Tingvoll kommune Økokommunen bedre løsninger for mennesker og miljø Arkiv: 156020090000 Arkivsaksnr: 2012/1502-34 Saksbehandler: Per Gunnar Løset Saksfremlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Formannskapet 49/2013 11.06.2013 079/159 Detaljplan for Rimstadbukta boligfelt - høring og offentlig ettersyn Vedlegg 1 Plankart 20090004 høring revidert 2 Reguleringsbestemmelser - revidert 9.5.2013 3 Planbeskrivelse - 28.4.2013 4 Brev vedr. utbygging av Rimstadbukta boligfelt 5 Kalkyle KB -rev2 mai2013 6 Møtereferat Statens vegvesen - vedr. oppstart av reguleringsplan på Rimstad Øvrige saksdokumenter kan leses i kommunens sakarkiv 2012/1502 Saksopplysninger Tingvoll Vekst AS står bak forslaget for detaljplana for Rimstadbukta boligfelt. Med unntak av området som nå er avsatt til ny adkomstveg opp til Honnhammervegen og 3 tomter (lengst sør), er arealbruken avklart i kommuneplana, formål framtidige boliger. Planområdet ligger på gnr 79/159 som eies av Tingvoll Vekst AS og gnr 79/3, representert v/anne Grete Gausetvik. Hele planområdet er på omlag 83 daa, med sjøareal i tillegg. Hele eiendommen 79/159 er detaljert regulert, mens 79/3 er flateregulert der det er gitt føringer i bestemmelsene for bebyggelsen. (Illustrasjon av plana til venstre). Plana viser bl.a. 17 eneboligtomter, tomt for fleretasjes leilighetsbygg, naustområde mm. På 79/159. I området tilhørende 79/3 (ca 11 daa i det gule området i kartet) er det tillatt med en høyere utnyttelse enn eneboliger. Videre er også tatt med 2 eksisterende
boligeiendommer beliggende til Honnhammervegen, slik at hele området mellom riksvegen og sjøen blir regulert. Varsel om planoppstart er kunngjort 14.11.2012, med frist for uttalelse 21.12.2012. Det er utført ROS-analyse og så langt ikke påvist forhold som skulle tilsi at området ikke er egnet for bygging eller kan medføre fare. Det er foreløpig ikke utført undersøkelser ved Rimstadkrysset og NVE`s undersøkelser på Ånesset er ikke kjent. Det bør derfor foretas en faglig (geoteknisk) vurdering av området før plana vedtas, og det må om nødvendig gis nærmere bestemmelser om undersøkelser, f.eks grunnboring før bygging iverksettes. Arkeologiske undersøkelser er foretatt og det er ikke gjort funn som krever videre utgraving. Forholdet til beslaglegging av dyrkamark var også behandlet i fradelingssaken for gnr 79, bnr 159, jf. formannskapsvedtak 93/2012, møtedato 25.6.2012. Det ble bl.a. stilt vilkår om at: Det skal legges vekt på å beslaglegge minst mulig dyrka jord og med minst mulig ulempe for drift av tilgrensende landbruksareal. Vegen kunne vært trekt noe oppover mot eksisterende bebyggelse i Honnhammervegen, men det ville da stå igjen et areal som er for lite til å få bebyggbare tomter. Slik plana viser er det nå gitt plass til tre tomter på øversida av vegen og vegen blir et naturlig skille mellom bebyggelsen og dyrkajorda. Utfordringen har vært å få til en god adkomst til feltet. I reguleringsplan for Nedre Sortdal var det avsatt 3 korridorer med tanke på en mulig utvidelse av feltet mot sør. Det vil bli
