiko ved havnivåstigning og stormflo Byggeområdet for helse- og beredskapshuset må heves til et flomsikkert nivå. Deler av Seilmakergata ligger like over kote +3,0 og kan bli oversvømt ved stormflo. Forbindelsen til E6 går via Sagmestervegen, deler av denne ligger også lavt, men er utenfor planområdet. Eventuell bølgeoppskylling kommer i tillegg, effekten av denne kan reduseres ved å etablere sikringsvoll langs sjøkanten. Terrenget bak sikringsvollen må arronderes slik at overflatevann får avrenning østover til Steinkjerelva og/eller vestover til sjøen. Forutsatt at nødvendig bølgedemping gjennomføres kan bebyggelsen plasseres på kote +3,60 eller høyere. Arkitektonisk og estetisk utforming Helhetlig og moderne materialbruk bør vektlegges. Utfylling i sjøen bør gjøres skånsomt, og gjennomføres slik at den blir en naturlig del av eksisterende friområde. Nordsiden av tomta er naturlig at nyttes til adkomst og parkering, sørsiden av tomta har god utsikt og solforhold og er godt egnet til uteopphold. Avbøtende tiltak Ny snulomme/rundkjøring etableres, sikret gjennom rekkefølgebestemmelser Gangpromenaden forbi tomta opprettholdes ved at det fylles ut i sjøen, sikret gjennom rekkefølgebestemmelser. Voll for bølgedemping med avrenning til elva etableres, sikret gjennom rekkefølgebestemmelser. Det gjøres nødvendige tiltak for å sikre fri ferdsel for utrykningskjøretøy på veier med lavtliggende områder som er utsatt for oversvømmelse, sikret gjennom rekkefølgebestemmelser. Helikopterlandingsplass på tak vurderes. Vurdere om deler av servicetrafikken kan orienteres mer mot vest/nord for å frigjøre areal mot sør for opphold. Lamellene mot elva vurderes orientert mer mot sør for mer sollys inn i uteoppholdsarealene mellom lamellene. Vurdering av risiko og sårbarhet Risiko- og sårbarhetsanalysen er utført av Norconsult på vegne av Steinkjer kommune. Analysen følger hovedprinsippene i NS 5814:2008 Krav til risikovurderinger og Direktoratet for byggekvalitets veiledning Samfunnssikkerhet i arealplanlegging. Det er ut ifra fareidentifikasjon og sårbarhetsvurdering identifisert tiltak som må gjennomføres for å ivareta samfunnssikkerhetshensyn, disse er oppsummert i tabellen under og skal følges opp i det videre planarbeidet. FARE Havnivåstigning (herunder stormflo og bølgeoppskylling) SÅRBARHETS- OG RISIKOREDUSERENDE TILTAK Gjennomføre terrengheving og etablere sikringsvoll (bølgedemping). Bygg må plasseres på kote +3,60 (NN2000) eller høyere. Det forutsettes også at det gjøres tiltak for å sikre fri ferdsel for utrykningskjøretøy på veier med lavtliggende områder
Ekstremnedbør Brann/eksplosjon ved industrianlegg Kjemikalieutslipp og annen akutt forurensning VA-ledningsnett Eksisterende kraftforsyning Kulturminner Tilsiktede handlinger Helikopterlandingsplass som er utsatt for oversvømmelse. Etablere gode fremtidsrettede løsninger for håndtering av overvann i planområdet. Følge myndighetskrav og regelverk for bruk og oppbevaring av kjemikalier og gass ved drift av helsehuset og bygg med tilsvarende stoffer. Følge myndighetskrav og regelverk for bruk og oppbevaring av kjemikalier ved drift av helse- og beredskapshuset. I anleggsperioden må entreprenør ivareta sikker drift