KONGSVINGER KOMMUNE Reguleringsbestemmelser til reguleringsplan 0502 HAUGEKVARTALET Planen med bestemmelser er vedtatt av kommunestyret: dato --------------------------- ordfører 1 GENERELT Planområdet er vist på plankart i målestokk 1:500, datert 05.03.08, sist revidert 26.05.08. 2 REKKEFØLGEBESTEMMELSER Følgende tiltak må opparbeides og ferdigstilles før nybygg og/eller tilbygg tas i bruk: Offentlige trafikkområder skal være ferdig opparbeidet/opprustet samtidig med ferdigstillelse av ny bebyggelse inntil den enkelte gate. Parkeringsplasser (både bil og sykkelplasser) skal være opparbeidet før det gis brukstillatelse. Nødvendige støytiltak må være gjennomført. 3 FELLESBESTEMMELSER 3.1 Fornminner Dersom det i forbindelse med tiltak i marken oppdages automatisk fredete kulturminner som tidligere ikke er kjent, skal arbeidet stanses i den utstrekning det berører kulturminnene eller deres sikringssoner på 5 meter. Eventuelle funn skal straks meldes til Hedmark Fylkeskommune, kulturavdelingen, jf. Lov om kulturminner 8, annet ledd. 3.2 Utendørs lagring Utendørs lagring og lignende som etter kommunens skjønn er skjemmende eller til ulempe for omgivelsene kan forbys. Kommunen kan eventuelt forlange skjerming mot innsyn. 3.3 Renovasjon
Anlegg for renovasjon skal plasseres slik at det ikke medfører ulemper i form av lukt og støy for beboere i egen bebyggelse eller i nabobebyggelse. Det skal redegjøres for, alternativt vises på tegning, hvordan disse forholdene løses. Beholdere for renovasjon både for privathusholdninger og forretningsvirksomhet etc. skal plasseres slik at de ikke er til sjenanse for tilliggende virksomheter/boliger. Beholderne skal bygges inn med god estetisk utforming. 3.4 Universell utforming Alle bygninger, anlegg og utearealer innenfor planområdet som er tilgjengelig for allmennheten eller beboere (utomhusarealer, trafikkområder, friområder med mer) skal utformes etter intensjoner om universell utforming, slik at de i så stor utstrekning som anses nødvendig kan benyttes av alle mennesker på en likestilt måte, herunder bevegelseshemmede, orienteringshemmede og miljøhemmede. Temaveileder bygg for alle skal legges til grunn for utforming av bygninger, heiser, uteområder og anlegg. Felles uteoppholdsarealer skal så langt som mulig fungere som rekreasjonsområder for alle beboer- og brukergrupper. 3.5 Skilt og reklame For skilt og reklame skal det sendes inn søknad om tillatelse etter plan- og bygningsloven 93. Reklameskilt skal samlokaliseres og gis en estisk god utforming. Skilt, reklameinnretninger ol. skal ikke være til hinder for ferdsel eller til fare for, eller i visuell konflikt med omgivelsene på annen måte. 3.6 Energiløsninger Alle boenheter skal være i henhold til lover og forskrifter gitt i Plan og bygningsloven, samt føringer gitt i gjeldende energidirektiv. Eventuelle energirasjonaliserende tiltak skal vurderes. Ny bebyggelse skal vurderes klargjort for vannbåren varme før det gis igangsettingstillatelse. 3.7 Parkering Parkeringsanlegg tillates anlagt under bakken innenfor alle byggeområder. Dette forutsetter at anlegget er i overensstemmelse med framføring av kommunal infrastruktur/ ledninger. 3.8 Bebyggelsesplan Kommunen kan kreve utarbeidet en bebyggelsesplan dersom kommunen mener utbyggingen avviker vesentlig fra vedlagte illustrasjoner, datert 26.05.08 (illustrasjonsplan) og 13.02.07 (korrigert 09.05.08-21.05.08, foreløpige byggetegninger). 3.9 Byggesøknad Byggesøknaden m/ vedlegg skal tilfredsstille/dokumentere krav satt i gjeldende sentrumsplan vedr. bl.a.: oppdatert utomhusplan, målestokk 1:200 illustrasjoner miljøplan tilgjenglighet - universell utforming Fasadeoppriss skal også omfatte eksisterende tilstøtende bebyggelse. Eventuelle byggetrinn, anleggsvirksomhet og plassering av riggplasser må dokumenteres. Det skal tas hensyn til både naboer og tidlige byggetrinn bl.a. vedr. støy, utsikt/innsikt og trafikk til og fra anleggsplass.
