Partnerskap for utbygningsfelt på Kjeller

Partnerskap for utbygningsfelt på Kjeller S A L G S P R O S P E K T Selges ved

KONTAKTPERSONER Spørsmål knyttet til salgsobjektet eller salgsprosessen skal stilles til personene under. Jens Bøvre mobil: 93 85 37 53 e-post: jens.bovre@hadrian.no Atle Standnes mobil: 93 28 15 93 e-post: atle.standnes@hadrian.no Hadrian Eiendom AS Postboks 1242 Vika 0110 Oslo Besøksadresse: Olav Vs gt. 1, Oslo Telefon: 22 01 40 40 Fax: 22 01 40 50 MANDAT Hadrian Eiendom AS har et eksklusivt mandat til å forberede og forestå delvis salg av eiendommene listet opp under, i form av Øie Eiendomsutvikling AS sin 50 % eierandel i selskapet Nitteberg Panorama AS (nedenfor også benevnt selskapet). Selskapets hovedaktiva er eiendomsrett eller rett til erverv av eiendomsrett til eiendommene i Skedsmo: - ca. 30,7 daa. av gnr 33 bnr 31 med påstående bygninger og anlegg. ( Ullereng-tomten ) - ca. 30 daa. av gnr 33 bnr 32 med påstående bygninger og anlegg. ( Lundby tomten ) - gnr 34 bnr 31 med påstående bygninger og anlegg, som er en tomt på ca. 25,3 daa. ( Proffshop tomten ) - gnr 33 bnr 42 med påstående bygninger og anlegg, som er en tomt på ca. 856 m². ( Holtveien 10C ) - gnr 34 bnr 10 med påstående bygninger og anlegg, som er en tomt på ca. 1 271 m². ( Fetveien 53 ) Veiretten til eiendommene sikres gjennom en utbyggingsavtale med Skedsmo kommune. Hadrian Eiendom AS har ikke anledning til, på egen hånd, å føre forhandlinger eller på annen måte føre samtaler som er forpliktende for oppdragsgiver. Selger står fritt til på ethvert tidspunkt å anta eller forkaste ethvert bud. Selger forbeholder seg videre retten til å endre tidsplanen for salget eller salgsprosedyren. SALGSPROSPEKT NITTEBERG PANORAMA AS 1

SALGSOBJEKTET Selger: ØIE Eiendomsutvikling AS org.nr. 993 055 344 Salgsobjektet: 50 % av aksjene i Nitteberg Panorama AS org. nr. 997 078 608 ØIE Eiendomsutvikling AS BORI Utbygging AS 50 % 50 % Nitteberg Panorama AS Eiendommene SALGSPROSPEKT NITTEBERG PANORAMA AS 2

EIENDOMMEN BELIGGENHET/OMRÅDE/OFFENTLIG KOMMUNIKASJON Tomteområdet ligger på Kjeller i Skedsmo kommune i Akershus fylke. Utvalgte avstander er oppført for å gi et inntrykk av eiendommens beliggenhet. Avstander lokalt; Avstander regionalt; - Hvam ca. 1,5 km - Oslo S ca. 20 km - Lillestrøm ca. 3 km - Gardermoen ca. 25 km En oversikt over barnehager og skoler i nærområdet finner du på linkene; www.skedsmo.kommune.no/hovedtema/barnehage-og-skole/barnehage/private-barnehager www.skedsmo.kommune.no/hovedtema/barnehage-og-skole/skole/grunnskoler SALGSPROSPEKT NITTEBERG PANORAMA AS 3

ADKOMST Adkomst til eiendommen med bil og E6 som utgangspunkt fra Oslo eller Gardermoen, benyttes avkjørselen merket Lillestrøm. Adkomsten til eiendommen er skissert i oversiktskartet hvor sort helfarget linje skisserer adkomsten fra Oslo og grønn helfarget linje skisserer adkomsten fra Gardermoen. Oversiktskart, Kilde; Google. Adresse: Holtveien 10 2007 Kjeller SALGSPROSPEKT NITTEBERG PANORAMA AS 4

TOMT Tomteområdet består av flere hele og deler av ulike gårds- og bruksnummer. Totalt utgjør området ca. 88 179 m². Grunnen består i dag stort sett av dyrket mark. Området heller fra nord mot sørvest. Den nordre delen av området ligger rundt Cote 140 med laveste Cote sør på området, rundt 110. Se vedlegg 3 for utskrift fra seeiendom.no. SALGSPROSPEKT NITTEBERG PANORAMA AS 5

Selskapet har eiendomsrett og har gjennomført oppgjør for følgende eiendommer (markert med grønt i oversikten under): - Proffshop tomten - Holtveien 10C - Fetveien 53 Selskapet har inngått avtale om erverv av eiendomsrett, uten å ha gjennomført oppgjør for følgende eiendommer (markert med gult i oversikten under): - Ullereng tomten - Lundby tomten Veiretten til eiendommene sikres gjennom en utbyggingsavtale med Skedsmo kommune. Proffshop Ullereng Holtveien 10 C Lundby Fetveien 53 I tillegg har selskapet en forkjøpsrett på feltene B15 og B16 av reguleringsplan for Nitteberg, Kjeller fra 27. november 2007. Se plankart i vedlegg 2. Avtaler om erverv av eiendomsrett oversendes av megler ved henvendelse. SALGSPROSPEKT NITTEBERG PANORAMA AS 6

KOMMUNEPLANENS AREALDEL 2011-2022 Kommuneplanens arealdel 2011 2022 viser tomteområdet avmerket med rød sirkel. Arealbruken for eiendommen er i kommuneplanen arealdel for 2011 2022 avsatt til bolig. Kommuneplanens arealdel 2011 2022 for Skedsmo kommune har bestemmelser og retningslinjer som potensielle kjøpere bør sette seg inn i. Skedsmo sin Kommuneplan 2011 2022 ble egengodkjent av kommunestyret 8. juni 2011. Mer informasjon kan hentes via kommunens hjemmeside på; http://www.skedsmo.kommune.no/politikk-og-samfunn/kommuneplan/ SALGSPROSPEKT NITTEBERG PANORAMA AS 7

REGULERING I henhold til vedtatt regulering av 17. april 2013 (mindre endring til regulering datert 20. mars 2013) i vedlegg 2 er arealene avsatt til bolig på ca. 44 455 m². Maksimal bebygd areal er på 20 035 m² som gir en snitt BYA, for områdene regulert til bolig, på ca. 45 %. Reguleringsbestemmelsene vedtatt 20. mars 2013 gjelder for utbyggingsfeltene B2, B3-1, B3-2, B5-1, B5-2, B6-1, B6-2, B6-3, B7-1, B7-2, B8-1, B8-2, B9-1, B9-2, B10, B11-1, B11-2, B12, B13 og B14 kan bebygges som konsentrert småhusbebyggelse; som rekkehus, eneboliger i kjede, tomannsbolig, horisontaldelte leilighetsbygg og lignende. Den mindre endringen av 17. april 2013 angir maks BYA for de forskjellige feltene. Maks BYA varierer mellom 40 % (B11-1, B11-2, B12, B13, B14), 45 % (B2, B3-1, B3-2, B7-1, B7-2, B8-1, B8-2, B9-1, B9-2, B10) og 50 % (B5-1, B5-2, B6-1, B6-2, B6-3). Byggehøyden skal ikke overstige 11 meter til overkant gesims/møne, målt til gjennomsnittlig terrengnivå. Gesims-/mønehøyden må ingen steder overstige C+146. Reguleringsbestemmelsene om fatter også blant annet rekkefølgebestemmelser som interessentene bør sette seg inn i, reguleringsbestemmelser og kart i vedlegg 2. Se særlig punkt 8.1 hvor det står: "Så lenge restriksjonsplanen for Kjeller flyplass gjelder, tillates ikke bebyggelse over restriksjonsplanens hinderbegrensende plan, angitt i kommuneplanen. Felt B2 kan benyttes til p-areal for feltene B3 og B5 så lenge restriksjonsplanen for Kjeller flyplass gjelder. Etter dette skal felt B2 opparbeides som boligområde. Felt B2 må i tillegg til å dekke eget parkeringsbehov også dekke parkeringsbehovet for feltene B3-1, B3-2, B5-1, B5-2." SALGSPROSPEKT NITTEBERG PANORAMA AS 8

