RISØR KOMMUNE Enhet for plan- og byggesak Arkivsak: 2015/673-62 Arkiv: L12 Saksbeh: Camilla Trondsen Solli Dato: 02.08.2016 Klage: Sluttbehandling av detaljreguleringsplanen for Randheia Utv.saksnr Utvalg Møtedato 127/16 Bystyret 01.09.2016 Rådmannens innstilling: Bystyret viser til saksutredningen og tar ikke klagen på sluttbehandling til detaljreguleringsplanen for Randheia til følge, i medhold av forvaltningsloven 34. Vedtaket fra bystyret 22.06.2016 sak 111/16 gis oppsettende virkning i henhold til forvaltningsloven 42. Klagen oversendes fylkesmannen for endelig avgjørelse.
Vedlegg: 1 E-post fra Fylkesmannen vedrørende henvendelse om utsatt klagefrist 2 Oversendelse av klage på planvedtak i sak 15/673 til kommunen som rette instans 3 RUV - Sluttbehandling av reguleringsplan for Randheia Kort resymé Detaljreguleringsplanen for Randheia ble sluttbehandlet i bystyret 22.06.2016 i sak 111/16. Vedtaket er påklaget av velforeningene i området. Klagen gjelder i hovedsak motstand mot utbygging av området generelt, at innspill fra naboer ikke er blitt hørt i prosessen, antall boliger og planområdets verdi som friområde. I denne saken skal bystyret ta stilling til om klagen skal tas til følge eller ikke, og om vedtaket skal gis oppsettende virkning. Det innstilles på ikke å ta klagen til følge. Saken blir da oversendt fylkesmannen for endelig avgjørelse. Det innstilles på at vedtaket fra bystyret 22.06.2016 sak 111/16 gis oppsettende virkning i henhold til forvaltningslovens 42, slik at utbygging av boligområdet utsettes til klagesaken er avgjort. Saksopplysninger Bystyret fattet følgende vedtak 22.06.2016 sak 111/16: «Risør bystyre egengodkjenner detaljreguleringsplanen for Randheia i medhold av plan- og bygningslovens 12-12. Plankart datert 26.05.2016 og bestemmelser datert 26.05.2016 godkjennes.» Velforeningene har i løpet av sommeren henvendt seg til kommunen og fylkesmannen for å få utsatt klagefrist på vedtaket. Dette er blitt avvist både av kommunen og fylkesmannen (vedlegg 1). Grønningen-, Steinrøysa- og Leideren Vel har deretter sendt inn en klage innenfor fristen i forvaltningslovens 29, første ledd. Klagen ble sendt direkte til fylkesmannen, (mottatt 21.07.2016), som videresendte klagen til kommunen (mottatt 01.08.2016). En klage skal fremsettes det organ som har truffet vedtaket, jmf. Forvaltningsloven 32. Klagen vurderes likevel som fremsatt rettidig og fremmes for behandling. Klagen gjelder i hovedsak utbygging av området generelt, prosessen og saksbehandling, antall boliger, og verdien av området som friareal. Ettersom klagen gjelder utbygging generelt, og ikke mindre detaljer/ justeringer av reguleringsplanen, innstilles det på at vedtaket gis oppsettende virkning i henhold til forvaltningsloven 42, slik at arbeidet med gjennomføring/utbygging av reguleringsplanområdet ikke kan igangsettes før klagen er ferdig behandlet. Det vil kunne medføre store konsekvenser, både økonomisk og landskapsmessig dersom utbygging av området igangsettes før utfallet av klagesaken er avgjort. Klagebehandling Klagen er vedlagt i sin helhet, men hovedpunktene refereres og kommenteres nedenfor: Innspill fra statlige og regionale instanser, samt naboer er ikke lagt ved som vedlegg slik det står i den politiske saken.
