Postadresse: Hvamstubben 17-2013 SKJETTEN Besøksadresse: Hvamstubben 17 2013 SKJETTEN Telefon 66 71 82 00 - Telefax 66 71 82 01 Sørum kommune Postboks 113 1921 SØRUMSAND Sissel Andersen Vår ref: Øyvind Wiik Deres ref: Dato: 3. august 2011 Vedr.: 83/142 BK2 Trinn 1 Deres saksnummer 11/1855 Uttalelse til klage på rammetillatelse Vi viser til Deres brev av 20.07.2011 hvor klage på rammetillatelse fra Jan og Annalena Haug m. fl. datert 07.07.2011 og klage fra Britt Eli m. fl. Mottatt hos dere 04.07.2011 var vedlagt. Klagene gjelder rammetillatelse for sak 184/11 83/142 rammetillatelse BK2 Byggetrinn 1 (hus 1, 2, 5 og 6) gitt den 16.06.2011. Innledning Vi gir her felles uttalelse for de to ovennevnte klager ettersom de i stor grad omfatter samme forhold. Reguleringsplan 126 for Heksebergåsen Nord Frogner ble vedtatt av kommunestyret den 01.09.2004 og er sist revidert ved mindre vesentlig endring den 27.04.2005. Detaljplan for området som omfatter de tiltak som det er gitt rammetillatelse for i den ovennevnte påklagede rammetillatelsen ble vedtatt av kommunestyret i plan 193 Detaljplan for Vardefjellet, Felt BK 2 den 16.06.2010. Det foreligger således en vedtatt detaljplan vedtatt av kommunestyret den 16.06.2010. Ved varsling av planen ble kontaktperson for henvendelser oppgitt med postadresse, e-postadresse og telefonnummer. Det ble kun mottatt en henvendelse fra eiere av eiendommer i området. Denne ble besvart. Planen ble ikke påklaget. Vi viser for ordens skyld til plan- og bygningsloven (PBL) 1-5 hvor det fremkommer at den sist vedtatte detaljplan ved eventuell motstrid går foran eldre reguleringsplan. Vi ber om at klagene ikke tas til følge - Tiltakene som er søkt er søkt i tråd med gjeldende reguleringsplan og PBL. Vi har gjennomgått klagene og kan ikke se at det foreligger noen forhold i disse som skulle tilsi en omgjøring av den vedtatte rammetillatelse. Munkedamsveien 45, Postboks 1817 Vika, 0123 Oslo. Telefon: 23 24 60 00, Telefaks: 23 24 60 01
Vi ber således om at klagene ikke tas til følge og at vedtaket opprettholdes. Klagerne har ikke inngitt klage på detaljplanen innen fristutløp og klage på denne må avvises. Slik nevnt ovenfor ble detaljplan 193 vedtatt av kommunestyret den 16.06.2010 og vi er ikke kjent med at det innkom klager til vedtaket. Vi viser for dette til PBL 1-9 hvor det fremmer følgende: Det kan i byggesaken ikke klages på forhold som er avgjort i bindende reguleringsplan eller ved dispensasjon, og hvor klagefristen for disse vedtakene er utløpt. Ut over klage på at tiltaket i rammetillatelsen har Dårlig estetisk utforming og at tiltaket er i strid med reguleringsbestemmelsene er vi av den oppfatning at samtlige øvrige innsigelser gjelder forhold som er avgjort i bindende detalj reguleringsplan. Klagene for disse øvrige forhold bes avvist i ht. PBL 1-9. Hva gjelder forholdet til klage for Dårlig estetisk utforming og at tiltaket er i strid med reguleringsbestemmelsene kommer vi tilbake til dette nedenfor. Forholdet til nabovarsling varsling er utført korrekt. Det ser ut til at klagerne har misforstått bestemmelsene for varsling i forhold til planer som reguleres i PBL kapittel 12 og bestemmelsene om nabovarsling av tiltak etter kapittel 21. Vi kan ikke se at det fremkommer noen informasjon i klagene som tilsier at bestemmelsene om varsling av reguleringsplaner etter kapittel 12 er brutt. Vi kan heller ikke se at det fremkommer noen informasjon i klagene som tilsier at bestemmelsene om nabovarsling av tiltak etter PBL kapittel 21 er brutt. Vi legger således til grunn at varsling er gjennomført korrekt og ber om at kommunen også avviser denne innsigelse. Uttalelse til innsigelse for at tiltaket er i strid med reguleringsplan. Tiltaket er i tråd med gjeldende detaljreguleringsplan Det ser for oss ut til at klagernes hovedinnsigelse er at de hevder at ordet konsentrert småhusbebyggelse er benyttet feil i detaljreguleringsplanen og at dette har betydning. Dette er feil. Statens byggtekniske etat (BE) gir ut veiledninger til forskrifter gitt i ht. PBL og herunder tekniske krav til byggverk. Disse ligger elektronisk på BE sine nettsider. Det fremkommer av veilederen for tekniske krav til byggverk under kapittel 5 Grad av utnytting at Miljøverndepartementet, Kommunal- og regionaldepartementet og Statens bygningstekniske etat har utarbeidet en felles veileder T-1459 Grad av utnytting 2. utgave 2007 som fortsatt gjelder og som er ment som et oppslagsverk. Side 2 av 6