BEBYGGELSEN Det er et lite bygg av eldre art på Fetveien 53. FERDIGATTEST Det er ikke hentet inn ferdigattest for eksisterende bebyggelse. UTBYGGINGSPOTENSIAL Området er tegnet ut med et volum på ca. 225 boligenheter. Disse er planlagt over 6 byggetrinn med oppstart for byggetrinn 1 i løpet av 2013. HD Arkitekter har utarbeidet understående illustrasjon med bakgrunn i vedtatte regulering. Se vedlegg 4 for HD Arkitekter sin illustrasjonsplan i A3-format. SALGSPROSPEKT NITTEBERG PANORAMA AS 9

Antall prosjekterte enheter og salgbare m² BRA pr. byggetrinn ser man av tabellen under. Antall enheter BRAs Byggetrinn 1 40 5 190 Byggetrinn 2 38 5 113 Byggetrinn 3 42 5 463 Byggetrinn 4 32 4 178 Byggetrinn 5 27 3 583 Byggetrinn 6 46 6 182 Totalt 225 29 709 Oversikten under viser hvor på området de forskjellige byggetrinnene er tenkt. 2 1 2 1 5 3 5 3 6 4 2 6 4 1 2 6 4 6 Det bemerkes at overnevnt skisser og planer er foreløpige og kan påvirkes av ny partner. SALGSPROSPEKT NITTEBERG PANORAMA AS 10

BEVARING Selger er ikke kjent med noe bevaringshensyn på eiendommen. GRUNNFORHOLD/FORURENSNING Selger er ikke kjent med noe forurensning på eiendommen. PARKERING Parkering på feltene B2, B6-2 og B6-3 skal anlegges i felles parkeringsanlegg under bygg, under terreng eller på terreng. Antall parkeringsplasser følger Skedsmo kommunes norm. Parkeringsplasser på terreng og i anlegg under bygg og/eller terreng skal ikke regnes med i utnyttelsen. Parkeringsplasser skal plasseres og etableres som en integrert del av bygningsmiljøet. Krav til parkeringsdekning (der ikke annet fremgår av reguleringsplan) for småhusbebyggelse (ene- /tomannsbolig, enebolig med sekundærleilighet, rekke-, kjede- og atriumhus, inntil to etasjer med loft) er 2 parkeringsplasser pr. boenhet større enn 40 m² bruksareal, der én er vist i garasje og 1 parkeringsplass for boenhet mindre enn 40 m². For boligblokker og terrassehus med felles parkering i felles parkeringsanlegg skal det være 2 parkeringsplasser hvor av én er vist i garasje og én gjesteplass. Parkeringsnorm for Skedsmo kommune kan i sin helhet hentes ut via kommunens hjemmesider; www.skedsmo.kommune.no/hovedtema/bolig-og-eiendom/byggesaker/bygge/biloppstillingsplass parkering/ ENERGIATTEST Det foreligger ikke energiattest for eksisterende bygningsmasse. Området ligger innen for konsesjonsområdet til Akershus Fjernvarme AS og bebyggelsen skal søkes tilknyttet fjernvarmeanlegget. SALGSPROSPEKT NITTEBERG PANORAMA AS 11

KOSTNADSBILDE SKATTETAKST Eiendomsskatt Det er eiendomsskatt i Skedsmo kommune. For nybygg har kommunestyret bestemt at "Bolig som heilt eller i nokon mon vert nytta til husvære," jf eiendomsskatteloven 7 c, fritas for eiendomsskatt i 3 år fra ferdigstillelse. Med ferdigstillelse forstås "tatt i bruk dato". Det gis fritak for hele år. Eksempel: En eiendom var taksert som tomt i 2006, og påstående bolighus fikk "tatt i bruk dato" den 15. april 2007. Fritak som ny bolig gis da for tre år regnet fra 1. januar 2008. For mer info se; www.skedsmo.kommune.no/hovedtema/bolig-og-eiendom/eiendomsskatt/ LIGNINGSVERDI Eiendommene er ført under varebeholdning, da de er en del av utviklingsprosjektet. De er således ikke oppført med noen likningsverdi. SELSKAPET SELSKAPET Nitteberg Panorama AS org. nr. 997 078 608 ble stiftet 7. juni 2011 og eies 50 % av Øie Eiendomsutvikling AS org. nr. 993 055 344, og 50 % av BORI Utbygging AS org. nr. 875 849 492. BOKFØRT VERDI Eiendommenes bokførte verdi pr. 31. desember 2012 var NOK 20 544 573,- i henhold til regnskapet for 2012 i vedlegg 7. Det er aktivert prosjekteringskostnader utover dette på til sammen NOK 14 810 284,- AVSKRIVNINGER Eiendommene er tomter og kan således ikke avskrives. FREMFØRBART UNDERSKUDD Selskapet hadde pr. 31. desember 2012 et fremførbart underskudd på NOK 2 150 488,-. NYTT AV 2013 Selskapet har i 2013 ervervet Fetveien 53 for NOK 130 000,-. SALGSPROSPEKT NITTEBERG PANORAMA AS 12

YTTERLIGERE INFORMASJON HEFTELSER Det forutsettes at kjøper setter seg inn i eiendommenes heftelsesbilde. Utskrifter av grunnboksblad følger som vedlegg 1. Kjøper overtar eiendommene med de heftelser som foreligger med unntak av de tinglyste obligasjoner som gjelder nåværende eiers låneopptak dersom disse forutsettes innfridd ifm. overtakelse. Interessenter oppfordres til å gjøre egen undersøkelse man finner nødvendig knyttet til heftelser/ rettigheter forbundet med eiendommen. Selger fraskriver seg ansvaret for innholdet i servitutter påheftet eiendommen. TINGLYSTE SERVITUTTER Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen med gnr 33 bnr 31: 22.05.1995 6736 ERKLÆRING/AVTALE Bestemmelse om kloakkledning m.m. Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen med gnr 33 bnr 32: 02.05.1997 5851 BESTEMMELSE OM VEG Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen med gnr 33 bnr 42: 15.03.2004 4436 ERKLÆRING/AVTALE Rett til bruk av fellesarealer i nord Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen med gnr 34 bnr 10: 13.01.1958 100171 BESTEMMELSE OM VEG Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen med gnr 34 bnr 31: 10.04.2013 283604 BESTEMMELSE OM VEG Kopi av servitutter etter 1952 kan skaffes ved henvendelse til megler. Tinglyste dokumenter i Akershus før 1952 kan hentes ut via denne linken; http://www.arkivverket.no/urn:tl_read?idx_primreg=pbok&idx_fylke=2&idx_soren=all&idx_textsearch=& js=j KONSESJON Eiendommen er ikke konsesjonspliktig, jf. Konsesjonsloven 4. SALGSPROSPEKT NITTEBERG PANORAMA AS 13

FORKJØPSRETT BORIs medlemmer og et par tidligere grunneiere har forkjøpsrett på ferdig produserte boliger, men til markedspriser satt av selskapet. ANNET Selskapet må i henhold til avtalen med Kunnskapsbyen, datert 4. desember 2002, betale NOK 130,- pr. m² BRA som definert i NS 3940, pkt 6.4, dog skal ikke fellesareal regnes med. Prisen skal indeksreguleres iht. SSBs konsumprisindeks med basis pr. 15. august 2002. SALGSSTRUKTUR - AVGIVELSE AV BUD PRISANTYDNING/OMKOSTNINGER Gi bud. Ved eiendomsoverdragelse påløper normalt følgende kostnader for kjøper: Dokumentavgift til staten: 2,5 % av kjøpesum Tinglysingsgebyr skjøte : NOK 1 060,- Tinglysingsgebyr pantobl. NOK 1 232,- pr. stk. Evt. andre gebyrer herunder konsesjonsgebyr, eierskiftegebyr sameie. Ved eiendomsoverdragelse via selskap påløper ingen kostnader i tillegg til kjøpesummen for kjøper, med mindre pant skal tinglyses i eiendommen. BUD Potensielle kjøpere inviteres til inngivelse av bud med basis i dette salgsprospektet med vedlegg og de forutsetninger som legges til grunn her, herunder spesielt kontraktsutkast i vedlegg 9. Det forutsettes at kjøper har satt seg inn i dokumentasjonen. Dersom bud avgis med andre forhold/forbehold må dette i budet beskrives eksplisitt. Selger ønsker bud på aksjene i selskapet uttrykt som pris på eiendommen. I forbindelse med oppgjør gjøres justeringer basert på revidert oppdatert balanse for beregning av vederlag for aksjene, slik det er beskrevet under. Evt. avvikende forutsetninger skal klart fremgå av det avgitte budet. Overtakelse av selskapet snarest praktisk mulig etter avtale med selger. Evt. bokført utsatt skatt skal ikke trekkes fra eiendomsverdien ved beregning av aksjeverdien som annen gjeld i selskapet. Bokført inventar, driftsløsøre eller anleggsmidler utover eiendommen skal ikke tillegges ved beregning av aksjeverdien, men forutsettes å følge eiendommen som en naturlig del av denne og inngå i den underliggende eiendomsverdi. SALGSPROSPEKT NITTEBERG PANORAMA AS 14

