Blystadringen Borettslag BLYSTADPOSTEN Nr.2 2015 Informasjon utgitt av styret i Blystadringen Borettslag november 2015 e-post: styret@blystadringen.no Vakt hver torsdag mellom kl. 18-19 i 4c, feriestengt i juli For navn og telefonnummer til alle styrets medlemmer, se oppslagstavle ved postkasse Mailadresse til vaktmester er: vaktmester@blystadringen.no Kontakt med styret. Vi oppfordrer alle til å sende sin mail/telefonnummer til styret styret@blystadringen.no slik at vi har dette dersom vi skulle ha behov for å komme i kontakt med dere. Telefon til styret på dagtid bør unngås med mindre det er noe som krever øyeblikkelig tiltak. Dette da vi som dere har en travel jobb og dermed ikke har tid til å håndtere henvendelser på dagtid. Generelle spørsmål kan også rettes til vaktmester som er på jobb fra 08.00 til 16.00. Ellers så vil vi oppfordre dere til å bruke mail. Styret ønsker å gi en litt mer utdypende innsikt i hva vi har jobbet med det siste året: Utført vedlikehold. Fjellsikring Det var tidligere i sommer en del steinblokker som løsnet fra fjellskrenten ved innkjøringen til Blystadringen 12. Vi er takknemlig for at ingen ble skadet! For å unngå at dette skal skje igjen har vi fått et fjellsikringsfirma til å sikre dette, samt fjellskrenten ved innkjøring til nr. 6. Det er som dere ser montert sikringsbolter og fjellsikringsnett Utskifting av hovedstoppekraner til oppganger Vi har tidligere hatt problem med at noen av disse har vist seg å være defekte og årsaken er at de rett og slett er for gamle. Som ledd i det preventive vedlikeholdet har vi byttet samtlige kraner til alle oppganger. Impregnering av teglstein. Som mange sikkert så, hadde vi på sensommeren inne et firma som foretok en del arbeider på våre fasader. Det som ble utført var montering av ventiler på toppen av veggene samt at de impregnerte teglsteinen. Årsak til at dette ble utført var at vi hadde hatt en vannlekkasje inn i en leilighet på inngangsside samt mye våt teglstegn om høst/vår. Dette kunne på sikt ha blitt et stort problem da våt teglstein som fryser kan bli ødelagt. For å finne årsaken til denne vannlekkasjen samt en løsning for unngå våt teglstein ble det engasjert ekstern ekspertise innen mur. Feilen viste seg å være feilkonstruksjon av beslagene på toppen av fasaden samt at det også var enkelte feil med beslag over vinduene som ble montert under den forrige rehabiliteringen i år 2000. Vi håper at disse to tiltak (ventiler og impregnering) skal løse disse problemene
Utbedring av fuktskader Vi har i også i sommer/høst hatt en del fuktskader inn i leiligheter. Her er vi nesten ferdig med å utbedre samtlige leiligheter. I mange av disse sakene så har vi brukt takstmann for å kunne konkludere med skadeårsak. Samtlige av disse skyldes dårlig/manglende membran på terrassesiden. Brannsikring. Styret har i sommer hatt inne et firma som har sentral godkjenning innen brannvern for å undersøke et utvalg av de gamle dørene. Vi har fått mange klager på at disse trekker og er skjeve. De undersøkte også et utvalg av de nye dørene siden det flere som har klagd over at de ikke er lydtette. Konklusjonen var: Gamle dører: De av dørene som beboerne oppfatter at det trekker av /er skjeve tilfredsstiller ikke lenger de branntekniske kravene som stilles til dører i et borettslag. Disse må være helt tette for å hindre at røyk kommer inn i leiligheten ved en evt. brann. Nye dører: Disse er dessverre ikke montert forskriftsmessig da de mangler fuging rundt dørene samt at det enkelte steder er utilstrekkelig med isolasjon rundt dørene. Dette gjør at de ikke tilfredsstiller forskriftene. For at disse skal oppfylle kravene må de demonteres fullstendig og deretter monteres på nytt. Som et ledd brannsikringen vil styret innhente anbud på å rette opp i dette ved å bytte dører. Styret innhentet i fjor noen forberedende priser. Pris på dør og montering utgjør omtrent samme sum når vi kjøper dette samlet inn til borettslaget. Dvs. det vil være en mindre kost å samtidig bytte døren. En annen fordel med dette er at vi vil sørge for å montere en dør som tåler større temperaturforskjeller mellom innetemperatur og temperatur i gangen. Da vil det være mye mindre risiko for at dørene blir skjeve Styret har nå behandlet dette og innstillingen vår er at for å få et helthetlig inntrykk i borettslaget samt at vi da er sikre på alt er utført forskriftsmessig og korrekt dokumentert er den beste løsning at vi bytter ut samtlige dører. Dette blir ikke utført uten et vedtak på den ekstraordinære generalforsamling som er varslet i forbindelse med den forestående