Vi viser her til nevnte T-1459 side 14 og 15 hvor det for boligtyper fremkommer at Teknisk forskrift har ingen definisjoner av boligtyper. Bestemmelser til kommuneplan eller reguleringsplan kan stille krav til boligtyper. Planen bør gi en definisjon av de begreper som benyttes, for å unngå tolkningstvil. For ordens skyld bemerker vi at det i veilederen er angitt begreper og definisjoner som eventuelt kan benyttes, og for konsentrert småhusbebyggelse er følgende angitt: Småhus, sammenbygd i kjeder eller rekker, med inntil tre målbare plan, der bygningens høyde faller innenfor høydene som er angitt i pbl 70. Arealbruk fastsettes i reguleringsplan og planen må forestås slik den er vedtatt uavhengig av anvisninger slik gitt ovenfor. Uansett bemerker vi at det i en vanlig forståelse av konsentrert småhusbebyggelse er angitt 3. plan i veilederen, slik også tiltaket har. For å avgjøre om tiltaket i rammetillatelsen er i strid med reguleringsplanen må gjeldende reguleringsplan og herunder detaljreguleringsplan 193 legges til grunn. Arealene for boligbyggene er regulert med formål boligbebyggelse og anlegg og boligbebyggelse-konsentert småhusbebyggelse. De største byggene, som klagerne ser ut til å rette størst oppmerksomhet mot, ligger i areal regulert til boligbebyggelse og anlegg. Tillatt utnyttelse av BA 1-3,BK 1-3 og GB 1-4. fremkommer i denne planens punkt 3. Det er her blant annet angitt at det kan bygges maksimalt 140 boenheter med angitt maksimal BYA 40% og maksimal møne/gesimshøyde til 10 meter hvor maksimalt 20% av leilighetene skal være 50 kvm eller mindre. Byggene skal føres opp innenfor byggegrenser som vist i planen. Dette gir tre etasjes bygg med leieligheter som også var forutsetningen i det materiale som er utarbeidet og innsendt ved behandling av plansaken. Vi kan ikke se at det fremkommer noen informasjon i klagene som tilsier at tiltaket i rammetillatelsene er i strid med detaljreguleringsplanen og herunder punkt 3. Tiltaket er således korrekt søkt og det skal ikke søkes dispensasjon. Vi ber således om at klagene ikke høres for den innsigelse at tiltakene er si strid med reguleringsplan og at klagen ikke tas til følge. Uttalelse til innsigelse for at tiltaket i rammetillatelsen har Dårlig estetisk utforming. Tiltaket oppfyller krav til estetisk utforming i ht. PBL og reguleringsplan. Vi viser for dette til rammetillatelse i ovennevnte sak 184/11 83/142 rammetillatelse BK2 Byggetrinn 1. Punkt 1.6 hvor det fremkommer at kommunen har vurdert estetikk og har kommet frem til at kravene til visuelle kvaliteter i PBL er tilfredsstilt. Vi bemerker at dette forhold ligger under kommunens skjønn og således allerede er vurdert. Vi kan ikke se at det foreligger noe informasjon i klagene som tilsier at kravene i PBL ikke er oppfylt. Vi ber således kommunen avvise innsigelsen slik at klagen ikke tas til følge. Uttalelse til klage på rammetillatelse fra Jan og Annalena Haug m. fl. Datert 07.07.2011. Kort gjennomgang av punktene i forannevnte klage. Side 3 av 6
For ordens skyld gir vi her en kort uttalelse på de enkelte punkter i ovennevnte klage. Til punkt 1. Vedtaket er i strid med vedtak i reguleringsplanen. Vi viser til ovenstående hvor det fremkommer at vi er av den oppfatning at tiltaket er i tråd med gjeldende reguleringsplan. Til punkt 1.1 Uttrykket konsentrert småhusbebyggelse. Vi viser til ovenstående hvor det fremkommer at vi er av den oppfatning at tiltaket er i tråd med gjeldende reguleringsplan. Vi bemerker at det enkelte tiltak må sees i forhold til den enkelte vedtatte gjeldende reguleringsplan. Vi bemerker også som ovenfor at de største byggene ligger i området regulert til arealformål boligbebyggelse og anlegg Ettersom tiltaket slik vi ser det er i tråd med reguleringsplanen ber vi om at klagen ikke tas til følge. Til punkt 1.2 Mangler ved behandling av byggesaken i Sørum kommune. Vi viser til ovenstående hvor det fremkommer at vi er av den oppfatning at tiltaket er i tråd med gjeldende reguleringsplan. Ut i fra dette kan vi ikke se at de bemerkninger som fremkommer i punket er korrekte og vi kan derfor heller ikke se at de kan føre til en omgjøring av vedtaket. Til punkt 1.3 Fylkesmannens uttalelse i byggesaken er foretatt på sviktende faktisk grunnlag. Fylkesmannen har hatt reguleringsplanen til uttalelse og vi finner det underlig at klager slik vi ser det påstår fylket ikke skal ha forstått denne. Vi kan ikke se at det foreligger noe