Pris for aksjene fremkommer derved som følger: + Pris på Eiendommen (underliggende eiendomsverdi) + Verdi av fremførbart underskudd = Eiendomsverdi før justering for balanseposter + Reelle fordringer + Kasse/Bank - Gjeld (herunder gjenværende kostnad for erverv av eiendomsrett) - Omkostninger knyttet til nedbetaling av løpende belåning = Aksjeverdi x 50 % = Vederlag for aksjene Det legges opp til en åpen budgivning. Bud skal kun avgis skriftlig til megler. Finansiering må dokumenteres som vedlegg til budet. Muntlig bud aksepteres ikke. Budet skal signeres av en person som har prokura eller signaturrett. Kopi av firmaattest og legitimasjon vedlegges. Dokumentasjon som underbygger tilliten til budgivers betalings- og gjennomføringsevne og/eller manglende forespurt dokumentasjon vil bli tillagt vekt. Bud med forbehold vil under ellers like forhold blir rangert lavere enn bud uten forbehold. Det opplyses at selger kan gå i forhandlinger og/eller akseptere bud når som helst, uten å måtte opplyse om dette til evt. andre budgivere og/eller interessenter. Selger forbeholder seg retten til å forkaste samtlige bud, herunder evt. velge å ikke gjennomføre et salg. ANSVAR FOR AVGITT INFORMASJON Informasjonen i dette prospekt er hentet fra selger og fra offentlige kilder. Informasjonen er bearbeidet etter beste skjønn, men megler kan ikke ta ansvar for at informasjonen er riktig eller fullstendig. Hadrian Eiendom AS fraskriver seg ansvaret for ethvert tap som følger av at opplysninger som er gitt er misvisende, feilaktige eller ufullstendige, samt for tap som på annen måte oppstår som følge av investeringer i eiendommen. SALGSFORUTSETNINGER Kjøper oppfordres til å befare eiendommen og gjøre tekniske, juridiske og økonomiske vurderinger av eiendommen og selskapet ved hjelp av fagfolk før avgivelse av bud. Informasjonen i dette salgsprospekt og fremlagte data om leiekontrakter o.a. er fremskaffet fra kilder som av selger og Hadrian Eiendom AS anses pålitelige. Selger svarer kun for de evt. garantier, inneståelser eller lignende som er uttrykkelig avgitt i kjøpekontrakt. De angitte arealer er avgitt etter beste skjønn. Selger er ikke ansvarlig for de angitte arealtall og kjøper vil bli gitt tilgang for å foreta egne målinger før avgivelse av bud om ønskelig. Ovennevnte forhold forutsettes hensyntatt ved avgivelse av bud. SALGSPROSPEKT NITTEBERG PANORAMA AS 15

FORHOLDET TIL AVHENDINGSLOVEN Eiendommen i salgsobjektet og dets tilbehør selges "as is" dvs. at avhendingsloven 3-9 fravikes slik at eiendommen ikke skal kunne ha mangel. Kjøper overtar blant annet det fulle ansvar for evt. skjulte feil. Kjøper skal også bære det fulle ansvar for eventuell forurensing som eksisterer på eiendommen. Heller ikke forhold som angitt i avhendingsloven 3-7 og 3-8 skal utgjøre mangel med mindre selger har opptrådt svikaktig. As is forbeholdet over omfatter også forhold knyttet til opprydding, rengjøring og lignende. Likeledes evt. feil og mangler på fastmontert utstyr som f. eks brannmeldere og lignende. Videre fravikes avhendingsloven 3-2 idet kjøper bærer ansvaret for at den påtenkte bruk er egnet i eiendommen og kan tillates. Herunder er det kjøpers ansvar å for egen del verifisere/vurdere evt. potensial knyttet til eventuell videreutvikling av eiendommen. Avhendingsloven 4-19 (2) fravikes også slik at reklamasjon (dvs. dersom selger hevder at kjøper har opptrådt svikaktig) senest kan finne sted 1 år etter overtakelse. MELDING Bedrifter og andre næringsdrivende har plikt til å melde fra til konkurransetilsynet om fusjoner, oppkjøp og avtaler som fører til kontroll i andre selskaper. I den nye konkurranseloven kalles slike fusjoner, oppkjøp og avtaler for foretakssammenslutninger. I utgangspunktet er det plikt til å melde foretaks sammenslutninger hvis de involverte foretakene til sammen omsetter for over 50 millioner kroner i Norge årlig. Det er likevel ikke meldeplikt hvis bare ett av foretakene har over 20 millioner i årlig omsetning i Norge. Dersom erverv av selskapet medfører at det oppstår meldepliktig foretakssammenslutning skal kjøper besørge slik melding. DOKUMENTASJON VEDLAGT 1. Grunnbokutskrifter - datert 08.05.2013 2. Reguleringskart m/bestemmelser 3. Utskrift fra seeiendom.no 4. Illustrasjonsplan 5. Firmaattest selskapet 6. Stiftelsesdokument med vedtekter 7. Årsregnskap 8. Utkast kjøpekontrakt SALGSPROSPEKT NITTEBERG PANORAMA AS 16

Grunnbokutskrift, datert 08.05.2013 1 Grunnbokutskrifter

Navn: Saksbehandler: Hadrian Eiendom AS HADRIAN Utskrift fra Grunnboken Gårdsnummer 33, Bruksnummer 31 i 0231 SKEDSMO kommune Utskrift fra EDR - Eiendomsregisteret Utskriftsdato 08.05.2013 Kilde: Tinglysningsmyndigheten Statens Kartverk Registrert til og med 06.05.2013 HJEMMELSOPPLYSNINGER Hjemmelshavere: 30.10.1985 108994 HJEMMEL TIL GRUNN Kjøpesum: 150 000 Omsetningstype: Uoppgitt ULLERENG IVAR FØDT: 29.05.1940 IDEELL: 1 / 2 ULLERENG SONJA FØDT: 05.10.1943 IDEELL: 1 / 2 Urådigheter DOKUMENTER AV SÆRLIG INTERESSE FOR SALG- ELLER PANTSETTELSESADGANG 30.11.2007 986894 URÅDIGHET Matrikkelenheten kan ikke disponeres over uten samtykke fra rettighetshaver 10.01.2013 23609 ** PANTEFRAFALL VED AREALOVERFØRING Pant frafalles i 680 kvm som skal overføres til gnr. 33 bnr. 1 PENGEHEFTELSER 30.11.2007 986894 PANTEDOKUMENT Beløp: 500 000 NOK Panthaver: BORI UTBYGGING AS ORG.NR: 875849492 10.01.2013 23609 ** PANTEFRAFALL VED AREALOVERFØRING Pant frafalles i 680 kvm som skal overføres til gnr. 33 bnr. 1 30.11.2007 986894 URÅDIGHET Rettighetshaver: BORI UTBYGGING AS ORG.NR: 875849492 Matrikkelenheten kan ikke disponeres over uten samtykke fra rettighetshaver 10.01.2013 23609 ** PANTEFRAFALL VED AREALOVERFØRING Pant frafalles i 680 kvm som skal overføres til gnr. 33 bnr. 1 Utskrift fra EDR foretatt 08.05.2013 10:16 Sist oppdatert 08.05.2013 10:16 Utskriften er levert av: Norsk Eiendomsinformasjon as, Postboks 2923 Solli, 0230 Oslo. (Org.nr. 945 811 714) Side 1 av 2