4 OFFENTLIGE TRAFIKKOMRÅDER Generelt Ved utforming av veier, kryss og avkjørsler skal disse være i henhold til Statens vegvesens håndbok: 017 Veg- og gateutforming og Kongsvinger kommunes formingsveileder for veier og gater. Kjøreveg Vegen skal opparbeides med fast dekke, lys, beplantning, møblering og kantstein i tråd med Kongsvinger kommunes formingsveileder for veier og gater. Gatetun Rådhusgata og Fjellgata kan utformes som gatetun, hvor overganger mellom arealer forbeholdt henholdsvis myke og harde trafikanter er tydelig markert og i henhold til Universell utforming. Gatemiljø Eventuell vegetasjon og møblering av områdene skal sees på som en del av en større helhet i anledning oppgradering av Brugata / Storgata / Tommelstadgata. Tiltakene skal vurderes i henhold til kommunens estetiske veiledere og godkjennes av Kongsvinger kommune før tiltak kan igangsettes. Alt gangareal skal ha dekke som ikke gir for stor friksjon eller nivåforskjeller for rullestolbrukere og personer med ganghjelpemidler. Gangarealer skal belegges med asfalt eller annet belegg med jevn overflate. 5 SPESIALOMRÅDER 5.1 Kommunalteknisk virksomhet Området er avsatt bl.a. med tanke på transformatorstasjon. BYA = 100 % og maksimal gesimshøyde er lik maksimal gesimshøyde på tilstøtende bygningsmasse (164 m.o.h). 5.2 Frisiktsone ved veg Innenfor frisiktsonene skal det over en høyde på 0,5 meter være fri sikt over de tilstøtende vegers plan. Arealet må ikke på noe tidspunkt gis slik bruk at fri sikt forringes eller hindres. Dette betinger ikke ombygging av eksisterende bygninger. 5.3 Bevaring av bygninger Alle tiltak som kan medføre endring i fasader eller takflater er søknadspliktige. De skal behandles som dispensasjonssøknad og oversendes fylkeskommunen for kulturvernfaglig uttalelse. Det kan gis dispensasjon for tilbakeføring til tidligere dokumentert tilstand. Bygningene skal bevares og istandsettes på en slik måte at fasader, takform, volumer, bygningsmessige detaljer og materialkvalitet opprettholdes. Mindre bygningsmessige endringer er tillatt så lenge verneverdien ikke forringes. Dette innebærer bl.a. antikvarisk forsvarlig behandling av fasade og at utforming av tilstøtende bygninger og tilbygg tilpasser seg bygningen med hensyn til byggehøyder, målestokk og formspråk. Om bygninger og anlegg som er på bevaringslisten vedtas fjernet, skal det før riving utarbeides en dokumentasjon av anlegget (planer, fasader, bygningskonstruksjon, detaljer). Kommunen kan i hvert tilfelle stille krav til dokumentasjon. Det fastsettes et rivningsforbud på de opprinnelige hoveddelene av Hauge- og Schøyengården. Uthus og nyere påbygg/ombyggninger av hovedhus kan tillates revet.
6 KOMBINERTE FORMÅL 6.1 Generelt Alle tiltak som omfattes av plan- og bygningsloven skal når det gjelder volumer, stiluttrykk, materialbruk, farger o.l, utformes på en slik måte at byggetiltaket får en god arkitektonisk og estetisk utforming og at hele området samlet fremstår med et helhetlig preg, jfr. PBL 74. Fasader mot offentlige trafikkområder (vei, fortau m.m.) skal utformes slik at de bidrar positivt til gaterommets karakter. 6.2 Utnyttelsesgrad Bebygd areal (BYA): 100% 6.3 Tillatt bruk av de enkelte etasjer Underetasje skal benyttes til parkeringskjeller. 1.etasje kan benyttes til forretning og bevertningsformål. 2. etasje kan benyttes til kontor, forretning, hotell og bevertning. 3. og 4. etasje skal benyttes til boligformål. 6.4 Bygningshøyder Mønehøyde for bygningsmasse i KF1 skal skal ikke overstige mønehøyde på nabobyggene; Hauge- og Schøyengården med mer enn +- 0.5m. Innenfor KF2 er maksimal bygningshøyde satt til kotehøyde: 165 m.o.h. Øverste etasje (4.etasje) skal være inntrukket, slik at synlig framkant på fasadevegg skal være tilsvarende eller like høy, som gesimskant for eksisterende bygningsmasse. Fellesarealer kan tillates anlagt på tak. Byggverk som fremmer bruken av l disse arealene skal holdes så lave som mulig, men kan overskride maksimal bygningshøyde (165 m.o.h.). Fasade mot Brugata skal tilpasses eksisterende bygningsmasse (Hauge- og Schøyengården), bl.a ved hjelp av tilsvarende eller lik gesimshøyde. 6.5 Byggegrenser I hovedsak er byggegrenser for alle etasjer sammenfallende med formålsgrensen. Unntakene er ved eksisterende bebyggelse og for 4. etasje. Ved eksisterende bebyggelse skal ny bygningsmasse trekkes noe inn i forhold til eks. bygningers fasadeliv. 