Side 1 av 8 Rendalen kommune SÆRUTSKRIFT Arkivsak: 09/2447-39 Saksbehandler: Erin Sandberg REGULERINGSPLAN FOR RENÅFJELLET FB-C, FB-D, FB-E, FB-F ENDELIG VEDTAK AV REGULERINGSPLAN Saksnr. Utvalg Møtedato 10/11 Forvaltningsstyret 02.03.2011 33/11 Forvaltningsstyret 15.06.2011 31/11 Kommunestyret 30.06.2011 Vedlegg: 1. Brev fra Fylkesmannen i Hedmark, 27.05.2011 2. Plankart, 12.05.2010 3. Planbeskrivelse, 12.05.2010 4. Reguleringsbestemmelser, oversendt 30.05.2010 5. Illustrasjonsplan, 12.05.2010 6. VA-plan, 17.11.2010 7. Notat om vannforsyning i Renåfjellet, forslag til prosjektering fra Solvang og Fredheim, 26.4.2011 8. Vedlegg 1 notat om vannforsyning plan Heistoppen, 26.4.2011 9. Vedlegg 2 notat om vannforsyning plan hovedanlegg, 26.4.2011 Ikke vedlagte dokumenter: 10. Brev fra tiltakshaver om ønsket endring i bestemmelsene, 26.4.2011 11. Uttalelse fra Hedmark fylkeskommune, 25.5.2011 12. Uttalelse fra Statens Vegvesen Region Øst, 26.5.2011 13. Uttalelse fra NVE, 2.5.2011 14. Uttalelse fra Sametinget, 26.4.2011 15. Uttalelse fra Fylkesmannen i Hedmark, 14.4.2011 16. Uttalelse fra Bjørn og Geir Østengen, 14.4.2011 17. Uttalelse fra Roger Amundsen, 6.4.2011 18. Uttalelse fra Harald Kongsgård, 3.4.2011 19. Uttalelse fra Renåfjellet Velforening, 11.3.2011 og 2.5.2011 20. Oversendelsesbrev fra Feste NordØst as, 31.5.2010 21. Referat fra oppstartsmøte, 6.5.2010 22. Uttalelse fra Hedmark Fylkeskommune, 3.1.2008 23. Uttalelse fra Statens Vegvesen, 2.1.2008
Side 2 av 8 24. Uttalelse fra Fylkesmannen i Hedmark, 14.12.2007 25. Uttalelse fra Nord-Østerdal Kraftlag, 7.12.2007 26. Varsel om igangsetting av reguleringsplanarbeid for områdene: FB-A, FB-C, FB-D, FB-E, FB-F, I2, S2 og P2, i gjeldende kommunedelplan for Renåfjellet, 27.11.2007 27. Kulturvernfaglig uttalelse etter arkeologisk befaring fra Hedmark Fylkeskommune, 1.11.2001 Bakgrunn for saken: Feste NordØst as oversendte 31.5.2010 på vegne av tiltakshaver Renåfjellet AS forslag til reguleringsplan for hyttefelt Renåfjellet FB-C til FB-F for kommunal behandling. VA-plan manglet ved innsendingen av planforslaget og ble ettersendt 17.11.2010. Formålet med planarbeidet er regulering av bl.a. områder for fritidsbebyggelse, utleiebebyggelse, fritids- og turistformål, bevertning, skianlegg, veier og friluftsformål. Planområdet ligger mellom eksisterende områder med fritidsbebyggelse, med Kongsskardåsen mot vest og Renåfjellet øvre del mot sør-øst. Det omfatter deler av eiendommene 9/152, 10/55, 10/57, 12/1, 12/129 og 12/120, og er på totalt ca 1420 daa. Kommunestyret skal vurdere å vedta reguleringsplanen for Renåfjellet FB-C til FB-F. Oppstart av planarbeidet, forholdet til ny plan- og bygningslov Tiltakshaver varslet om oppstart av reguleringsplanarbeidet 27.11.2007 og det kom inn 4 uttalelser. Uttalelsene er sammenfattet på side 5 og 6 i planbeskrivelsen. Siden planforslaget ikke ble lagt ut til offentlig ettersyn før den nye plan- og bygningsloven tredde i kraft 1. juli 2009, ble reguleringsplanarbeidet fremmet etter ny plan- og bygningslov. I den forbindelse ble det holdt oppstartsmøte 6.5.2010 og planforslaget ble vedtatt lagt ut på høring og offentlig ettersyn 2.3.2011. Forholdet til delplanen Planforslaget avviker noe fra gjeldende delplan for Renåfjellet fra 2006, noe som ifølge tiltakshaver i stor grad skyldes oppgradering av kartgrunnlaget. Med bakgrunn i dette er det kun satt krav om en forenklet konsekvensutredning, der konsekvensene av