Gårdsnummer 33, Bruksnummer 31 i 0231 SKEDSMO kommune SERVITUTTER Servitutter i grunn: 22.05.1995 6736 ERKLÆRING/AVTALE Rettighetshaver: 0231 / 33 / 1 / / Bestemmelse om kloakkledning Med flere bestemmelser IKKE OVERFØRTE DOKUMENTER: DEN MANUELLE GRUNNBOKEN HAR DOKUMENTER SOM ANTAS KUN Å HA HISTORISK BETYDNING, ELLER SOM ER TINGLYST VEDRØRENDE MATRIKKELENHETENS GRENSER OG AREAL. FOR SERVITUTTER ELDRE ENN FRADELINGSDATO OG EVENTUELLE AREALOVERFØRINGER SOM KAN HA BETYDNING FOR DENNE MATRIKKELENHET HENVISES TIL HOVEDBRUKET / AVGIVEREIENDOMMEN. FOR FESTENUMMER GJELDER HENVISNINGEN SERVITUTTER ELDRE ENN FESTEKONTRAKTEN. GRUNNDATA 21.06.1983 103921 REGISTRERING AV GRUNN Denne matrikkelenhet utskilt fra: 0231 / 33 / 18 / / 18.10.1999 16061 REGISTRERING AV GRUNN Utskilt fra denne matrikkelenhet: 0231 / 33 / 37 / / Utskrift fra EDR foretatt 08.05.2013 10:16 Sist oppdatert 08.05.2013 10:16 Utskriften er levert av: Norsk Eiendomsinformasjon as, Postboks 2923 Solli, 0230 Oslo. (Org.nr. 945 811 714) Side 2 av 2

Navn: Saksbehandler: Hadrian Eiendom AS HADRIAN Utskrift fra Grunnboken Gårdsnummer 33, Bruksnummer 32 i 0231 SKEDSMO kommune Utskrift fra EDR - Eiendomsregisteret Utskriftsdato 08.05.2013 Kilde: Tinglysningsmyndigheten Statens Kartverk Registrert til og med 06.05.2013 HJEMMELSOPPLYSNINGER Hjemmelshavere: 11.04.1986 102664 HJEMMEL TIL GRUNN Kjøpesum: 0 Omsetningstype: Uoppgitt LUNDBY ANDERS FØDT: 28.02.1956 MAKESKIFTESKJØTE GJELDER DENNE MATRIKKELENHETEN MED FLERE Påtegning til hjemmel: 18.06.1998 9081 EKTEPAKT U/HJ.OVERGANG Navn: LUNDBY ANDERS FØDT: 28.02.1956 Bestemmelser om særeie iflg. ektepakt Urådigheter DOKUMENTER AV SÆRLIG INTERESSE FOR SALG- ELLER PANTSETTELSESADGANG 12.06.2012 464063 URÅDIGHET Matrikkelenheten kan ikke disponeres over uten samtykke fra rettighetshaver PENGEHEFTELSER 16.02.2004 2639 ERKLÆRING/AVTALE Opsjon for Romerike BBL Eiendom AS på kjøp av 77 dekar areal Opsjon skal gjelde i 4 år fra avtalens underskrift. 06.06.2012 442609 PANTEDOKUMENT Beløp: 8 200 000 NOK Panthaver: NORDEA BANK NORGE ASA ORG.NR: 911044110 Uomsettelig Utskrift fra EDR foretatt 08.05.2013 10:16 Sist oppdatert 08.05.2013 10:16 Utskriften er levert av: Norsk Eiendomsinformasjon as, Postboks 2923 Solli, 0230 Oslo. (Org.nr. 945 811 714) Side 1 av 2

Gårdsnummer 33, Bruksnummer 32 i 0231 SKEDSMO kommune 12.06.2012 464063 PANTEDOKUMENT Beløp: 20 000 000 NOK Panthaver: MATHIESEN PER HÅKON KORSMO FØDT: 09.08.1959 12.06.2012 464063 URÅDIGHET Rettighetshaver: MATHIESEN PER HÅKON KORSMO FØDT: 09.08.1959 Matrikkelenheten kan ikke disponeres over uten samtykke fra rettighetshaver 02.05.2013 350721 KJØPEKONTRAKT Rettighetshaver: NITTEBERG PANORAMA AS ORG.NR: 997078608 Tomteareal stort ca 30 daa 02.05.2013 350721 FORKJØPSRETT Rettighetshaver: NITTEBERG PANORAMA AS ORG.NR: 997078608 SERVITUTTER IKKE OVERFØRTE DOKUMENTER: DEN MANUELLE GRUNNBOKEN HAR DOKUMENTER SOM ANTAS KUN Å HA HISTORISK BETYDNING, ELLER SOM ER TINGLYST VEDRØRENDE MATRIKKELENHETENS GRENSER OG AREAL. FOR SERVITUTTER ELDRE ENN FRADELINGSDATO OG EVENTUELLE AREALOVERFØRINGER SOM KAN HA BETYDNING FOR DENNE MATRIKKELENHET HENVISES TIL HOVEDBRUKET / AVGIVEREIENDOMMEN. FOR FESTENUMMER GJELDER HENVISNINGEN SERVITUTTER ELDRE ENN FESTEKONTRAKTEN. Servitutter i grunn: 02.05.1997 5851 BESTEMMELSE OM VEG Rettighetshaver: 0231 / 33 / 15 / / Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen GRUNNDATA 17.02.1986 101277 REGISTRERING AV GRUNN Denne matrikkelenhet utskilt fra: 0231 / 33 / 18 / / 17.03.1989 102482 REGISTRERING AV GRUNN Utskilt fra denne matrikkelenhet: 0231 / 33 / 33 / / 05.02.1991 1599 MÅLEBREV Areal 102295m2 Utskrift fra EDR foretatt 08.05.2013 10:16 Sist oppdatert 08.05.2013 10:16 Utskriften er levert av: Norsk Eiendomsinformasjon as, Postboks 2923 Solli, 0230 Oslo. (Org.nr. 945 811 714) Side 2 av 2

Navn: Saksbehandler: Hadrian Eiendom AS HADRIAN Utskrift fra Grunnboken Gårdsnummer 34, Bruksnummer 31 i 0231 SKEDSMO kommune Utskrift fra EDR - Eiendomsregisteret Utskriftsdato 08.05.2013 Kilde: Tinglysningsmyndigheten Statens Kartverk Registrert til og med 06.05.2013 HJEMMELSOPPLYSNINGER Hjemmelshavere: 20.06.2011 472371 HJEMMEL TIL GRUNN Kjøpesum: 17 700 000 Omsetningstype: Fritt salg NITTEBERG PANORAMA AS ORG.NR: 997078608 GJELDER DENNE MATRIKKELENHETEN MED FLERE PENGEHEFTELSER 22.05.2007 413682 ERKLÆRING/AVTALE Overført fra: 0231 / 34 / 1 / / Iht vassdragsreguleringsloven 16, post 5, 8. ledd - innløsning av årlig erstatningsbeløp, kr 25.642,-. GJELDER DENNE MATRIKKELENHETEN MED FLERE 23.12.2011 1082678 PANTEDOKUMENT Beløp: 26 000 000 NOK Panthaver: NORDEA BANK NORGE ASA ORG.NR: 911044110 GJELDER DENNE MATRIKKELENHETEN MED FLERE SERVITUTTER FOR SERVITUTTER ELDRE ENN FRADELINGSDATO OG EVENTUELLE AREALOVERFØRINGER SOM KAN HA BETYDNING FOR DENNE MATRIKKELENHET HENVISES TIL HOVEDBRUKET / AVGIVEREIENDOMMEN. FOR FESTENUMMER GJELDER HENVISNINGEN SERVITUTTER ELDRE ENN FESTEKONTRAKTEN. Servitutter i grunn: 10.04.2013 283604 BESTEMMELSE OM VEG Rettighetshaver: 0231 / 34 / 33 / / Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen Utskrift fra EDR foretatt 08.05.2013 10:16 Sist oppdatert 08.05.2013 10:16 Utskriften er levert av: Norsk Eiendomsinformasjon as, Postboks 2923 Solli, 0230 Oslo. (Org.nr. 945 811 714) Side 1 av 2