I den politiske saken om utleggelse av detaljreguleringsplanen for Randheia til offentlig ettersyn, 31.03.2016 sak 40/16, ble alle formelle merknader/innspill lagt ved til den politiske saken, både fra statlige og regionale instanser, samt naboer. I saksfremlegget til politikerne er disse nummerert som vedlegg 5. I forbindelse med sluttbehandling er alle formelle høringsinnspill lagt ved saken. I saksfremlegget er disse nummert som vedlegg 5. I tillegg er alle innspillene referert, kommentert og vurdert i saksfremlegget. Intensjonen om attraktive boligtomter faller bort når planområdet er snevret inn og fortettet. Det har gjennom hele prosessen vært åpenhet om at planområdet kan bli snevret inn dersom man ikke fikk utnyttet det statlig sikra friområdet. Høsten 2015 ble det vedtatt av bystyret at det statlig sikra friområder ikke skulle utnyttes, og miljødirektoratet ønsket ikke å gi tillatelse til omdisponering. Derfor utarbeidet man et planforslag der det statlig sikra friområdet ikke blir bebygget, men regulert til friområde med hensynssone for friluftsliv. Som en konsekvens av dette, ble planområdet noe mer konsentrert, men medførte ikke en økning i antall enheter. Bystyret vedtok å legge dette planforslaget ut til offentlig ettersyn. Til tross for redusering av byggeområdene, inneholder planforslaget fremdeles attraktive eneboligtomter og attraktive tomter for konsertert bebyggelse slik som var intensjonen da planarbeidet startet. Ved utarbeiding av reguleringsplaner er det viktig å planlegge for varierte boligtomter og boligtyper, som er tilpasset ulike personers boligbehov i ulike aldre og livsfaser. Planvedtaket sier ingenting om antall boligenheter som er tillatt. Velforeningen ønsker en byggeklausul om maks antall enheter, og viser til antallet beskrevet i kommuneplanens konsekvensutredning. I planarbeidet er det helt bevisst ikke satt et maks antall boligenheter for planen, for å kunne gi utbygger en viss frihet i utnyttelse av områdene både med tanke på størrelse på leiligheter og boliger. Det er likevel gjort grep i planen som hindrer uforholdsmessig høy utnyttelse av arealene. Det er satt maks utnyttelsesgrad for hvert område og hver tomt. I tillegg er det fastsatt maks etasjeantall og fastsatt konkrete byggegrenser. I tillegg må hver boligenhet kunne tilfredsstille parkeringskrav. Når området ble konsekvensutredet i kommuneplanen, var dette på et overordnet nivå, og man satt et ca. antall boliger for å kunne fastsette hvor mange boliger man totalt avsatte areal for i kommuneplanen. Antallet i kommuneplanen ble ikke satt med den hensikt å begrense antallet boliger innenfor området. Realiteten er at man i planarbeid vet lite om antall enheter før man begynner på detaljreguleringsplanen og ser konkret på hvordan man kan utnytte et område. Reguleringsplanen sluttbehandles før kartleggingen av friområder fra Friluftsrådet Sør er ferdig utarbeidet. I denne kartleggingen har skolene, velforeningen og barnehagene tegnet inn hvilke områder de bruker og stier i området. Kommentar/vudering: I kartlegginga til friluftsrådet tar de for seg både regulerte friområder og uregulert friområder og gir disse en verdisetting i forhold til blant annet bruken av området. Reguleringsplanen for Randheia sluttbehandles før denne kartleggingen er ferdig, men friområdene innenfor reguleringsplanen kan kartlegges selv om planen er ferdig behandlet. Uansett er det ingen motsetninger mellom kartlegginga til Friluftsrådet Sør og detaljreguleringsplanen for Randheia. I planen er det lagt opp til tilgjengelighet fra Leideren til Granitten via den gamle lysløypa slik det vises til på kartet som velforeningene har lagt ved i klagen. Men på deler av strekningen vil sti erstattes med asfalt - uten at dette vurderes til å gå utover tilgjengeligheten. Videre medfører regulering av Randheia til et større vern av friområdene når de inkluderes i planen med eget formål, hensynsone og bestemmelser, fremfor om området er uregulert. Friluftsrådet Sør gjennomfører en kartlegging som skal være veiledende og kan brukes som et verktøy i planleggingen. Det har ikke vært intensjonen at
alle detaljreguleringsplaner i Risør kommune skal stoppe opp i perioden som denne kartleggingen gjennomføres. Gjennom medvirkning har en blitt oppmerksom på at området brukes både av skoler/barnehager og noen stier i området er viktig for de som allerede bor i nærområdet. Derfor har man prøvd å integrere eksisterende stier på en god måte i planen, og avsatt et større areal til friområde/lek (3.5 daa) som kan benyttes både av skoler og barnehager i tillegg til boligfeltet. Naboer og velforening har arbeidet masse mot utbyggingen, men opplever ikke å bli hørt. Det vises til flere politiske enkeltutspill og det hevdes at planprosessen har vært udemokratisk. For beboerne ser plansaken ut som en prestisjesak fra Rådmann, prosjektleder og det politiske partiet venstre, der «veien er blitt til mens den er gått,» med stadig nye veier og argumenter. Detaljreguleringsplanen for Randheia har vært igjennom en omfattende og demokratisk prosess. Først ble området avsatt til boligbebyggelse i kommuneplanen. Risør kommune hadde en omfattende revisjon av kommuneplanen (vedtatt 