av maskiner og kjøretøy for å unngå hendelser som fører til akutt forurensning. Eksisterende VA-ledninger på planområdet må kartlegges og hensynstas under utbyggingen. Eksisterende kabler og kraftledninger må kartlegges og hensynstas under anleggsarbeidet. Ved eventuelle funn av kulturminner under arbeid i planområdet skal arbeidet straks stanses og Fylkeskommunen kontaktes. Etablere konstruksjonsmessige og tekniske sikringstiltak som barriere mot tilsiktede handlinger mot helse- og beredskapshuset. Helikopterlandingsplassen forutsettes utformet og etablert i henhold til de krav som Luftfartsverket setter og at nødvendige hensyn til omgivelsene ivaretas. Offentlig ettersyn i perioden 25.5.16 8.7.16. Innkomne uttalelser: Rådet for mennesker med nedsatt funksjonsevne, dat. 9.6.16. Ingen merknad. FAU Steinkjer Montessoriskole, dat. 16.06.16. Mener det er svært uheldig dersom P2 omreguleres til parkering. Steinkjer Montessori har pr i dag avtale med eierne av dette arealet om at det brukes til uteområde for skolebarna. Omregulering til parkering vil begrense ungenes muligheter for lek og læring betydelig, og vil svekke trivsel, sikkerhet og klima for barna. Skolen og foreldre har gjennom over 10 år forskjønnet dette området, til glede for både skolebarn og turgåere. Behovene for parkering bør dekkes på offentlig grunn, det kan gjøres ved å forskyve bygningsmassen noe nærmere elven eller ved å utvide parkeringsplassen ved Fylkes hus ut mot Seilmakergata (dagens grønt areal). Rundkjøring i Seilmakergata må gjenopprettes slik den var før forbelastningsarbeidene startet og ikke legges inn på 197/1371 slik det er foreslått. Skolen trenger det utearealet som de har i henhold til gjeldende reguleringsplan. Foreslår at rundkjøringen i Seilmakergata legges i sin helhet øst for Seilmakergata 3, slik den har ligget tidligere. P2 omreguleres ikke. Foreslår også at vendesløyfe og bussholdeplass øst for Seilmakergata tilbakeføres som første tiltak i byggeperioden, for å sikre barnas sikkerhet under både byggeperioden og etter ferdigstilling. Ikke tilstrekkelig at denne senest ferdigstilles samtidig med at helse- og beredskapshuset tas i bruk. Stiftelsen Steinkjer Montessoriskole, dat.14.6.16. Påpeker at saksframlegget har en vesentlig mangel da det ikke fremgår av saksdokumentene at reguleringsplanforslaget medfører omregulering av privat areal. Konsekvensene for skolen ved tap av dette arealet er ikke omtalt i saksframlegget. Dersom skolen ikke lenger skal kunne benytte de arealer som i dag er til disposisjon, vil den stå i fare for ikke å fylle krav angitt i veileder fra sentrale myndigheter. Stiller også spørsmålstegn ved konsekvensutredningens vurdering av konsekvenser for barn og unges oppvekstsvilkår, da den ikke berører tap av skolens uteareal og heller ikke de konsekvenser det vil få for skolemiljøet og utearealet til elevene at det vil komme økt biltrafikk i umiddelbar nærhet til skolens lekeplass. Utbyggingen vil fungere som en barriere mellom skolens areal og sjøen, og forringe utemiljøet i skolegården. Mener at dette er en betydelig mangel ved konsekvensutredningen og saksframlegget, og ber om at nevnte forhold utredes og omtales i saksframlegg til politikerne.