Gårdsnummer 34, Bruksnummer 31 i 0231 SKEDSMO kommune GRUNNDATA 09.06.2009 409532 REGISTRERING AV GRUNN Denne matrikkelenhet utskilt fra: 0231 / 34 / 1 / / 10.04.2013 283598 REGISTRERING AV GRUNN Utskilt fra denne matrikkelenhet: 0231 / 34 / 33 / / Utskrift fra EDR foretatt 08.05.2013 10:16 Sist oppdatert 08.05.2013 10:16 Utskriften er levert av: Norsk Eiendomsinformasjon as, Postboks 2923 Solli, 0230 Oslo. (Org.nr. 945 811 714) Side 2 av 2

Navn: Saksbehandler: Hadrian Eiendom AS HADRIAN Utskrift fra Grunnboken Gårdsnummer 33, Bruksnummer 42 i 0231 SKEDSMO kommune Utskrift fra EDR - Eiendomsregisteret Utskriftsdato 08.05.2013 Kilde: Tinglysningsmyndigheten Statens Kartverk Registrert til og med 06.05.2013 HJEMMELSOPPLYSNINGER Hjemmelshavere: 25.10.2012 895629 HJEMMEL TIL GRUNN Kjøpesum: 2 325 000 Omsetningstype: Fritt salg NITTEBERG PANORAMA AS ORG.NR: 997078608 PENGEHEFTELSER 25.10.2012 895636 PANTEDOKUMENT Beløp: 2 325 000 NOK Panthaver: NORDEA BANK NORGE ASA ORG.NR: 911044110 SERVITUTTER FOR SERVITUTTER ELDRE ENN FRADELINGSDATO OG EVENTUELLE AREALOVERFØRINGER SOM KAN HA BETYDNING FOR DENNE MATRIKKELENHET HENVISES TIL HOVEDBRUKET / AVGIVEREIENDOMMEN. FOR FESTENUMMER GJELDER HENVISNINGEN SERVITUTTER ELDRE ENN FESTEKONTRAKTEN. Servitutter i grunn: 15.03.2004 4436 ERKLÆRING/AVTALE Rettighetshaver: 0231 / 33 / 43 / / 1 Rettighetshaver: 0231 / 33 / 43 / / 2 Rettighetshaver: 0231 / 33 / 43 / / 3 Rettighetshaver: 0231 / 33 / 43 / / 4 Rett til bruk av fellearealer i nord GRUNNDATA 18.12.2002 22793 REGISTRERING AV GRUNN Denne matrikkelenhet utskilt fra: 0231 / 33 / 11 / / Utskrift fra EDR foretatt 08.05.2013 10:16 Sist oppdatert 08.05.2013 10:16 Utskriften er levert av: Norsk Eiendomsinformasjon as, Postboks 2923 Solli, 0230 Oslo. (Org.nr. 945 811 714) Side 1 av 1

Navn: Saksbehandler: Hadrian Eiendom AS HADRIAN Utskrift fra Grunnboken Gårdsnummer 34, Bruksnummer 10 i 0231 SKEDSMO kommune Utskrift fra EDR - Eiendomsregisteret Utskriftsdato 08.05.2013 Kilde: Tinglysningsmyndigheten Statens Kartverk Registrert til og med 06.05.2013 HJEMMELSOPPLYSNINGER Hjemmelshavere: 13.09.2004 15306 HJEMMEL TIL GRUNN Kjøpesum: 0 Omsetningstype: Skifteoppgjør CHRISTOFFERSEN BENT FØDT: 13.08.1949 PENGEHEFTELSER SERVITUTTER Ingen heftelser registrert. Servitutter i grunn: 13.01.1958 100171 BESTEMMELSE OM VEG Vegvesenets betingelser vedtatt IKKE OVERFØRTE DOKUMENTER: DEN MANUELLE GRUNNBOKEN HAR DOKUMENTER SOM ANTAS KUN Å HA HISTORISK BETYDNING, ELLER SOM ER TINGLYST VEDRØRENDE MATRIKKELENHETENS GRENSER OG AREAL. FOR SERVITUTTER ELDRE ENN FRADELINGSDATO OG EVENTUELLE AREALOVERFØRINGER SOM KAN HA BETYDNING FOR DENNE MATRIKKELENHET HENVISES TIL HOVEDBRUKET / AVGIVEREIENDOMMEN. FOR FESTENUMMER GJELDER HENVISNINGEN SERVITUTTER ELDRE ENN FESTEKONTRAKTEN. GRUNNDATA 09.04.1954 1667 REGISTRERING AV GRUNN Denne matrikkelenhet utskilt fra: 0231 / 34 / 1 / / Utskrift fra EDR foretatt 08.05.2013 10:16 Sist oppdatert 08.05.2013 10:16 Utskriften er levert av: Norsk Eiendomsinformasjon as, Postboks 2923 Solli, 0230 Oslo. (Org.nr. 945 811 714) Side 1 av 1

REGULERINGSPLAN FOR DEL AV NITTEBERG, KJELLER - 20.03.2013 Reguleringskart Reguleringsbestemmelser 2 Reguleringskart m/ bestemmelser

425/12 REGULERINGSBESTEMMELSER FOR REGULERINGSPLAN FOR DEL AV NITTEBERG, KJELLER 1 Generelt 1.1 Reguleringsområdet inneholder følgende reguleringsformål: Bebyggelse og anlegg, pbl. 12-5.1: Boligbebyggelse-konsentrert småhusbebyggelse B2, B3-1, B3-2, B5-1, B5-2, B6-1, B6-2, B6-3, B7-1, B7-2, B8-1, B8-2, B9-1, B9-2, B10, B11-1, B11-2, B12, B13 og B14. Samferdsel og teknisk infrastruktur pbl. 12-5.2: Kjøreveg Fortau Gang-/sykkelveg Annen veggrunn tekniske anlegg Grønnstruktur pbl. 12-5.3: Turdrag F1 2 Fellesbestemmelser 2.1 For prosjektering av vei, plasser, bygninger og uterom skal illustrasjonsplanen for Nitteberg, datert 20.03.2013 være retningsgivende. 3 Bebyggelse og anlegg 3.1 Feltene B2, B3-1, B3-2, B5-1, B5-2, B6-1, B6-2, B6-3, B7-1, B7-2, B8-1, B8-2, B9-1, B9-2, B10, B11-1, B11-2, B12, B13 og B14 kan bebygges som konsentrert småhusbebyggelse; som rekkehus, enebolig i kjede, tomannsbolig, horisontaldelte leilighetsbygg og lignende. Maksimal tillatt utnyttelse er: Feltene B2, B3-1, B3-2, B7-1, B7-2, B8-1, B8-2, B9-1, B9-2 og B10 BYA = 45 % Feltene B11-1, B11-2, B12, B13 og B14 BYA = 40 % Feltene B5-1, B5-2, B6-1, B6-2 og B6-3 BYA = 50 % 3.2 Der byggegrense ikke er oppgitt spesielt på planen, gjelder formålsgrense som byggegrense. 3.3 Minimum halvparten av boligenhetene innenfor planområdet skal ha egen inngang på bakkeplan. 3.4 For åpent areal under bygning (med eller uten søyler) som ligger i tilknytning til felles uteoppholdsrom skal arealet ikke regnes med i tillatt bebygd areal (BYA). Balkonger inntil 15 m 2 regnes heller ikke med. 3.5 Vinterhage skal ikke medregnes i beregning av utnyttelse. Vinterhage skal ha tak av gjennomsiktig materiale. Vinterhagens bygningskonstruksjon kan ikke overstige maksimale gesimshøyder/antall etasjer.