rehabiliteringen. Det blir da også lagt frem mer informasjon. Rehabilitering. Det har dessverre tatt lenger tid enn opprinnelig planlagt å komme i gang med dette. Styret har i hele denne perioden søkt en permanent løsning på alle de problemene borettslaget har slitt med siden blokkene var nye. Senere rehabiliteringer har ikke løst problemene våre. Vi kan som eksempel nevne: Lekkasjer fra terrasser og inn i leiligheter Lekkasjer fra terrasse og ned på underliggende terrasse Maling som flasser av i terrassetak Fukt som drypper ned på biler i garasjer Vi har derfor valgt å bruke tid på forarbeidet med tanke på å komme fram til gode og varige løsninger som ikke medfører framtidig «brannslukking» og overraskelser. Vi har valgt å benytte oss av et Norges fremste firmaer innen tilstandsanalyse på
betongkonstruksjon, Ødegård og Lund til den byggetekniske delen av forberedelsene. De har laget en grundig tilstandsanalyse for terrassene, utvendig betong samt av garasjeanlegget. Denne rapporten konkluderer med en sterk anbefaling om å starte med umiddelbar rehabilitering av terrasser og utvendig betong da disse har skader som er av en slik art at dersom de ikke blir utbedret nå så kan det med stor sannsynlighet bli mer kostbart om noen år. De har også funnet skader som må utbedres inne i våre garasjeanlegg og som i stor grad er forårsaket av salt fra biler. Dette er skader som ikke er av en så kritisk art og de krever en annen type form for teknisk løsning enn det som er tilfelle med terrasser. Den faglige vurderingen er at dette ikke burde inkluderes i den første fasen av rehabiliteringen. Dette blir derimot tatt som et eget prosjekt eventuelt som en forlegning av fase 1 etter at vi er ferdige med terrasser. Dette valg vil bli tatt i samråd med Ødegård & Lund samt prosjektleder når første fase er ferdig. Videre har vi engasjert Obos Prosjekt for å sørge for prosjektledelse underveis. Prosjektlederen, Bjørn Hansen, har i tillegg til lang erfaring innen prosjektledelse innen rehabilitering av betong også faglig ekspertise innen betong. Han vil sammen med Ødegård og Lund sørge for at det tekniske arbeidet blir fulgt opp underveis under hele rehabiliteringen. Økonomi og dokumentasjon er også en del av det som prosjektleder vil holde fokus på. Anbudet er sendt ut til flere firmaer med erfaring innen betongrehabilitering. Vi vil motta anbudene i løpet av desember. Dette skal så vurderes av prosjektleder sammen med teknisk konsulent, før de legger frem sin anbefaling for styret. Styret vil da sammen med forretningsfører/bank vurdere hva det vil koste i form av låneopptak og legge dette frem på EGF. Styret ønsket opprinnelig å inkludere bytting av vinduer/dører i den samme anbudsforespørsel, men dette ble sterkt frarådet av prosjektleder fordi det krever en annen type kompetanse enn det som de firmaene som driver med betongrehabilitering har. De ville da bli nødt til å sette ut denne jobben eksterne firmaer, som igjen ville bety økt kostnad for borettslaget. Styret vil nå i parallell innhente anbud på utskifting av dører/vinduer Vinduer. Det er tidligere byttet omtrent en 1/3 av alle vinduer på terrassesiden. Vi ønsker nå å bytte de resterende vinduene som ikke er byttet - samtidig, da dette gir en mye rimeligere pris enn om vi skal bytte vinduer for en og en leilighet. Basert på priser vi fikk i fjor er det mye å spare på dette. Mer info om dette kommer på den varslede EGF Etterisolering av vegger på terrasseside Det ble på den ordinære generalforsamling i 2013 vedtatt at vi skulle utrede dette da mange klager over at det trekker og at de har høye strømutgifter. Vi hadde dette ute på anbud i fjor som en opsjon i forbindelse med rehabilitering. Billigste pris var da på litt over 35 000 per leilighet, noe som gir en total kost for borettslaget på over 10 millioner. Dette har så vært fulgt opp med en ekstern energirådgiver som har beregnet hvor mye strøm vi kan spare med dette tiltaket forutsatt at vinduene er byttet til ny type. Dette er beregnet til ca. 500 kwh pr. leilighet. Med en strømpris inkludert nettleie på godt under en krone så blir dette maks 500 kroner i leilighet pr. år i besparelse. Dette skyldes at vindusflaten tar opp veldig stort areal av veggen. Det tar med andre ord nesten 60 år før vi har spart inn denne kosten. Dette tiltaket er med andre ord kun anbefalt dersom en uansett må bytte panel på veggen. Dette vil uansett som avtalt bli lagt frem på den varslede EGF