Etterspør en mer dyptgående vurdering i konsekvensutredningen av fartsgrense og farer i forbindelse med utrykningskjøring i Seilmakergata med tanke på barna som leker i umiddelbar nærhet til veganlegget, samt behov for skjerming i så henseende. Utrykningskjøring representerer et betydelig faremoment og dette er ikke vurdert i konsekvensutredningen eller i ROS-analysen. Etterspør en konkret vurdering ved målinger av sannsynlig trafikk i området i skoletiden med tanke på støy før det tas standpunkt til om støyskjerming mot skolen er nødvendig. Planen legger opp til flotte utearealer mot øst, mens hensynet til estetikk i liten grad er ivaretatt mot nord og vest, hvor man planlegger skur og parkering. Mener det er minst like viktig å forskjønne areal opp mot barnas skolegård, og ber om at dette utredes. Reguleringsplanen må skjerme skolens areal og legge til rette for trygg adkomst for barna uten at det går på bekostning av barnas lekeareal. Ber om at planlagt parkering P2 mot fjorden fjernes fra planen, og at areal som i dag tilhører Seilmakergata 3 ikke blir brukt til vei/ rundkjøring. Steinkjer eldreråd, dat. 27.6.16. Ingen merknad. Seilmakergata 3 AS, dat. 1.7.16. Rundkjøringen/ busslommen som er planlagt flyttet inn på tomteområdet til Seilmakergata 3 bør ikke gjennomføres. Vi foreslår i stedet at rundkjøringen/ busslommen flyttes til omtrent det området den lå før endringene ble påbegynt. Barnehagen og skolen trenger arealet for sine ca. 200 barn. Ber om at kommunen innarbeider gode løsninger for effektiv og sikker av/påstigning for barna til barnehage/skole. Dersom det legges opp til stor trafikk i Seilmakergata, bør det bygges skjerming mot støy, støv m.v. enten med et isolert gjerde, eller med en voll. Vi vil ikke under noen omstendigheter akseptere at Steinkjer kommune beslaglegger areal tilhørende denne eiendommen for å løse offentlige trafikale behov og tilfredsstillende tilgjengelighet til eiendommene langs Seilmakergata. Fylkesmannen i NT, dat. 5.7.16. Miljøvernavdelinga registrerer at Parkeringsplass P2 vil kunne komme i konflikt med strandpromenaden som fungerer som en viktig strandsone og nærfriluftslivsområde for befolkningen i område og tilrår at P2 tas ut av planen. Påpeker også at området er godt tilrettelagt med gange-/ sykkelvei som bør utnyttes i en boutviklingsstrategi med mer satsning på sykling/ gange fremfor bilbruk. Kommunalavdelingen viser til planbeskrivelsen og ROS-analysen som begge peker på at også Sagmestervegen ligger lavt og er potensielt utsatt ved stormflo, men at dette ikke forfølges videre med henvisning til at dette er utenfor planområdet. Minner om at det i henhold til PBL 12-7 nr. 10 kan gis rekkefølgekrav for gjennomføring av tiltak også utenfor planens områdebegrensning, og anbefaler at det i planbestemmelsene tas inn et slikt rekkefølgekrav som sikrer at adkomsten til helse- og beredskapssenteret er tilstrekkelig sikker mot stormflo innen bygget tas i bruk. Silicon Seaside AS, dat. 5.7.16. Opplyser om at det foreligger planer om å utvikle deres tomt 197/1423 som er berørt av reguleringsplanen. Det er utarbeidet et skisseprosjekt for utarbeidelse av en ny bydel der leiligheter er en vesentlig del av planen. Den foreslåtte reguleringsplanen som nå er ute på høring, hindrer dem i å jobbe videre med dette. Derfor motsetter de seg forslaget om å regulere og utnytte deres tomt til parkeringsformål. NT fylkeskommune, avd. for kultur og regional utvikling, dat. 6.7.16 Kapasiteten på Sagmestervegen inn mot kryss med E6 er ikke vurdert. Stiller spørsmål om dette kan bli en flaskehals for utrykningskjøretøy, da det allerede i dag er kødannelse inn mot krysset i "rushtida". Vi tilrår at konsekvenser for utrykningstrafikk ut mot E6 vurderes nærmere før planen vedtas. Bebyggelsen skal utformes som en kamstruktur ut mot elva, i tråd med gjeldende reguleringsplan og med eksisterende nabobebyggelse. Da bør fløyene plasseres vinkelrett på elvekanten og dermed parallelt med eksisterende bebyggelse, ikke "tilnærmet vinkelrett" som reguleringsbestemmelsene åpner for.