3.6 Byggehøyden skal ikke overstige 11 m til overkant gesims/møne, målt til gjennomsnittlig terrengnivå. Gesimshøyden/mønehøyden i byggeområde må ingen steder overstige C+146. 3.7 Ved rammesøknad skal det utarbeides utomhusplan. Følgende skal inkluderes i utomhusplanen: Avgrensingen av planen som en helhetlig arkitektonisk enhet, skal minimum være en teig med tilgrensende F1 og andel F2. Byggegrenser, etasjetall, høyde. Parkeringsplasser for sykkel og bil, garasjeanlegg og kjøre- og gangveier innenfor byggeområdene. Utforming av atkomstveien og overgang til byggeområdene. Tilgrensende veirom skal integreres i teigens arkitektoniske helhet. Tilstrebe ett samlende tun innenfor hvert felt. Felles uteoppholdsareal med minimum 25 m 2 pr. boenhet innenfor byggeområdene og tilgrenset F1. Uteoppholdsarealene skal integreres i den arkitektoniske formingen av bebyggelsen. Utforming av andel kvartalslekeplass, F2 i reguleringsplan for Nitteberg, Kjeller, vedtatt 07.11.2007. Utforming av tilgrensende turdrag F1 som grønn passasje. For områdene som kommer i berøring med trerekken i eksisterende allé langs Holtveien, skal eksisterende trerekke merkes inn. Trerekken skal bevares. 4 Parkering 4.1 Feltene B2, B6-2 og B6-3: Parkeringsplassene skal anlegges i felles parkeringsanlegg under bygg, under terreng eller på terreng. Antall parkeringsplasser følger Skedsmo kommunes norm. 4.2 Parkeringsplasser på terreng og i anlegg under bygg og/eller terreng skal ikke regnes med i utnyttelsen. Parkeringsplasser skal plasseres og etableres som en integrert del av bygningsmiljøet. 5 Samferdsel og teknisk infrastruktur 5.1 Kjøreveg Eksisterende trerekke langs Holtveien skal bevares. Kjøreveg V1 med tilhørende fortau er offentlig. Kjøreveg V3 med tilhørende fortau er offentlig. Kjøreveg V4 med tilhørende fortau er offentlig. Kjøreveg V5 er felles for B8-2, B10 og gnr. 33/ bnr. 4, 6, 8, 15, 27 og 38. 5.2 Gang-/sykkelveg: Gang-/sykkelvegene er felles for B2, B3-1, B3-2, B5-1 og B5-2 6 Grønnstruktur 6.1 Turdrag F1: For hvert av byggefeltene B2 B14 skal de tilgrensende turdragene, F1 opparbeides. F1 skal i størst mulig grad bestå av kulturlandskapets opprinnelige karakter, og framstå som grønne siktlinjer mot Nitteberggårdene.

Turdrag F1 skal være felles for B2, B3-1, B3-2, B5-1, B5-2, B6-2, B6-3, B7-1, B7-2, B8-2, B9-1, B9-2, B10, B11-1, B11-2, B12, B13 og B14 7 Miljøbestemmelser 7.1 Støy: Veitrafikkstøy må ikke overskride Miljøverndepartementets rundskriv T-1442, Teknisk forskrift NS 8175 og 8176. For bebyggelse som er utsatt for høyre nivå enn fastsatt, skal fasader og vinduer lydisoleres i samsvar med kravene. Tilfredsstillende inneklima må sikres, kfr. Statens Helsetilsyn rundskriv IK-3991: Normer for inneluftkvalitet eller senere vedtatte forskrifter eller retningslinjer. 7.2 Området omfattes av konsesjonsområdet til Akershus Fjernvarme AS og bebyggelsen skal søkes tilknyttet fjernvarmeanlegget. Ved utarbeidelse av rammesøknad skal det tilrettelegges planmessige forutsetninger for etablering av fjernvarme/ vannbårende varme for videre detaljprosjektering og -gjennomføring. 8 Rekkefølgebestemmelser 8.1 Så lenge restriksjonsplanen for Kjeller flyplass gjelder, tillates ikke bebyggelse over restriksjonsplanens hinderbegrensende plan, angitt i kommuneplanen. Felt B2 kan benyttes til p-areal for feltene B3 og B5 så lenge restriksjonsplanen for Kjeller flyplass gjelder. Etter dette skal felt B2 opparbeides som boligområde. Felt B2 må i tillegg til å dekke eget parkeringsbehov også dekke parkeringsbehovet for feltene B3-1, B3-2, B5-1, B5-2. 8.2 Før det gis igangsettingstillatelse til første bolig, må rundkjøring i krysset Holtveien x Fetveien, ny felles atkomst til boligeiendommene gnr. 33/ bnr. 4, 6, 8, 15, 27 og 38 samt grøntanlegget på felt F4 i reguleringsplan for Nitteberg, Kjeller, vedtatt 07.11.2007 være ferdig opparbeidet. Rundkjøringen, i krysset Holtveien x Fetveien og tilhørende offentlig veiareal skal være utført ihht håndbok 017 veg- og gateutforming. Byggeplanene skal være godkjent av Statens vegvesen Region øst v/romerike distrikt. 8.3 Nødvendig opprusting av vann- og avløpsnett nedstrøms skal være utført etter godkjente planer før brukstillatelse gis. Det samme gjelder bortledning av overvann etter prinsippet om lokal overvannshåndtering. 8.4 Alle støybeskyttelsestiltak skal være ferdig før brukstillatelse kan gis. Støybeskyttelsestiltakenes effekt skal dokumenteres ved etterkontroll når boligene er tatt i ordinær bruk. 8.5 Felles uteoppholdsrom/lek F2: Kvartalslek i reguleringsplan for Nitteberg, Kjeller, vedtatt 07.11.2007. For hver 20de bolig innenfor boligfeltene det søkes brukstillatelse på, skal det være opparbeidet minimum 200 m2 felles lekeareal innenfor F2 i reguleringsplan for Nitteberg, Kjeller, vedtatt 07.11.2007.

8.6 Felles uteoppholdsrom/lek F3 - Sentralt lekefelt, sentralt ballfelt i reguleringsplan for Nitteberg, Kjeller, vedtatt 07.11.2007: For hver 200de bolig innenfor planens avgrensing det søkes brukstillatelse på, skal det opparbeides minimum 2.000 m2 sentralt lekefelt og sentralt ballfelt innenfor området F3 i reguleringsplan for Nitteberg, Kjeller, vedtatt 07.11.2007. 8.7 Uteområdene og øvrige fellesarealer skal være ferdig opparbeidet samtidig med ferdigstillelsen av bebyggelsen. Skedsmo kommune, planavdelingen, den 20.03.2013

Utskrift - seeiendom.no 3 seeiendom.no

Illustrasjonsplan - HD Arkitekter 4 Illustrasjonsplan

Proffshop Ullereng Holtveien 10 C Lundby Fetveien 53

Firmaattest - Nitteberg Panorama AS 5 Firmaattest

Stiftelsesdokument med vedtekter - Nitteberg Panorama AS 6 Vedtekter

Årsregnskap - Nitteberg Panorama AS 2012 7 Årsregnskap

Utkast - Kjøpekontrakt 8 Kjøpekontrakt

KJØPEKONTRAKT mellom ØIE Eiendomsutvikling AS og Kjøper vedrørende salg av 50 % av aksjene i Nitteberg Panorama AS