avvikene fra delplanen utredes. Avvikene fra delplanen innebærer blant annet at fritidsbebyggelsen er lagt til områder som er mest egnet til det formålet, som enkelte steder vil si områder som er regulert som landbruks-, natur- og friluftsformål, mens deler av områdene som er regulert til utbygging i delplanen er vist som friluftsformål i planforslaget. Antall nedfarter er redusert fra to til én, og ved å legge om veien har man klart å unngå at nedfarten må krysses gjennom kulvert for adkomst til fritidsboligene. Veien er også lagt slik at trafikken til de øvre delene av eksisterende fritidsbebyggelse føres utenom bebyggelsen i sør. Totalt er det nå regulert til færre tomter for fritidsbebyggelse, og større areal for fritidsformål, sammenlignet med delplanen. I delplanen er det fastsatt rekkefølge for utbygging av feltene. Blant annet skal felt FB-D til FB-F bygges ut etter felt FB-H og FB-I. Sistnevnte felt er det ikke utarbeidet reguleringsplan for, dermed vil utbyggingen mest sannsynlig ikke følge kravet i delplanen. Bakgrunnen for rekkefølgen i delplanen er sannsynligvis at man ønsker at feltene som ligger nærmest eksisterende infrastruktur skal bygges ut først. Planforslaget innebærer derimot at bebyggelsen legges nærmere eksisterende vei enn det som var lagt inn i delplanen, og rådmannen mener derfor at det kan tillates å endre på rekkefølgen i utbyggingen.
Side 3 av 8 Kulturminneregistrering ble utført for delplanområdet i perioden 4-5.10.2001 og det ble ikke funnet automatisk fredete kulturminner. Fritidsbebyggelse Innenfor planområdet er det regulert til 80 nye tomter for fritidsbebyggelse, med tomtestørrelse på 2 daa og større. Store tomtestørrelser og bevaring av vegetasjonen mellom hyttefeltene bidrar til å minske eksponeringen av tomtene. Bebygd areal per tomt for fritidsbebyggelse skal ikke overstige 210 m 2 inklusiv parkeringsareal og hovedhytte skal maksimalt ha BYA 150 m 2. For utleiehytter skal bebygd areal ikke overstige 330 m 2 inklusiv parkeringsareal og maksimal størrelse på hovedhytte er satt til BYA 150 m 2. Planområdet omfatter delvis svært bratt terreng. De planlagte veiene er lagt slik at stigningen ikke skal overstige 10, med maksimal skjæring på 2-3 m. Det er utarbeidet helningskart som er brukt for å plassere tomtene mest mulig hensiktsmessig i forhold til topografien, slik at tomtene er lagt til de flateste partiene og de ikke bryter horisontlinjen. Rådmannen understreker viktigheten av å velge plasseringer av tomter og hytter i terrenget slik at eksponeringen blir så liten som mulig. Rådmannen påpeker også at terreng brattere enn 1:4 ikke bør utbygges, ifølge veilederen Planlegging av fritidsbebyggelse. Tiltakshaver ønsker å bygge ut områder med helning mellom 1:3 og 1:5. Dette er drøftet med planlegger, som understreker at ved å legge vekt på hensiktsmessig plassering vil hyttene likevel få liten eksponering. Rådmannens vurdering: Planforslaget var ute på høring og offentlig ettersyn fra 11.3-29.4.2011. Etter ønske fra tiltakshaver sendte kommunen ut et forslag til endring av maksimum gesimshøyde for feltene F01-04 fra 3,3 til 4,0 meter til partene i saken og høringsinstansene med utvidet høringsfrist til 13.5.2011. Det kom inn 9 uttalelser til planforslaget. Uttalelsen fra fylkeskommunen ble sendt to dager etter fristen, men de hadde ingen vesentlige merknader til planforslaget. Nedenfor oppsummeres høringsuttalelsene, rådmannens vurderinger av uttalelsene er i