P2 har en smal trekantform (ca 7-24m) som ikke er egnet til effektiv utnyttelse som parkeringsplass. Den ligger som en kile og dermed som en barriere mellom regulert skoleområde og friområde langs sjøen. Mener området P2 er lite egnet til parkering, og bør heller legges som en utvidelse til skolens uteareal. Parkering bør dekkes på samme side av gata som de anlegg den skal betjene. Anbefaler at parkering konsentreres i flere plan innen P1. Praksis arkitekter as, dat. 6.7.16. Mener at planens begrensning på 18 000 m 2 BRA utnyttelse er for lav, og gir lite muligheter for eventuelle utbygginger i et tredje byggetrinn. Med tilleggshøyder for takkonstruksjoner, avstand til terreng og fem etasjer bebyggelse bør totalhøyde endres fra 18 m til min. 21 m i hovedområde og 15 m i sone mot øst. Begrensning i plassering av takoppbygg på takflate bør utgå av hensyn til teknikk, kostnader og arkitektur. Vertikale føringsveier, trappetårn med sjakter og heistårn som delvis ønskes plassert ut mot fasader bør/må korrespondere med takoppbygg. Videre kan flere plasseringsmuligheter gi ønskede arkitektoniske muligheter med mer dynamiske utforming av blokkene. Den negative effekten i nærmiljøet er liten og fjernvirkning vil være omtrent lik. Økt romhøyde i spesielle rom kan også bedre ivaretas dersom man står friere i dette spørsmålet. Dersom sikkerhetssone (for helikopterlandingsplass) skal ligge innenfor TJ1 virker arealet lite. Det bør vurderes om TJ1 skal utvides mot gangveg eller sikkerhetssone kan ligge delvis ut i friområde. Det er usikkert hvor mye plass som er tilgjengelig for bearbeiding av bygning ved hovedinngangsparti og gangadkomst. Gjennomgang av brukere i oppstartsfasen viser et behov for tilpasninger/ endringer her og det er lite heldig dersom planen legger begrensninger for å få til gode løsninger i dette viktige området. NVE, dat. 8.7.16. Planforslaget ivaretar de hensyn som NVE er opptatt av. Statens vegvesen, Plan- og trafikkseksjonen, dat. 19.7.16. Steinkjer kommune har i kommuneplanens arealdel definert Seilmakergata som en hovedtrasé for sykkel inn mot sentrum. I reguleringsplanen ser det ut som eksisterende gang- og sykkelveg skal gå over i fortau som følger en omvei rundt rundkjøringa. Fortau er et anlegg for gående. Her vil syklende mest sannsynlig sykle i kjørebanen, eller krysse vegen før rundkjøringa. Området bør utformes ut i fra hvor gående og syklende kommer til å bevege seg. All sykkelparkering bør ha god standard og deles opp slik at det er tilstrekkelig med sykkelparkering ved alle inngangspartiene. Det legges til rette for en stor andel av parkeringsplasser for bil. Er enig i Fylkeskommunens uttalelse om at parkeringen heller bør legges i flere plan, slik det er åpnet opp for. Dette vil frigjøre areal og man får samtidig samlet parkeringen på samme side som anlegget det skal betjene. Saksopplysninger ved 2. gangs behandling og utlegging til begrenset offentlig ettersyn (kursiv tekst). Formannskapet vedtok i møte 12.5.16 å legge reguleringsplan (detaljregulering) for Nordsileiret område B17 søndre del, ut til offentlig ettersyn. Planforslaget ble lagt ut til offentlig ettersyn i perioden 25.5.2016 8.7.2016. Figur 1: Utsnitt av planforslag
I planforslaget som ble lagt ut til offentlig ettersyn var den maksimale høyden for bebyggelsen satt til 18 meter for området innenfor indre byggegrense, og 11 meter for området mellom indre og ytre byggegrense mot elva. I høringsperioden fremmet byggherren, Steinkjerbygg, et ønske om å øke høyden på bebyggelsen. Bakgrunnen for dette er at de ulike romtypene i det nye bygget krever høyere romhøyde enn normalt. Dette tilsier større etasjehøyder, eksempelvis opp til 4 meter per etasje. Med 5 etasjer og tilleggshøyder for takkonstruksjoner fremmet de derfor et ønske om å endre maksimum gesimshøyde fra 18 til 21 meter for området innenfor indre byggegrense og fra 11 til 15 meter for området mellom indre og ytre byggegrense. Etter samtale med fylkesmannen ble det avklart at dette er en såpass vesentlig endring, at plandokumentene bør