grunnlag for påstanden i klagen. Til punkt 1.4 Kommunen har ikke fulgt prosessen for eventuell endring av reguleringsplan. Det ser for oss ut til at bemerkningen fra klager beror på en misforståelse for at det skulle blitt foretatt en endring av tidligere reguleringsplan. Det foreligger her en vedtatt reguleringsplan nr 126 og en senere vedtatt detaljregulering i plan 193. Vi er av den oppfatning at kommunens behandling er korrekt. Vi viser for ordens skyld til PBL 1-9 som regulerer eventuell motstrid mellom planer. Til punkt 2 Flere berørte parter på Vardefjellet Det ser ut til at klagerne har misforstått bestemmelsene for varsling i forhold til planer som reguleres i PBL kapittel 12 og bestemmelsene om nabovarsling av tiltak etter kapittel 21. Slik nevnt ovenfor er vi av den oppfatning av varsling er gjennomført korrekt og ber om at kommunen ikke tar klagen til følge. Til punkt 3 Vedtaket er i strid med tidligere praksis og generelle hensyn til nabobebyggelse Side 4 av 6
Punktet gjelder så langt vi kan se privatrettslige forhold som ikke har betydning for byggesaken og således heller ikke for klagesaken. For ordens skyld bemerker vi at Block Watne ikke har solgt tomt eller bolig til eierne av de eneboligene som her klager. Til punkt 4 Vedtaket er i strid med tidligere praksis og generelle hensyn til nabobebyggelsen Det ser for oss ut til at forholdene som tas opp gjelder plansaken. Vi viser her til ovenstående og herunder PBL 1-9 og ber om at innsigelsen avvises. Hva gjelder bemerkning om spesialområde frisiktsone antar vi denne beror på en misforståelse av reguleringsformålet. Spesialområde frisiktsone gjelder frisiktsone i forbindelse med kryss/ avkjøringer på veier. Til punkt 5 Flere naboer er ikke blitt varslet Det ser ut til at klagerne har misforstått bestemmelsene for varsling i forhold til planer som reguleres i PBL kapittel 12 og bestemmelsene om nabovarsling av tiltak etter kapittel 21. Slik nevnt ovenfor er vi av den oppfatning av varsling er gjennomført korrekt og ber om at kommunen ikke tar klagen til følge. Til punkt 6 Dårlig estetisk utforming Vi viser for dette til ovenstående vedrørende dette forhold hvor vi er av den oppfatning at forholdet er vurdert av kommunen og at dette ligger under kommunens skjønn. Uttalelse til klage på rammetillatelse klage fra Britt Eli m. fl. Mottatt hos dere 04.07.2011. Kort gjennomgang av punktene i forannevnte klage. For ordens skyld gir vi her en kort uttalelse på de enkelte punkter i ovennevnte klage. Til punkt 1. Annonsen som ble satt i RB som var tenkt som nabovarsling Slik nevnt ovenfor er vi av den oppfatning av varsling av planen jf. PBL kapittel 12 er gjennomført korrekt og vi ber om at kommunen ikke tar klagen til følge. Til punkt 2 Block Watnes skilt på stedet, nå fjernet Punktet gjelder så langt vi kan se privatrettslige forhold som ikke har betydning for byggesaken og således heller ikke for klagesaken. Til orientering kjenner vi ikke til at Block Watnes skilt har vist annet enn det som nå planlegges bygget. Til punkt 3. Infrastruktur i tettstedet Frogner Side 5 av 6
Det ser for oss ut til at forholdene som tas opp gjelder plansaken. Vi viser her til ovenstående og herunder PBL 1-9 og ber om at innsigelsen avvises. Til punkt 4 Utvidelse av vår konklusjon i klage av 7.7.11 Tiltaket det er gitt rammetillatelse for er i tråd med reguleringsplanen. Det ser for oss ut til at forholdene som tas opp gjelder plansaken. Vi viser her til ovenstående og herunder PBL 1-9 og ber om at innsigelsen avvises. Avslutning Vi har gjennomgått klagene og kan ikke se at det foreligger noen forhold i disse som skulle tilsi en omgjøring av den vedtatte rammetillatelse. Vi ber således om at klagene ikke tas til følge og at vedtaket opprettholdes. For det tilfelle klagene skal forstås slik at det anmodes om oppsettende virkning ber vi om at kommunen ikke gir slik. Vi kan ikke se at klagerne har oppgitt noe grunnlag som kan underbygge oppsettende virkning. Herunder bemerker vi at vi er av den oppfatning at tiltakene er i tråd med gjeldende reguleringsplan. Det vil også medføre store økonomiske og tidsmessig konsekvenser dersom det nå skulle blitt gitt oppsettende virkning i forbindelse med klage på rammetillatelsen. Dersom Dere har spørsmål eller vi på annen måte kan bidra ber vi Dere ta kontakt. Med vennlig hilsen for Block Watne AS Øyvind Wiik Prosjektleder Direkte tlf.nr: 906 78 386 E-post: oyvind.wiik@blockwatne.no Side 6 av 6