29.09.2014) der det ble gjennomført en omfattende medvirkningsprosess. Deretter ble det vedtatt av bystyret at Rådmannen straks skulle gå i gang med å klargjøre dette området for salg. Dette innebærer å detaljregulere området. I arbeidet med detaljreguleringsplanen for Randheia har det blitt gjennomført en medvirkningsprosess utover kravene i plan- og bygningslovens kap. 5. I tillegg til de ordinære, formelle høringsprosessene, har det blitt avholdt informasjonsmøte, befaring med politikere og naboer, og det er aktivt gitt informasjon via kommunens hjemmeside og facebook. Planen har i tillegg vært til en ekstra politisk vurdering av de folkevalgte, der det ble vedtatt å gjennomføre reguleringsplanen, men med noen endringer. Flere naboer har vært til stede under bystyremøtene, og møtene er i tillegg web-overført via kommunens hjemmeside. Planforslaget ble behandlet av bystyret før utleggelse til offentlig høring, og både administrasjonen og politikerne har blitt fremlagt og hørt innspill fra naboer og velforeningene. Rådmannen har fulgt opp de vedtakene som er fattet av bystyret i forhold til Randheia. Politiske enkeltutspill fra politiske møter tas ikke med i den faglige vurderingen av reguleringsplanen. I tillegg er det gjort flere endringer i planen for å imøtekomme naboene, og det er gjort flere grep i planen av hensyn til nabobebyggelsen. Konkret gjelder dette: - 2 Tomter nærmest Granitten er tatt ut av planen. Området er i stedet avsatt til friområde og lekeplass til større barn, der skoler og barnehager fritt kan bruke området slik de gjør i dag. - Det er regulert inn en turvei/sti i enden av o_skv2 som skal sikre tilgjengelighet fra Leideren til Granitten og øvrige deler av området. GT_3 som er en tursti mellom det regulerte området BKS1 og BKS2 har tatt utgangspunkt i den eksisterende gamle lysløypa i området, og traséen skal forbli uendret i forhold til dagens situasjon. - Det statlig sikra friområdet (GF2) forblir friområde, med hensynsone og egne bestemmelser for å ivareta formålet. - Det er satt byggegrenser ved BFS1 tomt 3, 4, og 5 for at den nye bebyggelsen skal plasseres mot fjellet for å hindre på påvirke utsikt fra Mesanen. Høydene og planeringkote er også satt utfra samme hensyn. - Ved BKS3 er det satt byggegrense for å hindre at den nye bebyggelsen kommer for nærme den eksisterende bebyggelsen i Granitten/Gneisen. I tillegg er maks planeringskote, maks etasjeantall og maks mønehøyder innenfor BKS 3 og 4 satt for at den nye bebyggelsen ikke skal kunne ta utsikt fra den eksisterende bebyggelsen. - Det er fastsatt rekkefølgekrav som sikrer opparbeiding av den tekniske infrastrukturen for å sikre god utbyggingstakt. - Det er regulert inn fortau som bedrer trafikksikkerheten på Randvikveien for alle gående og syklende på denne strekningen. - Eksisterende gangvei fra Granitten blir videreført i reguleringsplanen.
Velforeningen forbeholder seg retten til å komme med ytterligere detaljer i klagen på et senere tidspunkt, på grunn av ferien. Klagen tas til behandling slik den foreligger. Både kommunen og fylkesmannen har tidligere avvist at det bør gis utsatt frist for klage. Fylkesmannens avgjørelse om ikke å gi utsatt klagefrist er i henhold til forvaltningsrett prosessledende - en avgjørelse som tas i forbindelse med saksbehandlingen, og som ikke har konsekvenser for realitetene i saken. Avgjørelsen om ikke å gi utsatt klagefrist er dermed ikke et enkeltvedtak som kan påklages. At det ikke ble gitt utsatt klagefrist ble velforeningen gjort oppmerksom på før klagen ble innsendt, og en vil derfor ikke avvente behandling av klagen for at velforeningen vil komme med flere detaljer. Fylkesmannen har i epost til velforeningen vist til at en utsettelse som ikke skyldes et «særlig forhold» vil føre til en uheldig uthuling av forvaltningslovens hovedregel om tre ukers klagefrist. Ferietid ansees etter fylkesmannens syn ikke som et «særlig forhold». I tillegg ble vedtaket om sluttbehandling sendt ut før fellesferien og det er fult mulig å kommunisere via epost og telefon selv om det er ferietid. Vurdering av klagen Momentene som er fremkommet i klagen på bystyrets vedtak av sluttbehandling er temaer som er vurdert, kommentert og behandlet tidligere i plansaken. Det er ikke fremkommet nye opplysninger som tilsier at man bør ta klagen til følge. Planprosessen er etter rådmannens vurdering utført etter gjeldende bestemmelser i plan- og bygningsloven og det har vært gjennomført både medvirkning og politiske behandlinger ut over det som er minimumskravene i plan- og bygningsloven. Vedtaket bør gis oppsettende virkning i henhold til forvaltningslovens 42, ettersom klagen i hovedsak dreier seg om motstand til utbyggingen generelt, og ikke mindre detaljer til detaljreguleringsplanen. Dersom utbygging igangsettes før klagen er avgjort, vil dette kunne medføre store konsekvenser for landskapet og terrenget, samtidig som de økonomiske konsekvensene vil være betydelige. Inntil klagesaken er avgjort bør ikke gjennomføringen av reguleringsplanen iverksettes. Rådmannens konklusjon Klagen tas ikke til følge og oversendes fylkesmannen for endelig avgjørelse. Vedtaket gis oppsettende virkning i henhold til forvaltningslovens 42.