ut på en ny begrenset høringsrunde. Dersom utleggingsforslaget vedtas lagt ut til begrenset offentlig ettersyn, vil planforslaget bli sendt ut til sektormyndigheter og naboer med 4 ukers høringsfrist. I høringsperioden 25.5.16 8.7.16 kom det inn flere høringsuttalelser. Disse vil bli gjennomgått når planforslaget legges frem for sluttbehandling. Innkomne høringsuttalelser i den begrensede høringen: Steinkjer Montessoriskole, mottatt 9.11.16. Mener det må fremlegges mer dokumentasjon for endringer i sol- og skyggeforhold som følge av den økte byggehøyden i tidsrommet kl. 10-11 og for perioden fra oktober til november og fra januar til februar. Det er i dette tidsrommet det vil være vesentlig tap av dagslys i skolens arealer ved økt byggehøyde. Redusert dagslys på skolen på formiddagen i vinterhalvåret er svært uheldig av hensyn til den fysiske og psykiske helsen for barna. Bemerker også at konsekvensutredningen ikke omtaler endrede sol- skyggeforhold for skolen. Steinkjer Montessoriskole ber administrasjon og politikere om å begrense de ulempene dette byggeprosjektet medfører for skolens elever. NT fylkeskommune, avd. for kultur og regional utvikling, dat. 24.10.16. Påpeker at kontrasten til nærmeste nabo (Steinkjer sykehjem) blir stor når byggehøyden økes til 13m og 21m, og at 21 m byggehøyde er høyt i Steinkjer-sammenheng. En økning må vurderes svært nøye, både når det gjelder behov for økningen og virkningen av forslaget. Mener det er nødvendig å utarbeide ytterligere materiale som oppriss og eventuell annen høydeillustrasjon av bebyggelsen på en lengre strekning langs elveutløpet. Fylkesmannen i NT, dat. 3.11.16. Ingen merknader til foreslåtte endring. FAU Steinkjer Montessoriskole, mottatt 8.11.16. Økt byggehøyde vil føre til at solforholdene blir vesentlig forringet for både skolen og barnehagen. Konsekvensene av økt trafikk er underestimert i forhold til trafikkstøy, støv og økt fare for ulykker, og ønsker svar på hvorfor dette ikke er beregnet. Ikke godt nok planlagt hvordan trafikksikkerheten i Seilmakergata skal ivaretas, særlig i den tiden når skoleelever leveres/ hentes. Krysset i Seilmakergata, Sagmestervegen og Jægtskippergata blir mye benyttet av elever og har dårlig belysning. Konsekvensene av økt trafikkmengde og utrykningskjøring vil føre til at dette blir et utsatt kryss og fotovergang til skolen for barna. Krever at det opprettholdes en "kiss&ride"-rundkjøring også i byggeperioden. Silicon Seaside, dat. 8.11.16. Viser til tidlige høringsuttalelse, og understreker at de arbeider videre med planer om et spennende byutviklingsprosjekt på selskapets eiendom med spesiell vekt på beliggenheten ved sjøkanten på Nordsileiret. Mener fortsatt at området fortjener en bedre utnyttelse enn å bli en parkeringsplass. Seilmakergata 3 AS, dat. 8.11.16. Ny merknad der de ber om at kommunen ikke øker byggehøyden som vil redusere utsikt og lysforhold, da dette er viktige forutsetninger for trivsel og læring for barn i skolen og barnehagen.
Statens vegvesen, dat. 3.11.16. Ingen kommentar. NVE, dat. 18.10.16. Henviser til veileder fra DSB som viser at forventet 1000-års stormflohøyde for Nordsileiret vil ligge på 315cm i år 2010. Mener at planforslaget ivaretar hensyn til 1000 års flom for Steinkjerelva og 1000 års stormflo, men kommenterer en anbefaling gitt i notatet "Helse- og beredskapsbygg i Steinkjer Vurdering av flomfare for adkomstveg" utarbeidet av Norconsult. I denne anbefales det at det ikke gjøres noe med lavpunktene nå, men at det etter 10 år gjennomføres ny vurdering, for å se om det kan være aktuelt å heve veggrunnen for å sikre adkomstvegene til beredskapssenteret. I utgangspunktet anbefaler NVE at adkomstveger til regionale beredskapssenter bør tilfredsstille kravene i TEK 10, og anbefaler at kommunen opparbeider minst en sikker adkomst fra beredskapssenteret til E6. For de resterende veialternativene bør det vurderes økning i veihøyden i forbindelse med gjennomføring av utbedringer. Er generelt kritiske til vurderinger som skal gjennomføres etter tiltaksrealisering