4. etasje skal være inntrukket i forhold til bygningenes generelle fasadeliv med min. 2,4m. Dette er vist som en egen bygningsgrense på plankartet. Utenfor bygningsgrensen ut til formålsgrensen kan det etableres: boder takoverbygg av glass på inntil 50 % av den enkelte takterrasse som vender ut mot rådhusgata. 6.6 Tak Ny bygningsmasse skal i hovedsak ha flatt tak i tråd med tilstøtende bebyggelse både innenfor og utenfor planområdet. Mindre takoppbygg kan tillates med avvikende takformer. Bygg mellom Hauge- og Schøyengården skal fremstå med hovedtak utført som saltak. Taktekking skal være av materialer som gir en matt og ikke lysreflekterende overflate. 6.7 Parkering For den planlagte bebyggelsen innenfor planområdet skal det legges til rette for parkeringsplasser etter følgende normer:
Virksomhet Enhet Antall bilplasser per enhet Boliger 1-2 roms Bolig 0,75 3-roms og mer Bolig 1,0 Kontor / Forretning 100m2 BRA 1,5 Minimum 5 % av parkeringsplassene for skal reserveres, skiltes og være tilrettelagt for funksjonshemmede. Hver av disse parkeringsplassene skal ha minimum bredde 4,5m og minimum lengde på 6,0m. De skal plasseres lett tilgjengelige i forhold til hovedinngang(er). I tilknytning til innganger, parkeringsarealer og/eller utomhusarealer skal det for alle utbyggingsprosjekter avsettes nødvendig plass for sykkelparkering etter følgende normer der de angitte tall er å forstå som minimum antall plasser: Virksomhet Enhet Antall sykkelplasser per enhet Boliger Boenhet 1,0 Kontor/forretning 100m2 BRA 0,5 6.8 Varelevering Det skal i tillegg avsettes gode og tilstrekkelige arealer til varelevering. Dette kan enten skje via parkeringskjeller eller egen økonomigård m/ innkjøring fra Fjellgata. Varelevering fra Brugata tillates ikke. 6.9 Uteoppholdsareal Alle boenheter i planområdet skal ha tilgang til egnet uteoppholdsareal på minst 25 m2. Minimum 10 m2 pr boenhet skal være privat og det skal etableres felles takterrasser godt egnet for lek på mer enn 200 m2 til sammen. Minimum 2 felles takterrasser skal tilrettelegges for lek og opphold med beplantning, sittegrupper og lekeareal med minimum husker, vippedyr og/eller klatrestativ. 50 % av arealene skal være solbelyst kl 15.00 ved vår- og høstjevndøgn. Felles takterrasser skal være opparbeidet og utrustet før det gis brukstillatelse til boligene. 6.10 Radon Ved oppføring av bygninger for varig opphold skal det gjøres tiltak for å redusere radonkonsentrasjonen slik at denne blir liggende under tiltaksgrensen, dersom det ikke ved målinger/beregninger er sannsynliggjort at konsentrasjonen vil ligge under tiltaksgrensen på 200 bq/m 3 som årsmiddel for inneluft i nederste etasje. 6.11 Støy Støyforholdene innendørs og utendørs skal sikres i henhold til Miljøverndepartementets rundskriv T-1442 eller senere vedtatte forskrifter, retningslinjer eller vedtekter som erstatter gjeldende skriv. Det skal i byggesøknaden tas hensyn til og dokumenteres at nye boligenheter med tilhørende uteplass tilfredsstiller anbefalte krav. Støyutredningen viser at det er nødvendig med støydempende tiltak på både fasader og terrasser. Se også 2. 6.12 Flom Bebyggelse skal være sikret mot flom. Tilsvarende 200 årsflom, jf flomkart for Kongsvinger sentrum, pluss en sikkerhetsmargin på 30 cm. Bygningskonstruksjoner, tekniske installasjoner m.m. som ligger lavere må utføres slik at de tåler å bli satt under vann. Det må dokumenteres at disse påleggene er fulgt.
6.12 Gjerder Høyde på gjerder skal ikke overstige 1,20 meter. 6.13 Teknisk infrastruktur Kabler for tilførsel av strøm, gatelys, telefon, internett og kabel-tv, skal legges forskriftsmessig i grøfter basert på eksisterende nett. Åpne tekniske anlegg over tak tillates ikke. Tekniske anlegg skal være en del av bygningskroppen og ligge innenfor byggegrenser og maksimalhøyder. Eventuelle mindre byggverk tiltenkt teknisk drift/vedlikehold av bygningsmassen kan tillates, men skal tilpasses tilstøtende bygningers arkitektoniske utforming, og ikke være synlige fra tilstøtende vegers plan. Bygningene som ønsker innlagt strøm, skal kobles til fellesanlegg for strøm. Eventuelt behov for ny transformator skal løses innenfor bygningsmasse. Bygningene skal kobles til offentlig vann og avløpssystem. Dette gjelder også overvann fra bygninger og plasser.