1. SALGSGJENSTAND ØIE Eiendomsutvikling AS org.nr. 993 055 344, ( Selger ) eier 50 % av aksjene ( Aksjene ) i - Nitteberg Panorama AS org.nr. 977 078 608 ("Selskapet"). Selger og [..] AS, org.nr. [..], ( Kjøper ) er enige om at Aksjene skal overdras fra Selger til Kjøper på de vilkår som beskrevet i denne kontrakt. Selskapets hovedaktivum er eiendomsrett eller rett til erverv av eiendomsrett til eiendommene: - del av gnr 33 bnr 31 med påstående bygninger og anlegg, som er en tomt på ca. 13,5 daa. i henhold til opsjonsavtale datert 3. april 2003 ( Ullereng-tomten ) - del av gnr 33 bnr 32 med påstående bygninger og anlegg, som er en tomt på ca. 30 daa som skal fradeles fra hovedeiendommen og overtas av Selskapet suksessivt, likevel senest 15. juni 2015. Selskapet har i tillegg en forkjøpsrett til resterende areal av gnr 33 bnr 32, jf. kjøpekontrakt datert 18. mai 2012 ( Lundby tomten ) - gnr 34 bnr 31 med påstående bygninger og anlegg, som er en tomt på ca. 24,5 daa. Selskapet har eiendomsrett og hjemmel til tomten ( Proffshop tomten ) - gnr 33 bnr 42 med påstående bygninger og anlegg, som er en tomt på ca. 856 m2. Selskapet har eiendomsrett og hjemmel til tomten ( Holtveien 10C ) - gnr 34 bnr 10 med påstående bygninger og anlegg, som er en tomt på ca 1 271 m2. Selskapet har eiendomsrett og hjemmel til tomten ("Fetveien 53") eiendommene er markert på kart i bilag 6 og er alle i Skedsmo kommune ( Tomtene ) (i fellesskap benevnt Eiendommen ). 2. KJØPESUMMEN OG OPPGJØRET 2.1 Eiendomsverdien og beregning av Kjøpesummen Partene er enige om at ved beregningen av kjøpesummen for Aksjene ( Kjøpesummen ), skal Eiendommen verdsettes til NOK [..] ( Eiendomsverdien ). Kjøpesummen skal være lik 50 % av Eiendomsverdien med tillegg for - 50 % av alle eiendeler i Selskapets balanse unntatt Eiendommen, eventuell utsatt skattefordel og eventuell justeringsrett for merverdiavgift knyttet til Eiendommen, - 50 % av andel av utsatt skattefordel som består av fremførbart underskudd, - NOK [..], som utgjør et omforent vederlag for andel av utsatt skattefordel som består av tap på G/T-konto eller midlertidige forskjeller knyttet til annet enn Eiendommen, og med fradrag for

- 50 % av all gjeld i Selskapets balanse (herunder Lånet definert i punkt 2.2) unntatt eventuell utsatt skatt, - NOK [..], som utgjør et omforent fradrag for andel av utsatt skatt som består av gevinst på G/T-konto eller midlertidige forskjeller knyttet til annet enn Eiendommen, Kjøpesummen som skal betales ved Overtakelse ( Estimert Kjøpesum ), skal fastsettes basert på en balanse for Selskapet slik denne forventes å være per Overtakelse ( Estimert Balanse ). I bilag 4 følger en Estimert Balanse som er utarbeidet av Selskapets regnskaps- eller forretningsfører. Ifølge denne balansen er Kjøpesummen foreløpig beregnet til NOK [..]. Estimert Balanse skal utarbeides og oppdateres i samsvar med bestemmelsene i punkt 2.2. 2.2 Nærmere om Estimert Balanse og Estimert Kjøpesum samt innfrielse av Selskapets lån Estimert Balanse er ført i samsvar med alminnelige regnskapsmessige prinsipper konsekvent anvendt, og forventet resultat etter skatt frem til Overtakelse skal innarbeides. Ved beregningen av betalbar skatt og utsatt skattefordel er det korrigert for Selskapets skattemessige avskrivninger og føringer fra G/T-konto mv. i salgsåret, slik at disse postene er fordelt etter antall måneders eiertid i salgsåret. Måneden for Overtakelse er tilordnet Kjøper. Dessuten er utsatt skattefordel og utsatt skatt ikke ført som ett nettobeløp, men som to bruttoposter under eiendeler og gjeld i Estimert Balanse. Ved beregningen av Selskapets lån i bank ( Lånet ) skal det gjøres tillegg/fradrag for alle inntekter/kostnader som vil oppstå ved innfrielse av Lånet per Overtakelse, herunder eventuell over- eller underkurs og eventuelle kostnader ved innløsning av swapavtaler. Den skattemessige konsekvensen av kostnader eller inntekter som oppstår ved innfrielse av Lånet, skal hensyntas ved beregningen av betalbar skatt og utsatt skattefordel i Estimert Balanse. Som det fremkommer av Estimert Balanse, er størrelsen på Lånet i henhold til ovenstående anslått til NOK [..]. Senest fem dager før Overtakelse skal Selger innhente og levere til Kjøper restgjeldsoppgaver fra Selskapets bank(er) som viser den eksakte størrelsen på Lånet per Overtakelse (beregnet i henhold til forrige avsnitt). Samtidig skal Selger levere til Kjøper en oppdatert Estimert Balanse der Lånet er innført med riktig beløp, men der det ikke er gjort endringer i de øvrige postene, herunder betalbar skatt og utsatt skattefordel. Den oppdaterte Estimerte Balanse skal legges til grunn for beregningen av Estimert Kjøpesum. Ved Overtakelse skal Kjøper betale Estimert Kjøpesum og besørge at Lånet innfris fullt ut. [Dessuten skal Kjøperen på vegne av Selskapet samtidig innfri Selskapets gjeld til Selgeren som er på [..] inklusive opptjente renter per Overtakelse.] 2.3 Revidert Balanse og Revidert Kjøpesum Senest 45 dager etter Overtakelse skal Selskapets styre før eventuelle styreendringer etter Overtakelse godkjenne og signere en oppdatert balanse per Overtakelse. Selskapets revisor før eventuelt revisorskifte skal avgi en bekreftelse på en forenklet revisorkontroll av oppdatert

balanse per Overtakelse ("Revidert Balanse"). Revidert Balanse utarbeides på basis av de samme prinsipper som Estimert Balanse, jf. punkt 2.1 og 2.2. Selger skal sørge for at Revidert Balanse meddeles Kjøper skriftlig (jf. punkt 8) umiddelbart etter at den er utarbeidet. I sin oversendelse til Kjøper skal Selger også vise hvordan Kjøpesummen er beregnet på grunnlag av Revidert Balanse ("Revidert Kjøpesum"). Hvis en av partene innen 14 dager etter at Kjøper har mottatt Revidert Balanse fra Selger, meddeler den annen part at han har innsigelser til Revidert Balanse og/eller til beregningen av Revidert Kjøpesum og partene ikke innen ytterligere 14 dager blir enige om forholdet, skal en uavhengig statsautorisert revisor, som partene i fellesskap oppnevner og bekoster, fastsette Revidert Balanse og Revidert Kjøpesum med bindende og endelig virkning for partene. Resultatet av denne fastsettelsen skal foreligge senest 14 dager etter at revisor er oppnevnt. Dersom partene ikke kommer til enighet om hvilken revisor som skal benyttes, kan hver av partene kreve at revisoren oppnevnes av lederen i Finansnæringens Hovedorganisasjon. Dersom partenes uenighet er av en slik karakter at partenes ulike synspunkter medfører en differanse i forhold til størrelsen på Revidert Kjøpesum som er større enn NOK [..], kan hver av partene innen 14 dager etter at Kjøper har mottatt Revidert Balanse fra Selger, alternativt forlange at uenigheten avgjøres ved voldgift. Dersom Revidert Kjøpesum er større enn Estimert Kjøpesum, skal differansen av Kjøper innbetales direkte til konto oppgitt av Selger innen 14 dager etter at Kjøper har mottatt Revidert Balanse fra Selger, med tillegg for [..] % rente p.a. fra Overtakelse til forfall. Dersom Revidert Kjøpesum er mindre enn Estimert Kjøpesum, skal differansen av Selger utbetales direkte til konto oppgitt av Kjøper innen 14 dager etter at Kjøper har mottatt Revidert Balanse fra Selger, med tillegg for [..] % rente p.a. fra Overtakelse til forfall. 2.4 Forsinkelsesrente Ved forsinket betaling gjelder lov om renter ved forsinket betaling. 2.5 Oppgjør Oppgjøret mellom partene skal foretas av Hadrian Eiendom AS ( Megler ). Oppgjør ansees rettidig innkommet bare når det er satt inn på Meglers klientkonto 9680.05.29546 i Storebrand Bank ASA før kl. 10.00 Overtakelsesdato. Selger skal innen Overtakelse overlevere til Megler Selskapets aksjebok, hvor Aksjene er notert i Kjøpers navn. Oppgjør av Kjøpesummen skal skje mot overlevering av Selskapets aksjebok. Kjøper kan ikke pålegge Megler å holde tilbake hele eller deler av Kjøpesummen overfor Selger som følge av krav Kjøper mener å ha mot Selger i kontraktsforholdet.