da det vanligvis ikke er noen "sikkerhetsnett" som vil fange opp at dette blir gjennomført. Steinkjer eldreråd, dat. 11.11.16. Ingen merknad Rådet for mennesker med nedsatt funksjonsevne, dat. 25.11.16. Ingen merknad Saksvurderinger: Saksvurderinger ved 1. gangs behandling og utlegging til offentlig ettersyn (kursiv tekst). Busslomme og vendesløyfe Det er foreslått en kombinert vendesløyfe ("kiss and ride") og bussholdeplass nederst i Seilmakergata. En kombinert løsning anses å være tilstrekkelig i og med at den i hovedsak skal nyttes av Steinkjer Montessori, og at det derfor vil være begrenset med busstrafikk. Busslommen ligger på samme side som skolen og barnehagen, slik at barna slipper å krysse vegen. Busslommen er også tenkt benyttet ved busstransport til/fra helse- og beredskapshuset ved behov. Barn og unge Steinkjer Montessori benytter i dag deler av friområdet mellom tomten de leier og sjøen til leik, dette arealet er i planforslaget omdisponert til parkeringsplass. Tilgjengeligheten mellom friområdet langs med sjøen/elva og tilliggende områder er vektlagt i planforslaget, og det er foreslått gang-/sykkelveg eller fortau som knytter seg til eksisterende gangpromenade, dette vil gjøre friområdet lett tilgjengelig for Montessori, til tross for at avstanden blir noe lengre. Sykkelparkering Det skal være attraktivt å sykle til helse- og beredskapshuset både for arbeidstakere og besøkende, dette skal gjenspeiles også ved opparbeidelse av sykkelparkering. Sykkelparkering skal plasseres i nær tilknytning til inngangene slik at de er lett tilgjengelige, det skal være mulighet for å låse eller sikre sykkelen på en forsvarlig måte og parkeringsplassene skal i størst mulig grad (minimum halvparten) være overbygd slik at de er skjermet for vær og vind. Natur og miljø (Naturmangfoldloven 8-12) Rådmannen kan ikke se at planen kommer i konflikt med noen av de temaer som skal vurderes i henhold til Naturmangfoldlovens 8-12. Andre instanser Planforslaget er diskutert med tjenesteenhet for byggesak, tjenesteenhet for renovasjon, tjenesteenhet for veg, trafikk og park, tjenesteenhet for vann og avløp, kommuneoverlegen og representant for barn- og unges interesser. Tilrådning Rådmannen anbefaler at området reguleres i henhold til framlagte planforslag, og tilrår at planforslaget legges ut til offentlig ettersyn.
Saksvurderinger ved 2. gangs behandling og utlegging til begrenset offentlig ettersyn (kursiv tekst). En økning av gesimshøyden vil gi konsekvenser i form av endrede sol- og skyggeforhold, hovedsakelig mot nord. De områdene i nord som vil bli direkte berørt av dette er hovedsakelig parkering- og trafikkområde, samt Steinkjer sykehjem. I konsekvensutredningen til reguleringsplanen blir etasjehøyder omtalt. Der bemerkes det at variasjon i høydene kan være med å gi bygget en fin volumvariasjon da det vil fremstå mer oppbrutt og lekent fra sjøsiden og motsatt side av kanalen. Når det gjelder vurdering av eventuelt 5 etasjer, kommenteres det også at sol- og skyggeforhold mot utearealene må vurderes. Videre står det at et høyere volum i nord vil kun skygge for parkering og trafikkområder, og ikke sette begrensninger for attraktive uteoppholdsarealer. Etter samtale med byggherre har det blitt konkludert med at en byggehøyde på 13 meter i sonen mot øst (mellom ytre og indre byggegrense) er tilstrekkelig for de foreliggende planene. På bakgrunn av dette og konsekvensutredningen har Praksis arkitekter utarbeidet illustrasjoner som viser sol- og skyggekast for bygningen både for planforslagets bygningshøyde og for den nye bygningshøyden. Illustrasjonene baserer seg på forenklede skisser av de planlagte bygningene. Det vil si at bygningene er illustrert som "bokser" med lik høyde for hele den delen av bygget som ligger innenfor indre byggegrense, og tilsvarende for fløy ut mot elva (mellom indre og ytre byggegrense). Dette er gjort for at illustrasjonene skal vise maksimal skyggekast som reguleringsplanen legger opp til. Den ene illustrasjonen viser situasjonen for det opprinnelige planforslaget