permanent tilkomst til 2 tomter i BF3 fra Sortdalsvegen (midterste) fordi krav til stigningsforhold vanskelig kan oppnås med tilkomst fra sør. Den øverste av de tre korridorene (lengst mot øst) vil kun være gang-/sykkeladkomst. Fra kommunens side ble det tidlig i prosessen foreslått å bygge en ny adkomstveg opp til Honnhammervegen i sør, for på den måten å unngå at all trafikk ble kanalisert gjennom eksisterende boligfelt Nedre Sortdal. Denne løsningen er tatt inn i plana, men ved rekkefølgebestemmelser er det lagt opp til at de første boligene skal kunne bruke Kråknesvegen permanent, begrenset til 6 enheter. Årsaken er betydelige kostnader med opparbeidelse av infrastruktur dersom vegen opp til Honnhammervegen skal realiseres først, samt føringer fra Statens vegvesen om at utvidet bruk av Rimstadkrysset (Honnhammervegen x Rv70) ikke bør godkjennes før nytt kryss er bygd. Når nytt Rimstadkryss blir realisert er foreløpig usikkert. Reguleringsplana for nytt kryss er nå godkjent. Vegvesenet har godkjent utvidet bruk av krysset Kråknesvegen x Rv70 i Dalasvingen for inntil 6 nye boliger. Omlag 150 m av dagens gang- og sykkelveg omgjøres til kjøreveg fram til boligene. Deler av dagens g/s-vegen følger allerede i dag Kråknesvegen, og plana medfører ikke vesentlige endringer ut over at strekninga forlenges og det blir noe mer trafikk på vegen. Den planlagte framtidige gangvegen langs sjøen fra Tingvollvågen til Rimstad (G/S1) er videreført fra reguleringsplana for Nedre Sortdal fram til dagens gang-/sykkelveg. Eventuell realisering av denne vil skille gående/syklende fra biltrafikk på hele strekninga. Fra beboerne i Nedre Sortdal og fra barns representant i plansaker er det kommet merknader knyttet til økt trafikk gjennom eksisterende boligfelt, herunder anleggstrafikk. Forslagstiller ønsker å kunne benytte adkomsten via Rimstad kai som midlertidig anleggsveg. Når det gjelder uttalelsene fra regionale myndigheter forøvrig vises til kommentarer i planbeskrivelsen der de viktigste merknadene er innarbeidet i planforslaget. Oversiktskart:
Vurdering Reguleringsplana legger til rette for mange attraktive og sentrumsnære boligtomter i Tingvollvågen og vil kunne bidra til å opprettholde bosettinga i sentrum. Forslagstillerne Tingvoll Vekst AS ønsker i første omgang å igangsette bygging av 4-6 eneboliger i området BF1,BF2, BF4 eller BF 5. Adkomst i dette byggetrinnet er planlagt via Kråknesvegen. Eventuelle ulemper for beboerne i Nedre Sortdal kan etter rådmannens vurdering avbøtes ved redusert fart og eventuelt fartsreduserende tiltak i Kråknesvegen og Sortdalsvegen. Boligfeltet har pr. i dag ca 25 boliger og det bør kunne legges til rette for noen flere enheter uten at det oppstår uforholdsmessige ulemper. Anleggstrafikk kan også tillates via Rimstad kai dersom det er mer hensiktsmessig og gir mindre ulemper totalt sett. Forøvrig reguleres ikke ulik type trafikk på offentlig veg så lenge akseltrykk mm. overholdes. Alternativt kunne også permanent adkomst via Rimstad kai vurderes, men denne løsningen er etter rådmannens vurdering lite aktuell, fordi den medfører lengre veg og betydelig behov for opprusting av eksisterende veg. Omdisponering av dyrkajord (ca 5 daa) kan forsvares ut fra at det gir en nødvendig adkomstveg til boligfeltet og i tillegg gir det plass til 3 boligtomter. Naturmangfoldet Kommunen har sjekket naturdatabasen til Direktoratet for naturforvaltning og kan ikke se at det er spesielle naturverdier i området som vil bli berørt av plana. Det er ikke registrert sårbare eller truede arter i Artsdatabanken. Rådmannen legger til grunn at den eksisterende og tilgjengelige kunnskapen som foreligger i saken er i samsvar med kravene som følger av naturmangfoldloven 8.