kursiv. Harald Kongsgård 3.4.2011 Er overrasket over at det utarbeides reguleringsplan for nye tomter når mange av tomtene i foregående felt i Renåfjellet fortsatt ikke er solgt eller bebygd. Han påpeker videre at Renåfjellet AS ikke opprettholder tilstrekkelig veistandard for eksisterende veier og at flere hytteeiere i området tidvis har problemer med vanntrykket. Han spør hvordan det vil gå med flere hytter når det allerede er problemer med de eksisterende. Solvang og Fredheim, som er ansvarlige for utarbeidelsen av VA-planen, har på bakgrunn av en bekymringsmelding fra vellet og kontakt med kommunen utarbeidet et forslag til prosjektering for å sikre vannforsyningen. Administrasjonen har utarbeidet nytt forslag til rekkefølgebestemmelser med strengere krav i forhold til blant annet vannforsyning før utbygging kan igangsettes. Kommunen har satt krav til at veier skal være etablert før utbygging kan starte opp, men vedlikehold av veier omfattes ikke av reguleringsplaner. Bjørn og Geir Østengen 5.4.2011 og 14.4.2011 Forklarer i telefonsamtale og brev at de (gnr./bnr. hhv. 12/194 og 12/192) har problemer med at skiløperne kjører utenfor skibakkene og rett gjennom tomtene deres. Reguleringsplanen
Side 4 av 8 åpner for en utvidelse av skibakken mot tomtene deres. De ønsker derfor at det blir oppført naturlige stengsler som leder skiløperne til områdene som er regulert til skinedfart. Rådmannen foreslår å sette krav i bestemmelsene om at det må settes opp midlertidig stengsel mellom nevnte tomter og skibakken under vintersesongen. Roger Amundsen 6.4.2011 Påpeker at det er foretatt miljøregistrering i skog (MIS) av planområdet i 2004 og det ble funnet to forekomster av liggende død ved. Registreringene berører ca 1/3 av felt F08, en mindre del av F14 og en mindre del av F09. Siden forekomstene ligger midt i utbyggingsområdet vil det å ta hensyn til dem kreve en uforholdsmessig krevende endring i plasseringen av feltene, spesielt med tanke på det bratte og kuperte terrenget. Det fins mange andre forekomster av liggende død ved i Renåfjellområdet. Registreringene ble gjort før delplanen for Renåfjellet ble vedtatt i 2006 og ligger også i delplanen innenfor utbyggingsfeltene. Rådmannen mener derfor registreringene er hensyntatt gjennom delplanen og vurdert som å ikke stå i konflikt med utbyggingen. Fylkesmannen i Hedmark 14.4.2011 Er positive til at det er gjennomført grundige analyser av terreng, solretning og horisontlinjer, at det danner grunnlag for plassering av hyttetomtene og at hyttetomtene synes å være tilpasset landskapet på en god måte. Fylkesmannen forutsetter at det tas landskapshensyn også ved plassering av bevertningsbygget ved toppen av heisen. Fylkesmannen fremmer innsigelse til planforslaget med hensyn til avløpsløsningen, som ikke vurderes som tilfredsstillende. Før tillatelse til utbygging kan gis må det dokumenteres at det er tilstrekkelig kapasitet på ledningsnettet og renseanlegget på Åkrestrømmen. I VA-planen står det at avløpsvannet fra Renåfjellet går til renseanlegget i Åkrestrømmen, men det stemmer ikke, avløpsvannet infiltreres ved Misteregga. Dette infiltrasjonsanlegget er dimensjonert for ca 425 hytter. I dag er ca 260 tomter bebygd i Renåfjellet, og det er lagt opp til totalt ca 630 tomter med dagens vedtatte reguleringsplaner og feltene FB-C til FB-F. Rekkefølgebestemmelsen er revidert for å imøtekomme innsigelsen: 1.5 Rekkefølgebestemmelser Før utbygging av hytter (i