Økonomi. Borettslaget har en meget god økonomi. Status ved regnskapsrapport ved 2. tertial 2015 viser at vi fortsetter den gode trenden vi har gjort de siste årene. Driftsresultatet hittil i år er positivt og utgjør kr. 4.494.441,-. Samlet resultat viser et overskudd på kr. 3.846.259,-. Dette er kr. 1.183.746,- bedre enn budsjett hittil i år. Disponible midler utgjør kr. 11.539.353 Styret prøver å ha en fornuftig og overveid linje når det gjelder vurdering av hva som er nødvendige kostnader for borettslaget. Dette gjelder alle tjenester vi kjøper, investeringer mv. Vi har et fokus på at alt vedlikehold skal planlegges så langt det lar seg gjøre og dermed få en langsiktig kontroll. Forsikring Borettslaget har nå byttet forsikringsselskap. Det er byttet fra IF til Sparebank 1 forsikring. Dette har gitt oss en besparelse mot det vi betalte i IF på ca. 50 000,- I tillegg så lover de at de skal kunne gi veldig gode avtaler for hver enkelt beboer på både lån og forsikring. Se vedlegg Kabel TV Canal Digital er nå nesten ferdig med å installere dette i alle leiligheter. Alle beboere skal ha mottatt følgende: 1. En dekoder med opptaksmuligheter 2. En mini dekoder 3. En trådløs router. De som ønsker det bestille en CAM kostnadsfritt fra Canal Digital. Denne kan brukes til TV nr. 3 eller dersom man ikke ønsker å bruke dekoder. Dere må da kun betale for programkort nr. 3. Om du har problemer med internett/tv så bes du ta kontakt med Canal Digital direkte. Kontaktinfo: Ring 0690 eller gå inn på www.canaldigital.no og send henvendelse derfra Dersom du har problem med innstilinger på TV/dekoder spør gjerne om din nabo kan hjelpe deg. Om du ikke kjenner din nabo eller han/hun ikke er hjemme eller ikke klarer å hjelpe så kan også vi i styret prøve å hjelpe. Om dere ikke bestiller ekstra kanaler eller høyere internetthastighet påløper ingen kostnader! For de av dere som fortsatt har gammelt utstyr fra RKL så kan dette bare leveres til f.eks Lefdahl på Strømmen. Ingen ting skal lenger leveres til styret. Strøm Borettslaget er i dag fellesmålt. Dette foregår slik at Borettslaget kjøper og betaler for strømmen inn til hele borettslaget. Dette er fordelt på en inntaksmåler i hver blokk. Deretter blir dette motregnet alle målerne til hver enkelt beboer. Dette sikrer at det er korrekt måling. Grunnet at vi kjøper inn et så stort volum så får vi billigere nettleie enn dersom hver leilighet skulle hatt kontrakt med strømselskapet. Fratrukket gebyret for avlesning av målere til hver beboer er ca. besparelse for hver leilighet på 3600 kroner.
Postkasseskilt. Vi henstiller alle beboere om å bestille postkasseskilt og ikke lage egne. Da ser oppgangene våre finere ut. Postkasseskilt er gratis å bestille, send en mail til styret om hva som skal stå på skiltet. Vi sender bestillinger fortløpende til vår leverandør og de sender da disse direkte til deg i din postkasse. Husk å ha en form for midlertidig merking på din postkasse. Inngangsdører Disse skal til enhver tid være stengt slik at det ikke kommer uvedkommende inn i våre oppganger. Når dørene står oppe så kommer det fra tid til annen inn mus. Oppussing Husk å henge opp nabovarsel når du skal pusse opp og det blir støy. Følg husordensreglene på dette pkt. Ref. pkt. 7. "Boring med slagbor, snekring i vegger, gulv eller tak samt andre støyende gjøremål skal ikke skje etter kl.19." Kjøring/parkering inne på området. Vi henstiller til folk om ikke å kjøre inn på området unødig da det er mange barn som leker her. Det er dessverre enkelte som kjører altfor fort også, kjøring skal kun gjøres i gangfart. Det er kun tillatt å stå inne på området for av og pålessing. Dersom dere venter håndverkere eller har behov for å stå lenger enn 15 min inne på området, eksempelvis ved flytting, så må dere på forhånd ta kontakt med styret på mail for å be om parkeringstillatelse. Slik tillatelse kan også fås på styrerommet på torsdager mellom 18.00 og 19.00. Unntaksvis kan dette også fås ved kontakt til en av styrets medlemmer utenom denne tid. Det skal uansett ikke kjøres/parkeres inne på området etter kl. 23.00 og fram til 07.00. Dette for å ikke å forstyrre de som har lagt seg. Brudd på dette vil kunne medføre kontrollavgift. Julegrantenning I år som tidligere år blir det julegrantenning den 28.11. kl. 17.00. I år kommer Nissen sammen nissemor. De har med seg noen overraskelser til de minste. Det vil bli julemusikk og servering av gløgg og pepperkaker. Nyttårsaften Det blir også år et fantastisk organisert fyrverkeri! Mer info kommer i eget oppslag senere Ekstra Ordinær Generalforsamling til rehabilitering Dato er ikke fastsatt men denne planlegges i slutten av januar/februar Vi ønsker dere alle en Riktig God Jul og et Godt Nytt År! Hilsen Styret