Behandling i Formannskapet 14.5.2013 Formannskapet vedtok i møte enstemmig å utsette saka. Det har i ettertid vært avholdt et møte mellom administrasjonen og Tingvoll Vekst as for å drøfte ulike alternativer for løsning spesielt med tanke på adkomst og rekkefølgebestemmelser. Det er lagt fram kostnadsoverlag for utbyggingen, som er vedlagt saken. Kommunen har mottatt et brev fra Tingvoll Vekst as der det skisseres tre ulike alternativer:
Kommunen må vurdere ulempene opp mot fordelene ved prosjektet, og det er kommunens skjønn som er avgjørende for hvordan arealbruken skal være. Rådmannen vurderer saken slik at plana har stor samfunnsmessig nytte. Den er vesentlig i samsvar med kommuneplana (med unntak for Kv5/Bf6, på dyrkajorda på Rimstad). Ulempene for beboere i Nedre Sortdal må veies opp mot dette. Begrunnelsen for å utsette bygging av Kv5 er hovedsaklig begrunnet med store kostnader forbundet med infrastrukturen, samtidig som det erfaringsmessig ikke kan forventes rask utbygging av feltet. Det skal avsettes anleggsbidrag fra de første tomtene som skal inngå ved realiseringen av Kv5. Det foreslås å presisere rekkefølgebestemmelsene slik at når Fv5 blir etablert, skal all biltrafikk gå via denne vegen. Nedre Sortdal blir dermed en midlertidig løsning for inntil 6 nye boliger. Dersom det blir bygd 2 boliger i BF3 (via Sortdalsvegen), blir antallet via Kråknesvegen 4 boliger. Skulle det vise seg at det ikke blir bygd flere enn 6 boliger er dette den maksimale permanente belastning på vegsystemet i Nedre Sortdal. Fartsgrensen bør være redusert til 30 km/t og andre fartsreduserende tiltak vurderes. Rådmannen mener etter en helhetsvurdering av dette er en akseptabel løsning. Tillegg til første punkt i rekkefølgebestemmelsene: Når Kv5 er etablert skal alle boliger bruke denne som adkomst, med unntak av to tomter i BF3 som får permanent adkomst via Sortdalsvegen. Det forutsettes at utbygger dekker eventuelle skader på eksisterende vegnett som følge av anleggstrafikk til de nye tomtene. Dette er blant forholdene som må reguleres i en utbyggingsavtale mellom Tingvoll Vekst AS og kommunen. Anleggstrafikken er ikke en del av arealplana, og kan løses innenfor eksisterende vegnett på forsvarlig måte. Når det gjelder bruken av Honnhammervegen som adkomst, ble det på et tidlig stadium i planprosessen tydelig signalisert at Statens vegvesen ikke kunne akseptere flere tilknytninger før nytt Rimstadkryss er bygd. Det kan her vises til et referat fra møte mellom vegvesenet, Tingvoll vekst as og kommunen, 18.3.2011, der bla. følgende var understreket fra vegvesenets side: Det er søkt vegvesenet og godkjent økt bruk av krysset i Dalasvingen. Eventuell byggestart knyttet til ferdigstilling av nytt Rimstadkryss kan bidra til å utsette prosjektet vesentlig i tid. Det var kommunen som ønsket at hele området ble regulert, Tingvoll Vekst hadde i utgangspunktet ikke behov for mer enn ca 6 tomter. Forlengelse av Kråknesvegen (utbedring/utvidelse av g/s-vegen) kan i følge plana gi behov for inngrep på en eller to naboeiendommer (80/11 og 80/86). Ettersom reguleringsplana gir hjemmel for eiendomsinngrep finner Rådmannen det riktig å gjøre vurderingen av om tiltaket utvilsomt er mer til gang enn skade, jfr. oreigningslova 2. I saksforberedelsen til plana må kommunen gjøre en vurdering av det offentlige sin interesse i å legge veien akkurat der, og
naboenes interesse i at deres eiendommer holdes utenfor. Boligfeltet har stor samfunnsmessig nytte. Ulempene for eventuelt berørte eiendommer vurderes som mindre fordi det vil dreie seg om mindre stripeavståelser ved opprusting av eksisterende gang-/sykkelveg. Økt trafikk forbi eiendommene vil maksimalt være knyttet til 6 boliger og det er i plana for Nedre Sortdal avsatt korridor for videre vegføring her. Økokommunevurdering: Dersom innstillingen vedtas, vil denne saken ha positiv x Reguleringsbestemmelsene innholder krav om at alle boliger skal bygges nøytral negativ som lavenergiboliger (klasse 1) eller bedre. Dette vil bygge opp under Tingvoll kommunes profil som økokommune. effekt på kommunens arbeid som økokommune. Rådmannens innstilling Tingvoll formannskap vedtar i samsvar med plan- og bygningsloven 12-10 at detaljplan for Rimstadbukta boligfelt sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn i minst 6 uker. Reguleringsbestemmelsene endres med et tillegg til punkt 1.1.2, 1.ledd: Når Kv5 er etablert skal alle boliger bruke denne vegen som adkomst, med unntak av to tomter i BF3 som får permanent adkomst via Sortdalsvegen. Behandling i Formannskapet - 11.06.2013 Per Magne Waagen, H stilte spørsmål vedr. sin habilitet. Det ble stemt over habiliteten, og formannskapet fant Per Magne Waagen habil. Det ble stemt over innstillingen, som ble enstemmig vedtatt. Vedtak: Tingvoll formannskap vedtar i samsvar med plan- og bygningsloven 12-10 at detaljplan for Rimstadbukta boligfelt sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn i minst 6 uker. Reguleringsbestemmelsene endres med et tillegg til punkt 1.1.2, 1.ledd: Når Kv5 er etablert skal alle boliger bruke denne vegen som adkomst, med unntak av to tomter i BF3 som får permanent adkomst via Sortdalsvegen.