de enkelte felt) kan igangsettes, skal vannledning med tilfredsstillende kapasitet, og av drikkevannkvalitet godkjent av Mattilsynet, være anlagt. Samtidig skal det dokumenteres at punktene i Notat om vannforsyning i Renåfjellet fra Solvang og Fredheim datert 26.4.2011 er kontrollert og nødvendige tiltak utført for å sikre vannforsyningen i planområdet. Avløpsanlegg må være etablert og tilkoblet eksisterende avløpssystem før utbygging kan igangsettes. Dimensjonen på hovedavløpsledningen gjennom Renåfjellet må oppgraderes til minimum 200 mm før utbygging kan igangsettes. Før utbygging i det enkelte felt må infiltrasjonsanlegget på Misteregga eller annen avløpsrensing være dimensjonert for å kunne ta imot avløpsmengder fra tidligere utbygging i Renåfjellet, samt planlagt utbygging i feltet og eventuelle andre felt i planområdet hvor utbygging er igangsatt.
Side 5 av 8 Utbyggingsavtale mellom kommunen og tiltakshaver om utbedring av avløpssystem utenfor planområdet som følge av videre utbygging i Renåfjellet skal være inngått før utbygging igangsettes. Det skal etableres atkomstveg frem til den enkelte tomt før opparbeidelse av tomt og etablering av bebyggelse finner sted. Med endringene som er foretatt har Fylkesmannen formelt trukket innsigelsen til planforslaget per brev 27.5.2011. Statens Vegvesen Region Øst 26.4.2011 Anbefaler med bakgrunn i at utbyggingsområdet ligger i til dels krevende og bratt terreng at krav til maksimal stigning, frisikt og lignende i forbindelse med vegbygging i området fastsettes i henhold til vegvesenets Håndbok 017 Veg- og gateutforming. Statens Vegvesen har utover dette ingen vesentlige merknader til planforslaget. Ifølge Helge Bakke i Feste NordØst as (konsulent) vil stigningen være på maksimalt 10 % i enkelte områder. Håndboken det siktes til anbefalrs en maksimal stigning på 8 % for dimensjoneringsklasse A3 Adkomstveier i spredt bebyggelse. Stoppsikt skal være på minimum 45 m og møtesikt 100 m. I de bratteste områdene må det foretas sprengning. Det skal utarbeides detaljert vegplan før utbygging der disse forholdene vil bli avklart nærmere. Rådmannen mener eventuelle avvik fra standarden er akseptable med tanke på det krevende terrenget i utbyggingsområdet. Sametinget 26.4.2011 Kan ikke se at det er fare for at tiltaket kommer i konflikt med automatisk fredete samiske kulturminner og har derfor ingen spesielle merknader til planforslaget. Sametinget presiserer likevel at om det under arbeid i marken skulle komme fram gjenstander eller andre levninger som viser eldre aktivitet i området, må arbeidet stanses og melding sendes Sametinget omgående. Plikt til å stanse arbeidet og varsle overordnet kulturminnemyndighet ved eventuelle funn av automatisk fredete kulturminner er tatt med i bestemmelsene. NVE Region Øst 2.5.2011 Gjør oppmerksom på at det i aktsomhetskartet for snøskred på www.skrednett.no er avmerket et areal med snøskredfare innenfor området avsatt til skianlegg 3. NVE ber om at det gjøres en nærmere vurdering av skredfaren i dette området og om nødvendig iverksettes tiltak som avbøter skredfaren. Kommunen bør vurdere å innarbeide disse forholdene i planbestemmelsene. Fareområdet ligger delvis i eksisterende heisområde og delvis i framtidig skibakke. Ved oppkjøring av bakken vil skredfaren reduseres betraktelig. Rådmannen foreslår at følgende tas med i reguleringsbestemmelsene under punkt 2.6.3 Skianlegg 3: Tiltak knyttet til skred skal innarbeides i skisenterets instruks for ansvar og drift av skianlegget og de myndighetskrav som er knyttet til eier/driftsansvar for denne typen anlegg. Renåfjellet Velforening v/odd Erik Nordengen 11.3.2011 og 2.5.2011 11.3.2011: Spør hvorfor vellet ikke er med i høringslisten. Varslingslisten fra oppstartsvarselet ble brukt ved høringen, men der var ikke velforeningen med. Rådmannen beklager dette.