som beskrev en byggehøyde på 18 meter for området innenfor indre byggegrense, og 11 meter for området mellom indre og ytre byggegrense mot elva. Den andre illustrasjonen viser situasjonen med en byggehøyde på 21 meter for området innenfor indre byggegrense, og 13 meter for området mellom indre og ytre byggegrense mot elva. I de foreliggende planene er det kun midtfløya som er planlagt med 5 etasjer som da vil gi en bygningshøyde på 21 meter. Resterende bygningskropp er planlagt med inntil 3 etasjer, inklusive eventuell(e) tverrfløy(er) mot elva. Midtfløya er planlagt bygd parallelt med elvebredden og tilnærmet vinkelrett mot sjøkanten. Bygningskroppen strekker seg i en tilnærmet nord-sørlig retning, som fører til begrenset skyggekast mot nord. Konsekvensene i forhold til sol- og skyggekast vil derfor være av mindre omfang enn det illustrasjonene viser. Ut fra illustrasjonene ser vi at den økte byggehøyde gir størst skyggekast på parkering/ trafikkområdet, men den sørligste delen av sykehjemmet blir også berørt av skyggekast på ettermiddagen. Forskjellen i skyggekast mellom opprinnelig planlagt høyde og ny høyde, oppfattes imidlertid ikke å være stor. Figur 2 og 3 viser skyggekast for vår- og høstjevndøgn kl 1500 (vintertid) slik det opprinnelige planforslaget legger opp til (Figur 2) og for den nye høyden (Figur 3). Figur 2: Skyggekast 21. mars/september kl 1500 (vintertid). Hovedfløy H=18 m. Fløy øst H=11 m.
Figur 3: Skyggekast 21. mars/september kl 1500 (vintertid). Hovedfløy H=21 m. Fløy øst H=13 m. Dersom det kommende Helse- og Beredskapshuset skal bli i stand til å inneha de funksjoner og det innhold som er planlagt, er det viktig at rammebetingelsene i reguleringsplanen legger til rette for dette. Tilrådning På grunnlag av ovenstående vurdering anbefaler rådmannen at byggehøyden for TJ1 økes slik at maksimum gesimshøyde for området mellom indre og ytre byggegrense mot elva settes til 13 meter, og til 21 meter for resterende del av området. Rådmannen tilrår at planforslaget legges ut til begrenset offentlig ettersyn på 4 uker. Supplerende saksvurderinger med bakgrunn i innkomne uttalelser (både 1. og 2. gangs høringsrunde): Rådmannens forslag til endringer i planforslaget: Parkering Som følge av at flere av de innkomne uttalelsene er negative til regulering av parkeringsplassen P2, har rådmannen vurdert behovet for parkering på nytt. Vurderingen viser at det totale parkeringsbehovet for både helse- og beredskapshuset og sykehjemmet i hovedsak vil bli løst innenfor P1 med parkering på bakkeplan. Bestemmelsen åpner opp for at det tillates parkering i to plan, dersom behovet endres. Som følge av dette foreslås P2 tatt ut av planforslaget, og at planavgrensningen justeres på bakgrunn av dette. Løsning for buss, "kiss&ride" og vendesløyfe Flere høringsuttalelser er negative til at den foreslåtte løsningen for buss og for av-påstigning for skoleelevene er lagt til privat grunn. Som følge av dette har rådmannen utarbeidet nytt forslag til hvordan dette kan løses, uten at privat grunn berøres. Dette medfører noen endringer i plankartet; - Et område langs vestre side av Seilmakergata (V1) som opprinnelig var avsatt til "annen veggrunn tekniske anlegg" endres til "gatetun" (G1) der det tillates av- og påstigning. Dette vil da fungere som et "kiss&ride-felt" for elever som fraktes til og fra Steinkjer Montessoriskole med bil. - Noe lengre ned langs vegen mot sjøen endres et tilsvarende område fra "annen veggrunn tekniske anlegg" til formål "kollektivholdeplass" (K1). Denne vil da kunne benyttes som holdeplass for skolebusser, og som en mulig fremtidig holdeplass for busser som skal betjene helse- og beredskapshuset. - Vendesløyfen flyttes lenger ned mot sjøen, slik at denne i hovedsak kan løses innenfor det arealet som opprinnelig var avsatt til offentlig og privat tjenesteyting (TJ1). Det er ikke nok areal tilgjengelig til at hele vendesløyfen kan lokaliseres innenfor TJ1. En mindre del av friområdet på ca. 180 m 2 foreslås derfor endret til veg, for å muliggjøre en slik løsning.
