REVIDERT FORSLAG REGULERINGSPLAN FOR GRANDKVARTALET Justert illustrasjon ned Prinsegata med inntrukket toppetasje
REGULERINGSFORSLAGET UTVIKLET ETTER 1. GANGSBEHANDLING OG OFFENTLIG HØRING Reguleringsforslaget ble etter høringsperioden bearbeidet og utviklet på grunnlag av høringsuttalelser, workshop med Gehl og innspill fra administrasjonen. De viktigste temaene som ble bearbeidet og utviklet var: - De tre tårnene ble avtrappet med inntrukne fasader/terrasser i de to øverste etasjene for å gi en mer variert og visuelt interessant silhuett - De offentlige rommene ble utviklet og illustrert av SLA landskapsarkitekter. «Grandpassasjen» ble utformet med mindre ramper, trapper og platåer, som samtidig integrerte beplanting og sitte-/hvilemuligheter. «Grandplassen» ble løst med uteoppholdsarealer for ulik aktivitet for barn og voksne. På forplassen mot Storgata ble dagens terrasser og trafikkareal fjernet for å gi rom for et stort og generøst byrom med beplanting og sittemuligheter, til erstatning for dagens asfaltarealer og lukkede terrasser. - Bebyggelsens første-etasjer er vist integrert med omgivende terreng/offentlig plassrom. - Romberggata er aktivisert med innganger til boligene og styrket kontakt inn mot «Grandplassen». Illustrasjon av originalt planforslag
ADMISTRASJONENS BEHANDLING AV REGULERINGSFORSLAGET OG FORSLAG VEDTAK I behandlingen av planforslaget stilte Rådmannen et forslag med reduksjon av høydene på de to vestre boligbyggene inne i kvartalet. I en situasjon med det sentrale bygget redusert til tilsvarende høyde som bebyggelsen mot Prinsegata, 4 etasjer, blir det vanskelig å forsvare det arealet som fotavtrykket av dette bygget opptar i gårdsrommet. Forslagstiller vurderte at når den opprinnelige høyden ikke ble opprettholdt, vil fjerning av hele bygget være en riktigere løsning, hvis arealtapet kan kompenseres gjennom justering av høyder på andre deler av kvartalet. Opprinnelig planforslag hvor den midtre boligblokk har en høyde på kote + 39,5m og vestre boligblokk har en høyde på kote + 42,5m Rådmannens forslag hvor midtre boligblokk er redusert med 3 etasjer til kote + 30,5m og vestre boligblokk er redusert med en etasje til kote + 39,5m.
REVIDERT REGULERINGSFORSLAG Rådmannens forslag til redusert areal i prosjektet ville gjøre realisering av kvartalet usikker. Den usikkerheten som administrasjonens innstilling skapte om forslagsstillers opprinnelige forslag, gjorde det nødvendig å vurdere alternative løsninger. Forslagstiller fremmet derfor til behandlingen i planutvalget et revidert forslag hvor utbyggingsareal og volum var opprettholdt, men arrondering av volumene reduserte «tårnene» på linje med administrasjonens forslag, men som også ga nye kvaliteter i prosjektets uterom. Dette ble oppnådd ved å fjerne det midterste «tårnet» helt, samtidig som det på bebyggelsen mot Prinsegata ble etablert en ny, tilbaketrukket 5. etasje. Modellbilde av justert forslag. Ved å fjerne det midterste tårnet, får det skjermede, indre kvartalsrommet en større og mer sammenhengende flate. Det gir rom for et større spekter av lek- og oppholdsmuligheter for boligene, samtidig som utearealene også får bedre solforhold. Det er også mulig å etablere en visuell og romlig forbindelse mellom Prinsegata og det indre gårdsrommet slik det ble fremmet forslag om under Planutvalgets behandling av planforslaget.
Vedtak om to åpne passasjer som splitter bebyggelsen mot Prinsegata er vurdert, og forsøkt innarbeidet i justert planforslag. Fallende terreng ned Prinsegata gjør at gatenivå kun er sammenfallende med det indre gårdsrommet rundt Karlsrogata og starten på Grandpassasjen. Åpninger i bebyggelsen mot sydøst vil kunne sikres i form av bestemmelser. Visuell kontakt og tilgjengelighet kan etableres igjennom et smett med en trapp i Prinsegatas øvre del, og i forbindelse med et kommersielt program nærmere Schultzes gate. Snitt sett nordover som viser smett og trapp mellom Prinsegata og Grandkvartalet. Perspektivisk tverrsnitt igjennom Prinsegata som viser mulighet for kontakt mellom gårdsrom og gate på tross av høydeforskjeller.
Snitt gjennom Prinsegata mot syd og med inntrukne toppetasjer og hvor den midtre boligblokken er fjernet. Stiplet linje viser gjeldende reguleringsplan.
Illustrasjonsplan for justert forslag hvor midtre boligblokk er fjernet og bebyggelsen mot Prinsegata heves med en tilbaketrukket etasje.
TO TÅRN SILHUETT OG SIKT Når det midterste bygget fjernes, vil avstanden mellom de to gjenstående høyere boligbyggene sikre bakenforliggende bebyggelse bedre sikt og disse byggene vil i større grad oppleves som frittstående, solitære bygningsvolum fra ulike standpunkter. Avtrapping av de to øverste etasjene vil sikre en variert silhuett og gjøre at de to byggene ikke oppleves som massive og høye. Justert Illustrasjon fra jernbanen/indre havn som viser konsekvensen av fjernet boligblokk. KONSEKVENSER VED TILBAKETRUKKET FEMTE ETASJE I PRINSEGATA Prosjektet har en blanding av kontor, publikumsrettet næring og boliger. Det er behov for å styrke sentrum gjennom økt lokalt marked og økt aktivitetsnivå i byens rom. Det er også prinsipielt viktig å ha en høy utnyttelse i sentrumsområdet nær kollektivknutepunkt. I det reviderte forslaget er den samlede utnyttelsen i kvartalet opprettholdt ved at det er foreslått en inntrukket etasje langs Prinsegata. Denne delen av planen får da en høyde på 4+1 etasje, trappet ned etter fallet i Prinsegata. Forslaget innebærer en økt gesimshøyde på 3 meter. Fasadelivet på den foreslåtte femte etasjen er trukket inn 2 meter i forhold til underliggende fasadeliv. Det adderte volmet følger Prinsegatas fall og trappes ned mot øst. Virkningen av addert volum vil i begrenset grad berøre bakenforliggende bebyggelse pga stigningen i terreng både mot vest og nord.
Fra Prinsegata vil etasjen i liten grad berøre sol, skygge og visuell forhold. Tilbaketrekningen medfører at bare en liten del av fasaden på den femte etasjen blir synlig fra gateplan. Symmetri i tverrsnittet ivaretas ved at ny etasjehøyde i hovedsak vil flukte med eksisterende, motstående bebyggelse. Snitt igjennom Prinsegata og Grandkvartalet sett nordover som viser forholdet mellom ny- og eksisterende bebyggelse. Stiplet linje viser gjeldende reguleringsplan.
Tverrsnitt igjennom Grandkvartalet som viser relasjon og symmetri imellom justert forslag og eksisterende bebyggelse.
Tverrsnitt igjennom Grandpassasjen som viser relasjon til omkringliggende bebyggelse og aktive programmer på bakkeplan.
Justert plankart med tilbaketrukne toppetasjer mot Prinsegata.