Side 6 av 8 2.5.2011: Er positive til kravet om at vannanlegget skal ha tilfredsstillende kapasitet og være av godkjent kvalitet før utbygging av hytter tillates er tatt med i bestemmelsene under punkt 1.5 Rekkefølgebestemmelser. Vellet mener man må stille tilsvarende rekkefølgekrav i forhold til avløp og forslår følgende formulering: Avløpssystemet må oppgraderes slik at det har tilfredsstillende rørdimensjoner og kapasitet til å avvikle avløpsmengder som avgis fra hele hyttefeltet når dette er fullt utbygd. På bakgrunn av notatet om vannforsyning fra Solvang og Fredheim (vedlegg 8) mener vellet at høydebassenget i Ajassvingen må etableres i tilknytning til reguleringsplanen for feltene FB-C til F. Vellet foreslår også at det etableres et tilsvarende basseng i Fjellkroken i stedet for å bygge om PV3 til en vannspeilbrytende pumpestasjon. Vellet konkluderer med at hele vannog avløpssystemet er basert på midlertidige og teknisk lite tilfredsstillende løsninger og anbefaler en grundig gjennomgang, utredning og oppgradering. De foreslår videre at det nedlegges forbud mot salg av nye tomter og etablering av nye hytter inntil vann- og avløpssituasjonen er utbedret. Vellet tar til dels opp punkter som Fylkesmannen har påpekt og det vises til rådmannens kommentarer der angående avløpssituasjonen. Rekkefølgebestemmelsen er revidert både med tanke på vannforsyning og avløp og rådmannen mener denne ivaretar de forholdene som både vellet og Fylkesmannen påpeker. Hedmark fylkeskommune 25.5.2011 Fylkeskommunen bemerker at planforslaget er grundig og med god forankring i overordnet plan og har utover dette ingen vesentlige merknader til planforslaget. Forholdet til naturmangfoldloven I henhold til naturmangfoldloven 7 skal prinsippene i naturmangfoldloven 8-12 legges til grunn som retningslinjer ved utøving av offentlig myndighet, og det skal fremgå av beslutningen hvordan disse prinsippene er tatt hensyn til og vektlagt i vurderingen av saken. 8 Kunnskapsgrunnlaget Ifølge planbeskrivelsen berører ikke planområdet inngrepsfrie områder eller viktig biologisk mangfold. Området er undersøkt i DNs naturbase og base over inngrepsfrie områder samt i kommunens viltkart. MIS viser forekomster av liggende død ved omtrent midt i planområdet, men ble ikke hensyntatt ved vedtaket av delplanen og anses ikke å være tilstrekkelig grunnlag for å kreve endringer i planen, som omtalt under rådmannens vurdering av høringsuttalelsen til Roger Amundsen over. Opplysningene er oppdaterte og viser at det ikke er viktige naturverdier i området. Kravet om kunnskapsgrunnlag anses derfor som oppfylt og tiltaket vil ikke komme i konflikt med viktig biologisk mangfold. 9 Føre-var-prinsippet Føre-var-prinsippet er vurdert, men anses ikke som aktuelt da kunnskapsgrunnlaget er oppdatert og det ikke er påvist viktige naturverdier i området. 10 Økosystemtilnærming, 11 Kostnadene ved miljøforringelse og 12 Miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder Prinsippene vurderes å få liten betydning ettersom belastningen på økosystemet antas å bli minimal.