For å sikre en trafikksikker løsning for skolebarn også i byggeperioden, foreslår rådmannen at det i rekkefølgebestemmelsene tas inn at løsning for av- og påstigning (G1) og bussholdeplass (K1) skal ferdigstilles som første tiltak i byggeperioden. Langs østre side av Seilmakergata er det i planforslaget regulert inn et fortau i 3 meters bredde som omkranser P1. langs den nordre aksen av denne, eksisterer det i dag en gang- og sykkelveg i 3 meters bredde, som per i dag ikke er regulert. For å unngå at denne nedklasseres til fortau, foreslår rådmannen at plankartet endrer dette til gang- og sykkelveg i 3 meters bredde. Helikopterlandingsplass Lokaliseringen av helikopterlandingsplassen har blitt nærmere vurdert i samråd med Norconsult og Luftfartstilsynet. Denne vil bli lokalisert på bakken sør-øst innenfor området avsatt til TJ1, utenfor byggegrensen. Byggegrensen foreslås justert slik at denne går klar av sikkerhetssoner til landingsplass og inn-/ utflygningsområde. Plasseringen vil skjerme mest mulig for støy til Steinkjer Montessoriskole. Estimert trafikkfrekvens på landingsplassen (fra en til to ganger/ per uke) er såpass lav at ulempene dette medfører for bruken av friområdet vurderes til å være akseptable. Bebyggelsens høyde og utforming Forrige sol- og skyggeanalyse som ble utarbeidet i forbindelse med endrede byggehøyder, tok utgangspunkt i de maksimalt tillatte byggehøyder som lå til grunn i det opprinnelige planforslaget (1. gangs behandling) og for de økte byggehøydene (2. gangs behandling). Det er nå utarbeidet nye sol- og skyggeanalyser som tar utgangspunkt i prosjektert bygg (vedlegg). Deler av det prosjekterte bygget er vesentlig lavere enn det siste planforslaget åpner opp for (den delen av bygningen som strekker seg i øst-vestlig retning). For tverrfløyen som strekker seg i retning fra nord til sør, tar analysen også høyde for prosjektert takoppbygg. Det er per nå ikke prosjektert noen fløy ut mot elva. Figur 4: Skyggekast 21. mars/september kl 1500 (vintertid). Prosjekterte høyder. På bakgrunn av NT fylkeskommune høringsuttalelse i 2. høringsrunde, er det også utarbeidet illustrasjoner som viser det prosjekterte bygget sett fra Sørsileiret, langs en strekning av Steinkjerelva.
Figur 5: Illustrasjon av planlagt helse- og beredskapshus i sammenheng med eksisterende bebyggelse, sett fra sørøst. Figur 6: Illustrasjon av planlagt helse- og beredskapshus i sammenheng med eksisterende bebyggelse, sett fra nordøst. Planforslagets bestemmelser definerer at takoppbygg for tekniske installasjoner skal være tilbaketrukket fra fasade i en avstand minimum tilsvarende oppbyggets høyde over takflata. I høringsinnspillet fra byggherre foreslås det at slike begrensinger i plassering bør utgå av hensyn til teknikk, kostnader og arkitektur. Det er forståelig at spesielt begrensninger knyttet til plassering av takoppbygg for heistårn vil være særlig førende for den øvrige utformingen av bygget. På bakgrunn av dette foreslår rådmann å endre planbestemmelsen slik at takoppbygg for heistårn tillates plassert i kant med fasade. Høringsinnspillet fra byggherre beskriver også at det er behov for litt mer plass for bearbeiding av bygning ved hovedinngangspartiet. Behovet er nærmere avklart i dialog med byggherre, der det ble fremmet et ønske om å utvide området for TJ1 for blant annet å muliggjøre et åpent inngangsparti med overbygning. For å åpne opp for dette må arealformålet for bebyggelse utvides på bekostning av areal avsatt til fortau. På bakgrunn av dette foreslår rådmann å endre plankartet slik at ca. 196 m 2 endres fra formål "fortau" til formål "annen offentlig eller privat tjenesteyting".