Ved kontraktens underskrift utsteder Selger en kombinert sikringsobligasjon/ urådighetserklæring til Hadrian Eiendom AS, som lyder på Eiendomsverdien, og som blir å tinglyse på Eiendommen. Obligasjonen tjener som sikkerhet for den til enhver tid utbetalte del av salgssummen. Megler skal vederlagsfritt kvittere obligasjonen til avlysning og besørge denne slettet når oppgjør mellom partene er avsluttet aksjebok er overlevert Kjøper med Aksjene notert i Kjøpers navn. Selger og hjemmelshaver forplikter seg til å undertegne ugjenkallelig fullmakt til Megler der Megler på hjemmelshavers vegne gis fullmakt til å samtykke i kjøperens nødvendige pantsettelse av Eiendommen. Meglerprovisjon og utlegg i hht. Oppdrag betales av oppdragsgiver og forfaller til betaling ved kontraktsunderskrift. Selger gir Megler fullmakt til å heve meglerprovisjon og utlegg av den første innbetaling fra Kjøper. 3. SELGERS MANGELSANSVAR Selskapets hovedaktivum Eiendommen og Selskapet for øvrig overtas i den stand som det var i ved Kjøpers forutgående besiktigelse/gjennomgåelse. Ved en eventuell mangelsvurdering (tilknyttet Eiendommen eller andre eiendeler/gjeld i Selskapet) skal de alminnelige kjøpsrettslige prinsippene i avhendingsloven 3-9 og kjøpsloven 19 legges til grunn, dog slik at disse prinsippene fravikes slik at det kun kan gjøres gjeldende at det foreligger mangel i følgende tilfeller: - Dersom Selger ikke oppfyller sine konkrete forpliktelser under denne kontrakt. - Dersom Selger ikke oppfyller sin opplysningsplikt, jf. reguleringen i avhendingsloven 3-7 og kjøpsloven 19 bokstav b). - Dersom Selger har gitt uriktige opplysninger, jf. reguleringen i avhendingsloven 3-8 og kjøpsloven 19 bokstav a). Risikoen for eventuelle skjulte feil som angitt i avhendingsloven 3-9 siste punktum og kjøpsloven 19 bokstav c), tilligger etter dette Kjøper. For så vidt gjelder rapporter fra tredjemenn som gjelder Eiendommen (tekniske rapporter, grunnanalyser, takster etc.), og som er vedlagt denne kontrakt og/eller fremlagt av Selger i forbindelse med transaksjonen, så har Selger opplyst at Selger ikke er kjent med ufullstendigheter eller feil i dokumentene. Skulle dokumentene likevel vise seg å være ufullstendige eller inneholde feil, så fravikes prinsippene i avhendingsloven 3-7 og 3-8 og kjøpsloven 19 bokstav a) og b), slik at Selger bare svarer for eventuelle feil som Selger selv likevel var kjent med. Eventuelle uriktige angivelser av Eiendommenes arealer skal ikke under noen omstendighet kunne gi Kjøper grunnlag for mangelskrav.

Reguleringen i denne paragraf er av partene hensyntatt ved fastsettelse av Kjøpesummen. 4. SELGERS GARANTIER Selger garanterer at følgende vil gjelde per Overtakelse: (a) (b) (c) (d) (e) (f) (g) (h) (i) (j) (k) At Selskapet er hjemmelshaver til deler av Eiendommen og har inngått avtaler som sikrer fremtidig eiendomsrett til resterende del av Eiendommen. At Selskapet har full og ubeskåret eiendomsrett til alle eiendeler oppført i Estimert og Revidert Balanse, med mindre annet fremkommer av denne kontrakt, og at Selskapet ikke har andre typer eiendeler enn det som fremkommer av Estimert Balanse (dog slik at verdien av de nevnte eiendeler kan avvike i Revidert Balanse sammenholdt med verdien i Estimert Balanse). At Selskapet ikke har gjeld eller andre økonomiske forpliktelser utover det som fremgår av Revidert Balanse og avtaler Kjøper er gjort kjent med i forbindelse med inngåelse av denne kontrakt, herunder skatte- eller avgiftskrav i enhver form. At Selskapets regnskaper er korrekte og basert på god regnskapsskikk. At Selskapet ikke har avgitt garantier eller stilt sikkerhet til fordel for tredjemanns forpliktelser. At Selskapet ikke har ansatte eller pensjonsforpliktelser overfor Selger eller andre. At Selskapet ikke er part i rettssak eller annen rettstvist. At Selger ved overdragelsen har full og ubeskåret eiendomsrett til Aksjene, at Selskapets aksjekapital er fullt innbetalt, at Aksjene overdras fri for heftelser av enhver art, og at det ikke knytter seg forkjøpsrett eller annen løsningsrett til Aksjene. At det ikke er besluttet utdeling på Aksjene eller andre helt eller delvis vederlagsfrie overføringer til aksjeeiere eller andre, utover det som er hensyntatt i Estimert Balanse. At ingen rettigheter knyttet til Aksjene (herunder utbytte, fortrinnsrett ved kapitalforhøyelse mv.) er skilt fra Aksjene. At Selskapets virksomhet i perioden fra signering av denne kontrakt til Overtakelse drives på sedvanlig måte, herunder at ingen vesentlige avtaler inngås, heves, endres eller sies opp, og at det i samme periode ikke treffes andre for Selskapet vesentlige avgjørelser uten Kjøpers skriftlige samtykke. (l) At Eiendommens heftelsesbilde vil være som angitt i bilag 5. (m) At Selger ikke er kjent med krav eller rettigheter som begrenser Eiendommens bruk eller utnyttelse utover det som fremgår av Eiendommens grunnboksblad eller gjeldende reguleringsplan med reguleringsvedtekter for Eiendommen.

(n) At Selger ikke er kjent med at det foreligger skriftlige pålegg mv. fra offentlige myndigheter som gjelder Eiendommen som ikke er utført, betalt eller lignende. 5. BEGRENSNINGER I MANGELS- OG GARANTIANSVARET Kjøper kan ikke fremme noen form for krav overfor Selger, herunder garantikrav etter punkt 4, tilknyttet forhold Kjøper ble kjent med eller burde blitt kjent med i forbindelse med sin gjennomgåelse av Selskapet/Eiendommen før signering av denne kontrakt. Kjøper taper retten til å gjøre avtalebrudd (herunder garantibrudd etter punkt 4) gjeldende dersom Kjøper ikke innen rimelig tid etter at han oppdaget eller burde ha oppdaget avtalebruddet, gir Selger melding om at avtalebruddet vil bli gjort gjeldende og hva avtalebruddet består i. Eventuell reklamasjon eller andre former for krav overfor Selger kan av Kjøper uansett senest finne sted 1 år etter Overtakelse. Selger kan av Kjøper ikke gjøres erstatningsansvarlig for indirekte tap (jf. prinsippene i kjøpsloven 67 (2) og avhendingsloven 7-1 (2)). Selgers samlede ansvar til å betale erstatning eller prisavslag er begrenset oppad til NOK 1 000 000.Kjøper kan ikke fremme krav mot Selger med mindre det samlede krav om prisavslag og erstatning overstiger NOK 100 000[..]. I vurderingen av om det samlede krav overstiger dette minstebeløpet, skal det ses bort fra enkeltkrav under NOK 50 000. Dersom det samlede krav overstiger minstebeløpet, skal kravene likevel dekkes fra første krone. Kjøpers krav skal beregnes netto etter fradrag for eventuelle skatte- og avgifts-besparelser som Kjøper eller Selskapet vil kunne nyttiggjøre seg. Reguleringen i dette punkt 5 medfører ingen begrensning i Kjøpers hevingsrett etter den alminnelige bakgrunnsretten. 6. OVERTAKELSE Aksjene overtas av Kjøper kl. 12.00 den [..] ("Overtakelse"). Selger tar forbehold om at Selgers hevingsrett står ved lag i de tilfeller som er regulert i kjøpsloven 54 (4). 7. OFFENTLIGE TILLATELSER Kjøper har risikoen tilknyttet alle eventuelle offentligrettslige krav tilknyttet gjennomføring av transaksjonen, herunder eventuelle konsesjonskravog eventuell meldeplikt i fbm Konkurranseloven. 8. MEDDELELSER Enhver meddelelse i forbindelse med denne kontrakt skal foretas per rekommandert brev, telefaks eller e-post til følgende adresser: For Selger: ØIE Eiendomsutvikling AS ved daglig leder Lise Kittilsen e-post: lk@oie-e.no