Side 7 av 8 Rådmannen vurderer at avvikene fra delplanen hovedsakelig er i positiv retning ved at det totalt er regulert til færre tomter og større areal til fritidsformål, samt en nedfart mindre, og at utformingen av utbyggingen er mer hensiktsmessig i planforslaget. Det tillates å avvike fra rekkefølgebestemmelsene i delplanen, ved at feltene i planforslaget bygges ut før felt FB-H og FB-I. Planforslaget vurderes å være i tråd med kommunens interesser, og rådmannen anbefaler endelig vedtak av planen. Rådmannens forslag til vedtak: 1. Rendalen kommune, kommunestyret, vedtar reguleringsplanen for Renåfjellet FB-C til FB-F. 2. Vedtaket blir gjort med hjemmel i plan- og bygningsloven 12-12. 3. Omsøkte tiltak har blitt vurdert opp mot naturmangfoldlovens 8 12, jf. prinsippet for offentlig beslutningstaking 7. Ut fra en samlet vurdering vil ikke tiltaket komme i konflikt med dette lovverket. Behandling i Forvaltningsstyret 02.03.2011: Rådmannens forslag til vedtak ble enstemmig vedtatt. Vedtak i Forvaltningsstyret 02.03.2011: - Rendalen kommune, forvaltningsstyret, vedtar å legge forslag til reguleringsplan for Renåfjellet FB-C til FB-F ut til offentlig ettersyn. - Vedtaket blir gjort med hjemmel i plan- og bygningsloven 12-10. - Høringsfristen blir satt til seks uker etter dato for kunngjøring, jf. plan- og bygningsloven 12-10. Behandling i Forvaltningsstyret 15.06.2011: Rådmannens forslag ble enstemmig vedtatt som innstilling overfor kommunestyret. Vedtak i Forvaltningsstyret 15.06.2011: 1. Rendalen kommune, kommunestyret, vedtar reguleringsplanen for Renåfjellet FB-C til FB-F. 2. Vedtaket blir gjort med hjemmel i plan- og bygningsloven 12-12. 3. Omsøkte tiltak har blitt vurdert opp mot naturmangfoldlovens 8 12, jf. prinsippet for offentlig beslutningstaking 7. Ut fra en samlet vurdering vil ikke tiltaket komme i konflikt med dette lovverket. Behandling i Kommunestyret 30.06.2011: Forvaltningsstyrets innstilling enstemmig vedtatt.
Side 8 av 8 Vedtak i Kommunestyret 30.06.2011: 1. Rendalen kommune, kommunestyret, vedtar reguleringsplanen for Renåfjellet FB-C til FB-F. 2. Vedtaket blir gjort med hjemmel i plan- og bygningsloven 12-12. 3. Omsøkte tiltak har blitt vurdert opp mot naturmangfoldlovens 8 12, jf. prinsippet for offentlig beslutningstaking 7. Ut fra en samlet vurdering vil ikke tiltaket komme i konflikt med dette lovverket.